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Condomínios e vizinhos

Encargos de conservação e fruição

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1 a 18 de 18   

  1.  
    • PRMO
    • 30 abril 2021

     # 1

    Bom dia a todos

    o ArtºArtigo 1424.º
    Encargos de conservação e fruição:
    "1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
    2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
    3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
    4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
    5 - Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação."

    A minha duvida é pode a assembleia de condóminos impor aos condóminos que não usem a garagem que os mesmos paguem reparações dos portões?

    Muito grato,

  2.  # 2

    Não usam porque? Não tem lugar garagem nem arrumos na garagem?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: PRMO
    • PRMO
    • 30 abril 2021

     # 3

    Colocado por: RicardoPortoNão usam porque? Não tem lugar garagem nem arrumos na garagem?
    Estas pessoas agradeceram este comentário:PRMO


    Não têm lugar na garagem nem parqueamento, nem tão pouco têm o comando dos portões.

  4.  # 4

    Então aplica-se o ponto 3) do Artº 1424º, i.e., só os que usufruem da garagem é que deverão comparticipar para a sua manutenção, incluindo o portão.
    Concordam com este comentário: PRMO, RicardoPorto, Damiana Maria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: PRMO
    • PRMO
    • 30 abril 2021

     # 5

    Colocado por: BoraBoraEntão aplica-se o ponto 3) do Artº 1424º, i.e., só os que usufruem da garagem é que deverão comparticipar para a sua manutenção, incluindo o portão.
    Concordam com este comentário:PRMO
    Estas pessoas agradeceram este comentário:PRMO


    Muito Grato, pela ajuda,

    Aqui a questão é que o Administrador é da opinião que se a assembleia deliberar que todos devem pagar, isso altera o n.º3 uma vez que no n.º 1 diz salvo disposição em contrário.

  6.  # 6

    E os que não devem pagar metem os outros todos em tribunal
    Estas pessoas agradeceram este comentário: PRMO

  7.  # 7

    Colocado por: PRMO
    Não têm lugar na garagem nem parqueamento, nem tão pouco têm o comando dos portões.


    A garagem faz parte do percurso de evacuação em caso de incêndio? Não há uma porta de homem, para entrar e sair sem usar o portão?

    Aqui a questão é que o Administrador é da opinião que se a assembleia deliberar que todos devem pagar, isso altera o n.º3 uma vez que no n.º 1 diz salvo disposição em contrário.


    A referência à "disposicão em contrário":

    1) vale para afastar a regra da permilagem e aplicar outro critério, se e só se:"mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios"

    2) Não se referfe a imputar despesas a quem delas não beneficie (se for mesmo esse o caso).
    Concordam com este comentário: Damiana Maria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: PRMO
    • PRMO
    • 30 abril 2021

     # 8

    Colocado por: luisvv

    A garagem faz parte do percurso de evacuação em caso de incêndio? Não há uma porta de homem, para entrar e sair sem usar o portão?


    A referência à "disposicão em contrário":

    1) vale para afastar a regra da permilagem e aplicar outro critério, se e só se:"mediantedisposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terçosdo valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminosem partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios"

    2) Não se referfe a imputar despesas a quem delas não beneficie (se for mesmo esse o caso).
    Estas pessoas agradeceram este comentário:PRMO


    O portão apenas abre e fecha para entrada e saída de veículos, em caso de incêndio a garagem seria o pior sitio para sair

  9.  # 9

    Aqui a questão é que o Administrador é da opinião que se a assembleia deliberar que todos devem pagar, isso altera o n.º3 uma vez que no n.º 1 diz salvo disposição em contrário.


    O seu administrador tem uma desfaçatez sem limite, se argumentou dessa forma.

    Leia, s.f.f., o post do forista Luis. Não pode usar, não paga. Repare que ele explicou bem: não é não usa, é não pode usar; se pudesse e não usasse teria de pagar.

    Curiosidade minha: como é que calculam as quotas anuais, que devem ser calculadas com base no orçamento, que se baseia nas percentagens de cada proprietário e nas despesas em que cada fracção participa ?

    A administração é externa?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: PRMO
    • PRMO
    • 30 abril 2021

     # 10

    Colocado por: Damiana Maria

    O seu administrador tem uma desfaçatez sem limite, se argumentou dessa forma.

    Leia, s.f.f., o post do forista Luis. Não pode usar, não paga. Repare que ele explicou bem: não é não usa, é não pode usar; se pudesse e não usasse teria de pagar.

    Curiosidade minha: como é que calculam as quotas anuais, que devem ser calculadas com base no orçamento, que se baseia nas percentagens de cada proprietário enas despesas em que cada fracção participa?

    A administração é externa?
    Estas pessoas agradeceram este comentário:PRMO

    Administração é externa, a questão foi levantada, ninguém votou nem contra nem a favor todos se abstiveram. O cálculo é feito na base da permilagem.
    • PRMO
    • 30 abril 2021

     # 11

    Ou seja sempre se fez assim, a questão foi abordada e perguntaram se alguém queria mudar todos se abstiveram. Não sei se é possível se é sequer legal.

  12.  # 12

    Colocado por: luisvv

    A referência à "disposicão em contrário":

    1) vale para afastar a regra da permilagem e aplicar outro critério, se e só se:"mediantedisposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terçosdo valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminosem partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios"


    Meu estimado, lamento informar mas laborou em manifesto - e quero acreditar involuntário erro - ao tentar bem traduzir a expressão no início do nº 1 do art. 1424º do CC: «salvo disposição em contrário». De facto a expressão visa afastar a regra da proporcionalidade, expressa em percentagem ou permilagem, no entanto, a maioria qualificada que indica, apenas se aplica no nº 2 do citado preceito, para dois dos três tipos de despesas elencados no número anterior.

    Vejamos então.

    A expressão «salvo disposição em contrário» já se tem usada desde a aprovação do Direito anterior (art. 16º do DL 40 333 de 14/10/1955) e não deve ler-se como «salvo disposição legal em contrário»: se assim fosse, tal disposição reportar-se-ia a um qualquer preceito legal. Como se lê apenas «disposição», este vocábulo reporta-se a uma prescrição contida num contrato de natureza privada (cfr. art. 1417º do CC) ou regulamento (cfr. art. 1418º, nº 2, al. b) do CC). Trata-se portanto de uma regra de excepção ao preceito em si (corpo do nº 1), supletiva, isto é, só vigora diferentemente do que estatui o citado nº 1 quando os interessados estipulem um regime diverso, aprovado por unanimidade e cumprindo cumulativamente as regras já citadas (disposição contratual v.g. TCPH ou disciplinadora v.g. regulamento do condomínio). Destarte, além da requerida aquiescência de todos os condóminos, deve a nova regra ser inserida no documento constitutivo por via do regulamento prefixado no art. 1418º (este e não o regulamento do art. 1429-Aº).

    Por seu turno, o nº 2, ao usar o vocábulo «porém» estabelece uma segunda regra (parcial) de excepção ao nº 1. No primeiro, englobam-se as despesas de conservação, fruição e serviços, no entanto, no segundo, apenas se permite alterar a forma de comparticipação das despesas de fruição e serviços (excluídas ficam portanto as despesas de conservação), as quais estas podem ter-se modificadas, em partes iguais ou em função da fruição, desde que, aprovadas por 2/3 da totalidade dos votos sem oposição (admitem-se abstenções mas não votos contra) e mediante disposição contida no regulamento (o do art. 1429º-A), devendo, em sede da competente acta de aprovação, ficarem devidamente especificados e justificados os critérios que determinaram a imputação havida determinada.

    Edit: Vide mais informação aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/04/violacao-art-1424-n-3-e-4-1-parte.html

    Colocado por: PRMO
    Aqui a questão é que o Administrador é da opinião que se a assembleia deliberar que todos devem pagar, isso altera o n.º3 uma vez que no n.º 1 diz salvo disposição em contrário.


    Meu estimado, o administrador incorre em manifesto erro. A assembleia não pode alterar o que dimana do nº 3, mesmo que resultasse essa disposição aprovada por unanimidade. Neste caso, ela vincularia os interessados, no entanto, qualquer deles ou um futuro condómino ou terceiro titular de direitos sobre uma fracção autómoma, poderia impugnar a deliberação por enfermar de vício. Para tanto, não se aplicaria a regra da anulabilidade (art. 1433º do CC) mas a da nulidade (art. 286º CC).

    O Ac. do TRL de 14-11-2017 decidiu que "As normas dos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 do Código Civil – que dispõem sobre a repartição das despesas relativas a partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos ou a ascensores que apenas servem determinadas frações – constituem disposições especiais que afastam a regra geral da proporcionalidade estabelecida pelo n.º 1 e não podem ser afastadas por deliberação da assembleia de condóminos. As deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 para as despesas neles previstas são deliberações com conteúdo negocial contrário à lei e, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280 do CC. A sanção da anulabilidade prevista no art. 1433 do CC aplica-se a deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio."

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria, PRMO

  13.  # 13

    (sem conhecer o prédio, só pelo que descreve) eu recusaria pagar isso.
    Concordam com este comentário: PRMO, Damiana Maria

  14.  # 14

    Colocado por: happy hippy

    Meu estimado, lamento informar mas laborou em manifesto - e quero acreditar involuntário erro - ao tentar bem traduzir a expressão no início do nº 1 do art. 1424º do CC: «salvo disposição em contrário». De facto a expressão visa afastar a regra da proporcionalidade, expressa em percentagem ou permilagem, no entanto, a maioria qualificada que indica, apenas se aplica no nº 2 do citado preceito, para dois dos três tipos de despesas elencados no número anterior.

    Não se trata de erro, porquanto não referi esta ou aquela despesa, apenas salientei que a expressão utilizada tinha um âmbito de aplicação restrito.
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  15.  # 15

    Colocado por: luisvv
    Não se trata de erro, porquanto não referi esta ou aquela despesa, apenas salientei que a expressão utilizada tinha um âmbito de aplicação restrito.


    Meu estimado, irá certamente escusar esta minha embirração, acredite nada de pessoal, no entanto, foi pior a emenda que o soneto. Errare humanum est, perseverare autem diabolicum. Lembrando Theodore Roosevelt, 26º presidente dos EUA: "o único homem que nunca comete erros é aquele que nunca faz coisa alguma. Não tenha medo de errar, pois aprenderá a não cometer o mesmo erro duas vezes".

    Na minha mui parcial opinião, não está em causa uma sua qualquer referência a esta ou aquela despesa, mas antes o equivoco que incorreu quando salientou que a expressão utilizada tinha aquele âmbito de aplicação. Aquele, que citou, em bom rigor, aplica-se ao nº 2 (donde se usa o vocábulo «porém»). O vocábulo «disposição» vale de facto para afastar a regra da permilagem, e aplicar outro critério, mas não aquele que sublinhou. Deveria você ter lavrado:

    "A referência à "disposicão em contrário":

    1) vale para afastar a regra da permilagem e aplicar outro critério, se e só se: "mediante disposição aprovada por unanimidade e inserida no TCPH".

    A regra que você citou: "do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terçosdo valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminosem partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios", apenas se aplica ao nº 2, norma esta introduzida em 1994, que veio permitir de forma expressa que os condóminos conformem de modo diferente do estabelecido no nº 1 a sua participação no pagamento de despesas relativas à fruição e aos serviços de interesse comum.

    No entanto, importa atentar que este nº 2 também usa o vocábulo «disposição», sendo que neste caso, o legislador concretizou o balizamento do mesmo ao sublinhar "mediante disposição do regulamento de condomínio", portanto esta «disposição», em bom rigor, é um acordo em contrário. A diferença de regime de um (1. Salvo disposição em contrário...) e de outro inciso (2. Porém, ...) reside no modo de aprovação, unanimidade no 1º, 2/3 sem oposição no 2º; inserção no TCPH nº 1º. inserção no regulamento do condomínio no 2º.

    Tratou-se pois de um pequeno lapso, não se apoquente por isso. Eu próprio não me tenho por infalível, pelo que, se e quando verificar que involuntariamente incorri, tanto em singelo como em grosseiro lapso, faça o especial obséquio de me corigir, cá estarei para reconhecer e agradecer o reparo. No mais, bom feriado!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BoraBora, Damiana Maria, PRMO
    • PRMO
    • 1 maio 2021 editado

     # 16

    Meus caros,

    Muito agradecido pela atenção dispensada, se me permitirem aproveito o ensejo para colocar duas últimas dúvida neste âmbito.

    Tendo o condomínio 16 anos e o erro acontecer desde o primeiro dia, a retificação pode ter efeitos retroativos?

    Como fazer para repor a regularidade?


    Muito grato

  17.  # 17

    Colocado por: PRMOMeus caros,

    Muito agradecido pela atenção dispensada, se me permitirem aproveito o ensejo para colocar duas últimas dúvida neste âmbito.

    Tendo o condomínio 16 anos e o erro acontecer desde o primeiro dia, a retificação pode ter efeitos retroativos?(1)

    Como fazer para repor a regularidade? (2)


    Muito grato


    (1) Meu estimado, no caso vertente, o interesse dos interessados na acção de anulação tem de ser visto à luz da norma geral do art. 286 CC, pelo que, e salvo melhor opinião, prima facie, sim, porquanto toda a nossa doutrina segue a regra de que as deliberações tomadas a arrepio de normas imperativas, devem considerar-se nulas, e como tais, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do citado preceito.

    Acresce que pelo Aresto de 12-10-2017, Ac. do Supremo Tribunal de Justiça "fixou" jurisprudência ao decidir que as "despesas da sua conservação (...), tendo em conta os nºs 1 e 3 do artigo 1424º do Código Civil (correspondente ao nº 2 da versão primitiva do preceito), dos quais resultam a regra de que as despesas de conservação das partes comuns são da responsabilidade dos condóminos, “em proporção do valor das suas fracções” (nº 1), salvo tratando-se de “partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos”, que “ficam a cargo dos que delas se servem” (nº 3).

    Mas este último preceito tem de ser devidamente interpretado, respeitando a respectiva razão de ser. Se uma parte é comum, compreende-se que a regra seja a de que todos os condóminos suportem a respectiva manutenção, porque a natureza comum tem como justificação tratar-se de uma parte de que beneficia o prédio enquanto tal e, portanto, todos os condóminos, enquanto seus proprietários em conjunto.

    Se uma parte do prédio, apesar de ser comum, está afectada à utilização de um ou de alguns dos condóminos, então justifica-se que essa afectação exclusiva se repercuta na responsabilidade pelas despesas correspondentes; mas apenas na medida em que se relacionem com essa afectação exclusiva."

    Porém, nada disto invalida que um tribunal possa entender que a violação do nº 3 do art. 1424º, não é um vício passível de nulidade (e portanto, a todo o tempo impugnável) mas de anulabilidade, aplicando-se-lhe as regras do art. 1433º do CC, pelo que, caducaram quaisquer direitos dos recorrentes, restando-lhes neste concreto caso, impugnar em futuros vícios.

    (2) Se a discussão desta matéria se tiver pacífica em sede plenária, onde os seus consortes reconheçam que houve um grosseiro erro por manifesto desconhecimento da melhor tradução da letra da lei, ter-se-à por bastante, havendo-se documentação de suporte, recalcular os orçamentos em função das requeridas afectações e proporcionalidades.

    Se porventura esta matéria originar desnecessários conflitos, que importam sempre evitar, para salvaguardar uma sã convivência, porque deve-se sempre procurar evitar o extremar de posições com altercações que não levam a lado algum e só criam confusões, será de todo aconselhável o recurso a um Julgado de Paz ou à arbitragem (pese embora o CC apenas a preveja para as deliberações impugnáveis nos termos do art. 1433º nº 1 do CC), de forma a que, quem de Direito, Razão e Saber, decida o diferendo à luz da lei e/ou da equidade.

    Qualquer destas soluções caracteriza-se pela celeridade e economicamente acessível (leia-se, pouco dispendioso).

    Sobre a arbitragem, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/04/resolucao-alternativa-de-conflitos.html
    Sobre os Julgados de Paz, vide aqui: http://www.conselhodosjulgadosdepaz.com.pt/informacao.asp


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com>

  18.  # 18

    Muito grato
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BoraBora

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