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Vender casas e imóveis

Tributação das mais valias - Habitação Própria Permanente no momento da escritura

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  1.  # 21

    Colocado por: NTORIONOH Sandra, isso está tudo no artigo 10° e 46° do CIRS, sinceramente nem percebo a sua dúvida, já está tudo tão debatido neste fórum é só pesquisar.


    Então explique lá o que é Investir no contexto de construção e o que deve ser feito no meu exemplo?

  2.  # 22

    Colocado por: sandra1974Então explique lá o que é Investir no contexto de construção e o que deve ser feito no meu exemplo?


    Qual é o seu exemplo? E qual é exatamente a sua dúvida?

    É preciso dados concretos para respostas concretas.
    •  
      NTORION
    • 26 janeiro 2021 editado

     # 23

    Colocado por: sandra1974Onde está escrito isso? :)

    Sem mais rodeios, nem nas finanças souberam responder, respostas contraditórias.

    A lei não é clara neste caso. A lei apenas fala em reinvestir o valor, mas não define o que é reinvestir.

    Reinvestir (no caso de uma nova construção) pode ser:

    1. ter comprovativos de despesas no valor da mais valia, sem a obra pronta???
    2. ter a obra pronta e licenciada???


    É isto?

    Artigo 46.º
    Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis

    1 - No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT).

    2 - Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto.

    3 - O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

    4 - Para efeitos do número anterior, o valor do terreno será determinado pelas regras constantes dos n.os 1 e 2 deste artigo.

    E:

    Artigo 10.º
    Mais-valias

    1 - Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:

    a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis; (Redação da​ Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro)

    (...)

    5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

    b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

    c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

    (...)
    6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

    a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;

    b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

    Se as suas dúvidas são essas, está claro na lei.

    Se são outras tem de as expor claramente.

  4.  # 24

    Colocado por: NTORIONdevendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

    Então tem 5 anos para construir e concluir a casa?

  5.  # 25

    Colocado por: PalhavaEntão tem 5 anos para construir e concluir a casa?


    Sim, mas por aqui:

    Colocado por: NTORIONb) O reinvestimento previsto na alínea anteriorseja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriorescontados da data da realização;


    Após a venda, só tem 36 meses para realizar o reinvestimento, após isso o dinheiro reinvestido já n conta.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Palhava

  6.  # 26

    Colocado por: Palhava

    Para ficar descansado:
    ...
    Pode ir ao e-balcão das Finanças colocar a questão.
    ...

    É isso que fiz entretanto.
    Aqui vem a resposta :
    Se vende antes de comprar, o domicilio fiscal á data da venda deve ser o do imóvel que está a ser vendido, só deve alterar posteriormente.

    Podemos, por favor, discutir aqui as minhas perguntas?
    Caso contrário, por favor, abra um novo tópico para as suas perguntas.
    Concordam com este comentário: Anonimo16102022
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Palhava

  7.  # 27

    A casa que for vendida tem de ser HPP no dia da escritura, para poder ser isento das mais valias caso reinvista.
    Se não for, perde essa isenção
    Concordam com este comentário: Anonimo16102022, luis1715

  8.  # 28

    Quando mudar para o apartamento de férias mantenha o domicilio fiscal na casa anterior e só altere depois de vender a casa.
    Concordam com este comentário: luis1715, MajorDerper

  9.  # 29

    Colocado por: luis1715
    Podemos, por favor, discutir aqui as minhas perguntas?
    Caso contrário, por favor, abra um novo tópico para as suas perguntas.

    A minha atitude é de fazer um brainstorming que possa ajudar ao máximo esclarecimento de todos os assuntos que venham a propósito.
    De facto talvez não agrade a si. Mas desculpe a minha veleidade acho que também já o ajudei, não?

    E agora acho que já sabe qual a morada que deve constar na papelada.

    Só mais uma coisa. Já ouvi noutras discussões acerca do reinvestimento que mesmo da administração fiscal vêm informações diferentes consoante os funcionários.
    Por isso ter uma prova escrita é um plus.

  10.  # 30

    Colocado por: PalhavaPor isso ter uma prova escrita é um plus.


    Se for via e-balcão não é vinculativo.

    Ainda assim, a resposta q obteve está de acordo com a interpretação que tem sido seguida, nem tinha percebido q tinha essa dúvida
    Colocado por: luis1715Se vende antes de comprar, o domicilio fiscal á data da venda deve ser o do imóvel que está a ser vendido, só deve alterar posteriormente.
    Concordam com este comentário: Palhava

  11.  # 31

    Na minha opinião, todas as regras são um disparate.
    Porque nos vamos mudar para a Alemanha e comprar lá o novo imóvel.
    Não posso então manter a minha residência em Portugal.

  12.  # 32

    Colocado por: luis1715Na minha opinião, todas as regras são um disparate.
    Porque nos vamos mudar para a Alemanha e comprar lá o novo imóvel.
    Não posso então manter a minha residência em Portugal.


    Eu acho que você está muito confuso em relação ao que quer dizer "manter a residência".

    A sua residência fiscal é a que está presente no seu CC. Só muda quando o senhor a alterar indo a um balcão, por telefone ou com leitor de CC.

    Você até se pode mudar para a Tailândia e viver lá durante 20 anos a frequentar estabelecimentos de má índole, a sua residência fiscal não muda a menos que o senhor a tenha alterado.

    De notar, que é sua obrigação legal de o fazer. No entanto, muita gente emigra e nunca o faz.

    A solução ao seu problema é simples: vende a casa, está quietinho e quando tiver a morada nova na Alemanha faz a alteração ao CC.

  13.  # 33

    Obrigado @MajorDerper.
    Sim mas tenho de registar lá na Alemanha a minha residência. Tenho de pagar impostos e taxas lá, ter seguros e segurança social lá. E não quero ter e pagar todo isso em Portugal.
    Então como fazer isso?

  14.  # 34

    Além disso, sou alemão e não tenho CC português.

  15.  # 35

    Colocado por: luis1715Na minha opinião, todas as regras são um disparate.
    Porque nos vamos mudar para a Alemanha e comprar lá o novo imóvel.
    Não posso então manter a minha residência em Portugal.


    Mas pode fazer o reinvestimento lá.

    Sinceramente ainda nem percebi o seu problema ou dúvida.

  16.  # 36

    As finanças não passam documentos vinculativos de interpretações da lei.



    Colocado por: NTORIONO reinvestimento previsto na alínea anteriorseja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriorescontados da data da realização;


    Caro NTORION eu já li e reli a lei e já contactei várias entidades e cada uma dá a sua interpretação.

    O que realmente a lei diz é que deve ser reinvestido no tal prazo. Mas não esclarece o que é REINVESTIR.

    Reinvestir pode ser gastar o dinheiro na construção (com facturas comprovantes), mas não ter a casa pronta, ou ter a casa construida e licenciada.

    Esta é a grande questão que faz a diferença entre construir com calma, ou ter que andar a correr para ter a casa licenciada antes do limite temporal.
    Concordam com este comentário: IronManSousa

  17.  # 37

    @sandra1974,
    A lei é um articulado de diplomas que se interliga. É natural que não encontre uma resposta directa. Tem que falar com um técnico.
    A sua nova casa só passa a HPP após estar construída, ter sido emitida a competente licença de utilização e ter actualizado as matrizes prediais, compreende?
    Até este ponto, a casa oficialmente ainda "não existe".
    Após a venda tem 36 meses para concluir todo o processo.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: NTORION

  18.  # 38

    A frase típica seria: "Vou confirmar".
    Ha ha ha...

  19.  # 39

    Colocado por: sandra1974As finanças não passam documentos vinculativos de interpretações da lei.

    Passam sim. Pode pedir parecer à Autoridade Tributária que vai receber uma resposta vinculativa da interpretação da Lei. Pode é discordar, e recorrer judicialmente.
    Há muita informação interna da AT, e pareceres dados a contribuintes, que vincula e esclarece a aplicação da Lei.


    Caro NTORION eu já li e reli a lei e já contactei várias entidades e cada uma dá a sua interpretação.

    O que realmente a lei diz é que deve ser reinvestido no tal prazo. Mas não esclarece o que é REINVESTIR.

    Reinvestir pode ser gastar o dinheiro na construção (com facturas comprovantes), mas não ter a casa pronta, ou ter a casa construida e licenciada.

    Esta é a grande questão que faz a diferença entre construir com calma, ou ter que andar a correr para ter a casa licenciada antes do limite temporal.
    Concordam com este comentário:IronManSousa


    "Reinvestir" é aplicar o capital que tem noutra coisa.

    No caso concreto, tem que pegar no valor que recebeu da venda da anterior habitação própria e permanente onde residia com o seu agregado familiar, liquidar o empréstimo (se o tivesse) e gastar TODO esse valor na nova construção+compra do terreno.
    Tem que o fazer nos 36 meses posteriores à venda da anterior habitação, ou comprovar que nos 24 meses anteriores já estava a gastar dinheiro nessa construção+compra do terreno.
    Ou seja, 36 meses até ter comprovado o gasto do capital da mais-valia, ou/e imagine que até já tinha adquirido o terreno até 24 meses antes da venda da anterior habitação. Nesse caso, pode justificar que aplicou aí a mais-valia da venda, e também fica isenta.

    Para além destes 24 meses anteriores e 36 posteriores, há outros requisitos: 12 meses e 48 meses.
    Após o gasto do capital no tal reinvestimento, tem 12 meses para fazer a afetação dessa nova habitação como sua habitação própria e permanente. Ou seja, tem que fiscalmente registar aquela nova habitação como sendo a sua habitação própria e permanente, onde reside fiscalmente com o seu agregado familiar.
    Se não conseguir, dão-lhe 48 meses para registar a matriz da nova habitação, e neste caso tem até ao final do 5º ano para a tornar como sua habitação permanente e do seu agregado.

    Como normalmente o valor da tal mais-valia será aplicada na nova construção ou aquisição de nova habitação, e aí fixa a sua residência permanente, e até o faz cumprindo com os 36 meses iniciais, todos os requisitos ficam cumpridos. Porque, gasta o capital da mais-valia, regista o imóvel na matriz e coloca-o como sua habitação própria e permanente.
    Os 48 meses vêm apenas no caso de não conseguir ter a construção concluída, bem como os registos exigidos.
    Concordam com este comentário: Lisps, NTORION
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lisps, sandra1974, IronManSousa

  20.  # 40

    Colocado por: sandra1974As finanças não passam documentos vinculativos de interpretações da lei.


    Passam documentos vinculativos do assunto que solicitar:
    https://dre.pt/web/guest/legislacao-consolidada/-/lc/114776981/201804091429/73517224/diploma/indice
    https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/Documents/Pedido_Informacao_Vinculativa_com_Instrucoes.pdf

    Agora se me disser que não é pratico, nem rápido, concordo.

    Colocado por: sandra1974Mas não esclarece o que é REINVESTIR.


    São todos os gastos, necessários e relacionados com o terreno/imóvel adquirido/construído, queria o quê? A discrição detalhada dos gastos aceites? Mas diria que cada caso é um caso. Provavelmente até pode existir uma IV com alguns exemplos, os electrodomésticos tenho ideia que não são aceites por ex.
    Procure aqui (escolha art 10º CIRS), se tiver disponibilidade, por certo tem algo de encontro ao que procura:
    https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/rendimento/cirs/Pages/cirs-visualizacao-por-artigo.aspx

    Colocado por: sandra1974Reinvestir pode ser gastar o dinheiro na construção (com facturas comprovantes), mas não ter a casa pronta, ou ter a casa construida e licenciada.


    Isso está clarissímo no art.º 10:
    Colocado por: NTORIONb) O reinvestimento previsto na alínea anteriorseja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriorescontados da data da realização;

    Nem mais nem menos.

    E depois, ainda tem de cumprir, dentro dos prazos, as respetivas condições cumulativas:


    Colocado por: NTORION6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

    a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;

    b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;


    Está claro no código, uma coisa é ter dificuldade em encontrar ou interpretar, outra coisa é dizer que não está... ou que ningúem lhe responde, aliás se colocar a questão online para o e-balcão vão-lhe remeter exatamente para o artigo 10º do CIRS que referi.

    Se pedir uma informação vinculativa, a questionar quais são os gastos contemplados no reinvestimento, tb lhe vão dar uma resposta genérica, como a que dei, se questionar algum em específico, talvez lhe digam se se incluí ou não nos gastos elegíveis.

    Ora nem mais:

    Colocado por: ADROatelierA lei é um articulado de diplomas que se interliga. É natural que não encontre uma resposta directa. Tem que falar com um técnico.


    Aqui já n é bem assim:

    Colocado por: ADROatelierApós a venda tem 36 meses para concluir todo o processo.

    Ver o referido nº6 do art 10º

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