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  1.  # 1

    Boas,

    Pesquisei no fórum mas não descobri nenhum tópico igual, por isso vou criar este:

    Este verão resolvi adquirir uma casa, como estava de férias, lá fui eu à aventura. Cheguei ao local de destino e dei uma volta, rapidamente avistei várias opções com os letreiros das agências imobiliárias. Liguei para uma para que me fossem mostrar uma das casa que me tinha interessado, lá apareceu o agente imobiliário que me mostrou a casa. Como não gostei, lá expliquei do que andava à procura e foi-me proposto mais umas visitas messe mesmo dia da parte da tarde. Conforme combinado, lá fomos no meu carro visitar mais 3 casas, a última interessou-me e fiquei de pensar. No final da visita lá fomos, novamente no meu carro, até a agencia onde me pediram para assinar as “folhas de visita” que serviriam para “apresentar trabalho ao patrão”, lá acedi e assinei.
    Quatro dias depois, e continuando de férias, resolvi voltar à tarefa de “procurar” casas, depois das visitas e como estava na zona resolvi voltar a casa que tinha gostado para avaliar o estado das paredes exteriores traseiras que não me tinham sido mostradas, ainda bem que o fiz porque influenciaram a minha avaliação . Quando vinha a chegar ao carro o vendedor viu-me e reconheceu-me, veio falar comigo e perguntar se estava interessado na compra da casa tendo-me pedido o meu número de telemóvel. Disse-lhe que lhe ia fazer chegar a proposta via agente imobiliário e assim foi. Nesse mesmo dia telefonei à agência e apresentei a minha oferta, bastante mais baixa do que me tinha sido apresentado pela imobiliária. Uma semana depois a agência liga-me a dizer que o vendedor não tinha aceite a minha oferta e a perguntar se não queria aumentar a minha oferta, disse eu não. Continuei a procurar noutras lugares e noutras agências tendo esquecido por completo aquele negócio. Passados 2 meses recebo uma chamada do vendedor dizendo que já tinha terminado o contrato com a agência e que aceitava a minha 1º oferta. Aceitei e fizemos a escritura à poucas semanas, sendo que o vendedor com a verba arrecada com a venda da habitação foi viver para outro país.
    Quando não é o meu espanto recebo uma chamada da agência a dizer que os tinha que ressarcir pela venda. Fiquei atónito, e referi que o vendedor me tinha informado que o contrato havia terminado e que inclusivamente o vendedor (e eu) tinha-mos assinado a escritura em que é referido que não existiu mediação imobiliária por isso para mim estava tudo legal.
    Referi ainda, que a existir qualquer quebra de contrato seria entre o vendedor e a agência, ao que a agência afirmou que estando o vendedor ausente teria que ser eu a indemniza-los e que a vida estava cara e que têm filhos…..Disse que não tinha nada com isso e que o departamento jurídico deles fosse a procura do vendedor. Foi então que vieram com a história de eu ter assinado a ficha de visita e que nela está escrito que me comprometo a não comprar a habitação por um ano excepto se for adquirida com recurso aos serviços da imobiliária em questão. Confesso que não me recordo de ter visto tal coisa mas já vi tanta coisa nesta vida …
    Querem que pague metade da comissão.
    Disse para irem para tribunal que não pagava nada.

    Pergunto: Qual é a base legal desta ficha de visita ainda por cima com esta clausula estranha? A agencia tem razão ao querer que eu pague metade da comissão?

    Ps. A habitação na estava em regime de exclusividade estando inclusivamente o contacto do vendedor afixado em cima do letreiro da Remax.

    Obrigado
    António Garcia
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  3.  # 2

    Colocado por: Antonio Garcia...eu ter assinado a ficha de visita e que nela está escrito que me comprometo a não comprar a habitação por um ano excepto se for adquirida com recurso aos serviços da imobiliária em questão. Confesso que não me recordo de ter visto tal coisa mas já vi tanta coisa nesta vida …
    Querem que pague metade da comissão.
    (Peço, antecipadamente, desculpa ao Antonio Garcia pelo texto que se segue. Juro que tentei ser imparcial...)
    Caro Antonio,

    Eu sugiro uma alteração ao título. Devia ser: VENDEDOR DE MÁ-FÉ.

    E, como você foi cúmplice deveria ser: VENDEDOR E COMPRADOR, CÚMPLICES, DE MÁ-FÉ.

    É que não há a mínima dúvida que, independentemente do prazo do contrato de mediação e de não haver exclusividade, foi a imobiliária que pôs comprador e vendedor em contacto, tendo por isso direito à comissão de mediação acordada com o vendedor.

    Lembre-se que o desconhecimento da lei não o iliba da culpa.

    Se, ainda por cima, você assinou esse compromisso, até acho muito benevolente da parte da empresa mediadora pretenderem que você apenas pague metade da comissão. Aposto que se eles tiverem um bom advogado, em Tribunal conseguem que você pague a totalidade da comissão.
  4.  # 3

    Caro Luís,
    Não peça desculpa foi para obter repostas que coloquei o post :)

    Queria apenas voltar a ressalvar que fui informado pelo vendedor que o contrato que ele tinha celebrado tinha caducado, e que acedida a vender pelo montante que havia transmitido à imobiliária e que esta não conseguiu firmar junto do vendedor. No meu ponto de vista não existe qualquer má-fê de minha parte, nem do vendedor (caso o contrato tenha expirado) para isso é que os contratos têm data de validade.

    Parece-me que é conhecedor do meio, e como tal pedia se me pode informar qual a lei que rege estes contratos para validar se a comissão pode transitar par o comprador.

    Antecipadamente grato pela resposta Luís ;)

  5.  # 4

    Antonio,

    Eu tinha de pedir desculpa, porque os "títulos" alternativos que sugeri podem ser considerados ofensivos.
    Sobretudo porque HÁ a hipótese de nem você, nem o vendedor, realmente saberem que o facto de haver um "PRAZO" no contrato de mediação não quer dizer nada.
    A empresa mediadora imobiliária devia ter recebido a Comissão porque foi ela que proporcionou o Vosso negócio.
    Caso contrário, NUNCA uma empresa mediadora receberia uma comissão!

    Infelizmente não sou jurista pelo que não poderei adiantar pormenores. O meu Advogado é que tem uma estante cheia de processos deste tipo, de empresas de mediação contra vendedores-chico-espertos... como o seu.

    Será talvez melhor consultar o seu Advogado.

    PS: Esta minha mania de brincar com coisas sérias... E obrigado por não ter levado a mal.
  6.  # 5

    Ps. A habitação na estava em regime de exclusividade estando inclusivamente o contacto do vendedor afixado em cima do letreiro da Remax.

    Obrigado
    António Garcia


    Boa noite...

    Pois é...mais um caso com as fichas de visita das imobiliárias e com as exclusividades da Remax!...

    Meu caro...em primeiro lugar, aconselho a que vá verificar na ficha de visita a existência dessa cláusula; se não a tiver, peça à Remax que lhe mostrem a cópia deles que você assinou... Eu já estive na posição de vendedor (e não quis nada com esses senhores, por causa dessa história de exclusividade!...) e na de comprador (de uma casa usada, ou recuperada, até os meus pais decidirem partir para a construção de uma nova...)...
    Como disse, confirme a existência dessa cláusula que eu, enquanto comprador, nunca vi nas muitas fichas de visita que assinei, relativas às visitas que fiz!...
    No que respeita à exclusividade, o problema não é seu!... Esse contrato de mediação foi celebrado entre a Remax e o vendedor e, se este não o respeitou, você não tem culpa alguma!...
    A meu ver, como o vendedor se pôs "a monte" eles estão a tentar amedrontá-lo para que você assuma uma obrigação que não é sua!...

    A legislação que lhe interessa encontra-se no Dec.Lei 211/2004...
    Tenha especial atenção ao 2.a) do art.18º :

    Artigo 18.o

    Remuneração

    1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
    2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior:
    a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
    b)...

    O cliente da empresa mediadora É O VENDEDOR e não você!!!

    E há aí um outro pormenor que estou a achar estranho...se havia um regime de exclusividade, como foi que eles deixaram que o contacto directo do vendedor permanecesse no imóvel? Eu, enquanto vendedor, cheguei a retirar os meus contactos do prédio que estava a ser vendido (porque, embora não houvesse exclusividade, uma das imobiliárias PEDIU-ME que o fizesse e eu acedi, por um deterninado período de tempo que eu próprio estipulei...).

    Espero ter sido de alguma utilidade...

    Boa sorte e...NÃO SE DEIXE INTIMIDAR!!!
  7.  # 6

    Caro alfmts,
    Fica claro que a empresa mediadora terá de ser remunerada.

    Eu compreendo que o vendedor é que é o cliente da empresa mediadora. Mas num caso como este em que se pode provar que houve conluio para prejudicar um terceiro (o facto de não se conhecer a lei NÃO SERVE como justificação, nem como atenuante), e em que tanto o vendedor como comprador beneficiaram com este conluio, se o vendedor não paga -porque desapareceu- poderá ser entendimento do Tribunal que terá de ser o outro a pagar... e o comprador é que terá de ir atrás do vendedor para ser ressarcido.

    É como no caso do empreiteiro que não paga as louças e torneiras de uma obra. Se ele desaparecer e não pagar, o dono-de-obra poderá ter de pagá-las ao fornecedor (a não ser que tenha a prova cabal que as pagou ao empreiteiro, o que nem sempre é claro).

    Ou no caso de um roubo de um automóvel, se forem apanhados 2 tipos dentro de um carro roubado e 1 deles, o pendura, alegar qye nem sabia que o carro fora roubado - apesar de saber que o amigo, de 17 anos, nem tinha carta de condução, e apesar de ter visto os fios da ligação directa todos à mostra no tablier.
    Se houver um acidente e o ladrão-condutor morrer, é o pendura quem terá de pagar o prejuízo (ao dono do carro).
    •  
      FD
    • 26 Outubro 2009

     # 7

    Colocado por: Antonio GarciaFoi então que vieram com a história de eu ter assinado a ficha de visita e que nela está escrito que me comprometo a não comprar a habitação por um ano excepto se for adquirida com recurso aos serviços da imobiliária em questão.

    E ficou com uma cópia desse "contrato"? E quais são as penalizações previstas nesse "contrato" caso o viole?

    Na minha sincera opinião isso, em tribunal, não tem pernas para andar. Você assinou uma ficha de visita e não um contrato de mediação imobiliária. Foi nessa assunção que o assinou, certo? É que dar a assinar um papel a uma pessoa dizendo que é uma ficha de visita e depois apresentar essa assinatura como um vínculo é, no mínimo, forçado.

    O que o vendedor fez não foi eticamente correcto e seria, na minha opinião, apenas essa parte a ser responsável pelo pagamento à imobiliária.

    Estou a notar um certo padrão nestes assuntos recorrentes. Estas cadeias de imobiliárias estão a recorrer por todas as razões possíveis aos tribunais.
    E, especulando, fazem-no com algum intuito: ou querem mesmo o dinheiro ou querem criar uma base de decisões legais para que saibam como é que podem cobrar todos estes negócios em que os tentam "aldrabar".
    E para isso, fazem como os caçadores: atiram a tudo o que mexa, invocam tudo e mais alguma coisa. Aqueles que forem atingidos são os que, de futuro, ficarão mais sujeitos a serem "controlados".
    Arrisco dizer que poderão até estar a criar um manual de procedimentos para serem sempre ressarcidos pelo seu trabalho. Estas fichas de visita, e outros truques assim o parecem indicar...
  8.  # 8

    Concordo com quem diz que vc não lhes deve nada. Não é uma situação bonita, mas o comprador não tem qualquer responsabilidade neste caso (Minha opinião).
    Obviamente que a Agência terá direito à sua comissão, mas o comprador não tem nunca acesso ao contrato firmado entre a agência e o vendedor, e como tal não sabe quais as condições acordadas nesse contrato, e se as mesmas indicam se lhes é devida a comissão ou não. De qualquer forma como já foi dito, quem firmou um contrato foi uma das partes, e deste que não seja possível provar acordo entre comprador e vendedor para de forma conhecedora enganarem a agência, não lhe podem pedir dinheiro algum.

    Se o vendedor fugiu para fora do País, existem as entidades competentes para o perseguir e fazer chegar "à razão".

    Era só o que faltava, que por o vendedor fugir, o comprador teria de assumir as suas responsabilidade. Se fosse assim, o Luis Filipe Vieira devia estar a pagar uma carrada de multas, processos, etc... do vale Azevedo que fugiu ... :)
    • Giba
    • 26 Outubro 2009

     # 9

    Este assunto esta literalmente relacionado com uma questão fulcral “cultura”. Vejamos o caso pelo seguinte ponto de vista: Imagine que a empresa que estivesse mediando o negócio, fosse um escritório de advogados, a probabilidade de logro nesta circunstancia perpetrada pelas partes envolvidas, comprador e vendedor, seria mínimas em virtude do receio em ser delatado e por conseguinte alem de ter que pagar o valor acordado, poderia incorrer num processo e vir a ter que acrescentar uma indemnização por um cem números de razões, que só os advogados sabem descrever.

    Mas como o negócio foi apresentado por uma agência imobiliária, actividade marginal aos olhos de muitos proprietários e compradores de imóveis, certamente cairá em saco roto qualquer iniciativa em ter que ressarcir seja o que for. Simplesmente uma questão de cultura o resto são calotes, aldrabices, facilitismos e por ai afora!
  9.  # 10

    O engraçado é que optamos logo por achar que o comprador e o vendedor estão de má fé e que combinaram o negócio para reduzir o preço de venda e fugir à comissão, mas esquecemo-nos que no campo da suposição poderiamos dizer que o vendedor e a mediadora acordaram este negócio fazendo com que o comprador fosse aliciado por um valor de venda mais baixo, por não ter comissão, e depois exigindo ao mesmo uma comissão por possível má-fé.

    Isto são suposições, que todos podemos ter, e inventar as histórias mais milaorantes para arranjar um culpado, que na minha opinião é claro e está perfeitamente identificado.

    O vendedor que rubricou um contrato de mediação, conhecendo os seus termos, e optando por os ignorar no momento de realizar o negócio, tendo depois fugido das suas responsabilidade e do País ...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: dd
  10.  # 11

    REPITO:
    Se o Tribunal decidir que é como no caso do empreiteiro que não paga as louças e torneiras de uma obra.

    Se o empreiteiro desaparecer e não pagar, o dono-de-obra poderá ter de pagá-las ao fornecedor!
    A não ser que tenha a prova cabal que as pagou ao empreiteiro, o que nem sempre acontece.

    Ora, neste caso, o comprador (António Garcia) tem uma escritura pública a dizer precisamente que NÃO SE PAGOU COMISSÃO, quando devia tê-lo feito - e não pode alegar que não sabia que havia um compromisso uma vez que foi visitar a casa com um empregado da empresa mediadora!
  11.  # 12

    Boas,

    Ainda não falei com o advogado, mas já estive no site do inci a verificar um contrato tipo deste instituto que regulamenta as imobiliárias, e existe uma data para cessação por isso qualquer acordo firmado perde a sua validade.
    Não sei é dizer se o vendedor tinha ou não cessado esse acordo por tempo conforme me informou.
    A escritura, se não me engano refere que não existiu mediação imobiliário e de facto não existiu (o vendedor podia era estar ainda sujeito ao contrato que firmara). No que me diz respeito estava convencido que o vendedor ao terminar o contrato podia vender a quem quisesse inclusive pessoas que lhe foram apresentadas pela imobiliária. Caso esteja errado, é muito estranha esta lei, resumindo se for ver uma casa por uma imobiliária nunca na vida a posso comprar se não for com essa imobiliária (nem os casamentos duram tanto nem são para a vida).

    Vamos aguardar a resposta do inci.

    JL
  12.  # 13

    Colocado por: Antonio GarciaBoas,

    Ainda não falei com o advogado, mas já estive no site do inci a verificar um contrato tipo deste instituto que regulamenta as imobiliárias, e existe uma data para cessação por isso qualquer acordo firmado perde a sua validade.
    Não sei é dizer se o vendedor tinha ou não cessado esse acordo por tempo conforme me informou.
    A escritura, se não me engano refere que não existiu mediação imobiliário e de facto não existiu (o vendedor podia era estar ainda sujeito ao contrato que firmara). No que me diz respeito estava convencido que o vendedor ao terminar o contrato podia vender a quem quisesse inclusive pessoas que lhe foram apresentadas pela imobiliária. Caso esteja errado, é muito estranha esta lei, resumindo se for ver uma casa por uma imobiliária nunca na vida a posso comprar se não for com essa imobiliária (nem os casamentos duram tanto nem são para a vida).

    Vamos aguardar a resposta do inci.

    JL


    António, o problema não é relativo ao prazo do contrato, mas sim a uma outra cláusula que indica que mesmo após o fim desse contrato, o vendedor deve sempre a comissão à mediadora caso esta tenha sido parte activa e tenha apresnetado forma e/ou materialmente o comprador ao vendedor.
    Ou seja, o contrato indica que caso o António comprasse aquela casa daqui a 10 anos, devia na mesma comissão à imobiliária ... (um pouco de exagero ao tópico)

    Luis,
    Entendo o que diz, se o tribunal considerar que é um caso semelhante com esse que indica, poderá decidir dessa forma. O contrário tb poderá acontecer e como tal estamos a discutir suposições, e interpretações de lei.

    Repito também, o grande culpado nesta história toda é o vendedor, que sabendo o que estava a fazer, fugiu e deixou o problema para as outrs duas entidades.
    • ccgs
    • 26 Outubro 2009

     # 14

    Sr António, o que lhe estão a tentar explicar é ... Se não fosse essa imobiliária, como é que tinha o contacto do proprietário???

    Contudo, penso que a responsabilidade do pagamento da comissão continua a ser do vendedor, ele é que se comprometeu com contrato assinado a pagar a comissão caso a imobiliária lhe apresente cliente interessado na compra do imóvel.

    O que a imobiliária está a fazer é atirar o barro á parede... Mas neste caso penso que não deve colar :)

    Boa sorte
    • Giba
    • 26 Outubro 2009

     # 15

    Colocado por: Luis K. W.

    Ora, neste caso, o comprador (António Garcia) tem uma escritura pública a dizer precisamente que NÃO SE PAGOU COMISSÃO, quando devia tê-lo feito - e não pode alegar que não sabia que havia um compromisso uma vez que foi visitar a casa com um empregado da empresa mediadora!


    Para que a empresa mediadora consiga ser ressarcida da comissão “devida” seria conveniente contratar 5 agentes da autoridade acompanhados por 3 bons advogados. Ah! Ia esquecendo! Seria pertinente contratar a orquestra filarmónica da Filadélfia para dar uma maior projecção ao caso.
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  14.  # 16

    Ora, neste caso, o comprador (António Garcia) tem uma escritura pública a dizer precisamente que NÃO SE PAGOU COMISSÃO, quando devia tê-lo feito - e não pode alegar que não sabia que havia um compromisso uma vez que foi visitar a casa com um empregado da empresa mediadora!



    O facto de o comprador ter ido visitar a casa com um angariador de uma imobiliária, não lhe dá a saber que existe uma cláusula de regime de exclusividade celebrada entre o vendedor (cliente da imobiliária) e a referida imobiliária!...
    Por outro lado, houve a informação, por parte do vendedor, que o contrato com a imobiliária já tinha cessado, não foi?

    Não queiram massacrar o comprador, que ele não tem culpa nenhuma... Se a imobiliária quer a comissão, vá em cima daquele com quem firmou um contrato de mediação!!!
    Uma ficha de visita não é um contrato nem constitui uma obrigação de nada perante ninguém...é apenas uma justificação para a deslocação do angariador ao imóvel!...
    • alfmts
    • 27 Outubro 2009 editado

     # 17

    Colocado por: ccgsSr António, o que lhe estão a tentar explicar é ... Se não fosse essa imobiliária, como é que tinha o contacto do proprietário???


    Segundo li no início do tópico, diz:
    "Ps. A habitação na estava em regime de exclusividade estando inclusivamente o contacto do vendedor afixado em cima do letreiro da Remax."

    Portanto, não foi graças à imobiliária que obteve o contacto do proprietário!...
  15.  # 18

    Desculpem lá, alguém tem uma cópia de um contrato da remax onde esteja escrita essa cláusula de ter que ser pago algum montante caso o dono venda depois de terminar o prazo do contrato a um cliente apresentado pela imobiliária? É que eu nunca vi nenhuma clausula dessas...
    Neste caso, o dono da casa é que terá que se responsabilizar pelo pagamento à imobiliária, o comprador ficou numa posição passiva até ao acto de oferta por parte do dono...é uma situação jurídica à qual um advogado responderá de forma clara...há por aki algum?
  16.  # 19

    ricardo_gt

    Não estou lá muito de acordo relativamente à «posição passiva»... ;-

    Veja. O comprador:
    1. não pode alegar desconhecimento da lei (é de Lei);
    2. não pode alegar que não sabia que visitou a casa graças a uma empresa de mediação imobiliária;
    3. não pode alegar que não sabia que a comissão não foi paga (está escarrapachado na escritura);
    4. BENEFICIOU com a transacção sem pagamento de comissão (ou de onde veio o desconto que obteve?).

    Creio que o Tribunal não terá dúvida em condenar o Comprador (na falta do vendedor e por haver conluio) a indemnizar a mediadora.

    Mas isto, claro, sou eu a tentar ser justo com a empresa, que foi prejudicada.
  17.  # 20

    Para mim o que aconteceu ao Antonio Garcia é PRECISAMENTE O MESMO que se tivesse acontecido o seguinte:

    1. O potencial comprador foi visitar a casa com o mediador imobiliário.

    2. Nas costas do mediador, o vendedor acerta com o potencial comprador um desconto de 5% se este puder aguentar uns meses até terminar o contrato.

    3. Após a escritura, o vendedor dá à sola e a empresa mediadora fica... a arder?

    NÃO PODE! Sobretudo porque houve um claro concluio entre o comprador e vendedor no sentido de prejudicar a empresa.

    No caso do António (que até pode ter sido ligeiramente diferente) podem alegar tudo e mais alguma coisa (desconhecimento, má informação dada pelo vendedor, boa-fé, etc.) , mas tudo isso esbarra no DEVER - repito, NO DEVER - dos cidadãos se INFORMAREM devidamente.
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