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Condomínios e vizinhos

Premilagem/quota do condominio

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  1.  # 1

    Atendendoa que a lei geral define que o valor das quotas de condomínio deve ser correspondente à permilagem da fração em causa:

    Neste caso concreto, há uma situação de um prédio em que há seis frações de habitação, 3 andares, e uma, no rés do chão, que é uma armazém destinado a comércio.
    As frações de habitação são servidas por um corredor e escadas para os vários andares, com patamares em cada andar de acesso à cada fração.
    Por seu lado, o acesso ao armazém do r/c, é feito diretamente através de duas portas independentes na fachada do prédio, uma de cada lado da entrada para as frações de habitação.

    Os proprietários do armazém alegam que não tem utilização das escadas para as frações de habitação e que não tem que pagar uma quota de condomínio conforme a lei geral, correspondente à sua permilagem que, no caso, é cerca de um terço do total.

    Qual a solução? Tém razão? E, caso tenham, como calcular o valor a pagarem de condomínio!

  2.  # 2

    Paga por permilagem as rubricas em que participa.
    Concordam com este comentário: reginamar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Emanuelpinto

  3.  # 3

    Lojas, garagens, Armazéns etc., só pagam para o fundo de reserva, em média 10% do valor do condomínio.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Emanuelpinto

  4.  # 4

    Colocado por: VarejoteLojas, garagens, Armazéns etc., só pagam para o fundo de reserva, em média 10% do valor do condomínio.

    Errado.
    Concordam com este comentário: reginamar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Emanuelpinto

  5.  # 5

    Certo, em termos práticos se as quota das frações de habitação são 50€ com 100 de permilagem, uma garagem de rua com 100 de permilagem não paga 50€ certamente, rondará os 5€ de quota mensal.

    É para o user perceber melhor, porque querem colocar frações que não usam os serviços, a pagar o mesmo que as habitações.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Emanuelpinto

  6.  # 6

    As quotas não se determinam a "olhómetro" pois elas destinam-se a cobrir as despesas previstas para o condomínio.
    Por isso o primeiro passo será fazer um orçamento a partir das despesas conhecidas e/ou estimadas,

    Mas, simplificando a explicação.

    Orçamento anual das despesas só para as habitações: 6000 €/ano
    Orçamento anual das despesas para as habitações e armazém: 500 €/ano

    A permilagem do armazém só deverá incidir sobre os 500 €/ano.
    A permilagem das fracções habitacionais deverá incidir sobre os 6000 € + 500 €

    A este valor deverá se acrescido do FCR.
    Concordam com este comentário: Varejote
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Emanuelpinto
    • size
    • 7 novembro 2019

     # 7

    Colocado por: Emanuelpinto

    Os proprietários do armazém alegam que não tem utilização das escadas para as frações de habitação e que não tem que pagar uma quota de condomínio conforme a lei geral, correspondente à sua permilagem que, no caso, é cerca de um terço do total.

    Qual a solução? Tém razão? E, caso tenham, como calcular o valor a pagarem de condomínio!


    O armazém, tem sim que pagar a sua quota de condomínio, tendo por base a sua permilagem, sobre as despesas de que beneficia.. Não pode argumentar que nada deve pagar. Não pagará para as despesas de limpeza das escadas e elevadores, mas, forçosamente, tem que comparticipar, nomeadamente, para :

    -Despesas de conservação do prédio
    -Remuneração da administração do condomínio
    -Despesas de expediente da administração, correio, papel, deslocações, etc
    -Prémios de seguro colectivo, se existir
    -Fundo Comum de Reserva
    Concordam com este comentário: Varejote, Anonimo16102022
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Emanuelpinto

  8.  # 8

    Size, agradeço o seu comentário que me parece o mais lógico. No entanto, pode adiantar mais alguma coisa sobre aquilo em que este seu raciocínio se baseia, em termos legais? Ou exemplo de caso concreto? Renovo os agradecimentos.
    • size
    • 7 novembro 2019 editado

     # 9

    Colocado por: EmanuelpintoSize, agradeço o seu comentário que me parece o mais lógico. No entanto, pode adiantar mais alguma coisa sobre aquilo em que este seu raciocínio se baseia, em termos legais? Ou exemplo de caso concreto? Renovo os agradecimentos.


    É aplicado o nº 3 e 4 do artigo 1424º do código civil.
    Ou seja, por exclusão de partes, a fração armazém só não comparticipa para as despesas de que não beneficia. Comparticipa em todas as outras.


    Artigo 1424.° - Encargos de conservação e fruição

    1- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

    2- * Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

    3- * As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

    4- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Emanuelpinto

  10.  # 10

    Colocado por: EmanuelpintoAtendendoa que a lei geral define que o valor das quotas de condomínio deve ser correspondente à permilagem da fração em causa:


    Meu estimado, não necessariamente... Dimana do nº 1 do art. 1424º do CC que «Salvo disposição em contrário (...) as despesas (...) são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções». Este valor relativo de cada fracção autónoma tem-se fixado no TCPH, expresso em percentagem ou permilagem face ao valor total do prédio (cfr. nº 1 art. 1418º CC).

    Vale isto por dizer que o TCPH, seja por vontade de quem primitivamente elaborou o documento constitutivo, seja por vontade dos condóminos, mediante uma competente deliberação tomada por unanimidade (com a posterior alteração lavrada no documento constitutivo) pode perfeitamente estabelecer uma qualquer outra metodologia de pagamento que não a instituída no nº 1 do art. 1424º do CC, a saber, com base nas percentagens ou permilagens.

    Colocado por: Emanuelpinto
    Os proprietários do armazém alegam que não tem utilização das escadas para as frações de habitação e que não tem que pagar uma quota de condomínio conforme a lei geral, correspondente à sua permilagem que, no caso, é cerca de um terço do total.


    Com efeito, as despesas referentes às partes comuns do prédio que sirvam ou estejam afectas exclusivamente aos condóminos habitacionais, ficam a cargo dos mesmos (cfr. nº 3 art. 1424º CC). Desta sorte, o administrador deverá proceder à feitura do orçamento previsional separando as rubricas por afectação. A título meramente ilustrativo, numa «conta1», elenca-se o serviço de limpeza, o consumo de energia e água - havendo-se estas apenas da responsabilidade das fracções habitacionais; numa «conta2», elenca-se as despesas de administração, conservação do prédio, manutenção do jardim e limpeza exterior (neste caso, o consumo de água transita da conta1 para a conta2) - havendo-se estas da responsabilidade de todas as fracções sem expecpções (habitacionais e armazém). A todas estas, acresce a verba aprovada para o FCR, com valor mínimo de 10% sobre as respectivas despesas.

    Se do TCPH não resultar solução diversa, o cálculo das comparticipações devidas tanto para a «conta1» como para a «conta2», observar-se-à necessariamente o critério estabelecido no nº 1 do art. 1424º do CC, isto é, segundo a percentagem ou permilagem de cada fracção. Finalmente, cumpre observar que para os cálculos da «conta1» ter-se-à que apurar primeiramente a proporcionalidade das fracções participantes.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Filipe R. Carvalho, reginamar, Emanuelpinto

  11.  # 11

    Agradeço o post de happy hippy. Em ternos de definição das várias quotas de condomínio, o que è diferente do orçamento de despesas, como deveria proceder-se para corrigir a situação actual? Deduzo que se trate de repor a legalidade e que isso não necessite de uma votação do condomínio... uma vez que a assembleia pode votar maioritariamente na versão atual que não respeita as provisões do art. 1424...

  12.  # 12

    Ao aplicar a permilagem, esta fração de armazém, passaria de cerca de 90 para cerca de 650 euros...
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    • 9 novembro 2019 editado

     # 13

    Colocado por: EmanuelpintoAo aplicar a permilagem, esta fração de armazém, passaria de cerca de 90 para cerca de 650 euros...



    Mensal, ou anual ?
    Qual o valor total das despesas anuais, sobre as quais o armazém tem que contribuir ?

  14.  # 14

    650€ quota mensal para armazém, deve ser algum hipermercado.
    Concordam com este comentário: BoraBora

  15.  # 15

    Anual

  16.  # 16

    O valor total de despesas previsto para este ano são cerca de 1800 euros. A permilagem é de cerca de 355%. Mas a minha questão tem a ver com o valor das quotas de condomínio, que não corresponde necessariamente as despesas...

  17.  # 17

    Esse orçamento incluí, água, luz, limpeza, elevador (caso tenha), o armazém e lojas, não usam, logo não pagam.

    Quanto pagam as habitações mensalmente?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Emanuelpinto

  18.  # 18

    Mas a permilagem do armazém só deve incidir sobre as despesas para as quais a fracção concorre e não sobre o total.

    E o que está incluído no orçamento que não corresponde a despesas?

  19.  # 19

    Colocado por: EmanuelpintoAo aplicar a permilagem, esta fração de armazém, passaria de cerca de 90 para cerca de 650 euros...


    Meu estimado, está a incorrer num lapso nessa sua apreciação, porquanto, havendo-se afectações exclusivas inerentes às fracções autónomas habitacionais, não pode englobar nem considerar a fracção armazém na totalidade das despesas de fruição e pagamento dos serviços de interesse comum.

    Procurando melhor clarificar. O seu prédio tem-se constituído por 7 fracções autónomas, 6 habitacionais e 1 armazém. Desta sorte, o administrador tem que proceder à feitura de dois orçamentos, um para as despesas de fruição e pagamento de serviços de interesse comum das 6 fracções habitacionais, englobando, nomeadamente, a limpeza, o consumo de energia e água, e um segundo orçamento para as despesas comuns às 6 fracções, englobando, nomeadamente, as despesas de conservação e administrativas.

    No primeiro orçamento, por se considerarem apenas 6 das 7 fracções, importa determinar a nova proporcionalidade destas, porquanto, se a fracção armazém possui 355‰ do capital do prédio, tal significa que demais 6 fracções habitacionais somam em conjunto os restantes 645‰. Aqui importa portanto, converter proporcionalmente estes 645 em 1000 unidades, e para tanto, terá que multiplicar a permilagem de cada fracção habitacional por 1000 e dividir o resultado por 645, obtendo assim as respectivas permilagens proporcionais.

    Porém, para melhor perceber esta matéria, vou gizar um exercício prático muito simplicista, usando os dados que nos facultou. Temos portanto um prédio com 7 fracções, 6 habitacionais, 1 armazém com 355‰ e um orçamento global de 1800€.

    Primeiramente, vou atribuir umas permilagens ilustrativas:

    Fracção A: 355‰ - Armazém
    Fracção B: 107‰ - Habitação 1ºD
    Fracção C: 107‰ - Habitação 1ºE
    Fracção D: 107‰ - Habitação 2ºD
    Fracção E: 107‰ - Habitação 2ºE
    Fracção F: 107‰ - Habitação 3ºD
    Fracção G: 110‰ - Habitação 3ºE
    Total : 1000‰

    Seguidamente, importa apurar as permilagens proporcionais das fracções habitacionais:

    Fracção A: 000
    Fracção B: 107‰ x 1000 : 645 = 165,89‰
    Fracção C: 107‰ x 1000 : 645 = 165,89‰
    Fracção D: 107‰ x 1000 : 645 = 165,89‰
    Fracção E: 107‰ x 1000 : 645 = 165,89‰
    Fracção F: 107‰ x 1000 : 645 = 165,89‰
    Fracção G: 110‰ x 1000 : 645 = 170,55‰
    SubTotal: 645‰; Novo Proporcional: 1000‰

    O orçamento previsional exclusivo às 6 fracções habitacionais:

    500€ Serviço de limpeza
    500€ Consumo de energia eléctrica
    100€ Consumo de água
    50€ Despesas extraordinárias
    150€ FCR
    1300€ total

    O orçamento previsional para todas as 7 fracções:

    50€ Serviços administrativos
    350€ Despesas conservação
    100€ FCR
    500€ total

    1300€ (orçamento1) + 500€ (orçamento2) = 1800€ orçamento previsional global.

    Elaborados ambos orçamentos, importa agora efectuar o competente cálculos das comparticipações devidas pelas 6 fracções habitacionais relativamente ao suborçamento1.

    Fracção B: 1300€ : 12 meses x 165,89‰ : 1000 = 17,98€
    Fracção C: 1300€ : 12 meses x 165,89‰ : 1000 = 17,98€
    Fracção D: 1300€ : 12 meses x 165,89‰ : 1000 = 17,98€
    Fracção E: 1300€ : 12 meses x 165,89‰ : 1000 = 17,98€
    Fracção F: 1300€ : 12 meses x 165,89‰ : 1000 = 17,98€
    Fracção G: 1300€ : 12 meses x 170,55‰ : 1000 = 18,48€
    Total: 1300,56€

    Feito este, calculam-se subsequentemente as comparticipações devidas pelas 7 fracções relativas ao suborçamento2:

    Fracção A: 500€ : 12 meses x 355‰ : 1000 = 14,79€
    Fracção B: 500€ : 12 meses x 107‰ : 1000 = 04.46€
    Fracção C: 500€ : 12 meses x 107‰ : 1000 = 04.46€
    Fracção D: 500€ : 12 meses x 107‰ : 1000 = 04.46€
    Fracção F: 500€ : 12 meses x 107‰ : 1000 = 04.46€
    Fracção G: 500€ : 12 meses x 110‰ : 1000 = 04.58€
    Total: 500,04€

    Seguidamente, somam-se as comparticipações de ambos os sub-orçamentos para se apurar as quotas mensais de cada fracção:

    Fracção A: 00.00 + 14.79 = 14.79€
    Fracção B: 17.98 + 04.46 = 22.44€
    Fracção C: 17.98 + 04.46 = 22.44€
    Fracção D: 17.98 + 04.46 = 22.44€
    Fracção F: 17.98 + 04.46 = 22.44€
    Fracção G: 18.48 + 04.58 = 23.06€
    Total: 1800.60€

    Em face desta simplificada explicação (feita muito apressadamente, pelo que, queira escusar-me se incorri em algum involuntário lapso), e relativamente à qual basta-lhe alterar os dados ora facultados, sou de crer que estará em condições para poder elaborar sem mais, o orçamento para o seu condomínio.
    Concordam com este comentário: amartins
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Emanuelpinto

  20.  # 20

    Happy hippy, agradeço muito toda a sua explicação que penso ter percebido e que me irá ser muito útil. Mais uma vez, o meu obrigado. No entanto, tenho uma última dúvida que, caso ainda lhe sobre paciência, lhe desejo colocar. Na última parte do seu post fez uma relação directa entre o orçamento e as comparticipações. No entanto, o valor das quotas de condomínio não corresponde exatamente ao orçamento, tendo um valor que vem de trás e que é ou não aumentado em cada novo ano em assembleia. Como corrigir estas quotas corretamente para refletir a correta permilagem e divisão de despesas a evidenciar nos dois orçamentos, obrigado

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