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Outras questões sobre casas ou imóveis

Obras sem licença, responsabilidade de quem?

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  1.  # 1

    Um imóvel habitacional com licença de utilização datada de 1962, comprado em Maio de 2019, sem necessidade de apresentação de licença de utilização.

    Em Maio de 2021 foi requerida certidão da licença de utilização.

    A camara municipal emite a certidão da licença de utilização mas acrescenta o seguinte texto
    “Mais se certifica que o edifício supra identificado foi ampliado, a descoberto de qualquer permissão administrativa, sendo esta ampliação passível de legalização, o que torna a licença de utilização ineficaz”

    Por conversa telefónica com uma funcionária da camara municipal, anterior á emissão da certidão, a mesma referiu que o processo estava em análise, por haver uma garagem que não consta no projeto original.

    Na caderneta predial consta a garagem e tudo o que está construído.

    Uma vizinha da moradia em frente diz que a garagem e toda a construção foi feita na mesma altura, no ano de 1961. Não havendo nenhuma obra depois disso. O seu marido ajudou na construção.

    A anterior proprietária, diz que não tem a licença de habitação nem qualquer documentação, quem tratava da burocracia processual era o ex-marido.

    Refere ainda a anterior proprietária que se recorda de, em determinada altura, (possivelmente em 2006 ano em que comprou a casa) solicitaram documentação à Camara Municipal, desconhece se era a licença de utilização, foi informada que a Camara viria fazer registo fotográfico.

    Também agora houve informação que viriam fazer registo fotográfico, para detetar possíveis obras de ampliação.
    Informados que o Google apresenta imagens de 2010, com a casa igual á atual, o que não poderia ser de outra forma, por não ter sofrido qualquer transformação.
    Foi dada a informação pela Camara Municipal que as imagens do Google não eram legais, embora haja outras entidades, Autoridade Tributária, que recorre ao Google como forma de prova.

    Perante os factos sou de opinião que na altura do fecho do processo da construção o fiscal responsável, ou não se deslocou ao local para verificar se a obra tinha sido finalizada de acordo com o projeto, o mais plausível, ou se verificou a obra e a declarou conforme o projeto, só ele poderá dizer porque motivo assim procedeu.

    As questões que gostava de ver esclarecidas são;

    A Camara Municipal, bastará invocar que houve alteração, não cabe á mesma apresentar ónus da prova?

    Passados cerca de 60 anos desde a construção, só agora verificaram que a casa não está conforme o projeto?

    Pode a mesma imputar ao atual proprietário, responsabilidades por alterações que comprovadamente o mesmo não realizou?

    Por fim, e, ainda que comprovadamente não se realizaram obras, mas se quiser o atual proprietário legalizar a “dita ampliação” o processo é algo moroso e dispendioso?

  2.  # 2

    Voce é o proprietário ? Se sim como é que foi feita a compra ? A camara prova vendo os projetos que foram entregues e licenciados ao longos do anos, se voce é o atual proprietario devia ter verificado se o que estava a comprar estava licenciado. Agora se pretende a licença de habitação atualizada terá voce que tratar do assunto as suas custas.
    • size
    • 15 junho 2021

     # 3

    Colocado por: macau5m

    As questões que gostava de ver esclarecidas são;

    A Camara Municipal, bastará invocar que houve alteração, não cabe á mesma apresentar ónus da prova?

    Para tirar as dúvidas, solicite consulta ao processo de licenciamento da construção da habitação.

    Passados cerca de 60 anos desde a construção, só agora verificaram que a casa não está conforme o projeto?

    Claro, é possível, perante a requisição de certidão da licença de utilização. Foi levantar uma lebre que estava a dormir.

    Pode a mesma imputar ao atual proprietário, responsabilidades por alterações que comprovadamente o mesmo não realizou?

    Pode vir exigir o licenciamento da construção da garagem, supostamente, construída fora do licenciamento inicial.

  4.  # 4

    Colocado por: tviegasVoce é o proprietário ? Se sim como é que foi feita a compra ? A camara prova vendo os projetos que foram entregues e licenciados ao longos do anos, se voce é o atual proprietario devia ter verificado se o que estava a comprar estava licenciado. Agora se pretende a licença de habitação atualizada terá voce que tratar do assunto as suas custas.


    Sim sou o proprietário.

    A compra foi feita de forma legal, e na Caderneta Predial está a descrição de toda a construção existente, incluindo a garagem e sanitário. Estando a pagar IMI dessa construção.

    Antes de mim a casa teve outros proprietários, pelo menos mais 2, e estava habitada e com todas a infraestruturas, agua, luz, esgotos, painel solar com depósito agua quente.

    Tinha e tem licença de utilização, e a construção existente é toda de raiz.

    Acha que perante os dados eu deveria ter consultado a camara a perguntar se a casa estava legalizada?
    • AMVP
    • 15 junho 2021

     # 5

    Colocado por: macau5mA compra foi feita de forma legal, e na Caderneta Predial está a descrição de toda a construção existente, incluindo a garagem e sanitário. Estando a pagar IMI dessa construção.
    o resto da historia nao sei mas relativamente a pagar imi nada tem haver com estar legal ou nao, existe paga imi quando o fisco sabe ou deteta.

  6.  # 6

    Colocado por: macau5mna Caderneta Predial está a descrição de toda a construção existente, incluindo a garagem e sanitário. Estando a pagar IMI dessa construção.

    A Caderneta Predial é um documento das finanças que serve de base para tributação de impostos, não faz prova nenhuma da legalidade de ampliações, anexos, piscinas, ou outros.

    Colocado por: macau5mAntes de mim a casa teve outros proprietários, pelo menos mais 2, e estava habitada e com todas a infraestruturas, agua, luz, esgotos, painel solar com depósito agua quente.

    Tinha e tem licença de utilização, e a construção existente é toda de raiz.

    Isso é irrelevante. O que interessa para o caso é se o projeto aprovado corresponde ao que está executado.
    • size
    • 15 junho 2021

     # 7

    Colocado por: macau5m
    A compra foi feita de forma legal, e na Caderneta Predial está a descrição de toda a construção existente, incluindo a garagem e sanitário. Estando a pagar IMI dessa construção.



    Não se deve basear apenas na caderneta predial, porque essa apenas representa o registo na matriz para pagar impostos.

    Deve sim, conferir o que consta na Conservatória do Registo Predial.

  8.  # 8

    Colocado por: size
    Para tirar as dúvidas, solicite consulta ao processo de licenciamento da construção da habitação.

    Claro, é possível, perante a requisição de certidão da licença de utilização. Foi levantar uma lebre que estava a dormir.

    Pode vir exigir o licenciamento da construção da garagem, supostamente, construída fora do licenciamento inicial.


    1- mesmo que no processo de licenciamento não refira a garagem, não compete á Camara apresentar prova de que a garagem foi construida á posteriori. O facto é que a garagem foi construída aquando da casa, se houve falha a mesma é da responsabilidade da Camara, por aprovarem algo que não viram ou deixaram passar.

    2-A casa já tinha sido vendida e escriturada em 2006, não devia nessa altura ter sido verificado, dizem da camara que agora são obrigados a ir ao local fazer registo fotográfico quando é pedido licença de utilização, mas penso que já em 2006 eles disseram que iriam tirar fotografias, segundo informação da anterior proprietária.

    3-Não tendo eu qualquer responsabilidade, devidamente comprovado, nas obras de alteração invocadas pela Camara Municipal, não deveriam ser a própria Camara assumir isso e promover a legalização do que diz ser alteração.

    4 Não deviam os srviços camarários vir ao local e verificar que a construção é toda de raiz.

    5-Assumindo eu a legalização da garagem, não sabendo se é apenas isso, quais os passos a seguir:

    a)Consultar o processo de licenciamento da construção.
    b)Consultar um engenheiro e pedir projeto do ampliado.
    c)Submeter á Camara e aguardar aprovação.

    Estão certos estes passos ou é necessário mais alguma coisa.

    Obrigado

  9.  # 9

    Colocado por: macau5m

    Sim sou o proprietário.

    A compra foi feita de forma legal, e na Caderneta Predial está a descrição de toda a construção existente, incluindo a garagem e sanitário. Estando a pagar IMI dessa construção.

    Antes de mim a casa teve outros proprietários, pelo menos mais 2, e estava habitada e com todas a infraestruturas, agua, luz, esgotos, painel solar com depósito agua quente.

    Tinha e tem licença de utilização, e a construção existente é toda de raiz.

    Acha que perante os dados eu deveria ter consultado a camara a perguntar se a casa estava legalizada?


    A licença esta valida até se fazerem outras alterações, depois disso tera que atualizar a licença com as novas alterações (sejam legais ou não)

    O que esta legal são os projetos aprovados pela camara se existe algo fora disso por norma estara ilegal ou desactualizado.
    Concordam com este comentário: macau5m

  10.  # 10

    Colocado por: macau5m1- mesmo que no processo de licenciamento não refira a garagem, não compete á Camara apresentar prova de que a garagem foi construida á posteriori. O facto é que a garagem foi construída aquando da casa, se houve falha a mesma é da responsabilidade da Camara, por aprovarem algo que não viram ou deixaram passar.

    2-A casa já tinha sido vendida e escriturada em 2006, não devia nessa altura ter sido verificado, dizem da camara que agora são obrigados a ir ao local fazer registo fotográfico quando é pedido licença de utilização, mas penso que já em 2006 eles disseram que iriam tirar fotografias, segundo informação da anterior proprietária.

    3-Não tendo eu qualquer responsabilidade, devidamente comprovado, nas obras de alteração invocadas pela Camara Municipal, não deveriam ser a própria Camara assumir isso e promover a legalização do que diz ser alteração.

    4 Não deviam os srviços camarários vir ao local e verificar que a construção é toda de raiz.

    Não. Se o que está executado não corresponde ao projeto aprovado, a responsabilidade de legalizar o que está ilegal (se passível de legalização), é do proprietário.
    • AMVP
    • 15 junho 2021

     # 11

    Se o local ja atingiu a quota maxima de construção, podera ser necessaria uma alteracao ao alvara de loteamento. Mas o gabinete que contratar para o processo de licenciamento sabera obter esta informacao.

  12.  # 12

    Colocado por: tviegas

    A licença esta valida até se fazerem outras alterações, depois disso tera que atualizar a licença com as novas alterações (sejam legais ou não)

    O que esta legal são os projetos aprovados pela camara se existe algo fora disso por norma estara ilegal ou desactualizado.
    Concordam com este comentário:macau5m


    Mesmo que os projectos aprovados não tivessem sido confirmados pela própria Camara

    A questão é que não se fizeram qualquer alterações e devia ser a Camara a provar que se fizeram alterações e não apenas formular a opinião pelo que está documentado, sendo que o documentado não está de acordo com o construído na altura, logo devia ter sido nessa altura, fiscalizado e solicitar alteração ao projeto, antes de aprovar.

    Seria fácil virem fazer uma fiscalização e comprovarem que o construido é de raiz e não houve qualquer ampliação ou alteração á posteriori.

  13.  # 13

    Colocado por: macau5m1- mesmo que no processo de licenciamento não refira a garagem, não compete á Camara apresentar prova de que a garagem foi construida á posteriori. O facto é que a garagem foi construída aquando da casa, se houve falha a mesma é da responsabilidade da Camara, por aprovarem algo que não viram ou deixaram passar.


    1 - Caso o mesmo não faça parte dos projectos aprovados, a CM têm toda a razão do seu lado.
    Caso o mesmo faça, Voçe têm razão.

    Colocado por: macau5m2-A casa já tinha sido vendida e escriturada em 2006,


    2 - Se cumpria com a documentação legal obrigatória para realizar a escritura, a CM não têm nada haver com a operação.
    A CM não é a CMVM das escrituras, nem faz aconselhamento de negócios.
    Foi verificada toda a documentação obrigatória em vigor, as partes compareceram, acordaram, pagou-se, fez-se.


    Colocado por: macau5m3-Não tendo eu qualquer responsabilidade, devidamente comprovado, nas obras de alteração invocadas pela Camara Municipal, não deveriam ser a própria Camara assumir isso e promover a legalização do que diz ser alteração.


    3- Voçe é que comprou o imovél. Voçe é que têm de saber o que está a comprar.

    4- Não.
    Olham para os projectos aprovados que deram origem ao documento. Remeto para a resposta 1.

    5 -

    Colocado por: macau5m5-Assumindo eu a legalização da garagem, não sabendo se é apenas isso, quais os passos a seguir:


    Primeiro pede toda a documentação existente na CM.
    E depois vai a um Gabinete de projectos e logo vê.

    Ate lá não pensa em mais nada.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: macau5m

  14.  # 14

    Se comprou com recurso a financiamento é de admirar não terem dado com o problema.

  15.  # 15

    Colocado por: VarejoteSe comprou com recurso a financiamento é de admirar não terem dado com o problema.


    Não é Varejote.

    O Banco não é fiscalizador nem os seus avaliadores.
    Mesmo que tenham dado por isso, o resto do imóvel podia cobrir perfeitamente o valor pedido e mesmo legalmente a garagem não podendo ser contabilizada, é sempre tomada em conta.
    Porque ao Banco interessa os olhos do próximo que quer comprar caso este não cumpra.
    E é sempre mais valiosa uma casa com garagem ilegal do que casa sem garagem.

    Até porque em 99% dos casos, as garagens ou outros afins ilegais ficam lá para o resto da vida e ninguem se chateia com isso.
    Nem a CM , nem os donos.

  16.  # 16

    Colocado por: Nelhas

    Não é Varejote.

    O Banco não é fiscalizador nem os seus avaliadores.
    Mesmo que tenham dado por isso, o resto do imóvel podia cobrir perfeitamente o valor pedido e mesmo legalmente a garagem não podendo ser contabilizada, é sempre tomada em conta.
    Porque ao Banco interessa os olhos do próximo que quer comprar caso este não cumpra.
    E é sempre mais valiosa uma casa com garagem ilegal do que casa sem garagem.

    Até porque em 99% dos casos, as garagens ou outros afins ilegais ficam lá para o resto da vida e ninguem se chateia com isso.
    Nem a CM , nem os donos.


    Falo por a certidão da LAU referir divergências.
    • Nelhas
    • 15 junho 2021 editado

     # 17

    Colocado por: Varejote
    Falo por a certidão da LAU referir divergências.


    Mas pelo entendimento é posterior.
    Ora veja.


    Colocado por: macau5mUm imóvel habitacional com licença de utilização datada de 1962, comprado em Maio de 2019, sem necessidade de apresentação de licença de utilização.


    No momento da compra não existiam divergências.

    Colocado por: macau5mEm Maio de 2021 foi requerida certidão da licença de utilização.


    A divergência foi levantada pelo próprio.

  18.  # 18

    Ok, a LAU já devia estar averbada na CRP, o novo proprietário é que após a compra, descobriu/levantou a lebre.
    Concordam com este comentário: Nelhas

  19.  # 19

    Colocado por: Varejoteo novo proprietário é que após a compra, descobriu/levantou a lebre.


    Tinha um imovel legal e foi coloca-lo ilegal =)

  20.  # 20

    Colocado por: macau5m

    Mesmo que os projectos aprovados não tivessem sido confirmados pela própria Camara

    A questão é que não se fizeram qualquer alterações e devia ser a Camara a provar que se fizeram alterações e não apenas formular a opinião pelo que está documentado, sendo que o documentado não está de acordo com o construído na altura, logo devia ter sido nessa altura, fiscalizado e solicitar alteração ao projeto, antes de aprovar.

    Seria fácil virem fazer uma fiscalização e comprovarem que o construido é de raiz e não houve qualquer ampliação ou alteração á posteriori.



    Aprovado significa que a camara APROVOU, se a camara não confirmou NÃO ESTÃO APROVADOS.
    O que conta é o que EXISTE na camara, nao da para ter um fiscal a verificar cada barraco que se constrói. A responsabilidade é do proprietario de informar a camara das alteraçõe que quer fazer, a camara não adivinha.

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