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Compra de lote

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    • AbcD
    • 18 setembro 2020

     # 1

    Boa tarde,
    Estou a iniciar o processo de construção de moradia...estou na fase anterior até, estou na fase de aquisição de lote. Tenho 1 em vista mas algo não me cheira totalmente bem. Como é normal recebi informação sobre o lote por parte da agencia imobiliária e pedi uma consulta a um arquiteto que consultou a Câmara Municipal e obteve informação diferente quanto à area do lote e limites/distancias de construção. Infelizmente para recorrer à Câmara e devido a pandemia da covid19 tenho que preencher um requerimento bla bla. Parece-me um meio bastante sombrio este de venda de lotes, ninguém parece querer ser útil. Gostaria que me informassem sobre que documentos devo exigir antes de avançar para a aquisição do lote.

    Segundo o arquiteto que consultou o processo na Câmara a area total do lote é menor em 10m2 do que o indicado na caderneta predial, as áreas de edificações são como me informou a agência imobiliária mas os afastamentos não. Por parte da agencia a documentação fornecida parece-me muito incompleta. Forneceram caderneta predial e alvará de loteamento. Este alvará não tem a planta de pormenor sequer. Estou com bastante receio do que uma imobiliária seja capaz de fazer para ganhar na venda. Peço ajuda sobre o que procurar e onde encontrar os documentos.

    Cumprimentos

  2.  # 2

    Colocado por: AbcDPeço ajuda sobre o que procurar e onde encontrar os documentos.
    os documentos que pretende estão na CM, peça uma consulta ao processo. Mas parece que o Arqº já o fez.. ele nao tirou fotos ou fotocópias?
    Concordam com este comentário: mtavares
    • AbcD
    • 18 setembro 2020

     # 3

    Obrigado. Se tirou não os quis dar. O arquiteto também não foi contratado, pedi uma consulta e ele teve a iniciativa de consultar o processo (honestamente não pedi pois como disse pedi apenas uma consulta e orçamento). O arquiteto descreve que não obteve esclarecimentos que pretendia na sua totalidade pois o processo de loteamento sofreu tantas modificações ap longo dos anos (mudanças de dimensões de outros lotes que são bastantes) que nem a funcionaria da Câmara soube esclarecer tudo. No entanto conseguiu ver a dimensão do lote e distanciamentos. Existem 2 lotes ainda livres, juntos um do outro e no terreno as areas são superiores as existentes no planeamento municipal. Será possível modificar o plano na fase de levantamento topográfico ou será melhor usar apenas a area que esta definida no plano municipal?

  4.  # 4

    Já viu a Certidão do Registo da Conservatória Predial? Este documento é que lhe diz exatamente a área que o terreno tem.
    • AbcD
    • 18 setembro 2020

     # 5

    Não. Infelizmente, no sistema online não é possível requisitar e por telefone dizem que não a posso consultar, teria que ser proprietário. Obrigado, antes de avançar vou pedir então o planeamento e o registo predial do lote. Mas é aqui que me faz confusão de como é possível que as dimensões possam ser todas diferentes entre caderneta predial, plano municipal, registo predial e a realidade. Isto só dará oportunidade para burlas e parece tudo um submundo onde quem não tem atenção fica sem o dinheiro e esta tudo bem porque devia confirmar antes.
    Resumindo, documentos essenciais serão o plano municipal completo com desenho de pormenor do lote e caderneta predial. Algum outro documento que deva verificar?

  6.  # 6

    Legalmente, a área que vale é a que está registada na Certidão da Conservatória do Registo Predial, apenas.

    Para efeitos de edificabilidade tem que consultar os instrumentos de planeamento urbanístico da C.M., nomeadamente, o PDM.

  7.  # 7

    Colocado por: J.FernandesPara efeitos de edificabilidade tem que consultar os instrumentos de planeamento urbanístico da C.M., nomeadamente, o PDM.
    tem de consultar é o alvará do loteamento.

    Colocado por: AbcDAlgum outro documento que deva verificar?
    o processo do loteamento na CM

  8.  # 8

    Colocado por: antonylemostem de consultar é o alvará do loteamento.

    Não tinha reparado que há alvará de loteamento.

  9.  # 9

    A minha sugestao é que contrate o arquitecto antes de comprar o terreno. Nao o fiz e estou imensamente arrependido...

    Felizmente conseguiu-se dar a volta à coisa, mas se tivessw envolvido inclinacoes certamente teria corrido pior.
    Concordam com este comentário: mtavares
    • AbcD
    • 19 setembro 2020

     # 10

    Obrigado pelas sugestões. Pois é sempre melhor ter o apoio de 1 arquiteto. O problema é que não escolhi 1 ainda. Este lote apareceu e até pela resposta do arquiteto que consultei não esta tudo claro na Câmara municipal e não estou a gostar. Terei que ver com os meus próprios olhos.
    Concordam com este comentário: antonylemos

  11.  # 11

    Acho muito estranho o pessoal ir para a Câmara consultar processos que lhe deveriam ser facultados pelo proprietário do lote. Enfim ...
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, pguilherme
    • imo
    • 19 setembro 2020

     # 12

    Colocado por: AbcDcomo é possível que as dimensões possam ser todas diferentes entre caderneta predial, plano municipal, registo predial e a realidade. Isto só dará oportunidade para burlas e parece tudo um submundo onde quem não tem atenção fica sem o dinheiro e esta tudo bem porque devia confirmar antes.

    Que exagero! Calma!

  13.  # 13

    @AbcD, Em se tratando de um terreno para construção, a documentação que deve pedir ao proprietário é a seguinte:

    1- Caderneta Predial, obtida recentemente
    2- Certidão Predial Permanente, dentro da validade - a informação é publica. Desde que saiba o numero da descrição, é pedir. Custa 15 euros.

    3- Planta de Síntese do Loteamento
    4- Regulamento do Loteamento

    Estes últimos dois pode pedir na câmara, caso pretenda ter mesmo a certeza. Alguns proprietários não tem a informação actualizada.

    O ideal é contratar um arquitecto/engenheiro para o ajudar. Uma consulta não algo assim tão caro e pode poupar muitas dores de cabeça. Pode também pedir uma reunião com o técnico camarário.
    Nas câmaras maiores ás vezes estes procedimentos levam algum tempo, o que pode complicar os timmings do negócio.
    Não se precipite e não se deixe pressionar. Avalie sempre bem cada terreno.

    Se houver muitas dúvidas, pode sempre fazer um Direito à Informação.
    Por exemplo, em Cascais ontem fizemos um. A taxa camarária foi certa de 150 euros.

    No documento referido no ponto 3, deverá surgir a área total do terreno e também estar averbado o numero do Alvará de Loteamento.
    Não deve fazer um negócio de compra do terreno sem ver esta documentação.
    Pense assim: se não há problema nenhum com o terreno, então também não há problema da imobiliária ou o vendedor mostrarem essa documentação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: mtavares

  14.  # 14

    Colocado por: ADROatelierA taxa camarária foi certa de 150 euros.


    É caro em Cascais.
    Concordam com este comentário: ADROatelier

  15.  # 15

    É o regulamento de taxas. Noutras câmaras é 50,00 euros e noutras câmaras até é gratuito.
    Esta informação deveria ser disponibilizada com muita clareza... assim ficava mais fácil para todos.


    Colocado por: brunomrosa

    É caro em Cascais.
    Concordam com este comentário: antonylemos
    • Sira
    • 19 setembro 2020

     # 16

    Colocado por: ADROatelier2- Certidão Predial Permanente, dentro da validade - a informação épublica. Desde que saiba o numero da descrição, é pedir. Custa 15 euros


    Só para verificar se está tudo bem até pode pedir uma Informação Predial Simplificada, julgo que a informação é a mesma, só não tem carácter de Certidão. E ainda é mais barato (6€ se não estou em erro).

  17.  # 17

    Existe uma diferença importante.
    Penhoras e hipotecas... na informação simplificada só aparece se existem ónus ou não.
    Não detalha.
    Na Certidão Predial Permanente aparece detalhado. Pela diferença de valor, considerando que um terreno é uma compra cara, acho que não vale a pena ir pelo mais barato.

    Colocado por: Sira

    Só para verificar se está tudo bem até pode pedir uma Informação Predial Simplificada, julgo que a informação é a mesma, só não tem carácter de Certidão. E ainda é mais barato (6€ se não estou em erro).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Sira
    • Sira
    • 19 setembro 2020

     # 18

    Colocado por: ADROatelierExiste uma diferença importante.
    Penhoras e hipotecas... na informação simplificada só aparece se existem ónus ou não.


    Agradeço o esclarecimento porque achava mesmo que era a mesma informação. Ainda há dias falei para uma conservatória para fazer um agendamento e perguntei se a informação era a mesma e disseram-me que sim, mas como o meu interesse é numa serventia, talvez por isso tenham dito que era a mesma, e eu assumi que se aplicava a tudo.

    Assim, sem dúvida que compensa a diferença.

  19.  # 19

    Colocado por: ADROatelierExiste uma diferença importante.

    Eu nunca vi diferença nenhuma, uma tem a informação certificada, a outra não porque é emitida automaticamente pelo sistema informático.

  20.  # 20

    Existe a diferença que referi, no capitulo dos ónus.
    Só refere que existem, mas não detalha.
    Como está claro, não se aplica a todos os prédios.

    Colocado por: Picareta
    Eu nunca vi diferença nenhuma, uma tem a informação certificada, a outra não porque é emitida automaticamente pelo sistema informático.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Barradas

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