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  1.  # 21

    Eu dúvido muito dessas licenças parciais... agora instruir o Licenciamento com uma calendarização de execução da obra mais alargada, isso é possível em Todas a Câmaras. Paga-se é mais taxa (mais tempo).

    O Objectivo das Câmaras é q as obras começem e acabem o mais rapidamente possível...
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  3.  # 22

    Mas diga-me uma coisa :

    Se eu terminar as obras a nivel de exteriores, deixar a casa fechada, pintada etc, necessito de nova licensa para completar os interiores,
    ou de uma global de prazo alargado (mais cara) ?

    Para todos os efeitos, naquilo que está à vista de fora, a casa fica aparentemente terminada.

    Porque hei-de ter restriçoes temporais para terminar as obras por dentro se estas dependem do meu orçamento ?

    É algo que pretendo ir fazendo de acordo com a minha disponibilidade e possibilidade, não vejo porque hei-de ser obrigado a
    termina-las num tempo pre-definido e imposto pela Câmara ao abrigo de licensas que ainda por cima tenho de pagar...

    Vejo vários casos de obras que não sao todas feitas de rajada, os donos demoram varios anos a termina-las completamente,
    de alguma forma isso tem de ser possivel.

    Se não tiver dinheiro suficiente (mesmo recorrendo a um montante a crédito) para a terminar toda de uma vez como é ?
    Penso que deverá haver mecanismos para que a pessoa possa ir progredindo a obra em fases, sem ter de estar constantemente
    ser penalizado por licenças caras e limitadoras em termos de tempo.

    O mecanismo que o pacg falou das licensas parciais parece enquadrar-se bem no que pretendo (mesmo para efeitos de credito), ou seja,
    só se pedir licensas parciais de cada vez que pretender avançar com determinada fase da obra. (Ex. 1ª para levantar e fechar a casa, e 1 ou
    2 seguintes para terminar os interiores caso necessario, solicitadas a meu pedido sempre que pretender avançar com as obras).

    Mas parece-me que há algumas duvidas neste catpitulo sobre melhor forma de agir sem grande penalizações para efectuar a obra
    por fases, desfasadas no tempo.

    Hei-de informar-me melhor junto dos serviços camararios.
  4.  # 23

    Existe uma licença especial para acabamentos... verifique na sua Câmara e com o técnico que lhe coordenará os Projectos.

    No final da obra o tecnico responsável pela mesma ( Director técnico da Empreitada) terá que emitir um termo de responsabilidade em como a obra se encontra concluida de acordo com os projectos licenciados, mais uma série de certificações por outras entidades... a Ficha Técnica da Habitação, etc...
    A execução de obras por auto-construção é "parra que já deu uvas"... O empreiteiro geral também terá responsabilidades sobre a obra (garantias, etc...)

    Quanto ao crédito. Se existir/ conseguir instruir com licenças parciais (o que eu duvido!!!- existe sim, a execução por fases, mas tal só é possível se cada fase do empreendimento conseguir funcionar autónomamente - é o caso dos loteamentos, conjuntos habitacionais, Empreendimentos turisticos e comercias, etc) vai sair penalizado, pois o crédito conta com valor após obra... e como vai ser?!, vai constantemente fazer escrituras de reforço de hipoteca?! quanto custa isso, mais o valor das avaliações e respéctivas vistorias...

    Concluindo... parece-me que. Não tendo capacidade financeira suficiente para embarcar neste encargo. Simplesmente não o faça...

    Pode ser que alguém tenha outra opinião.

    ÁGUA-MESTRA, Lda
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  6.  # 24

    Caro Pedro Barradas,

    A minha intenção seria pedir somente 1 crédito que em conjunto com algum capital que já possuo, que me permitisse deixar
    a casa não totalmente terminada, mas com os exteriores completos e totalmente fechada, como já tinha mencionado.

    Quando aos interiores, seriam subempreitadas que contrataria à posteriori, sem recurso a crédito, de acordo com as possibilidades.

    Pelas suas palavras parece que não tenho saida, ou termino a obra de uma vez só ou então nada feito. Será ?
    Até a podia deixar pronta a 100%, mas teria de pedir um credito maior e não estou muito a fim disso, uma vez que era
    precisamente isso que pretendia evitar.

    Por outro lado, tendo o suficiente para deixar a casa pronta a 70%, não posso avançar com a obra porque não consigo prever para já
    quanto tempo vou demorar a terminar os outros 30% (felizmente penso que nao demoraria mais de 3 anos a completa-la).
    Parece que ha um conjunto de limitações/restrições que impedem que alguém possa fazer a sua casa nestes moldes, ou seja, em 2 ou 3
    fases distintas, tentando com isso fazer uma melhor gestão do seu orçamento familiar.

    Ou tem o capital todo, ou se endivida de vez para o resto da vida, ou então nada feito.

    Parece-me pouco razoável mas ... Como digo, vou tentar informar-me melhor sobre as alternativas que tenho.

    Obrigado pelos esclarecimentos.
    Cumprimentos.
  7.  # 25

    Eu comprei um apartamento t3 há 2 anos e meio por 70,000euros.Possuo um terreno juntamente com a minha mãe onde gostaria de construir uma casa.Gostaria que me informassem se é possivel transferir o emprestimo do apartamento para a construçao da casa.

    obrigado
  8.  # 26

    JMartins

    Eu parece-me que essa solução vai resultar numa coisa... é ter uma obra que nunca mais acaba...

    Porque vai estar a pagar a prestação do empréstimo e deixar dinheiro de lado para fazer as restantes obras... Se calhar, a prestação não subia assim tanto e tinha capacidade de incluir tudo numa fase.

    Acho que vai gastar mais com as subcontratações, ter mais chatisses e despesas associadas ao "envelhecimento" da obra. Talvez optando por materias mais baixos se consiga preços menores...

    Quanto ao ficheiro do pagc, acho que os 32000€ de montagem do estaleiro são demasiado elevados... mas é uma excelente ferramenta para quem se está a iniciar nestas questões
    • pagc
    • 31 Março 2008

     # 27

    Caro AdrianoP

    Enquanto os valores unitários, são valores +/- idênticos para toda a gente, o valor do estaleiro depende de inúmeros factores. É o local onde caem todos os custos que uma empresa têm numa obra e que se referem à globalidade da obra e não a um trabalho especifico.

    Passando a decompor:
    Uma obra deste tipo demora entre 10 a 12 meses a fazer, vamos considerar 11:

    Encarregado: 11 meses x 1500€ = 16.500€
    Engenheiro: 11 meses x 1100€ x 25% = 3025€
    Viatura: 11 meses * 400€ = 4.400€
    Contentor/ferramentaria: 11 meses * 200€ = 2.200€
    Ferramentas desgaste rápido: 11 meses * 150€ = 1650€
    Equipamento de protecção e segurança: 11 meses * 50€ = 550€
    Andaimes: 450m2 * 4.€/m2 = 1.800€
    Água e energia: 11 meses * 100€: 1.100€
    Total= 31225€

    Não estou a considerar, porque os tenho nos encargos de estrutura, seguros de responsabilidade civil e de obra (obrigatórios), encargos sociais com o encarregado e engenheiro, vistorias, ligação às redes camarárias. São custos que os adeptos da auto construção ou das administrações directas, têm de pagar, e que na generalidade dos casos, se esquecem.

    Então porque que é que se consegue preços mais baratos?
    1 - Muitas das pessoas/empresas que andam a construir vivendas, não pagam impostos (IRC) ou pagam uma pequena parte.
    2 - Quando são equipas/empresas familiares, todos trabalham, não existindo os 2 improdutivos que custam muito dinheiro, encarregado e engenheiro e respectivas viaturas.
    3 - Se não houver facturas (com as finanças a apertar da maneira que andam, só um louco o fará), a mão de obra não estará com a situação regularizada, pelo que a diferença de custos será menos 30% na MO. Se no exemplo o peso da MO vale 116.000€, poupa-se 35.000€. Juntando a isto encarregado + engenheiro, temos -55000€ de custos. Se formos uma empresa com as coisas legalizadas, simplesmente, não é possível competir com isto.

    Cumps
    Paulo Correia
  9.  # 28

    Olhando para o custo de estaleiro, com esse detalhe, faz sentido. :)

    Pensei que os custos seriam para o Contentor....(Montagem, manutenção e desmontagem de estaleiro, vedações provisórias e contentor) :)
    • pagc
    • 31 Março 2008 editado

     # 29

    E que com esse descritivo, apenas sou obrigado a meter isso. Se eu disser em fase de concurso que vou alocar um encarregado a 100%, depois podem obrigar-me a tê-lo lá. Assim, não sou obrigado. Dependerá da complexidade da obra, da forma como ela está a correr e do relacionamento que tenha com o dono de obra.

    Por principio, escreve-se o mínimo possível, porque quanto mais se escreve, mais nos entalamos. Se reparar, no meu articulado, nunca está escrito (excepto naqueles artigos que vão se executados por subempreiteiros),
    "incluindo todos os trabalhos e acessórios, necessário ao seu bom funcionamento". Deste modo, evito problemas.

    Colocado por: bekasu comprei um apartamento t3 há 2 anos e meio por 70,000euros.Possuo um terreno juntamente com a minha mãe onde gostaria de construir uma casa.Gostaria que me informassem se é possível transferir o empréstimo do apartamento para a construção da casa.

    Em principio não, a menos que pague o empréstimo do apartamento, seria teria 2 empréstimos e apenas uma hipoteca

    Cumps
    Paulo Correia
  10.  # 30

    obrigado pelo seu comentario
  11.  # 31

    Pena eu não ter visto este tópico antes, iria-me poupar uma enorme dor de cabeça!
  12.  # 32

    Sr. Paulo acabei de descobrir este site,
    pois pesquiso informação sobre construção
    tentei abrir o ficheiro (link) mas n consigo
    será possivel enviá-lo p ssilverio@clix.pt
    cumps
    Sandra
  13.  # 33

    SandraM
    Já enviei

    afsantos
    porque?

    cumps
  14.  # 34

    Olá Bekas
    O que pode fazer é o regime de troca de casa - pelo menos na Caixa e no BES têm esse regime - não sei em que banco tem o empréstimo.
    Isso significa que tem que pedir o novo empréstico e tem 3 anos para vender o outro apartamento. Durante esse período de tempo paga apenas juros dos 2 empréstimos. Em relação ao empréstimo para construção vai pagando juros do montante de dinheiro que vai utilizando.
    Quando vender o apartamento amortiza o empréstimo e fica a pagar apenas o da casa.

    Ana Figueiredo
    •  
      FD
    • 9 Abril 2008

     # 35

    Já vi que, por razões que desconheço, algumas pessoas têm dificuldades com o ficheiro.

    Se o endereço que o pagc não der (cliquem com o botão direito do rato e no menu escolham guardar):
    https://forumdacasa.com/ficheiros/orcamento_vivenda.xls

    Se não têm o Excel, façam o download de um programa alternativo grátis aqui:
    http://pt.openoffice.org/download/download.htm

    Se quiserem ver o ficheiro online, sem ser naquele endereço:
    http://sheet.zoho.com/public.do?docurl=L3fDCf9iSpPB4H3NDVPXNkEtoNFiRhJp%2FrlZt9RkL8s%3D&name=%2BpQ1g15rmisgcaMe%2F4bk2A%3D%3D

    Espero que assim fique com menos trabalho pagc... :)
  15. Ícone informação Anunciar aqui?

  16.  # 36

    FD

    Realmente assim é mais fácil. Parece-me que as dificuldades têm a ver com as permissões de segurança que muita gente têm nos computadores, especialmente nos empresariais. Andam por ai uns administradores de redes paranóicos que proíbem tudo e mais alguma coisa.

    Se quiser adicionar coloquei mais dois orçamentos tipos. Um para uma loja e um para a substituição de uma cobertura em fibrocimento por chapa Sandwich. conforme as disponibilidades vou colocando mais alguns.

    Loja: http://spreadsheets.google.com/pub?key=pNG6fPelLPmW-0OepNUnAHQ&output=xls
    Cobertura: http://spreadsheets.google.com/pub?key=pNG6fPelLPmUfVnNieYRPYg&output=xls

    Cumps
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Goncalo D.
  17.  # 37

    Sr. Pagc

    Grande ideia generosa. Fico muito grato pela sua iniciativa em colocar alguns orçamento tipos.
    Já agora não tem orçamentos para caixilharia em aluminio do tipo:

    1 porta c/fixos laterias e folha a meio de abrir c/osc.batente 4.65x2.75
    1 porta c/fixos laterias e folha a meio de abrir c/osc.batente 3.85x2.75
    1 porta c/fixos laterias e folha a meio de abrir c/osc.batente 2.80x2.75
    1 porta c/fixos laterias e folha a meio de abrir c/osc.batente 5.70x3.00
    1 porta c/fixos laterias e folha a meio de abrir c/osc.batente 3.80x3.00
    1 porta c/fixos laterias e folha a meio de abú c/osc.batente 2.50x2.50
    2 janelas c/fixos laterias e folha a meio de abrir c/osc.batente 2.00x0.60
    1 janela c/fixos laterias e folha a meio de abrir c/osc.batente 1.50x0.60
    2 caixilhos fixos 0.50x1.90
    1 caixilho fixo 2.0Ox0.60
    I caixilho fixo 3.80x3.00
    Vidros :
    - duplos3 .3 laminado incolor * caixa+ 5 simples incolor
    Preço:
    - triplos 3.3 laminado incolor * caixa + 4 simples incolor * caixa * 6
    climaguard
    ALUMÍNIO:
    - Cor - lacado noir 100 sablé
    - Série COR 60
    Cmpts
    Silva
    • pagc
    • 9 Abril 2008 editado

     # 38

    Caro JSilva

    Para o que quer, não tenho nada, até porque não se trata de orçamentos tipo, mas sim de orçamento para o qual é necessário desenhos. Aconselho-o a pedir orçamentos aos homens da caixilharia, podendo algumas dar-lhe orçamento para várias opções em alumínio, em PVC, em Alumínio/madeira ou Madeira maciça e os preços não são tão diferentes quanto pensa.

    Para as 3 primeiras opções pode contactar a Caixiave ou a Portnorma
    Para a 4 opção pode contactar a Macica

    Cumps
  18.  # 39

    Carlos disse:
    Ola Sr. Paulo,

    obrigado pelo apoio que nos tem dado. Vou construir uma casa com 200m e aproveitar o soto com 130m. No soto nao irei construir nada, apenas ficar com piso. Faz ideia se isso encarece muito o orçamento final. Que percentagem pode representar dos custos?

    Muito Obrigado.
    • pagc
    • 15 Abril 2008

     # 40

    Boas

    Um orçamento rápido

    Pavimento, considere uma betonilha com 5cm + mosaico. Custará cerca de 8+18€/m2
    Se colocar tecto em estuque considere 130m2*10€ (o tecto é inclinado) + 5€ para a pintura
    Se for tecto com tecto falso, considere 20€ + 5€ para a pintura
    Paredes considere reboco ou estuque pintado 8+5€ /m2
    Instalações eléctricas: 200€ chegam e sobram
    Janelas de sotão considere 600€/cada

    A partir daqui, diga quanto têm para gastar que eu trato disso :)

    Cumps
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