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Trespasses - novo esquema para ludibriar senhorios?

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  1.  # 1

    Vivam,

    Já experienciei algumas histórias macabras com inquilinos vários de alguns familiares de idade avançada. Esta é nova e estou com dúvidas do que fazer.

    1 - Uma certa pessoa arrendou um espaço comercial há coisa de um ano. Contrato de 1 ano com renovações automáticas. E tem, nada mais nada menos, 9 meses de rendas em atraso!

    2 - Há coisa de um mês enviou uma carta a denunciar o contrato no prazo de antecedência previsto na lei. Ou seja, 4 meses.

    3 - Acontece que, há uma semana, enviou nova carta anunciando que queria trespassar o estabelecimento para outra entidade e dando o direito de preferência aos senhorios, conforme manda a lei, pelo preço de 15000 euros.
    Quanto às dívidas acumuladas, nada é referido. Mas o interessante é que essa nova entidade/arrendatário é alguém que colecciona execuções sobre execuções por dívidas, todas sem sucesso por inexistência de bens. Ou seja, um verdadeiro "agente laranja".


    Este estratagema dos trespasses é deveras perturbador porque, aparentemente, o senhorio fica sem poder de escolha sobre os seus próprios arrendatários. Não lhe é, aparentemente, permitido analisar as informações referentes ao individuo em causa (IRS, garantias, fiador, etc) e aceitar ou não o novo arrendatário se assim o entender.
    E não fosse isso suficiente, ainda há a questão de quem assume as dívidas actuais. O actual arrendatário ou o putativo futuro arrendatário?

    Além disso, temos que o actual arrendatário primeiro denuncia o contrato para depois querer trespassá-lo. PArece-me uma conjugação impossível. Mas o que estou a pensar fazer é pura e simplesmente ser o senhorio a resolver o contrato por rendas em atraso e acabar com o assunto. Isto porque este actual arrendatário tem bens suficientes para pagar.

  2.  # 2

    É mesmo esquema, é que não percebi nada mesmo

  3.  # 3

    Colocado por: callinasÉ mesmo esquema, é que não percebi nada mesmo


    Alterei o palavreado para tentar que fique mais "clarinho".

  4.  # 4

    Colocado por: Agonçalves Mas o que estou a pensar fazer é pura e simplesmente ser o senhorio a resolver o contrato por rendas em atraso e acabar com o assunto. Isto porque este actual arrendatário tem bens suficientes para pagar.


    Já deu a resposta

  5.  # 5

    Na descrição que fiz misturei duas questões e para facilitar a coisa vou expor de outra forma, mais óbvia.

    a) Consideremos hipoteticamente que existe um contrato de arrendamento não habitacional em que o arrendatário sempre cumpriu com as suas obrigações.

    b) Esse arrendatário comunica ao senhorio que pretende concretizar o trespasse do negócio por 5.000 euros e dá ao senhorio o direito de preferência, conforme obriga a lei.

    c) No caso do senhorio, como é normal, não optar por pagar esses 5.000 euros, fica, aparentemente, obrigado a aceitar esse novo arrendatário.

    d) Por essa via do trespasse o senhorio fica, aparentemente, impedido de escolher o novo arrendatário e sem quaisquer garantias de futuro cumprimento do pagamento de rendas, etc.


    Pode-se dizer que ninguém vai pagar os 5.000 euros para passado algum tempo ser despejado. Mas a realidade prática não é exactamente assim.
    POr exemplo, se o anterior arrendatário quiser denunciar o contrato de arrendamento com efeitos imediatos e sem ter de pagar os 4 meses de pré-aviso que a lei impõe, tem aqui um bom esquema para o fazer. Quem é que garante que os ditos 5.000 euros vão ser efectivamente pagos na prática?
    E quanto ao futuro arrendatário, o senhorio, também não vai avançar com uma execução para cobrança de dívida sabendo que este não tem qualquer bem ou rendimento para ser penhorado.
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    • 17 agosto 2019

     # 6

    Resumindo;

    Com 9 meses de rendas em atraso é demais. Já devia ter procedido à resolução do contrato .

    Deve ser aproveitada a denuncia que o arrendatário comunicou ao senhorio. Ponto final. Não haverá transmissão de um contrato quando se encontre denunciado. Certo ?

    Quanto à divida das rendas, há mover ação executiva, já que existe património para penhorar.

  7.  # 7

    O arrendatário tem poder de trespassar o negócio??? O espaço não é dele. Só o negócio.

  8.  # 8

    Colocado por: PedroGomesO arrendatário tem poder de trespassar o negócio??? O espaço não é dele. Só o negócio.

    Cedência de quotas?

  9.  # 9

    Colocado por: AgonçalvesE tem, nada mais nada menos, 9 meses de rendas em atraso!

    Por que não despejaram o inquilino?Ou deram início ao processo?

  10.  # 10

    mas qual negocio qual carapuça, esvazia o estabelecimento e não há mais renovações, essa agora o agoncalves ter que aceitar um novo inquilino á força..
    ah e ele ainda ganhar com o trespasse.

    nove meses já dá para pagar a um advogado dos duros e correr com ele em três tempos.

  11.  # 11

    Colocado por: PedroGomesO arrendatário tem poder de trespassar o negócio??? O espaço não é dele. Só o negócio.


    E o trespasse é isso mesmo é a venda do negócio de uma empresa para outra.

    Neste caso não dá para entender mas se o senhorio já recebeu a carta tem algums dias para exercer o direito de preferência caso não o faça o trespasse avança

  12.  # 12

    Colocado por: Palhava
    Cedência de quotas?


    ?????


    Mas se a empresa tem passivo...as dívidas não transitam para o novo proprietário?

  13.  # 13

    Mete-me espécie o senhorio não se ter mexido em 9 meses...

  14.  # 14

    Colocado por: Palhava

    ?????


    Mas se a empresa tem passivo...as dívidas não transitam para o novo proprietário?


    Claro que sim

    Mas o problema está se o passivo é superior ao activo ai o senhorio fica a arder, ainda pode ter o azar de a empresa ser penhorada e fica com o imóvel parado mais uns meses até o processo se resolver.

  15.  # 15

    Então o senhorio ta sempre encavado se tiverem sempre a fazer trespasse? E não pode mexer no valor da renda?
    • nunomp
    • 18 agosto 2019 editado

     # 16

    Só tem é de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas. Ora, sem contrato válido não será possível transmitir algo que não existe. Aqui o único "esquema" é o senhorio esperar 9 meses para resolver o contrato, o que não é, certamente, uma situação frequente.

  17.  # 17

    Colocado por: nunompSó tem é de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas. Ora, sem contrato válido não será possível transmitir algo que não existe. Aqui o único "esquema" é o senhorio esperar 9 meses para resolver o contrato, o que não é, certamente, uma situação frequente.
    mas se tiver tudo em dia não tem hipótese de escolher o inquilino ou decidir se quer mudar o ramo ou o valor da renda. Fica tudo na mão do inquilino

  18.  # 18

    O inquilino I pode vir a receber mensalmente uma renda mais alta do inquilino II?

  19.  # 19

    Colocado por: PedroGomesmas se tiver tudo em dia não tem hipótese de escolher o inquilino ou decidir se quer mudar o ramo ou o valor da renda. Fica tudo na mão do inquilino


    Tem sempre hipótese de denunciar o contrato do novo inquilino com a antecedência de 5 anos. Há muito tempo que os trespasses deixaram de ser a sorte grande para os inquilinos.

  20.  # 20

    Colocado por: nunomp. Há muito tempo que os trespasses deixaram de ser a sorte grande para os inquilinos.

    E sabe-se lá por que artes lojas tradicionais e históricas com rendas antigas nomeadamente em Lisboa, são despejadas com facilidade.

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