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1. • M.a.r.c.o.
   • 1 junho 2020

    # 1

   Porque haverá aqui pessoas capazes de me esclarecerem a quem desde já agradeço ponho a seguinte questão:
   Há 10 anos comprei um terreno com 3,5 ha numa zona ecológica onde existia uma casa velha.
   Consegui licenciamento para restauro e ampliação da casa de 105 m2 para 200m2.
   No entanto foram construidos não 200 m2 mas sim 265 m2.
   Agora que por razoes pessoais resolvi vender a propriedade, incluindo a casa, apareceu uma pessoa interessada.
   Entreguei-lhe cópia de toda a documentaçao incluindo da licença de construção, cp e registo na conservatória.
   Que problemas poderemos ter no futuro eu como vendedor e ele como comprador, dado que fica com uma casa de 265m2 e licenciada para 200m2?
   Deverei informá-lo dessa diferença ou ele que a meça se quiser?
   Obrigado a todos
2. • size
   • 1 junho 2020 ^editado

    # 2

   Se o vendedor recorrer ao crédito para a compra do imóvel, poderá vir a ter problemas com a aprovação. Um avaliador rigoroso, que proceda à medida das áreas, detectará essa diferença.
   Logo, a formalização da escritura não poderá ser concretizada por sua culpa, estando obrigado a devolver o sinal em dobro.
   
   E o que foi construído a mais ?
   Está de posse da licença de utilização, passada pelo Município, a pós as obras ?

   Concordam com este comentário: JLM2020

   Estas pessoas agradeceram este comentário: M.a.r.c.o.
3. •  
     Pedro Barradas
   • 1 junho 2020

    # 3

   Está a vender um apropriedade com obras ilegais, sabendo, tem o dever de comunicar ao comprador. È que possivlemetne a´te nem será licenciável... Pergunte ao arqutiecto que acompanhou o processo na altura se o que está construido é legalizável...

   Concordam com este comentário: MGoncalves, JLM2020

   Estas pessoas agradeceram este comentário: M.a.r.c.o.
4. • M.a.r.c.o.
   • 1 junho 2020

    # 4

   Colocado por: size
   E o que foi construído a mais ?
   Está de posse da licença de utilização, passada pelo Município, a pós as obras ?

   
   Foi construido um pequeno aumento depois de obter a licença de habitabilidade.
   
   

   Colocado por: sizeSe o vendedor recorrer ao crédito para a compra do imóvel, poderá vir a ter problemas com a aprovação. Um avaliador rigoroso, que proceda à medida das áreas, detectará essa diferença.
   Logo, a formalização da escritura não poderá ser concretizada por sua culpa, estando obrigado a devolver o sinal em dobro.
   >

   
   Obrigado pelo conselho
5. • M.a.r.c.o.
   • 1 junho 2020

    # 5

   Colocado por: sizeSe o vendedor recorrer ao crédito para a compra do imóvel, poderá vir a ter problemas com a aprovação. Um avaliador rigoroso, que proceda à medida das áreas, detectará essa diferença.
   Logo, a formalização da escritura não poderá ser concretizada por sua culpa, estando obrigado a devolver o sinal em dobro.

   
   Se for este comprador não vai recorrer ao credito, mesmo assim haverá problemas?
6. • size
   • 1 junho 2020

    # 6

   Colocado por: M.a.r.c.o.
   Se for este comprador não vai recorrer ao credito, mesmo assim haverá problemas?

   
   
   Sim, pode surgir problema para si.
   Está a propor a venda de um imóvel com construções ilegais, que não correspondem aos registos.
   Convém avisar o suposto comprador desse problema.

   Concordam com este comentário: MGoncalves, JLM2020

   Estas pessoas agradeceram este comentário: M.a.r.c.o.
7. • MGoncalves
   • 1 junho 2020

    # 7

   Colocado por: M.a.r.c.o.

   
   Se você não o informo desta desconformidade e ele, por sua vez, também não mede, a culpa é dos dois.
   Você como vendedor pecou por omissão e ele como comprador por desleixo.

   Concordam com este comentário: Pedro Barradas, JLM2020
8. • JLM2020
   • 1 junho 2020

    # 8

   Colocado por: M.a.r.c.o.
   Entreguei-lhe cópia de toda a documentaçao incluindo da licença de construção, cp e registo na conservatória.
   

   
   Do mal, o menos.
   

   Colocado por: M.a.r.c.o.
   Deverei informá-lo dessa diferença ou ele que a meça se quiser?
   

   
   É sua obrigação informá-lo, cabendo-lhe a ele confirmar se a documentação corresponde ou não à realidade física, medindo.
   Parece-me ser o ABC de qualquer negócio. Um informar e o outro confirmar.
9. •  
     ADROatelier
   • 2 junho 2020

    # 9

   Informe o comprador.
   Este compra á vista, ciente do problema que está no terreno que - no extremo - poderá obrigar à sua demolição para legalização.
   
   65m2 não é só um pequeno aumento. É mais de 30% de aumento.

   Concordam com este comentário: JLM2020, MGoncalves
10. • M.a.r.c.o.
    • 2 junho 2020

     # 10

    Colocado por: Pedro Barradas Pergunte ao arqutiecto que acompanhou o processo na altura se o que está construido é legalizável...

    Concordam com este comentário:MGoncalves,JLM2020

    Estas pessoas agradeceram este comentário:M.a.r.c.o.

    
    Infelizmente o arquiteto já não está entre nós e por isso ando aqui um bocado à deriva, motivo por que me inscrevi neste forum.
    Na altura nao era possível construir mais de 200m2 por ser local de reserva ecologica e penso que agora tambem nao será.

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11. •  
      Pedro Barradas
    • 2 junho 2020

     # 11

    Colocado por: M.a.r.c.o.Na altura nao era possível construir mais de 200m2 por ser local de reserva ecologica e penso que agora tambem nao será.

    
    Quase de certeza...

    Concordam com este comentário: MGoncalves

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12. • MGoncalves
    • 2 junho 2020

     # 12

    Colocado por: ADROatelierInforme o comprador.
    Este compra á vista, ciente do problema que está no terreno que - no extremo - poderá obrigar à sua demolição para legalização.
    
    65m2 não é só um pequeno aumento. É mais de 30% de aumento.

    Concordam com este comentário:JLM2020,MGoncalves

    
    Comprará à vista ou já não comprará. Eu, por exemplo, sem legalizar essa parte não comprava.
    Há pessoas que arriscam negócios do género, sempre na ilegalidade, e depois queixam-se que as leis estão mal feitas, apesar dessas leis serem as mesmas que eram antes do negócio se concretizar.

    Concordam com este comentário: ADROatelier

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13. • size
    • 2 junho 2020 ^editado

     # 13

    Neste caso, não poderá vender lebre por gato...
    
    Esclareça o comprador, pois até poderá aceitar ficar com essa ilegalidade no imóvel...ficando sujeito a ter que demolir
    Recaindo esse inconveniente sobre ambas as partes, será uma questão de negociação ...

    Concordam com este comentário: MGoncalves

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14. • Nelhas
    • 2 junho 2020

     # 14

    Se o imóvel possuir toda a documentação necessária para ser escriturado, e o cliente recorrer ao crédito , o avaliador pode perceber claramente a discrepância, mas se a mesma favorecer o seu cliente ( Banco), na maior parte dos casos nãos será colocado nenhum entrave.
    No entanto, todos os foristas têm razão em que deve comunicar e ser claro com o comprador.
    Por as cartas na mesa.
    Não vale de nada tentar omitir algo que só lhe vai colocar problemas no futuro.
    Existem milhares de exemplos de imóveis vendidos e legais, que possuem alterações que não correspondem ao projecto que deu origem ao seu licenciamento e continuam a ser transaccionados.

    Concordam com este comentário: APina

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15. • M.a.r.c.o.
    • 2 junho 2020

     # 15

    Dado que a parte ilegal é aquela de que ele mais gostou e que poderá influenciar muito a compra quase certo que não comprará mas concordo que devemos agir com lisura.
16. • MGoncalves
    • 2 junho 2020

     # 16

    Agradeço todos os conselhos aqui dados que irao certamente influenciar a minha decisao, a possibilidade de um dia o comprador ter de demolir a parte ilegal nao é coisa pouca.
17. •  
      ADROatelier
    • 2 junho 2020 ^editado

     # 17

    Caso a situação seja detectada por um avaliador - e certamente seria dando-se um aumento de 65 m2 a mais do que o permitido/referido em projectos e suas licenças - nenhum banco empresta, sabendo que a edificação nestes moldes é ilegal e, portanto, sem licença e sem possibilidade de legalização que não seja a demolição, o seu valor é muito reduzido.
    Na realidade, na maior parte dos casos, não há lugar a financiamento bancário.
    
    Os avaliadores estão muito treinados neste tipo de situação.
    1 ou 2 metros quadrados podem passar desapercebidos, mas não 65.
    O que acontece muito é o comprador ter capitais próprios e não ser necessário recorrer ao banco. Os imóveis com estas características são muitas vezes transaccionados.
    
    

    Colocado por: NelhasSe o imóvel possuir toda a documentação necessária para ser escriturado, e o cliente recorrer ao crédito , o avaliador pode perceber claramente a discrepância, mas se a mesma favorecer o seu cliente ( Banco), na maior parte dos casos nãos será colocado nenhum entrave.
    No entanto, todos os foristas têm razão em que deve comunicar e ser claro com o comprador.
    Por as cartas na mesa.
    Não vale de nada tentar omitir algo que só lhe vai colocar problemas no futuro.
    Existem milhares de exemplos de imóveis vendidos e legais, que possuem alterações que não correspondem ao projecto que deu origem ao seu licenciamento e continuam a ser transaccionados.

    Concordam com este comentário:APina

    Estas pessoas agradeceram este comentário:M.a.r.c.o.

    Concordam com este comentário: Pedro Barradas

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18. • Nelhas
    • 2 junho 2020 ^editado

     # 18

    Colocado por: ADROatelierCaso a situação seja detectada por um avaliador - e certamente seria dando-se um aumento de 65 m2 a mais do que o permitido/referido em projectos e suas licenças - nenhum banco empresta, sabendo que a edificação nestes moldes é ilegal e, portanto, sem licença e sem possibilidade de legalização que não seja a demolição, o seu valor é muito reduzido.
    Na realidade, na maior parte dos casos,não há lugar a financiamentobancário.
    
    Os avaliadores estão muito treinados neste tipo de situação.
    1 ou 2 metros quadrados podem passar desapercebidos, mas não 65.
    O que acontece muito é o comprador ter capitais próprios e não ser necessário recorrer ao banco. Os imóveis com estas características são muitas vezes transaccionados.
    

    
    
    ADRO,
    
    Na prática não funciona assim e permita-me discordar.
    Se eu possuir um imovel com toda a documentação legal e respectivo licenciamento, posso vender o imovel.
    Nada me impede de fazer 3 ou 4 alterações a margem da lei depois.
    A casa irá continuar a poder ser vendida depois.
    Nada o impede.
    
    Quando ao Crédito, digo-lhe por experiência que depende.
    O avaliador e o seu cliente ( Banco) o que pretendem é um imóvel com a papelada legal.
    O avaliador se notar alterações que melhoram o valor do imóvel e que faz subir o valor do mesmo, ele valida.
    
    Por exemplo , o avaliador nota que em jardim privativo para onde as janelas da cozinha estão, os vãos passaram de 70 para 1.50.
    A cozinha ficou com mais luz e com melhor potencial de valor e venda futura.
    Ele valida.
    Como é obvio que se a casa tiver 1 andar inteiro não legal, claro que não. =)
19. • Nelhas
    • 2 junho 2020 ^editado

     # 19

    Na minha opinião, e apesar das tentativas de fazer cumprir a lei, as licenças depois de emitidas e devido a falta de recursos dos municipios é uma carta branca para fazer muitas alterações que ficam encapotadas pela licença já emitida.
    A partir dai, muitas são alteradas e vendidas escapando a lei.

    Concordam com este comentário: APina

    Estas pessoas agradeceram este comentário: M.a.r.c.o.
20. •  
      Pedro Barradas
    • 2 junho 2020 ^editado

     # 20

    Se for aumentos de area derivados a construção de alpendres...Será menos complicado repor a legalidade....