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Construção de moradia - margem de lucro contrutor

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  1.  # 1

    Colocado por: Pedro Barradase agora para uma casinha que deveria custar uns 90k... tenho diferenças a rondar os 30k entre o mais barato e o mais caro


    Vou esperar mais algum tempo para construir, pode ser que alguém pague para fazer a obra. 😀😀

  2.  # 2

    Ainda esta semana em gaia recebi preços para uma casa que já está pronta de estrutura e alvenaria, falta telhado e o resto a 700€/m2 sem IVA.


    E acabamentos todos básicos daqueles a 10€/m2..

    E era chave na mão, não havia cá mqt nem discussões.. pode ser que estes artistas morram na praia um dia destes..
    Concordam com este comentário: antonylemos

  3.  # 3

    Colocado por: imoqual poderá ser, na vossa opinião, a sua margem de lucro bruta?
    nem sei que interessa tal coisa, ou se é da sua conta saber... uma casa está à venda por X é a única coisa que lhe interessa. vale esses X ou não.

  4.  # 4

    Boa tarde,

    Muito honestamente se querem tirar o maior partido do vosso dinheiro, ou seja poupar o máximo, só há uma maneira: é ser nós próprios (o cliente final) a fazer uma moradia! Não tenham dúvidas. Agora não é fácil requer, algum conhecimento, tempo e dedicação mas é exequível. E quando tiver a passar os cheques ou pagar contas aí sim se vai aperceber dos lucros.
    Eu estou a acabar a minha construção, e ainda arranjei bom valor por m2. Mas de futuro se voltar a construir uma moradia, será assim que irei fazer, ou pelo menos tentar. É garantido que vou poupar dinheiro.

    Cumprimentos,

  5.  # 5

    Colocado por: SnufflesE quando tiver a passar os cheques ou pagar contas aí sim se vai aperceber dos lucros.

    Então lucro do empreiteiro é a diferença entre o que você gasta fazendo por administração directa e o que pagaria ao empreiteiro?
    •  
      RRoxx
    • 17 agosto 2020

     # 6

    oh snuffles, logica da batata... Se não fizer as contas ás suas horas e ao lucro que quer ter com elas então ainda poupa mais.. essa ideia é genial, diria mesmo iluminada... Só em taxas, segurança social, maquinas, transportes, equipamentos e o raio que uma empresa tem de pagar ao estado fica uma fortuna no seu bolso.

    Depois fique voce tambem com a responsabilidade de 5 anos de garantia.

    tem alvará para construir?
    Concordam com este comentário: Anonimo1710, falcon16, Mk Pt

  7.  # 7

    Porquanto a mortalidade nas empresas de construção é mesmo falta de jeito.

  8.  # 8

    Este tema é interessante, vou tentar dar o meu ponto de vista...

    O DO que pensar que vai comer a margem de lucro toda do empreiteiro, está enganado.

    Se não existir margem de lucro suficiente no orçamento, a qualidade da obra vai baixar para permitir ter a respetiva margem de lucro, ou então algum subempreiteiro ou fornecedor de materiais ou o estado em impostos, vai ficar a "arder" com o dinheiro.

    Empreiteiros que não tenham margem de lucro, não duram muito tempo (com a mesma empresa).

    Entre um DO sem experiência (e sem um boa assessoria de um fiscal de obra) e um empreiteiro com experiência, já se sabem quem vai levar vantagem nesta "disputa" pela margem de lucro.

    Portanto, quando muito o DO pode tentar "suavizar" (palavra agora na moda) a margem de lucro do empreiteiro. O empreiteiro trabalha, portanto tem de ter lucro (a acrescer aos custos fixos e variáveis), de preferência justo (conceito relativo) para ambas as partes e ajustado ao mercado e ao risco.

    Da minha experiência, quando fui representante do DO, fazíamos sempre "Value engineering", o que nos interessava era a proposta com melhor valor e não como é comum a de menor preço da obra.

    Nessa análise era claro que adjudicar obras sem margem de lucro ou com baixa margem de lucro para o empreiteiro (tendo em conta o valor base da obra), ia baixar o preço de obra mas aumentar os custos de exploração/ manutenção, portanto em termos de valor não era bom negócio, parece aliciante, pode parecer que vamos fazer o negócio da China, mas estatisticamente e analisando muitas obras no passado, em mais de 90% dos casos numa análise a longo prazo essa poupança inicial não se refletiu numa poupança decenal.

    Por outro lado tínhamos um pipeline de obras e não nos interessava "matar" os empreiteiros que aportavam mais valor às nossas obras, portanto tinham de ter lucro, mais do que uma vez paguei trabalhos que contratualmente podia não pagar, mas que era justo pagar e assim se procedeu.

    As obras mais vistas aqui no FdC são "one shot" e isso dificulta um pouco mais essa gestão equilibrada dos lucros entre DO e empreiteiros.

    Ainda assim, algumas estratégias podem ser feitas pelo DO para suavizar a famosa "margem de lucro":
    1 - Baixar o risco percepcionado pelo empreiteiro - projetos pouco detalhados, sem CE e MQT (ou mal feitos); dúvidas quanto à capacidade/garantia de pagamento, etc. são riscos que o empreiteiro se irá salvaguardar na margem de lucro!
    2 - Escolher (obtendo informações com outros DO) empreiteiros cuja estratégia não seja apenas sacar a margem de lucro e abandonar a obra; ou, passar o tempo todo a litigar trabalhos a mais ou não previstos de forma injusta.
    3 - Adjudicações colaborativas - É uma variante à adjudicação direta, que diminui o risco financeiro para o empreiteiro e de qualidade para o DO. Um exemplo: O DO (os que têm capacidade para tal ou são bem assessorados pelo fiscal de obra) faz o procurement das caixilharias, encontra o(s) fornecedor(es) que lhe fornece melhor valor (relação custo Vs beneficio), em colaboração com o empreiteiro (no fim, até pode ser o fornecedor habitual do empreiteiro) faz a adjudicação, paga ao empreiteiro o custo das caixilharias mais uma % ou um valor fixo que esteja definido contratualmente, porque o empreiteiro não vai entrar nisto sem ganhar nada. Aqui convém que o DO antes de lançar o concurso já tenha propostas de caixilharia na mão, para fazer a simulação do valor final da obra. Tem ainda a vantagem de permitir ao dono de obra gerir financeiramente o investimento, tem mais dinheiro mete uma caixilharia melhor, tem menos dinheiro vai ao básico que cumpra o projetado. Para além disso, é mais fácil o empreiteiro orçamentar, não tem de andar a pedir X orçamentos... Este tipo de adjudicações aplicam-se aquelas especialidades que os DO normalmente fazem adjudicação direta ou há menos detalhe de projeto ou se quer ter mais liberdade de escolher durante a obra.

    Podem existir outras estratégias (se quiserem partilhar, gosto sempre de aprender), mas uma coisa é certa, se não for uma relação Win Win, não vai acabar bem no curto prazo, muito menos no longo prazo. Todos têm de ganhar!
    Concordam com este comentário: NTORION, pauloagsantos, dedao, desofiapedro, Joao Dias

  9.  # 9

    Para mim um dos indicadores importantes na escolha de empreiteiro vem dos fornecedores do mesmo.
    Tem de ser um bom negócio para ambos ou então é para esquecer....
    • DR1982
    • 17 agosto 2020 editado

     # 10

    Desculpem la, mas estamos a falar de adjudicar uma casa ou algum aeroporto?
    Na minha zona chegam com metade dessas tretas à beira da maioria dos empreiteiros e ou nem sequer lhes dão resposta ou levam com a ripa pela certa...
    Caso tenham € para contratar uma empresa maior disposta a aceitar esse palavreado todo tudo bem, caso contrário na minha opinião o melhor é projetar uma casa descomplicada, quanto menos pontos criticos a casa tiver menos probabilidades ha de dar raia, uma casa que possa ser construída com qualquer empreiteiro que “sempre fez assim“, mas que tenha alguma abertura para melhorar uma ou outra coisita e com um fiscal que saiba mediar as coisas, que saiba equilibrar o Barco, leva-se a coisa a bom Porto!
    Agora, cricifiquem-me la se quiserem, mas um projeto todo xpto e um contrato que especifique até a marca do po de giz do bate linhas, epa ou ha massa ou ficam com a obra a meio!
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, RRoxx, desofiapedro, Snuffles

  11.  # 11

    Colocado por: MduvidasPara mim um dos indicadores importantes na escolha de empreiteiro vem dos fornecedores do mesmo


    E como consegue saber quais são na fase de proposta?

  12.  # 12

    Nem durante a obra... Quanto mais em fase de proposta...

  13.  # 13

    Perguntar.

    Não custa nada perguntar com quem trabalham.

    E pedir documentação, nomeadamente folha de férias para saber se é uma empresa com mão de obra ou apenas uma empresa que gere subempreitadas

  14.  # 14

    Colocado por: DR1982Na minha zona chegam com metade dessas tretas à beira da maioria dos empreiteiros e ou nem sequer lhes dão resposta ou levam com a ripa pela certa...

    Ainda que as "tretas" do RUIOLI vos pareçam coisa de "obra grande" não o são.
    São o BA BÁ da gestão de uma obra, quer seja um aeroporto quer seja uum muro de vedação.
    "custos fixos e variáveis" "Value engineering" "relação custo Vs beneficio" "Adjudicações colaborativas" "procurement" e outras tretas com nomes esquisitos são o básico da gestão de uma obra. É isto que dita o sucesso de uma relação DO/empreiteiro.
    Isto faz-se todos os dias e é isto que leva a bom porto o investimento.
    Como disse e muito bem o RUIOLI nesta relação DO/empreiteiro todos têm que sair a ganhar. Se assim não for, acreditem que o único que tem possibilidades de sair a ganhar é o empreiteiro.
    O DO é como em tempos alguem por aqui dizia, sempre o gajo que vai ser "enrrabu"

  15.  # 15

    Colocado por: DR1982Desculpem la, mas estamos a falar de adjudicar uma casa ou algum aeroporto?
    Na minha zona chegam com metade dessas tretas à beira da maioria dos empreiteiros e ou nem sequer lhes dão resposta ou levam com a ripa pela certa...


    Fiz uma casa de férias na zona centro usando estas estratégias, fiz convite a 3 empreiteiros da região, fiz uma reunião prévia com cada um, expliquei com linguagem adequada a cada um (um até apresentou o orçamento escrito à mão), dei exemplos claros do que pretendia especialidade a especialidade e o que iam ganhar desta forma Vs as adjudicações tradicionais (são empreiteiros, não são burros, entendem bem a linguagem dos negócios), recebi as 3 propostas, adjudiquei a que teve maior pontuação nos critérios que defini, foi feita a obra, sem derrapagens financeiras, qualidade de acordo com o que tinha visto nas obras daquele empreiteiro, durante a obra nunca falamos dos contratos, CE, MQT, etc porque as duas partes estavam de boa fé! Se alguma das partes não tivesse de boa fé, estavam lá os contratos para defender cada uma das partes. Alguns dos fornecedores que arranjei para caixilharia e carpintarias passaram a trabalhar com aquele empreiteiro, acho que no fim todos ganharam.

    Desculpem, mas que não deve não teme, as obras em que participo agora, também em representação do DO, até o notário levam lá quando recebem o local da obra (que é de um proprietário externo), levam na consignação, levam na recepção provisória, às vezes acompanhados de advogados de ambas as partes, contratos com garantias internacionais, etc.

    Durante a obra não há o minimo atrito entre as partes! Transparência total de todas as partes, seja na qualidade, segurança, prazos, preços...porquê? Todos ganham cumprindo estes objetivos. O empreiteiro foge a 7 pés de trabalhos a mais, de derrapagens de prazos, etc. Não é ai que ganha dinheiro, mas é ai que perde dinheiro, contratos orientados para os objetivos. A obra tem prazo para conclusão para dia 22 de agosto, hoje já recebi o relatório que está terminada e em fase de testes e formação dos utilizadores, numa obra de 7 semanas, terminaram 1 semana antes.

    Os empreiteiros portugueses já não ganham uma obra destas desde 2018, e essa obra foi um terror com um atraso de 3 semanas, a penalização foi de 30% do volume da obra, isto porque concentraram os esforços em chico-espertices (também as aprendi na faculdade) para ganhar umas migalhas a mais, ficaram sem o pão...

    O mindset nestas obras é trabalho colaborativo, na parte financeira dificilmente o empreiteiro estando de boa fé perde dinheiro, temos margem para garantir que isso não acontece, não queremos mesmo que aconteça, mas não somos totós.

    Já abordei aqui no FdC estas formas de gerir obras, a reação é sempre a mesma, mas compreendo...

    Já andei em obras públicas, em obras particulares com "gestão tradicional" e nestas com "gestão colaborativa", espero não ter de voltar ao passado.

    Deixo o testemunho, porque acredito que o mindset maioritário (não totalitário, felizmente, aqui no forum também aparecem muito bons exemplos) que está presente nas obras não é o melhor para as várias partes, mas já se faz assim à 30 anos...siga!
    Concordam com este comentário: imo
    •  
      RRoxx
    • 17 agosto 2020

     # 16

    Nem tanto á terra nem tanto ao mar.

    Do que o ruioli disse o mais importante para quem quer estar no mercado a longo prazo é: só é negócio se for negócio para todos.

    E no dia a dia o que se faz é mesmo isso, pedir cotações, muitas vezes (senão maior parte delas) já tendo uma boa ideia de quanto vai custar e de quem vai fazer do leque de subempreiteiros que temos, isto se os calendários coincidirem, que hoje em dia é quase sempre o busílis da questao:prazo e disponibilidade.

    Ir sempre ao mais barato não é gerir uma obra nem saber ganhar dinheiro na construção, é muitas vezes uma boa maneira de queimar a reputação, falo por experiência própria.

  17.  # 17

    Colocado por: RicardoPortoE pedir documentação, nomeadamente folha de férias para saber se é uma empresa com mão de obra ou apenas uma empresa que gere subempreitadas

    Ninguém lhe dá isso, com 5€ consulta a IES e estão lá os custos com o pessoal
    •  
      NTORION
    • 17 agosto 2020 editado

     # 18

    Colocado por: zedasilva"Adjudicações colaborativas" "procurement" e


    Até acrescento, por pela experiência que vou adquirindo (nas duas obras), que é nestes pontos que o empreiteiro muitas vezes é comido e onde se consegue ganhar dinheiro (DO e empreiteiro). E é fácil de justificar porquê, o empreiteiro gosta de trabalhar com fornecedores/sub empreiteiros em quem confia, confia no trabalho e acredita que lhe fazem bom preço (afinal foi assim q começou a trabalhar com eles) e então deixa de pedir mais orçamentos e comparar preços mas a MLP, estes fornecedores/sub empreiteiros começam a aumentar o preço, até pq muitas vezes o empreiteiro já nem pergunta preço encomenda/subcontrata logo.... E então começa a pagar mais caro que outras alternativas no mercado e nem dá conta.
    Concordam com este comentário: imo, RUIOLI

  19.  # 19

    Colocado por: zedasilvaAinda que as "tretas" do RUIOLI vos pareçam coisa de "obra grande" não o são.
    São o BA BÁ da gestão de uma obra, quer seja um aeroporto quer seja uum muro de vedação.


    tb achei um post muito acertivo que explica muito bem como deve ser as coisas.

    muitos DO pedem orçamentos, escolhem o mais barato e mesmo assim para entregarem a obra ainda o vão tentar espremer com mais 5k ou 10k.
    Concordam com este comentário: imo

  20.  # 20

    Colocado por: pauloagsantose mesmo assim para entregarem a obra ainda o vão tentar espremer com mais 5k ou 10k.

    E se for um empreiteiro inteligente aceita.
    Sabe que com 2 ou 3 coisitas que vai mudar ganha 15K

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