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  1.  # 1

    Olá a todos,

    Andei à procura aqui no fórum e não encontrei nenhum topico com a mesma situação, mas se existir, peço que partilhem por favor e peço desde já desculpa pela eventual duplicação.

    Tenho um apartamento T3 na zona de São Domingos de Rana (Cascais) com hipoteca, ainda me faltam 13 anos e ainda devo 50K€, e pago cerca de 400€ mensais (já com tudo incluido, considerei IMI e condominio diluidos neste valor).

    Sempre tivemos o sonho de ter uma moradia e eu e o meu marido temos estado a ver as moradias, que neste momento, estão a valores bastante altos.

    Sabemos que existem creditos para troca de casa que dão carência de 2 anos até se vender a casa, mas a questão é que não queríamos vender o apartamento, mas sim aluga-lo. A título de exemplo, neste momento, um T3 nesta zona estão a ser alugados a 900/1000€/mês. Ainda que não esta loucura passe, penso que esta casa se "pagaria sozinha", mesmo que alugasse por 600€. A minha casa foi recentemente avaliada em 220K€.

    Neste caso, a taxa de esforço poderia considerar o possível valor do arrendamento? Sem considerar o arrendamento, ficamos com uma taxa de esforço cerca de 42% (com os dois créditos). Seria vantajoso fazer um crédito juntando o valor em dívida do apartamento, e nesse caso, o credito novo teria duas hipotecas, mas o valor mensal seria inferior? Existiria alguma vantagem em fazer nova hipoteca, por exemplo, de 170K€ (220K€-50K€) em cima do apartamento?

    Construir também já foi considerado, mas não temos terreno e os bancos só financiam 60/70%, mais a construção a 90€%, mais despesas... e isso levaria 1 a 2 anos a sairmos do apartamento e a podermos arrenda-lo, além dos problemas e chatices que vemos neste fórum todos os dias!

    Gostaria de saber a vossa opinião, construtiva please, nesta situação, qual seria a vossa abordagem... acham impossível o nosso sonho sem vender o apartamento?

    Muito obrigada desde já a quem possa ajudar!
    •  
      luisDS
    • 31 Janeiro 2020 editado

     # 2

    Boa tarde,

    Está um pouco confuso em termos de valores, mas...
    "A minha casa foi avaliada em 220k"? O apartamento ou a casa que pretende comprar?
    Quanto paga de prestação pelos 50K que ainda faltam a 13 anos (só capital+juros).
    Quanto custará a casa que pretende comprar?
    A idade da pessoa mais velha do casal? para ver em quanto poderiam baixar a prestação ao prolongá-la no tempo máximo possível, para diminuir a taxa de esforço.
    Acho que não me estou a esquecer de nada e com estas informações já a poderei ajudar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: CattyM
  2.  # 3

    Boa tarde Luís,
    Obrigada pela resposta.
    Respondendo às questões:
    - o apartamento foi avaliado por 220K€
    - pagamos cerca de 350€ mensais pelos 50k€ que devemos
    - ainda não temos nenhuma casa do particular em vista, dado que não sabemos até onde podemos ir, daí as nossas dúvidas... mas andamos a ver entre 300K€ e 400K€, mas tudo depende daquilo que pode ser considerado (hipotecas, arrendamento, crédito imobiliário consolidado, etc...)
    - neste momento temos ambos 41, mas o meu marido ainda faz 42 este ano em Maio.
    Obrigada desde já pela ajuda!
  3.  # 4

    A taxa de esforço pode considerar o arrendamento dependendo da duração do contrato, no entanto neste caso pode ser difícil de realizar já que necessita de ter o contrato de arrendamento para a aprovação do crédito bancário e parece-me que esta é a sua única habitação.

    Não pode ter as duas habitações como HPP, para bonificação no crédito bancário, suponho que o melhor fosse alterar o corrente na medida que deve ser uma valor consideravelmente inferior ao novo crédito que pretende realizar, veja com o seu banco quando ficaria a sua prestação atual se não fosse HPP para calcular melhor a sua taxa de esforço.

    Pode sempre pedir sempre um segundo crédito hipotecário para a moradia por forma a pagar logo o apartamento, no entanto para cálculo de aprovação será o valor das prestações atuais que entra em análise, para além disso depende sempre do valor da avaliação da moradia e do que está a por do seu lado. Se é vantajoso ou não terá mesmo de pedir a várias instituições bancárias para ver que condições dão e comparar com o que lhe dá o seu banco atual já não sendo uma HPP (pode também sempre transferior o seu crédito atual de banco), pelo menos conseguirá uma diluição por um maior número de anos.

    Tem capitais próprios para IMT e entrada sem a venda do apartamento? Disse marido, é mesmo casada, estão os dois nesse crédito do apartamento?

    Esse valor da taxa de esforço é mesmo todos as obrigações financeiras que tem? Parece-me possível conseguir um empréstimo dessa forma se tiver capitais próprios e não ande à procura do 90%.


    No entanto não percebi se não tem casa em vista de onde vem esse valor dos 42%
    • RCF
    • 31 Janeiro 2020

     # 5

    O problema é que não poderá ter dois créditos para habitação própria permanente. Um dos créditos, deixando de ser para habitação própria permanente, ficaria com taxas de juro muito mais elevadas.
    o ideal seria acabar de pagar o apartamento. Mas, nada melhor que falar com o Banco. Pode ser que encontrem uma solução para isso.
  4.  # 6

    Não deve informar o banco que a casa passa a ser habitação secundária, caso contrário o juro pode subir.
  5.  # 7

    E têm algum capital disponível para a nova aquisição?
  6.  # 8

    42% é uma taxa de esforço elevada, é verdade,

    mas podem dar ao banco uma garantia maior fazendo uma hipoteca sobre o apartamento.

    não sou da area, mas penso que a solução pode passar em juntar os 2 créditos, de forma a diluir os 50k que faltam do apartamento num prazo maior e fazendo uma hipoteca sobre os dois imoveis.

    fale com o Luis, é de borla e se der ele vai ajuda-la.

    até porque dizem que andam a ver moradias entre os 300k e os 400k. ora com esta margem de intervalo os tais 42% de esforço podem descer para valores mais aceitáveis se escolher uma moradia de 300k.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luisDS
    • RCF
    • 31 Janeiro 2020

     # 9

    Colocado por: PalhavaNão deve informar o banco que a casa passa a ser habitação secundária, caso contrário o juro pode subir.

    se comprar outra, com recurso a crédito, não necessita dizer. O Banco sabe.
  7.  # 10

    Colocado por: RCF
    se comprar outra, com recurso a crédito, não necessita dizer. O Banco sabe.


    Boa tarde,

    Antes de analisar as respostas, parece-me que há aqui um mito e alguma confusão. Comprar ou construir uma nova casa não significa que a taxa de juro da primeira vá subir. Isso não acontece! E crédito bonificado? HPP e crédito bonificado são coisas diferentes-
    No caso da CattyM, ela vai adquirir um novo imóvel e de modo a pagar menos IMT vai passar o apartamento para habitação secundária no momento em que compra a sua nova HPP! Tão simples quanto isto. Podia ter algum problema em ter crédito por causa dos 2 empréstimos se e só se tivesse ainda a dever, por exemplo 85% do valor da escritura. Como a recomendação obriga a que uma casa secundária não possa ser financiada a mais de 80%, teria pelo menos que amortizar até aí.
    •  
      luisDS
    • 31 Janeiro 2020 editado

     # 11

    Bem, de facto não se pode calcular bem ou mal uma taxa de esforço sem saber de quanto se necessita!
    Esticando esse empréstimo de 50k a 13 anos para 33, pois nessa altura o seu marido fará 75 anos, ficará com uma prestação mensal de cerca de 140€, ignorando seguros.
    Se com o mesmo prazo de 33 anos pedir mais 250.000€, ficando a dever 300.000€ no total, ficará com um encargo mensal total de 840€, mais seguros e outras obrigações. Se pedir 300.000€, ficando a dever um total de 350.000€, ficará com um encargo total, só prestação, de 985€. Isto são valores bastante aproximados considerando a Euribor de hoje e um spread de 1,00%. Agora sim, pegue nestes valores, e divida pela soma dos vossos salário médios e terá uma taxa de esforço aproximada que já é uma boa referência.(pode multiplicar por 14 e dividir por 12 também, etc etc há várias maneiras de calcular, mas nenhuma delas é exatamente como os bancos fazem).
    Se necessitar de mais informação, e aconselho obviamente a que a análise seja feita por diversos bancos, contacte-me através do email luisvela@decisoesesolucoes.com que posso ajudar em todas as etapas do processo.
    •  
      luisDS
    • 31 Janeiro 2020 editado

     # 12

    Ah e sim, se estão a viver no apartamento como e que o vão ter legalmente arrendado aquando do pedido de crédito para que seja considerado no calculo da taxa de esforço?
    E ao escrever isto percebi o que alguns de vós queriam dizer com a subida do spread para casas secundárias. Vocês deviam estar a confundir com a história do arrendamento, que sim, não convém dizer ao banco onde temos uma HPP que arrendámos o imóvel! Teoricamente podem alterar as condições iniciais!
  8.  # 13

    Colocado por: RCF
    se comprar outra, com recurso a crédito, não necessita dizer. O Banco sabe.

    É verdade.

    A situação muda se não se precisar de crédito.
  9.  # 14

    Ou seja, não se dizer que é para arrendamento é diferente de passar a ser habitação secundária?
  10.  # 15

    Colocado por: PalhavaOu seja, não se dizer que é para arrendamento é diferente de passar a ser habitação secundária?


    Sim, habitação secundária é uma casa de férias, por exemplo.
    Se arrenda a casa secundária está a tentar ganhar dinheiro com ela, ou seja, indirectamente o banco está-lhe a emprestar para jogar/especular/aquilo que os bancos fizeram há uns tempos/etc
  11.  # 16

    Ainda não há cruzamento de dados entre as Finanças e o banco.
    Concordam com este comentário: luisDS
  12.  # 17

    https://www.comparaja.pt/blog/arrendar-casa-hipotecada

    De acordo com a lei vigente, o spread não pode se agravar por arrendar a casa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Palhava, luisDS
  13.  # 18

    Colocado por: newtonchttps://www.comparaja.pt/blog/arrendar-casa-hipotecada

    De acordo com a lei vigente, o spread não pode se agravar por arrendar a casa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Palhava


    Quem bom que há gente atenta e que nos vai dando informações cada vez mais actualizadas.Às vezes ficamos com ideias erradas pois era o que se passava...
  14.  # 19

    Colocado por: newtonchttps://www.comparaja.pt/blog/arrendar-casa-hipotecada

    De acordo com a lei vigente, o spread não pode se agravar por arrendar a casa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Palhava


    Se sair para outra casa arrendada
    Se quiser comprar outra casa o banco aumenta. Pelo menos o meu, CGD, quer aumentar e eu tentei-me fazer valer dessa lei. Já houve aqui uma forista que disse que o dela não aumentou.
  15.  # 20

    Colocado por: LMGuerreiro

    Se sair para outra casa arrendada
    Se quiser comprar outra casa o banco aumenta. Pelo menos o meu, CGD, quer aumentar e eu tentei-me fazer valer dessa lei. Já houve aqui uma forista que disse que o dela não aumentou.

    A Lei (Decreto-lei) é bastante clara que independe de ir ou não para outra casa arrendada. Não podem agravar o spread, a não ser que tal conste no contrato.

    Não duvido que o banco tente fazer passar tal condição abusiva, cabe a você brigar e não aceitar.

    nº 2, do artigo 25º, do Decreto-Lei nº 74-A/2017:

    “2 – Os mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados, em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações: a) Celebração entre o consumidor e um terceiro de um contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel; (…)”.

    Nada obsta o agravamento do spread da segunda casa. Mas da primeira, é muito simples : não podem. Procure o déco.