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  1.  # 1

    Bom dia a todos,

    Nunca comprei casa e vou agora atirar-me de cabeça pois ando à procura há mais 2 anos e finalmente encontrei um imóvel que me agrada e que posso pagar (com financiamento do banco claro).

    É uma moradia T5 de dois pisos construída em 1937, mas que está totalmente remodelada, mas estou com receio que tenham feito obras ilegais e não quero ter problemas.

    Algumas características: Paredes em Pladur, Tecto falso, As pareces laterais são na mesma em pedra natural, as interiores em pladur, Pavimento em tijoleira ou soalho flutuante (conforme as divisões), Janelas em vidro duplo, Telhado sandwich, algumas divisões não têm janelas mas têm caixilharia Velux para entrar luz natural, canalização e electrificação trocada. A fachada é a original, no entanto as portas e janelas foram trocadas e têm vidro duplo.

    A moradia por dentro está impecável. O único defeito é ser à face da estrada e não ter garagem, mas estou disposto a avançar com o negócio mesmo assim pois visitei e gostei da casa.

    A imobiliária aceitou descer o preço e eu estou disposto a pagar, no entanto dizem que há mais gente interessada e fazem alguma pressão para assinar o CPCV.

    A casa não tem planta nem licença de habitação. A imobiliária garante estar tudo bem porque sendo o imóvel de 1937, Decreto-Lei n.º 38382/1951, está isenta de licença de habitação (têm documento da câmara a atestar essa isenção).

    Gostaria pedir a quem tenha alguma experiência alguns conselhos do que fazer para não ser enganado, estou preocupado com eventuais obras ilegais que tenham feito com o passar do tempo e não quero comprar algo que me pode vir a dar granes chatices...

    Um desde já muito obrigado a quem ajudar!
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  3.  # 2

    A documentação pode estar toda completa, ser possível fazer o negócio, mas não significa que esteja tudo bem.
    Faz bem em informar-se previamente, o que nunca prejudica. Só ajuda a estar mais abalizado na escolha.

    Normalmente, a casa é compra mais cara que fazemos em toda a nossa vida. Todas as diligências se justificam.

    Afira a data da declaração camarária com a data de execução das obras.
    Pergunte, por exemplo, quando foram feitas as obras? Há um ano, há dez anos?
    Mudaram a cobertura?
    Tem fotos da obra? O que está por detrás do pladur?

    As obras foram feitas antes da data da declaração ou depois?
    O que diz exactamente a declaração? Qual é o concelho?

    Peça o registo predial e a caderneta das finanças. Documentos dentro da validade e obtidos recentemente. Está avaliado em quanto? As descrições coincidem?
    Tem quintal?
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  4.  # 3

    Vou tentar saber quando foram feitas as obras... mas pelo que me foi dito pela imobiliária, há alguns anos...
    Essa informação não consta no registo predial, ou na caderneta das finanças? E se não houver declaração camarária sobre as obras?

    É no concelho de Braga. Ainda estou à espera que me enviem os documentos do imóvek, amanhã já os devo ter.

    Por ser anterior a 1951 está isenta de licença de habitação e a imobiliária disse-me que não há problemas com as obras...

    Sim, tem um pequeno quintal de 80m2, mas só se consegue aceder por dentro da casa, ou seja, não tem acesso para o quintal a partir da rua.

    Obrigado
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  6.  # 4

    Tente saber o ano das obras com maior rigor.
    Só está isenta da apresentação de Licença de Utilização se tiver o documento camarário. Refere no seu post inicial que a declaração camarária existia. É só pedir para ver o documento e ver a data.
    Pelo que referiu, houve também mudança da cobertura. É assim?

    O edificio como está na realidade, corresponde ao descrito na caderneta das finanças e no registo predial?
    Se as dúvidas persistirem, consulte um técnico da sua região. Por norma não é um serviço dispendioso e pode ajudá-lo a compreender se a compra do imóvel é válida ou até se - face às eventuais condicionantes encontradas - se justifica negociar um valor mais baixo.

    Colocado por: zericpxtVou tentar saber quando foram feitas as obras... mas pelo que me foi dito pela imobiliária, há alguns anos...
    Essa informação não consta no registo predial, ou na caderneta das finanças? E se não houver declaração camarária sobre as obras?

    É no concelho de Braga. Ainda estou à espera que me enviem os documentos do imóvek, amanhã já os devo ter.

    Por ser anterior a 1951 está isenta de licença de habitação e a imobiliária disse-me que não há problemas com as obras...

    Sim, tem um pequeno quintal de 80m2, mas só se consegue aceder por dentro da casa, ou seja, não tem acesso para o quintal a partir da rua.

    Obrigado
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    • Nelhas
    • 10 Fevereiro 2020 editado

     # 5

    Colocado por: zericpxtPor ser anterior a 1951 está isenta de licença de habitação e a imobiliária disse-me que não há problemas com as obras...


    Provavelmente não existe problemas com as obras pois o município não têm conhecimento das mesmas.
    A isenção está passada pela camara , mas decerto que se refere ao imóvel original.
    Procure saber e consultar a documentação no Município, para perceber qual a "ideia" que o Município têm do imóvel.
    Ter essa isenção não significa que as obras estejam legais ou mesmo a estrutura, fachadas, etc do que pretende comprar.

    Na prática o Município isenta com base na descrição que possui do mesmo a data do seu registo camarário.
    Qualquer denuncia ou problemas pode fazer com que um dia destes tenha de refazer, destruir ou legalizar as alterações.

    Já aconteceu mais casos neste forum.
    O Famoso papel de anterior a 1951, tipo cartão fora da prisão do Monopólio, NÂO é uma legalização do imóvel que pretendem comprar.
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  7.  # 6

    Bom dia,

    Antes de mais quero agradecer ao ADROatelier e ao Nelhas pelas respostas.

    Já fui saber mais sobre o imóvel e já tenho acesso a toda a documentação.

    O atual proprietário é um emigrante que comprou a casa toda detiorada em 2018, com recurso a crédito bancário no banco Santander e simultâneamente pediu um crédito de 24000 para obras. Há um certificado energético antes de as obras serem feitas válido até 2027.

    Ele as obras e pôs a casa à venda. No entanto noto que na caderneta predital, refere ser uma casa com r/c e 1º andar, com 3 divisões por andar, totalizando 6 divisões.

    Após a visita (com as obras feitas), notei que na realidade possui 4 quartos em cima, e 1 quarto em baixo (parece-me que alargou a sala de estar). Pelo menos não mexeu no exterior (só pintou e trocou a caixilharia das janelas e porta).

    Posto isto, pode o municipio, e como o Nelhas falou, não ter conhecimento das obras. E também não quero ir lá perguntar para não suscitar problemas no caso de comprar a casa.

    A pergunta que faço é: que problemas posso ter? Quanto poderei ter de gastar para legalizar as obras? Tenho de legalizar a obra mesmo estando isento de licença de habitação dado a casa ser anterior a 1951?

    Eu gostei muito da casa, e pelo preço não consigo mesmo arranjar melhor.

    O que fariam vocês?

    Obrigado.
  8.  # 7

    Em bom rigor, cabe ao proprietário actual actualizar as matrizes prediais e legalizar as obras feitas.
    E só então vender.

    Se pretender avançar com a compra, consulte um arquitecto experiente e veja qual a solução, apoiada em documentação e um conhecimento rigoroso do caso.
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  9.  # 8

    Comprar consegue pois sendo anterior a 1951 e tendo certificado energético, vai conseguir executar uma escritura válida.
    Sendo o mais honesto e directo:

    O ADRO está a indicar-lhe o caminho mais seguro , legal e conveniente para a sua situação.
    O problema aqui é que a legalização das alterações vão anular a isenção, visto que a isenção existe para algo que já não existe.
    A isenção é para o imóvel A.
    Hoje o imovel A é o imóvel A-B versão 3.0.

    Se vai ter problemas por alterações interiores? Mesmo com mais quartos?
    Provavelmente não, visto que os municípios neste momento têm dificuldades em fiscalizar tudo.
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  10.  # 9

    Uma vez mais agradeço a resposta de ambos.

    Provavelmente vou avançar para a compra porque preciso já de uma casa urgentemente e por este preço não tenho hipóteses de arranjar outra nem com financiamento.

    Assim ou compro arriscando, ou não compro :(

    Atualizar a caderneta predital fica muito caro? O que é necessário?

    Uma vez mais obrigado e desculpem.
  11.  # 10

    Zericpxt, se pretende avançar com a compra, certifique-se que a legalização é viável.
    Consulte um arquitecto ANTES da compra. Porém, apenas faça a legalização e actualização das matrizes depois da compra.

    Nelhas, os problemas não tem a ver com a fiscalização. Actualmente, o próprio sistema se encarrega de ir empurrando as pessoas para o cenário em que são obrigadas a actualizar os registos e, sendo caso disso, legalizar ou repor a legalidade.
    Quando e se o forista pretender vender o imóvel, poderá deparar-se com dificuldades.
    Por outro lado, se for recorrer ao crédito bancário e as alterações existentes forem extensas, poderá encontrar entraves mais cedo.

    Como compreende, um técnico rigoroso e sensato só deve aconselhar o caminho dentro da legalidade.
    Adicionalmente, qualquer cliente será um cliente mais seguro se estiver devidamente informado das condicionantes que existem, tomando assim uma decisão abalizada - quer enverede por uma solução ou por outra.

    Colocado por: NelhasComprar consegue pois sendo anterior a 1951 e tendo certificado energético, vai conseguir executar uma escritura válida.
    Sendo o mais honesto e directo:

    O ADRO está a indicar-lhe o caminho mais seguro , legal e conveniente para a sua situação.
    O problema aqui é que a legalização das alterações vão anular a isenção, visto que a isenção existe para algo que já não existe.
    A isenção é para o imóvel A.
    Hoje o imovel A é o imóvel A-B versão 3.0.

    Se vai ter problemas por alterações interiores? Mesmo com mais quartos?
    Provavelmente não, visto que os municípios neste momento têm dificuldades em fiscalizar tudo.
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  12.  # 11

    Colocado por: ADROatelierConsulte um arquitecto ANTES da compra.


    ADRO se pareceu que estava em desacordo , pelo contrário.
    Acho que têm toda a razão e como é óbvio promove as boas práticas e a legalidade.

    Eu acho que consultar um arquitecto antes da compra é o melhor investimento.
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  13.  # 12

    ADROatelier, uma vez mais obrigado pela resposta.

    Sim, vou recorrer ao crédito bancário (com crédito pré-aprovado). Eles vão enviar um avaliador.

    A imobiliária diz-me que não terei problemas, a verdade é que são quase 500€ (avaliação bancária + comissão de abertura) que vão para o lixo se o crédito não for aprovado, é um risco que vou assumir.

    O que eu queria saber é se o avaliador não colocar entraves e o banco emprestar o dinheiro, no fim da escritura mesmo que a casa minha, pode na mesma não estar legal é isso?

    Outra coisa que me inquieta é a imobiliária me dizer que não há plantas da casa por ser um imóvel de 1937... isto é mesmo assim?
  14.  # 13

    Colocado por: zericpxtOutra coisa que me inquieta é a imobiliária me dizer que não há plantas da casa por ser um imóvel de 1937... isto é mesmo assim?


    Vá consultar o processo ao Município.
    Não lhe custa nada e fica a saber.



    Colocado por: zericpxtO que eu queria saber é se o avaliador não colocar entraves e o banco emprestar o dinheiro, no fim da escritura mesmo que a casa minha, pode na mesma não estar legal é isso?


    Não estará legal. Isso é de certeza.



    Colocado por: zericpxt
    A imobiliária diz-me que não terei problemas, a verdade é que são quase 500€ (avaliação bancária + comissão de abertura) que vão para o lixo se o crédito não for aprovado, é um risco que vou assumir.


    Depende do avaliador e do grau de risco\beneficio que ele encontrar em fechar os olhos tendo em conta o potencial de avaliação do imovel.
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  15.  # 14

    Tenha em mente que, no extremo, o cliente da imobiliária não é quem compra. É quem vende, que é quem paga.

    Sim, o negócio pode ser feito e mesmo assim não estar cumprida a legalidade. Essa responsabilidade é depois sua, ou seja, do proprietário.

    Sim, claro que pode não haver plantas do imóvel na câmara, por muitos motivos. Nem precisa de ser por a casa ser antiga.
    O facto de não haver plantas não é inibitório. Muitas vezes a datação é feita por registos, sistema construtivo, materiais...

    Consulte um técnico. Se as alterações que existem não forem expressivas, até pode ser que a legalização seja simples.

    Colocado por: zericpxtADROatelier, uma vez mais obrigado pela resposta.
    O que eu queria saber é se o avaliador não colocar entraves e o banco emprestar o dinheiro, no fim da escritura mesmo que a casa minha, pode na mesma não estar legal é isso?

    Outra coisa que me inquieta é a imobiliária me dizer que não há plantas da casa por ser um imóvel de 1937... isto é mesmo assim?
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  16.  # 15

    Uma vez mais agradeço a vossa ajuda.

    Vou averiguar essa situação da tipologia da caderneta predial não estar de acordo a realidade da casa depois das obras com cuidado.

    Em relação ao seguro de vida e seguro multiriscos que vou adquirir com o empréstimo bancário, acham que se acontecer algum desastre (terramoto, inundação, etc), acham que neste caso o seguro pode mandar-me dar uma volta caso esta situação da obra que foi feita não esteja legal?

    Ou não tem nada a ver?
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    • Nelhas
    • 11 Fevereiro 2020 editado

     # 16

    Colocado por: zericpxt
    Em relação ao seguro de vida e seguro multiriscos que vou adquirir com o empréstimo bancário, acham que se acontecer algum desastre (terramoto, inundação, etc), acham que neste caso o seguro pode mandar-me dar uma volta caso esta situação da obra que foi feita não esteja legal?


    Para o avaliador ir ai vai ter de entregar plantas autenticadas pelo Municipio.
    Se não existirem, parou logo o processo de CH.
    Caso existam no Município, irão corresponder ao original.
    Se o avaliador decidir ignorar as alterações, e dar avaliação positiva para o que pede, o seguro é baseado na avaliação deste e na informação descritiva.

    Exemplo:

    O avaliador têm plantas de casa com 2 quartos e uma sala gigante.
    Chega lá e encontra 3 quartos , 1 wc e uma sala mais pequena.
    Ele conclui que o que encontra valorizou o mesmo e portanto não complica, mas reporta o que se encontra transcrito.
    Não o que existe na realidade.
    Ele não vai dar pareceres descritivos sobre alterações não legais.
    A casa continuará a ter no PAPEL 2 quartos e uma sala.
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  18.  # 17

    Colocado por: Nelhas

    Para o avaliador ir ai vai ter de entregar plantas autenticadas pelo Municipio.
    Se não existirem, parou logo o processo de CH.
    Caso existam no Município, irão corresponder ao original.
    Se o avaliador decidir ignorar as alterações, e dar avaliação positiva para o que pede, o seguro é baseado na avaliação deste e na informação descritiva.

    Exemplo:

    O avaliador têm plantas de casa com 2 quartos e uma sala gigante.
    Chega lá e encontra 3 quartos , 1 wc e uma sala mais pequena.
    Ele conclui que o que encontra valorizou o mesmo e portanto não complica, mas reporta o que se encontra transcrito.
    Não o que existe na realidade.
    Ele não vai dar pareceres descritivos sobre alterações não legais.
    A casa continuará a ter no PAPEL 2 quartos e uma sala.
    Concordam com este comentário:zericpxt
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    Não percebi a relação entre o avaliador enviado pelo banco com o perito do seguro.

    As plantas não existem.
  19.  # 18

    Colocado por: zericpxtAs plantas não existem.


    Dessa forma dificilmente poderá avançar com o CH.



    Colocado por: zericpxtNão percebi a relação entre o avaliador enviado pelo banco com o perito do seguro.


    É baseada na avaliação que é projectado o seguro que subscreve no Banco para o CH.
    Falamos do seguro agregado ao CH.
  20.  # 19

    Se colocaram Sandwich numa reconstrução duma casa de 1937 em pedra, espero que a escolha dos restantes materiais não tenha sido no mesmo sentido. "Balato"
    Mas gostava de ver uma foto disso.
  21.  # 20

    Colocado por: zericpxtUma vez mais agradeço a resposta de ambos.

    Provavelmente vou avançar para a compra porque preciso já de uma casa urgentemente e por este preço não tenho hipóteses de arranjar outra nem com financiamento.

    Assim ou compro arriscando, ou não compro :(


    Os conselhos que lhe foram dados acima, são os adequados para quem quer dormir descansado.
    Pode sempre atirar-se de cabeça, mas não se esqueça que QUASE todos nós temos um vizinho ou um conhecido invejoso, o que significa que não demorará muito tempo a ser do conhecimento das Entidades competentes alguma não conformidade que haja.
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