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  1.  # 1

    Boa noite a todos,

    Estou em vias de comprar um apartamento, mas no seguimento da avaliação do imóvel para efeitos de crédito habitação surgiu uma questão relativamente às áreas do mesmo.

    Na Caderneta Predial consta a seguinte informação da fracção que vou adquirir:
    - área do terreno integrante - 0m2
    - área bruta privativa - 70m2
    - área bruta dependente - 0m2

    Acontece que o apartamento tem também um terraço (que é cobertura de um armazém ao nível do r/c) com uma divisória entre a minha fracção e a do lado, e apenas acessível por estas duas fracções.
    Quando o avaliador fez a avaliação, indicou que o apartamento tem 70m2 de abp + 10m2 de varandas + 30 m2 do terraço, e nas observações colocou que "a área do terraço, marquise e varanda não se encontram devidamente averbadas na documentação legal - a avaliação foi efectuada no pressuposto das áreas dependentes serem parte integrante da fração".
    A avaliação foi assim feita com reservas, e condicionada à actualização das áreas da Caderneta Predial.
    Entretanto o dono encontrou o regulamento especial de propriedade horizontal (de 1967) onde ficou estabelecido que "o terraço é propriedade privativa das fracções "C" e "D".
    Com isto conseguimos que a Avaliadora levantasse as reservas e o problema ficou "resolvido" do lado do Banco.

    As minhas questões agora são as seguintes:
    - deveria ainda assim actualizar as áreas da CPU? Ou este terraço é obrigatoriamente área comum?
    - alterar a CPU vai obrigar a alterar as permilagens do condomínio? (todas as fracções têm a mesma permilagem, excepto as do R/C e cave)
    - estando a área do terraço incluída na avaliação e consequentemente no valor para o seguro multirriscos, posso ter algum problema com a Seguradora em caso de sinistro (no terraço) se essa área não estiver na CPU?
    - não actualizando a CPU posso vir a ter algum problema com a AT mais tarde, uma vez que o terraço não foi considerado para o cálculo do IMI?

    Estou a comprar directamente ao dono (herdeiro dos primeiros compradores, por isso estas questões nunca tinham surgido), e das pesquisas que fiz aqui no fórum não consegui encontrar uma resposta, pelo que agradeço toda a ajuda que puderem dar.

    Muito obrigada.
  2.  # 2

    O armazém, tem ou não, alguma parte inserida na cobertura do prédio ? Ou a cobertura é a totalidade do terraço a que se refere ?
    É ou não a proprietária de alguma daquelas fracções C e D ? Que serão supostamente a nível do 1º andar
  3.  # 3

    Eu vou adquirir a fracção C (1º andar sim).
    O terraço cobre totalmente o armazém. Tenho apenas que dar serventia de luz, através de uns tijolos de vidro (?) que estão no chão do terraço.
  4.  # 4

    Uma vez que o terraço é a cobertura das fracções de baixo então você poderá apenas ter o uso exclusivo.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
  5.  # 5

    O que esta descrito no registo predial? ( certidão permanente da conservatória do registo predial)
    Mas tem de haver um título constitutivo de propriedade horizontal, onde está? ( ou chamou de " regulamento especial de propriedade horizontal ")

    O terraço deve ser parte comum, mas de uso exclusivo da fracção que está a adquirir.
    Portanto não é sua propriedade exclusiva, entende!?
    quanto á varanda/ marquise... pois não sei o que dizer.Sem conhecer o predio e a planta do mesmo.
    Mais do que a descrição nas Finanças, o mais importante é a descrição predial na conservatória!
    • size
    • há 7 dias editado

     # 6

    Colocado por: jtorres98
    Entretanto o dono encontrou o regulamento especial de propriedade horizontal (de 1967) onde ficou estabelecido que "o terraço é propriedade privativa das fracções "C" e "D".



    E o que é o regulamento especial ?

    Haverá necessidade, absoluta, de consultar o TCPH (Título constitutivo de propriedade horizontal) onde terá ficado definido a situação do terraço, bem como todas as áreas comuns do prédio.
    Ver também a certidão permanente da Conservatória.

    Pode acontecer que às fracções C e D esteja atribuído o uso exclusivo do terraço.

    As áreas da CPU tem que coincidir com as áreas do TCPH. Há que conferir
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
  6.  # 7

    Colocado por: Pedro BarradasO que esta descrito no registo predial? ( certidão permanente da conservatória do registo predial)


    Na Certidão permanente não está mencionado o terraço (nem na do prédio nem na da fracção). Menciona apenas "DIREITOS DOS CONDÓMINOS: São comuns ás fracções "C" a "M" os elevadores e as casas das máquinas e ás fracções "B" a "M" as dependências destinadas ao uso de habitação da porteira"

    Colocado por: Pedro BarradasMas tem de haver umtítulo constitutivo de propriedade horizontal, onde está? ( ou chamou de " regulamento especial de propriedade horizontal ")


    Suponho que sim. Pela certidão permanente a PH foi constituída em Março de 67. Em Junho de 67 foi elaborado o Regulamento Especial em Assembleia Geral de Condóminos. O dono está a tentar obter o TCPH


    Colocado por: Pedro BarradasO terraço deve ser parte comum, mas de uso exclusivo da fracção que está a adquirir.
    Portanto não é sua propriedade exclusiva, entende!?
    Mais do que a descrição nas Finanças, o mais importante é a descrição predial na conservatória!


    Exacto. Eu sempre assumi que o terraço seria área comum com uso exclusivo da minha fracção, e nunca seria minha propriedade.
    A questão surgiu com a situação da avaliação do Banco.

    As únicas áreas que estão na certidão permanente (do prédio) são a área total / área coberta.
    Na certidão permanente da fracção apenas diz "primeiro andar do lado direito". Não fala em áreas
  7.  # 8

    Colocado por: size


    E o que é o regulamento especial ?

    Haverá necessidade, absoluta, de consultar o TCPH (Título constitutivo de propriedade horizontal) onde terá ficado definido a situação do terraço, bem como todas as áreas comuns do prédio.
    Ver também a certidão permanente da Conservatória.

    Pode acontecer que às fracções C e D esteja atribuído o uso exclusivo do terraço.

    As áreas da CPU tem que coincidir com as áreas do TCPH. Há que conferir
    Concordam com este comentário:Pedro Barradas


    Vou ver se consigo ter acesso ao TCPH sim.
    As áreas do terreno que estão na CPU e na Certidão coincidem.
    Na certidão não menciona área da fracção. Apenas tem a permilagem, e isso coincide com o que está na CPU
  8.  # 9

    Colocado por: jtorres98A questão surgiu com a situação da avaliação do Banco

    Então terá de expor/ explicar a situação ao perito do Banco.
  9.  # 10

    Colocado por: Pedro Barradas
    Então terá de expor/ explicar a situação ao perito do Banco.


    A situação para o Banco está resolvida. A avaliação foi feita, a área do terraço foi incluída e o crédito está aprovado.
    A minha questão prende-se com eventualidade de haver algum problema no terraço (p. ex. uma infiltração no armazém por baixo), e o meu seguro não cobrir porque a área não está na minha CPU.
    Mas sendo área comum com uso exclusivo meu, deverá estar contemplada também no seguro do condomínio, certo?
    Vou tentar saber que seguro é que eles têm