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  1.  # 1

    Boa noite,

    Pode um proprietário maioritário (empresa do ramo imobiliário) ser detentora de mais de 2/3 da permilagem total delegar o seu voto através de procuração ao diretor geral da entidade externa que desempenha a função de administrador contra a exoneração do mesmo, sem que está nunca tenha estado presente numa assembleia geral na qualidade de proprietário e sem testemunhar os motivos que constituem razão para a exoneração a ser evocada por 1/4 da permilagem dos condóminos (os únicos que são proprietários residentes)?

    Qual a legitimidade para uma empresa de gestão ser a portadora do voto maioritário (delegado por um procurador de uma empresa do ramo imobiliário) contra a sua própria exoneração neste contexto? Não poderá haver aqui um conflito de interesses (art.º 176.º) e situação de abuso do direito(art.º 334.º do Código Civil)?
    Reforço que a decisão já vinha registada em documento escrito, sem auscultação de qualquer proprietário que solicitou a exoneração.

    Grata pelo conhecimento que possam partilhar.
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  3.  # 2

    Colocado por: Rita BanBoa noite,

    Pode um proprietário maioritário (empresa do ramo imobiliário) ser detentora de mais de 2/3 da permilagem total delegar o seu voto através de procuração ao diretor geral da entidade externa que desempenha a função de administrador contra a exoneração do mesmo, sem que está nunca tenha estado presente numa assembleia geral na qualidade de proprietário e sem testemunhar os motivos que constituem razão para a exoneração a ser evocada por 1/4 da permilagem dos condóminos (os únicos que são proprietários residentes)?

    Qual a legitimidade para uma empresa de gestão ser a portadora do voto maioritário (delegado por um procurador de uma empresa do ramo imobiliário) contra a sua própria exoneração neste contexto? Não poderá haver aqui um conflito de interesses (art.º 176.º) e situação de abuso do direito(art.º 334.º do Código Civil)?
    Reforço que a decisão já vinha registada em documento escrito, sem auscultação de qualquer proprietário que solicitou a exoneração.


    Se o documento expressa claramente a indicação de voto, no limite é irrelevante quem é o representante, pelo que a questão do conflito de interesses não se coloca nesses termos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rita Ban
  4.  # 3

    Colocado por: luisvv

    Se o documento expressa claramente a indicação de voto, no limite é irrelevante quem é o representante, pelo que a questão do conflito de interesses não se coloca nesses termos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Rita Ban


    E o abuso do direito?

    Não foram ouvidos os argumentos para a exoneração, nunca houve uma reunião com todos os proprietários, sendo logo registado um voto contra com poder para “aniquilar” qualquer hipótese de exoneração.

  5.  # 4

    A lei não condiciona a nomeação do procurador que é da responsabilidade do condómino.

    Artigo 1431. ° - Assembleia dos condóminos
    1- A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.

    2- A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

    3- Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.


    Ou têm factos que provem em tribunal a ilicitude de actuação do administrador ou não conseguirão exonerá-lo contra o voto altamente maioritário de um condómino?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rita Ban
  6.  # 5

    Colocado por: BoraBoraA lei não condiciona a nomeação do procurador que é da responsabilidade do condómino.

    Artigo 1431. ° - Assembleia dos condóminos
    1- A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.

    2- A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

    3- Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.


    Ou têm factos queprovemem tribunal a ilicitude de actuação do administrador ou não conseguirão exonerá-lo contra o voto altamente maioritário de um condómino?
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Rita Ban


    Antes das provas de exoneração a serem dadas em assembleia, não é abuso de direito já estar definido, sem justificação, um voto contra, sob desígnio de se deter mais de 2/3 da permilagem? Não pode ser interpretado como um ato que exceda os limites da boa fé, pois é uma deliberação que requer a ostentação de evidências e nem foi dada a possibilidade de tal acontecer?


    Artigo 334.º
    (Abuso do direito)

    É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
  7.  # 6

    Mas se forem para tribunal a avaliação das provas deixará de estar dependente do condómino maioritário.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rita Ban
  8.  # 7

    Colocado por: Rita BanAntes das provas de exoneração a serem dadas em assembleia, não é abuso de direito já estar definido, sem justificação, um voto contra, sob desígnio de se deter mais de 2/3 da permilagem? Não pode ser interpretado como um ato que exceda os limites da boa fé, pois é uma deliberação que requer a ostentação de evidências e nem foi dada a possibilidade de tal acontecer?


    A assembleia é convocada com uma ordem de trabalhos. Nessa ordem de trabalhos consta um ponto sobre a eleição ou exoneração do administrador. A procuração para representação na assembleia pode, se este assim o entender, explicitar o sentido de voto do condómino ausente para cada um dos assuntos na ordem de trabalhos (se o ausente vota sem conhecer eventuais factos, documentos, argumentos, etc, que são produzidos naturalmente durante uma discussão numa reunião de assembleia de condóminos, é prejuízo dele). O representante do condómino ausente pode ser qualquer um (incluindo o administrador). Não vejo onde possa estar o abuso de direito.

    Pelo que li nos seus outros posts sobre o assunto, subscrevo a recomendação do HappyHippy: procure a avaliação judicial do caso, se não for possível resolve-lo em sede da assembleia de condóminos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rita Ban
  9.  # 8

    Colocado por: JPCorreia

    A assembleia é convocada com uma ordem de trabalhos. Nessa ordem de trabalhos consta um ponto sobre a eleição ou exoneração do administrador. A procuração para representação na assembleia pode, se este assim o entender, explicitar o sentido de voto do condómino ausente para cada um dos assuntos na ordem de trabalhos (se o ausente vota sem conhecer eventuais factos, documentos, argumentos, etc, que são produzidos naturalmente durante uma discussão numa reunião de assembleia de condóminos, é prejuízo dele). O representante do condómino ausente pode ser qualquer um (incluindo o administrador). Não vejo onde possa estar o abuso de direito.

    Pelo que li nos seus outros posts sobre o assunto, subscrevo a recomendação do HappyHippy: procure a avaliação judicial do caso, se não for possível resolve-lo em sede da assembleia de condóminos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Rita Ban


    JPCorreia,

    Muito obrigada.

    Já foi pedido aconselhamento jurídico. Quatro elementos diferentes, só com um parecer unânime: ilegitimam a entidade externa como sendo a administradora do condomínio.

    Os aspetos evocados para uma atuação negligente também foram tidos como válidos.

    Os próximos passos e cenários futuros é que já são divergentes.

    Quanto ao abuso do direito, este foi enquadrado face a algumas recomendações feitas a quem é proprietário maioritário e tendo por base a fundamentação presente nalguns acórdãos por tribunais.
  10.  # 9

    Colocado por: Rita BanBoa noite,

    Pode um proprietário maioritário (empresa do ramo imobiliário) ser detentora de mais de 2/3 da permilagem total delegar o seu voto através de procuração ao diretor geral da entidade externa que desempenha a função de administrador contra a exoneração do mesmo, sem que está nunca tenha estado presente numa assembleia geral na qualidade de proprietário e sem testemunhar os motivos que constituem razão para a exoneração a ser evocada por 1/4 da permilagem dos condóminos (os únicos que são proprietários residentes)?(1)

    Qual a legitimidade para uma empresa de gestão ser a portadora do voto maioritário (delegado por um procurador de uma empresa do ramo imobiliário) contra a sua própria exoneração neste contexto? Não poderá haver aqui um conflito de interesses (art.º 176.º) e situação de abuso do direito(art.º 334.º do Código Civil)?(2)
    Reforço que a decisão já vinha registada em documento escrito, sem auscultação de qualquer proprietário que solicitou a exoneração.(3)

    Grata pelo conhecimento que possam partilhar.


    (1) Minha estimada, essa pessoa colectiva, para todos os efeitos legais, equipara-se a um condómino, pelo que, nos termos do nº 3 do art. 1431º do CC, a mesma, tem toda a legitimidade para se fazer representar em sede plenária, mediante procurador, com direito de voz e voto, podendo o sentido deste - preferencialmente - constar da procuração.

    No mais, em sede plenária, podem participar, fazer-se representar, intervir e votar - com toda a legitimidade - os comproprietários (cfr. artº 985º por remissão do nº 1 artº 1407º CC), os cônjuges (cfr. artº 1678º, 1717º, 1722º, 1724º, 732º e segs. CC), os herdeiros (cfr. artº 2079º CC), os locatários (cfr. DL 10/91 de 9.1), os usufrutuários (cfr. artº 1439º e segs. CC), os titulares de um direito de uso e habitação (cfr. artº 1489º CC), os titulares de um direito de retenção (cfr. artº 755º CC), os depositários judiciais (cfr. artº 843ºCPC) e os fiduciários (cfr. artº 2290º CC).

    Acresce ressalvar, que o condómino ou o terceiro, titular de um direito sobre a fracção ou fracções e equiparado ao primeiro, pode fazer-se representar por outro condómino ou terceiro, independentemente daquele possuir ou não algum direito sobre a ou as fracções, pelo que, o procurador tanto pode ser uma pessoa estranha ao condomínio como o próprio administrador.

    (2) Prima facie, só estamos perante uma situação de conflito de interesses e entre a empresa do ramo imobiliário e a empresa de administração houvesse algum vínculo que importasse em alguma vantagem, ganho ou benefício para qualquer delas.

    A regra expressa no art. 176º, nº 1 do CC, de que "o associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes", não obstante se aplique às assembleia associativas, podemos com a devida analogia estendê-la às assembleias condominiais, nos termos do nº 1 do art. 10º do CC.

    É indubitável que esta disposição, nomeadamente no que respeita ao 176º do CC, contêm uma norma imperativa, porquanto não só a expressão utilizada na sua redacção - "não pode" - traduz uma intenção preceptiva, como também o carácter predominantemente colectivo dos interesses que tutelam e a matéria que disciplinam se revestem de natureza pública, consistente na regulamentação das pessoas colectivas ou equiparadas, enquanto sectores da actividade privada de que o legislador não pode alhear-se sem que, eventualmente, se atinja uma situação de anarquia social, a todos os títulos indesejável.

    (3) Queira escusar-me, mas, independentemente da causa justa para a exoneração, quem se faz representar por procurador não tem que balizar a sua decisão naquilo que os outros condóminos pensam ou pretendem fazer. Aliás, neste concreto, agiu avisadamente que passou a competente procuração ao lavrar na mesma o seu sentido de voto, sem carecer aquele de se justificar.

    Coisa diversa resultaria se a procuração nada dissesse sobre como devia o administrador-procurador exercer o seu voto e este, no seu próprio interesse, votava contra a sua própria exoneração; ou mesmo quando expressando inequivocamente o sentido de voto, se viesse a verificar haver um conflito de interesses entre aquelas ambas as empresas.

    Aqui, obviamente, estarias aqueles a violar grosseiramente o disposto no citado art. 176º do CC, estando portanto o procurador, impedido de, apenas naquela concreta matéria de exercer o seu direito de voto.
  11.  # 10


    E o abuso do direito?

    Não foram ouvidos os argumentos para a exoneração, nunca houve uma reunião com todos os proprietários, sendo logo registado um voto contra com poder para “aniquilar” qualquer hipótese de exoneração.


    Cada condómino é livre de formar a sua opinião.

    Se lhe parece que a opinião do maioritário poderia mudar com o conhecimento dos motivos invocados, nada melhor que tentar um contacto prévio, sensibilizando-o para os vossos argumentos.
  12.  # 11

    Colocado por: luisvv

    Cada condómino é livre de formar a sua opinião.

    Se lhe parece que a opinião do maioritário poderia mudar com o conhecimento dos motivos invocados, nada melhor que tentar um contacto prévio, sensibilizando-o para os vossos argumentos.


    Obrigada, Luís.

    Não duvide que, na impossibilidade de tal suceder presencialmente, o apelo à importância de estar presente nessa reunião sucedeu por escrito, sem direito a resposta.
    Deste lado estão pessoas que se pautam pela transparência e, simplesmente, estão a tentar zelar pelos melhores interesses comuns e coletivos.
    Infelizmente, não obtivemos o sucesso desejado.
  13.  # 12

    Colocado por: Rita Ban

    Não duvide que, na impossibilidade de tal suceder presencialmente, o apelo à importância de estar presente nessa reunião sucedeu por escrito, sem direito a resposta.
    Deste lado estão pessoas que se pautam pela transparência e, simplesmente, estão a tentar zelar pelos melhores interesses comuns e coletivos.
    Infelizmente, não obtivemos o sucesso desejado.


    Não percebi se a) explicitaram os motivos ou b) apenas fizeram uma referência genérica à importância da presença.

    Se a), aparentemente não terão considerado os motivos relevantes. Se b), um contacto telefónico pode ser útil.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rita Ban
  14.  # 13

    Colocado por: luisvv

    Não percebi se a) explicitaram os motivos ou b) apenas fizeram uma referência genérica à importância da presença.

    Se a), aparentemente não terão considerado os motivos relevantes. Se b), um contacto telefónico pode ser útil.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Rita Ban


    Luís,

    Fizemos uma abordagem ao que podíamos melhorar face ao que estava a suceder e sensibilizámos para a importância de estar presente, sendo o proprietário maioritário.

    Não há qualquer contacto telefónico disponível nem atendimento ao público na morada desta empresa.

    Efetivamente, são aspetos que preocupam quem aqui adquire património e o pretende estimar a título particular. Quando um proprietário “não tem rosto”, a procura de uma solução é, em si, um “problema”.

    Obrigada.
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