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  1.  # 1

    Sou nova neste grupo. Estou interessada numa moradia que está à venda por um banco. Gostaria de conhecer as experiências de outros membros do grupo sobre várias questões:
    1. que inconvenientes vêm na compra de imóveis à banca?
    2. como foi o processo de negociação do valor? A Banca é, em geral, flexível para negociar ou nem por isso?
    3. que dicas e estratégias sugerem para abordar o banco para apresentar uma proposta?

    A moradia em que tenho interesse tem 17 anos (construção já antiga), mas está à venda por um preço como se fosse nova...
    Todos os vossos comentários e opiniões serão úteis - e agradeço, desde já, o vosso feedback.
    Cumps.
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  3.  # 2

    1. São lixo que ninguém quer ou estão demasiado sobrevalorizados.
    2. Depende do histórico do imóvel, cada caso é um caso. Há casas que têm problemas estruturais graves, há outras que são imbróglios legais, há outras com desenhos estúpidos e outras em que emprestaram uma batelada de dinheiro que a casa nem por nada vale e que, por questões contabilísticas não conseguem ou não querem baixar.
    3. Oferece menos 20% do preço que está disposto a pagar, banco contrapropõe mais 10%, concorda e compra, independentemente do preço de venda.

    O sucesso na compra depende única e exclusivamente de um facto: o banco quer mesmo vender ou não.
    O banco é uma entidade cega, surda e muda. Funciona na base de ordens hierárquicas. Um empregado qualquer que analisa as propostas, se não tiver uma ordem superior para vender a qualquer custo, não vende, mesmo que seja com um desconto de 1.000€ - não é o/a Paty38 que lhe paga o ordenado, não é ao/à Paty38 que esse empregado tem que satisfazer.

    Tudo funciona na base de números. Há objectivos a cumprir, há imobilizado que é necessário descer, há risco que é necessário diminuir, etc.
    Tudo depende da estratégia actual do banco e das ordens superiores.

    Os imóveis dos bancos também têm um problema muito grave: estão na contabilidade com base num valor que por sua vez foi inscrito com base num empréstimo. Se venderem abaixo desse valor, estão a dizer que têm menos activos do que deviam. Se não venderem, o imóvel continua lá e os activos conservam o valor.

    Imagine por exemplo que comprou um fio de ouro por 500€. Na sua contabilidade, tem ali 500€, é rica em 500€ - a sua família (O Banco de Portugal) acha que tem ali 500€. Entretanto, o preço do ouro baixou e o fio só vale 250€. Se o vender fica com 250€.
    Se não o vender, continua com 500€ na contabilidade porque nunca mais mandou avaliar o fio.
    Percebe?

    Pode oferecer o que quiser que eles não ficam ofendidos, ao contrário de um vendedor particular.
    A melhor forma de saber se há espaço para negociação é tentar "tirar nabos da púcara". Mas, só o facto de dizer que tem 17 anos mas que está à venda pelo preço de uma nova, já dá ideia que não há grande vontade em descer o valor...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zed, prcsc, Paty38
  4.  # 3

    Eu fiz uma oferta (abaixo do valor da moradia), mas nem sequer obtive resposta da banca... Nem sequer houve espaço para negociar...
  5. Procura serviços ou materiais para a sua casa? Contrate quem ajuda no fórum.

  6.  # 4

    Então é porque não estão interessados em vender.

    É como a mulher que "obriga" o marido a vender a mota.
    A mota está à venda para a mulher ver mas o marido não responde aos interessados e diz à mulher que não consegue vender.

    Neste caso, deve ser por causa da tal questão da depreciação do bem.
    Enquanto na contabilidade valer 100 e ninguém oferecer os 100, não vendem.
    Concordam com este comentário: Paty38
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Paty38
  7.  # 5

    Colocado por: Paty38Eu fiz uma oferta (abaixo do valor da moradia), mas nem sequer obtive resposta da banca... Nem sequer houve espaço para negociar...

    O banco tem muito poder negocial. Pode voltar a tentar mais tarde.
    Não existem mais oportunidades para além da referida moradia?
  8.  # 6

    O que diz faz muito sentido e desfaz a percepção que eu tinha relativamente à forma como a Banca lidaria com os imóveis. Pensei sempre que o imobiliário não é o negócio dos bancos, pelo que a venda destes bens seria relativamente facilitada - também porque, por regra, os imóveis estão em mau estado!
    Mas os vossos comentários esclarecem muito do que tenho visto.
    Obrigada!

    Alguém que tenha tido sucesso na compra de casa à banca, qual a margem de redução que conseguiram face ao preço definido pelo banco?
  9.  # 7

    Colocado por: PoisÉNeste caso, deve ser por causa da tal questão da depreciação do bem.

    É um inventário, não é depreciavel.

    Colocado por: PoisÉEnquanto na contabilidade valer 100 e ninguém oferecer os 100, não vendem.

    São obrigados a testar as imparidades numa base regular, se na contabilidade vale 100, têm de ter avaliações independentes com esse valor.
    Se fosse só dizer que vale 100,pq custou isso, estavam os bancos bem e não tinham os prejuízos que tiveram,em grande parte devido a essas imparidades.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Paty38
  10.  # 8

    antigamente as casas de banco eram coisa que ninguém queria. quando há uns anos, por "recomendação" do banco de portugal, os bancos deixaram de financiar 100% do valor da escritura, as casas de banco começaram a ter muita procura e a oferta diminuiu bastante e de forma acelerada. isso há-de ter influência na falta de flexibilidade dos bancos a negociarem alguns imóveis hoje em dia.
    Concordam com este comentário: LMGuerreiro
  11.  # 9

    Desculpem a minha ignorância, mas o que quer dizer testar as imparidades? Que implicações é que isto tem? reavaliações dos imóveis?
  12.  # 10

    Colocado por: Paty38Desculpem a minha ignorância, mas o que quer dizer testar as imparidades? Que implicações é que isto tem? reavaliações dos imóveis?

    É um termo contabilístico. Basicamente têm de ser avaliadas numa base regular para ver se valem o montante inscrito na contabilidade.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Paty38
  13.  # 11

    Não sabia - obrigada pela informação. Mas se as avaliações são feitas por entidades pagas pelos Bancos, suspeito que inflaccionem o valor. Há várias que, por azar, estão na posse do Banco. Os preços são absurdos e as casas estão a deteriorar-se a casa dia que passa. É incrível. Ou as entidades inflaccionam propositadamente, ou os técnicos nunca viram as casas. ;(
  14.  # 12

    A ideia é o banco não lançar imparidades ou vender e ter que lançar prejuízos

    E atenção que imóveis de banco inacabados é um filme...
  15.  # 13

    Colocado por: PoisÉ1. São lixo que ninguém quer ou estão demasiado sobrevalorizados.
    2. Depende do histórico do imóvel, cada caso é um caso. Há casas que têm problemas estruturais graves, há outras que são imbróglios legais, há outras com desenhos estúpidos e outras em que emprestaram uma batelada de dinheiro que a casa nem por nada vale e que, por questões contabilísticas não conseguem ou não querem baixar.
    3. Oferece menos 20% do preço que está disposto a pagar, banco contrapropõe mais 10%, concorda e compra, independentemente do preço de venda.

    O sucesso na compra depende única e exclusivamente de um facto: o banco quer mesmo vender ou não.
    O banco é uma entidade cega, surda e muda. Funciona na base de ordens hierárquicas. Um empregado qualquer que analisa as propostas, se não tiver uma ordem superior para vender a qualquer custo, não vende, mesmo que seja com um desconto de 1.000€ - não é o/a Paty38 que lhe paga o ordenado, não é ao/à Paty38 que esse empregado tem que satisfazer.

    Tudo funciona na base de números. Há objectivos a cumprir, há imobilizado que é necessário descer, há risco que é necessário diminuir, etc.
    Tudo depende da estratégia actual do banco e das ordens superiores.

    Os imóveis dos bancos também têm um problema muito grave: estão na contabilidade com base num valor que por sua vez foi inscrito com base num empréstimo. Se venderem abaixo desse valor, estão a dizer que têm menos activos do que deviam. Se não venderem, o imóvel continua lá e os activos conservam o valor.

    Imagine por exemplo que comprou um fio de ouro por 500€. Na sua contabilidade, tem ali 500€, é rica em 500€ - a sua família (O Banco de Portugal) acha que tem ali 500€. Entretanto, o preço do ouro baixou e o fio só vale 250€. Se o vender fica com 250€.
    Se não o vender, continua com 500€ na contabilidade porque nunca mais mandou avaliar o fio.
    Percebe?

    Pode oferecer o que quiser que eles não ficam ofendidos, ao contrário de um vendedor particular.
    A melhor forma de saber se há espaço para negociação é tentar "tirar nabos da púcara". Mas, só o facto de dizer que tem 17 anos mas que está à venda pelo preço de uma nova, já dá ideia que não há grande vontade em descer o valor...
    Estas pessoas agradeceram este comentário:zed,prcsc,Paty38


    Discordo totalmente, já visitei várias casas de bancos e a maioria foram vendidas acima do preço anunciado (porque estavam a bom preço). Há investidores atentos e com melhores relações comerciais com os bancos que o simples mortal. Também tem que ter a diferença entre o que o banco pede e o que oferece pela casa.

    Colocado por: chalanaantigamente as casas de banco eram coisa que ninguém queria. quando há uns anos, por "recomendação" do banco de portugal, os bancos deixaram de financiar 100% do valor da escritura, as casas de banco começaram a ter muita procura e a oferta diminuiu bastante e de forma acelerada. isso há-de ter influência na falta de flexibilidade dos bancos a negociarem alguns imóveis hoje em dia.
    Concordam com este comentário:LMGuerreiro


    É isto, hoje em dia não aceitam valores "por baixo". Diria que para o fazerem o imóvel tem que estar inflacionadíssimo.
  16.  # 14

    Colocado por: PoisÉEntão é porque não estão interessados em vender.

    É como a mulher que "obriga" o marido a vender a mota.
    A mota está à venda para a mulher ver mas o marido não responde aos interessados e diz à mulher que não consegue vender.

    Neste caso, deve ser por causa da tal questão da depreciação do bem.
    Enquanto na contabilidade valer 100 e ninguém oferecer os 100, não vendem.
    Concordam com este comentário:Paty38
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Paty38


    Os imóveis do banco tem 2 anos apenas em activo, passado isso passa para passivo. Novas regras desde a outra crise
  17.  # 15

    Colocado por: NTORIONÉ um inventário, não é depreciavel.

    Para o propósito da conversa e para a Paty38 perceber, é irrelevante.

    Colocado por: NTORIONSão obrigados a testar as imparidades numa base regular, se na contabilidade vale 100, têm de ter avaliações independentes com esse valor.
    Se fosse só dizer que vale 100,pq custou isso, estavam os bancos bem e não tinham os prejuízos que tiveram,em grande parte devido a essas imparidades.

    Sim, sim, a banca é conhecida por ser totalmente credível e idónea - contabilidade criativa é algo que desconhecem totalmente.
    Se os alemães, que são os alemães, conseguiram "criar" 1,2 mil milhões de euros (ver Wirecard) e ninguém deu por ela durante anos, o que não hão-de conseguir os portugueses nuns imóveizitos por aí perdidos.

    Colocado por: LMGuerreiroDiscordo totalmente, já visitei várias casas de bancos e a maioria foram vendidas acima do preço anunciado (porque estavam a bom preço). Há investidores atentos e com melhores relações comerciais com os bancos que o simples mortal. Também tem que ter a diferença entre o que o banco pede e o que oferece pela casa.

    Discorda totalmente mas depois justifica com coisas que não têm nada a ver com o que escrevi.
    Onde é que o que escrevi contradiz o que escreveu? Eu não disse que cada caso é um caso? O que eu sei é que a maioria das casas do banco, à venda ao público neste período, são lixo ou estão sobrevalorizadas.
    Quando há leilões, têm sempre uma coisa muito interessante chamada "venda condicionada", que mais não é que uma espécie de preço de reserva, lançam o isco e depois esperam que o pessoal perca a cabeça naquela emoção do leilão.
    Costumo ver os resultados dos leilões e ultimamente o que não falta para lá é lotes não vendidos.

    Claro que existem vendas a investidores, como existem em qualquer lado. E quando o imóvel é bom ou não está sobrevalorizado, não vem a público. O que é que isso contradiz o que eu disse? Estamos a falar de imóveis que a Paty38 pode comprar, não de transacções particulares e outras coisas parecidas.

    Colocado por: bettencourtOs imóveis do banco tem 2 anos apenas em activo, passado isso passa para passivo. Novas regras desde a outra crise

    Isto não sabia.
    Mas, de qualquer forma, não conheço a lei mas deve ser fácil de contornar, criam um qualquer veículo para receber os imóveis e depois colocam-no à venda. Depois, repetem a coisa sempre que for necessário.
    Não sei se isto é exequível (legalmente) ou não mas, se não for, outras formas terão de contornar isso, o que não lhes falta é imaginação.

    Pelo menos é o que tenho percebido de algumas certidões que tenho visto - passam miraculosamente do banco para uma qualquer empresa de investimento imobiliário cuja propriedade é... do banco (BBVA e Anidaport, por exemplo, investiguem).
    Exactamente a mesma coisa que o Estado faz com a Parvalorem.

    Depois, para os mais "cumpridores", se ainda houver margem para haver passivo, há, não é por aí que um banco é pressionado a baixar os preços.
    Um bom exemplo são as caixas agrícolas - têm muita margem de manobra. Por estranho que pareça, também têm o fundo de investimento imobiliário mais rentável do país.
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  19.  # 16

    Colocado por: PoisÉ1. São lixo que ninguém quer ou estão demasiado sobrevalorizados.
    Isso não é verdade, os bancos acabam por ter muitas oportunidades boas,o problema é que quando aparecem não vêm a público, são recomendadas em círculos mais particulares. ´
    Depois claro grande parte das que são efectivamente publicitadas acabam por ser o lixo que ninguém quer e muitas vezes inflacionado.
    Concordam com este comentário: LMGuerreiro
  20.  # 17

    Irra, teimosos.
    Se vou comprar uma casa, o que é que me interessam os negócios que são feitos particularmente? Se não tenho acesso aos mesmos, o que é que me interessa se são bons negócios?

    Mais uma vez: as casas dos bancos que estão à venda ao público ou são lixo ou estão sobrevalorizadas.
    Respondi à/ao Paty38, não foi a um investidor qualificado nem a ninguém que tem acesso privilegiado a listagens fresquinhas.
  21.  # 18

    Colocado por: PoisÉIrra, teimosos.

    Mais uma vez: as casas dos bancosque estão à venda ao públicoou são lixo ou estão sobrevalorizadas.


    É esta a parte que discordo. Já fui ver algumas, fiz ofertas em várias, algumas boas ofertas e perdi todas. Ainda há casas de bancos a bons preços se pretender investir. Basta procurar. Pelo menos na zona que procuro
  22.  # 19

    Olhe, só se é em zonas esquisitas.
    Aqui pela zona de Lisboa (distrito), não há nada de jeito.

    Vi umas engraçadas por bom preço mas foi em Castro Laboreiro. Um bocado fora de caminho.

    Talvez então corrija o que escrevi: são lixo, estão sobrevalorizadas ou estão em sítios esquisitos (sem procura).

    Diga lá o distrito onde costuma procurar para eu me flagelar.
  23.  # 20

    Lisboa, margem sul. Posso-lhe dizer que o ano passado vi uma para render 13% (brutos). Tivemos aqui um usuário que investia em casas e dizia umas coisas acertadas, Carlos qualquer coisa, foi bastante contestado e acabou por desaparecer.
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