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Vender casas e imóveis

Ajuda sobre questões de mais valias na compra e venda de imóveis

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  1.  # 1

    Boa tarde,

    gostaria da vossa ajuda porque estou com muitas duvidas sobre o cálculo das mais valias. Em duas chamadas para as finanças, fizeram-me contas e deram contas diferentes a ambos, e cada um diz uma coisa diferente. Fiz simulações de mais valias em simuladores online, mas também me dão valores estranhos e sem sentido.

    Aqui vão as minhas contas:

    Contruí uma moradia em 2016. Como foi auto construção com muitas sub-empreitadas já há algum tempo, não tenho facturas de nada e muita coisa fui eu fazendo e não sei bem calcular custos. Por isso vamos assumir o valor da compra como valor patrimonial que são 166.000 euros.

    Vou vender a casa no inicio de janeiro por 350.000 euros (valor da venda), e devo ainda 100.000 ao banco.

    Portanto, pelas minhas contas, o meu cálculo de mais valias será: 350-100 = 250 mil euros - 166 mil euros, o que me dá um "lucro" de 84 mil euros.

    As mais valias deveriam ser calculadas a partir daqui, certo? Até aqui parece-me limpinho.

    Agora o problema. Vou reinvistir este valor na compra um apartamento em Lisboa que tem um custo de 400.000 euros, e vou recorrer ao banco em 200.000 euros. Como tal vou investir 200.000 euros meus, e deveria ficar sem mais valias para pagar impostos delas, certo? Em todos os simuladores me dizem que vou ter que pagar mais valias ainda assim sobre os 84.000 euros.



    há aqui uma nuance.. o apartamento ficará em nome de duas pessoas, e será para Habit. propria permanente, pelo que percebo que para as finanças eu só vá entrar com metade do valor, e a outra pessoa com a outra metade. Mas mesmo que assim fosse, eu iria investir 100.000 euros de capital próprio, o que devia cobrir os 84.000 de mais valias do lucro da venda.

    Em todo o lado me dizem que vou ter que pagar impostos, quando na verdade não vou ter qualquer mais valia e ainda vou ter que pedir dinheiro adicional ao banco para comprar o novo apartamento, após investir a minha mais valia.

    Alguem consegue esclarecer o que terei ou não que pagar nesta situação?

    muito obrigado desde já,

    Tiago Silva

  2.  # 2

    Colocado por: Tiago_silvanão sei bem calcular custos

    Por isso e para não ter surpresas o melhor é ir a um contabilista.

  3.  # 3

    Colocado por: Tiago_silvadevo ainda 100.000 ao banco.

    Então e se devesse ainda 200 mil ao Banco tinha "menos-valias" ?



    Colocado por: Tiago_silvao meu cálculo de mais valias será: 350-100 = 250 mil euros - 166 mil euros, o que me dá um "lucro" de 84 mil euros.

    Qual a razão lógica para somar a dívida ao Banco com o VPT ?

  4.  # 4

    Colocado por: Tiago_silva250 mil euros -

    Era o valor a reinvestir na totalidade para não pagar impostos sobre as mais-valias.

  5.  # 5

    Colocado por: Palhava
    Era o valor a reinvestir na totalidade para não pagar impostos sobre as mais-valias.


    então mas as mais valias não são a diferença entre o valor de compra (neste caso valor patrimonial), e o lucro com a venda? Neste caso são 84 mil euros o meu lucro, que vai ser reinvestido... eu não vou ter qualquer lucro estas transacções, que é o conceito de mais valias.

    Porque os 250 mil euros?

  6.  # 6

    Se vai colocar 200k no novo apartamento.
    Paga sobre 50% do valor de 50mil euros.
    Há também o factor de desvalorização da moeda.

  7.  # 7

    Colocado por: JOCOR
    Qual a razão lógica para somar a dívida ao Banco com o VPT ?


      não estou a somar... eu vou ficar com 250 mil euros limpos, mas as mais valias sao calculadas pela diferença (lucro), entre valor patrimonial e valor da venda, excluindo o credito habitaçao. Se o meu lucro são 250, as mais valias serão 250 - 166 (valor patrimonial), o que dá um total de 84.000 euros de mais valia tributável (que vão ser reinvestidos na totalidade).

    •  # 8

      Colocado por: Tiago_silva

      não estou a somar... eu vou ficar com 250 mil euros limpos, mas as mais valias sao calculadas pela diferença (lucro), entre valor patrimonial e valor da venda, excluindo o credito habitaçao. Se o meu lucro são 250, as mais valias serão 250 - 166 (valor patrimonial), o que dá um total de 84.000 euros de mais valia tributável (que vão ser reinvestidos na totalidade).

      Não.

    •  # 9

      A que vai vender é HPP? Para optar pelo reinvestimento?

      Reinvestimento é uma coisa, mais valias outra

      Não pode considerar o custo/vpt +dívida ao banco, para cálculo das mais valias.

    •  # 10

      sim, é habitaçao propria permanente... então que calculos devo fazer para saber quanto vou pagar após vender a moradia e reinvestir no apartamento?

    •  # 11

      Reinvestir, é o valor de realização (350k)- a dívida 100k),portanto 250k a reinvestir.

      O que não reinvestir é tratado como mais valias, mas agora n consigo explicar melhor... Alguém já ajudará ou mais tarde volto cá

    •  # 12

      Colocado por: NTORIONReinvestir, é o valor de realização (350k)- a dívida 100k),portanto 250k a reinvestir.

      O que não reinvestir é tratado como mais valias, mas agora n consigo explicar melhor... Alguém já ajudará ou mais tarde volto cá


      obrigado pela resposta. Contudo para cálculo das mais valias é usado o valor patrimonial da moradia. Em que parte da equação entra para cálculo de mais valias?

    •  # 13

      Colocado por: NTORIONReinvestir, é o valor de realização (350k)- a dívida 100k),portanto 250k a reinvestir.

      Então e se a dívida fosse 300K ?
      O facto de ter/ficar dívida não prova/garante que o dinheiro da dívida foi totalmente e adequadamente (em termos fiscais) aplicado naquele imóvel.

      Se fez a casa e não tem fecturas legais a comprovarem o custo, então só o VPT é que pode contar para subtrair ao valor de venda. A "mais-valia" neste caso será 350.000 - 166.000 = 184K

      E para não pagar imposto terá de investir os 350K.

    •  # 14

      Colocado por: JOCOR
      Então e se a dívida fosse 300K ?


      50k,qual é a dúvida? O reinvestimento é um 'bónus' que o estado ainda concede.

    •  # 15

      Colocado por: JOCORE para não pagar imposto terá de investir os 350K.


      Você sabe o que diz ou caiu aqui de pára quedas? Veja lá o artigo 10 do cirs.

    •  # 16

      Colocado por: NTORION

      50k,qual é a dúvida?


      Então quer dizer que qualquer empréstimo feito por um Banco pretensamente para a construção de um determinado imóvel é automaticamente considerado como custos de construção de um imóvel à escolha do freguês ?

    •  # 17

      Colocado por: NTORIONVocê sabe o que diz ou caiu aqui de pára quedas?

      Não caí de pára-quedas, porquê? O que é que disse de errado ?

      Desde quando ao VPT de um imóvel feito sem facturas se soma a dívida ao Banco para apurar os custos da construção do imóvel ?

    •  # 18

      Colocado por: NTORIONVeja lá o artigo 10 do cirs.

      Já vi. Onde é que desdiz aquilo que afirmei ?

    •  # 19

      pondo as coisas de outra forma:

      a minha casa custou 166.000 euros (valor patrimonial) a construir.
      vendi por 350 mil euros, mas recorri a 100.000 euros ao banco.

      O meu lucro com este negocio foram 350 mil euros do valor da venda - 166.000 do valor da compra = 184.000 euros.

      Deduzindo o valor do emprestimo ao banco, fico com 84 mil euros. Este é o valor da mais valia e o valor que ganhei com este negocio no final das contas. certo?

      Se vou comprar um apartamento por 400.000 euros, tenho mais valias? (mesmo tendo que recorrer ao banco para ter uma parte do dinheiro).

      como é que tenho mais valias se invisto tudo o que tenho e ainda tenho que pedir dinheiro ao banco?

    •  # 20

      Colocado por: Tiago_silvaDeduzindo o valor do emprestimo ao banco, fico com 84 mil euros.

      Deduzir essa importância porquê ?

      Repito que se fosse assim, então faria melhor negócio se tivesse pedido ao Banco uma importância maior para deduzir mais.



      Colocado por: Tiago_silvaSe vou comprar um apartamento por 400.000 euros, tenho mais valias? (

      Se for assim, terá mais-valias mas não pagará imposto porque reinvestiu mais ainda do que precisava.

      Mas acima disse que a nova casa seria comprada por si e por uma outra pessoa (presumo que a meias, não? ) e nesse caso só está a investir 200K e não 400.
      Concordam com este comentário: Dias12

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