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Comprar casas e imóveis

Taxa de esforço de 70% (contabilizando apenas salário), juntando rendas. Banco empresta dinheiro?

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  1.  # 1

    A situação é a seguinte:

    Tenho uma habitação da qual pago 500€ de prestação por um empréstimo de 30 anos e da qual quero sair para ir para outro sitio. Pretendo por esta habitação (avaliada em cerca de 300k) a arrendar sendo que a consigo por a arrendar por cerca de 1000€ mensais. O meu salario liquido são cerca de 1400€.

    Pretendo comprar uma nova habitação por cerca de 200k noutro local e ir para lá viver, sendo que preciso que o banco me empreste 150k (nova prestação de 500€).

    Ficaria assim com duas prestações de 500€ cada, totalizando 1000€. A renda de 1000€ da casa que meteria a arrendar poderia cobrir ambas as prestações. Sobravam 1400€ do meu salario liquido.

    Se o banco tiver apenas em conta o meu salário, a taxa de esforço seria de cerca de 70% (500+500)/1400.
    Se o banco tiver em conta o meu salário e a renda obtida, a taxa de esforço seria de cerca de 40% (500+500)/(1400+1000).

    Os bancos costumam emprestar dinheiro nestes casos (comprar nova casa + meter casa original a arrendar e usar o dinheiro da renda para cobrir prestações), ou apenas tem em conta o salário liquido para calcular a taxa de esforço?

  2.  # 2

    O tema que têm é na verdade os tais 1000€ de renda é um valor 'suposto' ou seja nada garante que consiga formalizar esse valor/renda.
    Se já tivesse contrato de arrendamento válido e se já tivesse rendimentos prediais isso não seria problema.
    Concordam com este comentário: SACS
    • RCF
    • 18 janeiro 2021

     # 3

    Acho difícil que o Banco lhe empreste assim dinheiro… E muito provavelmente, o empréstimo atual poderá ter as condições alteradas. Apenas uma das casas poderá ser a sua habitação própria permanente, motivo pelo qual, apenas um dos empréstimos poderá ser para habitação própria permanente. O outro empréstimo seria para habitação secundária ou investimento, situação em que as condições não são as mesmas, ficando com taxa de juro mais elevada.
    No entanto, só poderá esclarecer isso junto do Banco. Daqui levará apenas opiniões e palpites… Quem lhe empresta o dinheiro é que lhe pode dar certezas…

  4.  # 4

    Parece-me complicado.

    Em primeiro lugar, se o primeiro crédito é para habitação própria permanente, ao metê-lo a arrendar poderias ter problemas caso o banco descobrisse.

    Depois tens a situação perante o banco a quem vais pedir empréstimo: tu só vais receber renda quando tiveres comprado a casa, portanto como esperas contar com uma renda que ainda não recebes?

    Só se arrendares uma casa, arrendares a tua, e depois pedires o empréstimo, pois aí suponho que o banco não vai contabilizar a renda que pagas.
    • RCF
    • 18 janeiro 2021 editado

     # 5

    Colocado por: ferreiraj125Em primeiro lugar, se o primeiro crédito é para habitação própria permanente, ao metê-lo a arrendar poderias ter problemas caso o banco descobrisse.

    Nem é preciso isso. E a isso os Bancos nem costuma dar importância (apesar de poderem dar).
    O problema é que ao pedir um segundo empréstimo para compra de casa, o Banco vai perguntar-lhe qual deles será o crédito para habitação própria permanente. Dos dois, apenas um poderá sê-lo.

  6.  # 6

    Colocado por: RCF
    Nem é preciso isso. E a isso os Bancos nem costuma dar importância (apesar de poderem dar).
    O problema é que ao pedir um segundo empréstimo para compra de casa, o Banco vai perguntar-lhe qual deles será o crédito para habitação própria permanente. Dos dois, apenas um poderá sê-lo.


    E se for num banco diferente?

  7.  # 7

    O banco dificilmente vai aceitar essas condições, como já foi dito, uma das casas teria que ficar como secundária o que acarreta condições diferentes. A minha sugestão, embora não saiba quanto é a sua divida actual ao banco, é que venda a casa que tem e com o lucro que dela fizer tente comprar 2 casas, a casa que quer para si e uma outra eventualmente mais adequada ao mercado de arrendamento.
    Imaginando que fará de lucro 100.000€, utiliza 50.000€ para dar de entrada numa casa para si e utiliza os outros 50.000€ para entrada noutra casa para arrendamento (que terá algumas isenções na aquisição).

  8.  # 8

    Colocado por: luciaamO banco dificilmente vai aceitar essas condições, como já foi dito, uma das casas teria que ficar como secundária o que acarreta condições diferentes.


    Qual seria o drama/problema de ficar com uma casa como secundária? O banco poderia aumentar ligeiramente o spread 1 ou 2 décimas. Ficaria a pagar 500€ de prestação da casa principal e 520€ de prestação da casa secundária, mantendo os 2400€ de rendimentos de rendas + salário..

  9.  # 9

    Não esquecer que a renda é 1000€, mas depois entrega 28% ao Estado...
    • RCF
    • 18 janeiro 2021

     # 10

    Colocado por: ferreiraj125

    E se for num banco diferente?

    Vai dar ao mesmo.
    Todos os empréstimos têm de ser comunicados ao Banco de Portugal… e há um formulário a que o cliente tem de responder, onde uma das questões é sobre outros eventuais empréstimos.

  11.  # 11

    Bom dia,

    Faltam dados:
    Quanto deve da casa onde está;
    A avaliação de 300k é o que acha ou é uma avaliação oficial?

    Pode pedir nova avaliação e o LTV pode entrar a seu favor.

    O valor da casa nova também pode influenciar.
    • RCF
    • 18 janeiro 2021

     # 12

    Colocado por: MatiasaQual seria o drama/problema de ficar com uma casa como secundária? O banco poderia aumentar ligeiramente o spread 1 ou 2 décimas.

    Pergunte ao Banco. Só ele lhe saberá responder, com certeza. Mas, a diferença entre um crédito para HPP e um crédito para habitação secundária não é, por regra, de apenas uma ou duas décimas…
    • RCF
    • 18 janeiro 2021

     # 13

    Colocado por: luciaamImaginando que fará de lucro 100.000€, utiliza 50.000€ para dar de entrada numa casa para si e utiliza os outros 50.000€ para entrada noutra casa para arrendamento (que terá algumas isenções na aquisição).

    Atenção ao pagamento de mais valias nessa circunstância… Se, pagando o empréstimo ao Banco e ficar com 100k, tem de investir os 100k na compra de uma habitação própria permanente. Se não o fizer, pagará mais valias de imposto.

  14.  # 14

    Colocado por: RodasrBom dia,

    Faltam dados:
    Quanto deve da casa onde está;
    A avaliação de 300k é o que acha ou é uma avaliação oficial?

    Pode pedir nova avaliação e o LTV pode entrar a seu favor.

    O valor da casa nova também pode influenciar.



    Devo 150k da casa onde estou actualmente. A casa foi avaliada por um avaliador independente a meu pedido há uns meses atrás por 300k. O preço de mercado na zona rondará os 320-340k. A taxa de esforço atual é de cerca de 35% (pago 500€ de prestação num empréstimo a 30 anos e ganho 1400€ liquidos).


    Pretendo arrendar esta casa por cerca de 1000€ (esta casa passaria a ser habitaçao secundária) e comprar uma nova casa como habitação própria permanente por 200k (avaliada expectavelmente por um valor próximo dos 200k). Avancaria com 50k de capitais próprios e pediria ao banco 150k para novo empréstimo a 30 anos. Ficaria a pagar cerca de 500€ mensais também por esta nova casa.


    Ficaria assim com duas prestações de cerca de 500€ cada, totalizando 1000€. A renda de 1000€ da casa que meteria a arrendar poderia cobrir ambas as prestações. Sobravam 1400€ do meu salario liquido.

  15.  # 15

    O drama é que na eventualidade de conseguir arrendar a casa por 1000€ (e boa sorte a conseguir arrendar por esse valor na época em que estamos) nada lhe garante que um dia não fique novamente com a casa vazia e tenha que suportar o custo de 2 créditos habitação por tempo indeterminado. Como também já foi dito, nenhum banco vai aceitar a sua taxa de esforço, que como indicou é de 70%, na loucura dão até aos 40%.

  16.  # 16

    Mesmo com o pagamento de mais valias, as mais valias incorrem sobre 50% do que será investido numa casa para arrendamento (que reforço, tem algumas isenções), é uma questão de fazer contas e ver o que compensa, mas se neste caso terá 150.000€ de possível lucro, acho que mais vale a venda desta casa e comprar 2, creio que teria muito mais probabilidade de serem aceites ambos os créditos pelo banco, em primeiro lugar porque tem uma boa entrada e segundo porque a casa arrendada é tida em conta como investimento / negócio.

  17.  # 17

    Colocado por: MatiasaA renda de 1000€ da casa que meteria a arrendar poderia cobrir ambas as prestações.


    Os 1000 que receberia da renda a outra casa, traduzem-se em ~780 depois de deduzidos os 28% de IRS.
    • RCF
    • 18 janeiro 2021

     # 18

    Colocado por: luciaamO drama é que na eventualidade de conseguir arrendar a casa por 1000€ (e boa sorte a conseguir arrendar por esse valor na época em que estamos) nada lhe garante que um dia não fique novamente com a casa vazia e tenha que suportar o custo de 2 créditos habitação por tempo indeterminado

    Não fica com 2 créditos a habitação, pois apenas 1 o será. O outro terá taxa diferente e, por isso, não terá uma mensalidade de apenas 500€… mas adiante.
    E se, no espaço de um ou dois anos, cada um desses empréstimos duplicar? Não é difícil que aconteça… Para isso nem será necessário que as taxas de juro subam para valores de 2007. Bastará que subam para metade desse valor, isto é, basta que as taxas de juro subam para os 2%... ficaria com mensalidades de €2000, com um ordenado de €1400... se até eu faço essas contas, também os Bancos as farão.

  19.  # 19

    É na mesma um crédito habitação com finalidade de arrendamento. Se terá taxas diferentes, certamente...

  20.  # 20

    se existisse um histórico de alguns anos, de que existia um inquilino estável que pagava a tempo e horas a renda, tv o banco aceitasse esses rendimentos no calculo da taxa de esforço de outro crédito.

    Mas não existe, o banco teria que aceitar dois riscos, o risco de emprestar dinheiro a sim e o risco de que o inquilino a escolher seria certo.

    se tiver um fiador para apresentar para o banco diluir os riscos do emprestimo talvez consiga fazer o que pretende. Caso contrário acho dificel.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Vfmr

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