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  1.  # 1

    Antes de mais, olá a todos, sou novo no fórum ja li alguns tópicos retirei ideias mas decidi abrir o meu para mais esclarecimentos e opiniões.

    Estando o mercado de compra / renda bastante inflacionado e tendo um pouco de terreno, surge a ponderação de construir.

    Terreno = 847m2 ( “ Espaço residencial Nível 1”, ou seja, podem construir ( área do terreno 847m2 * 1.9 de índice de utilização) 1609 m2 com Rés-do-chão + 4 pisos.) este parênteses é de um e-mail trocado com arqtº com conhecimentos camarários.

    Tipologia = T3 +/- 160m2
    Terreno convida a fazer 2 pisos pelo seu declive.
    Tenho familiares da área de terraplanagens que ajudariam na preparação e fundações.

    O titulo fala em geminada porque como eu, existe um familiar também herdeiro de parte do terreno, e então ao juntar seria um projeto mais em conta achamos nós. Apesar de Geminadas podem ser geometricamente diferentes? tipo 160m2 + 100m2?

    O orçamento que eu teria para construção + iva seriam 130000€
    A outra pessoa teria 75.000€

    Estes valores num projeto de casa geminada existindo já o terreno são reais?
    obvio que existe muitas condicionantes, eu tenho mais perguntas para fazer mas deixo para depois no desenrolar do tópico.

    Cumprimentos.
    • Nelhas
    • 29 janeiro 2020 editado

     # 2

    Não.
    Com esse capital disponível, não.
    A construção está em alta, com muita procura, os preços estão ao nível da procura, as exigências regulamentares são caras de cumprir e os municípios e o estado cobram valores altos pelos impostos e taxas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: paulo_pereira, eduardinho21

  3.  # 3

    Colocado por: NelhasNão.
    Com esse capital disponível, não.
    A construção está em alta, com muita procura, os preços estão ao nível da procura, as exigências regulamentares são caras de cumprir e os municípios e o estado cobram valores altos pelos impostos e taxas.


    Sim, mas quando na minha área de residência existem Moradias Geminadas T3 por 165.000€, penso se for eu a construir o mesmo ficaria-me por quanto?
    • RCF
    • 29 janeiro 2020

     # 4

    Colocado por: eduardinho21Estando o mercado de compra / renda bastante inflacionado e tendo um pouco de terreno, surge a ponderação de construir.

    A construção está tão inflacionada quanto a compra e o arrendamento.

    Colocado por: eduardinho21geminada porque como eu, existe um familiar também herdeiro de parte do terreno, e então ao juntar seria um projeto mais em conta

    Não haverá grande vantagem por isso.
    Primeiro, será conveniente que dividam o terreno. Para isso, terão de começar por ver se tal é viável. Apesar de que, também poderão não dividir o terreno, mas dessa forma ele será sempre dos dois e não uma parte de um e outra parte do outro e as casas ficarão registadas em propriedade total, ficando cada um proprietário de uma fração.

    Colocado por: eduardinho21O orçamento que eu teria para construção + iva seriam130000€
    A outra pessoa teria75.000€

    Esses valores são muito curtos...

  5.  # 5

    Mas se existem novas por 165.000€, corrija-me se estiver enganado, se tirar o preço do terreno e o lucro nos vendedores/investidores, essa mesma casa quanto custou fazer? 100 110?

  6.  # 6

    Colocado por: eduardinho21Mas se existem novas por 165.000€,


    Olá, onde é que você vive?
    Mas essas vivendas, são geminadas, mas quantas são? fazem parte de loteamento? Que tipologia têm?
    Não ficaria melhor servido se vendesse o seu terreno, junta-se aos seus 135k e comprasse uma dessas casas?

  7.  # 7

    Colocado por: eduardinho21este parênteses é de um e-mail trocado com arqtº com conhecimentos camarários.
    um arquitecto que sabe ler um regulamento de PDM.. sim..

    Colocado por: eduardinho21Estes valores num projeto de casa geminada existindo já o terreno são reais?
    falta os valores de projectos, taxas, arranjos exteriores, muros etc, etc, etc....
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira

  8.  # 8

    Colocado por: N Miguel Oliveira

    Olá, onde é que você vive?
    Mas essas vivendas, são geminadas, mas quantas são? fazem parte de loteamento? Que tipologia têm?
    Não ficaria melhor servido se vendesse o seu terreno, junta-se aos seus 135k e comprasse uma dessas casas?

    Vizela. É uma possibilidade vender o terreno para comprar, estou a tirar ilações.
    São condomínio privado de 10 lotes acho
    As que falei 165.000€ fui ver e pareceu-me pequena a sala e cozinha para Duplex T3.
    Área útil (m²): 112 m²
    Área bruta (m²): 178 m²
    Área de terreno (m²): 209 m²
    Tipologia: T3
    Ano de construção: 2019
    Casas de Banho: 3
    Certificado Energético: B
    Estas pessoas agradeceram este comentário: N Miguel Oliveira

  9.  # 9

    Colocado por: antonylemosum arquitecto que sabe ler um regulamento de PDM.. sim..

    falta os valores de projectos, taxas, arranjos exteriores, muros etc, etc, etc....

    o Arqº em questao por acaso tem reunioes frequentes na camara e deu-me alguns alertas sobre o espaço que tem de ser cedido, etc, dai ter referido que já fui aconselhado antes.
    Mas ninguém responde ao exercício que eu fiz? 165.000 - terreno - lucro = ?

  10.  # 10

    Sendo geminada se partilhar a estrutura talvez consiga.. Da quase 800€/m2 fora o iva..
    • Nelhas
    • 30 janeiro 2020 editado

     # 11

    Colocado por: eduardinho21Sim, mas quando na minha área de residência existem Moradias Geminadas T3 por 165.000€, penso se for eu a construir o mesmo ficaria-me por quanto?


    Os valores não podem ser calculados assim.
    Voçe vai fazer 2. O Construtor pode ter 7 ou 8 planeadas e prontas a vender, mais 3 ou 4 em construção.
    Significa que compra os materiais em enormes quantidades, que possui mão de obra própria e que pode dividir a sua proporção do lucro por 7 ou 8 imoveis, o que significa que consegue vender e ter lucro a preços que voçe não consegue.
    Por essa ordem de ideias uma mercearia de bairro devia conseguir vender um pacote de bolachas mais barato ou ao mesmo preço que uma cadeia de supermercados.
    A questão é que a mercearia compra 50 pacotes e a cadeia 25 000 .
    A quem o fabricante vai vender mais barato?
    Sendo que depois a cadeia dilui margem por 25 000 o que lhe permite vender mais barato e com mais margem.
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira

  12.  # 12

    Colocado por: ****

    O que nunca se deveria fazer , uma viga de fundação , meia dúzia de pilares a mais .....
    Concordam com este comentário:N Miguel Oliveira


    Eu dei mas as vezes pode ser a diferença..

  13.  # 13

    Colocado por: eduardinho21o Arqº em questao por acaso tem reunioes frequentes na camara e deu-me alguns alertas sobre o espaço que tem de ser cedido, etc, dai ter referido que já fui aconselhado antes.
    Mas ninguém responde ao exercício que eu fiz? 165.000 - terreno - lucro = ?


    Eduardo,

    1- qualquer Arquitecto em exercício tem reuniões frequentes na Câmara :) "conhecimentos camarários, cunhas e afins" não lhe serve absolutamente de nada, com jeito, até é prejudicado por isso (demolições/denúncias posteriores, etc.)... os regulamentos de Vizela estão disponíveis na internet, diga-se, como outra Câmara qualquer.

    2- Qual exercício? Você já referiu por acaso, que casa é que pode/quer ter?
    O seu terreno, como qualquer outro, tem um máximo de m2 (e/ou m3) que pode construir. Sabe qual é?
    E você? Já sabe o que quer? Que área quer? Referiu que a sala da outra casa era pequena? Quanto media? Pequena para si, pode ser grande para outra pessoa. E o seu terreno? Tem "terra boa"? Ou é só Pedra? É inclinado? Tem que formato? A rua é de que lado? A envolvente? É exposta ao vento, sol, ruído? Podia estar aqui a manhã toda a perguntar-lhe detalhes...
    E para projectos? Se fizer "destaque" da parcela... tem os seus custos, mas antes disso, sabe se pode? É isso que quer?
    Você esqueça as casas que viu, porque fazem parte de um conjunto, é normal que fiquem mais baratas que a sua... ou não sabe quais são as vantagens do "trabalho em série"? Você, primeiro, calcule a área útil que quer para cada espaço, some tudo, acrescente-lhe uns 15-20% para a área das paredes... multiplique por 1230€ (1000+IVA)... mais uns 10-13'000€ para projectos e licenças... e uns trocos para muros e jardim... e quando chegar ao valor final verá que ultrapassa os seus 135'000€, e mesmo assim, é um valor muito falso, porque depende de N factores/surpresas que não considerou.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Ruipsm, eduardinho21

  14.  # 14

    Colocado por: N Miguel Oliveira

    Eduardo,

    1- qualquer Arquitecto em exercício tem reuniões frequentes na Câmara :) "conhecimentos camarários, cunhas e afins" não lhe serve absolutamente de nada, com jeito, até é prejudicado por isso (demolições/denúncias posteriores, etc.)... os regulamentos de Vizela estão disponíveis na internet, diga-se, como outra Câmara qualquer.

    2- Qual exercício? Você já referiu por acaso, que casa é que pode/quer ter?
    O seu terreno, como qualquer outro, tem um máximo de m2 (e/ou m3) que pode construir. Sabe qual é?
    E você? Já sabe o que quer? Que área quer? Referiu que a sala da outra casa era pequena? Quanto media? Pequena para si, pode ser grande para outra pessoa. E o seu terreno? Tem "terra boa"? Ou é só Pedra? É inclinado? Tem que formato? A rua é de que lado? A envolvente? É exposta ao vento, sol, ruído? Podia estar aqui a manhã toda a perguntar-lhe detalhes...
    E para projectos? Se fizer "destaque" da parcela... tem os seus custos, mas antes disso, sabe se pode? É isso que quer?
    Você esqueça as casas que viu, porque fazem parte de um conjunto, é normal que fiquem mais baratas que a sua... ou não sabe quais são as vantagens do "trabalho em série"? Você, primeiro, calcule a área útil que quer para cada espaço, some tudo, acrescente-lhe uns 15-20% para a área das paredes... multiplique por 1230€ (1000+IVA)... mais uns 10-13'000€ para projectos e licenças... e uns trocos para muros e jardim... e quando chegar ao valor final verá que ultrapassa os seus 135'000€, e mesmo assim, é um valor muito falso, porque depende de N factores/surpresas que não considerou.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:eduardinho21

    Certo, concordo que construção em série sai muito mais barato, e tambem obtem materiais a um preço que eu não conseguiria, mas mesmo assim, esses valores de "poupança" superam os lucros + custo do terreno que foram cerca de 20000€ cada lote?

    1250m2? estamos a falar de qualidade construção baixa, média, alta?
    é que uma empresa de construção deu-me valores depois de ver o terreno que pode fazer por 700m2 ou até menos, mas que tambem pode fazer por mais.

  15.  # 15

    Colocado por: eduardinho21estamos a falar de qualidade construção


    Pessoalmente, acho mal usarem-se preços por m2. Porque cada caso é um caso.
    Ainda assim e nos dias de hoje, não é descabido usar os 1000+IVA como média. Os 230€ a mais é do IVA.
    Para se encontrar uma média, é porque há casos em que se fica acima, e outras abaixo.
    Como não sabemos o que pretende em concreto, e se calhar nem você sabe ainda, se apontar para esse preço não falhará por muito.

    Quando alguém lhe falar em preços na construção, normalmente é sem IVA... daí que acredito que esses 700€/m2 passem a 861€7m2 (com IVA). Se é possível, é... mas e o que inclui nesses 700€? Depende do seu projecto... e pelo que dá a entender, se o terreno é inclinado, fica a ideia em terá partes semi-enterradas... só nessas paredes em betão, vão logo uns trocos valentes... Tudo interfere no preço, então o ideal mesmo é fazer um projecto detalhado em que depois o construtor dê um preço à peça... em vez do €/m2... porque senão encontrará "imprevistos" por todo o lado, e esses 700€ passam ao dobro num piscar de olhos...

  16.  # 16

    Colocado por: N Miguel OliveiraPara se encontrar uma média, é porque há casos em que se fica acima, e outras abaixo.
    é muito importante reiterar este ponto.. muita gente acha descabido esses 1000€/m, por nao perceber o que quer dizer valor médio .. e nacional...
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira

  17.  # 17

    Colocado por: eduardinho21700m2 ou até menos, mas que tambem pode fazer por mais


    Basicamente não lhe disseram nada.
    É o mesmo que se lhe tivessem dito: "o Vizela consegue empatar contra o V. Guimarães ou até ganhar, mas também pode perder."
    :)
    Concordam com este comentário: antonylemos

  18.  # 18

    Colocado por: N Miguel Oliveira

    Basicamente não lhe disseram nada.
    É o mesmo que se lhe tivessem dito: "o Vizela consegue empatar contra o V. Guimarães ou até ganhar, mas também pode perder."
    :)


    Não concordo, é uma informação como outra qualquer a ter em conta. Se me tivesse dito que era impossível ganhar era uma informação diferente, deixaria de ser uma possibilidade, e seria na mesma uma informação.

  19.  # 19

    concordo com o Miguel, o que lhe disseram e nada.. no entanto deixaram pingar um valor bonito sem se comprometerem.. mas na verdade o que lhe disseram foi que nao sabem quanto pode custar. pode custar qualquer coisa.

    mas inconscientemente vc só se lembrará dos 700€.

    são excelentes vendedores. agradaram ao potencial cliente sem se comprometerem com rigorosamente nada.
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira

  20.  # 20

    Colocado por: eduardinho21Se me tivesse dito que era impossível ganhar era uma informação diferente, deixaria de ser uma possibilidade, e seria na mesma uma informação.


    Regra 3753 do Bom Vendedor -

    " Perante cliente com vontade de gastar, mas com valor abaixo do produto, não lhe diga que sim , mas também não lhe diga que não.
    Veja se o quanto ele quer é igual a medida de até onde pode ir sem saber que vai, só mesmo depois, de já la estar"
    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira

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