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  1.  # 1

    Bom dia a todos,

    estou a pensar comprar uma casa. A questão é que a casa e o terreno que faz parte da pripriedade estão descritos na caderneta predial e está tudo legal. A questão é com uma cave/garagem que segundo o proprietátio está legal mas a verdade é que ainda não nos apresentou prova disso. Esta cave/garagem foi construída depois da casa e pelo pai do proprietário que entretanto já faleceu pelo que não nos pode ajudar muito.

    As minhas dúvidas pendem-se com:

    - quais os riscos que corro se comprar a propriedade tal como está? Sem ter prova de que a cave/garagem está legal.

    - se a quiser legalizar, como funciona o processo de legalização? Quanto me pode custar? Quanto tempo pode demorar? Existe o risco de pedir a legalização e se não for aprovado ter que deitar tudo abaixo?

    Não sei o que fazer, estou interessada na casa mas estas questões legais para mim são fundamentais.

    Desde já muito obrigada pela vossa ajuda.

    Sílmar_77
    •  
      FD
    • 11 dezembro 2009

     # 2

    Colocado por: Silmar_77- quais os riscos que corro se comprar a propriedade tal como está? Sem ter prova de que a cave/garagem está legal.

    Podem acontecer duas coisas:
    1.ª: multa -> obrigatoriedade de iniciar e concluir processo de legalização (burocrático e caro - depende muito de como está e de como deveria estar), o que pode incluir obras significativas -> demolição em caso de impossibilidade de concretizar a legalização (a meu conhecimento é raro)
    2.ª: nada

    Colocado por: Silmar_77- se a quiser legalizar, como funciona o processo de legalização? Quanto me pode custar? Quanto tempo pode demorar? Existe o risco de pedir a legalização e se não for aprovado ter que deitar tudo abaixo?

    Paga a multa (fica ao critério do responsável da câmara) e, normalmente (existem excepções), faz exactamente como faria para licenciar uma obra nova - o que implica corrigir fisicamente o que está mal.
    Como disse acima, depende muito de como está e de como pode estar.
  2.  # 3

    Obrigada FD.

    Mas vale a pena comprar uma casa nestas condições?

    Obrigada,
    •  
      FD
    • 11 dezembro 2009

     # 4

    Colocado por: Silmar_77Mas vale a pena comprar uma casa nestas condições?

    Vale a pena jogar no Euromilhões esta semana?

    Não há uma resposta certa a essa pergunta: depende de muitas variáveis.

    No pior cenário eu faria assim:
    -> pedia a alguém para orçamentar o custo e despesas com a demolição do edíficio ilegal (incluindo a eventual multa)
    -> somava ao valor de venda da casa esse custo
    -> comparava esse custo final com outras alternativas

    No melhor cenário, fazia o mesmo que acima mas, orçamentava o custo para legalizar (contratando um gabinete de arquitectos/engenheiros).
  3.  # 5

    se a cave destina-se a estacionamento nem tem problemas nenhuns em a legalizar
  4.  # 6

    Obrigada Arq. Marco Carriço,

    Sim a cave é para garagem e tem também uma churrasqueira e uma casa de banho e foi construíta ao lado da casa, mas ao nível de uma cave, mas não fica debaixo da casa.

    Acha que seria fácil de legalizar ou poderia haver algum tipo de problema por incumprimento de alguma legislação/obrigação de construção?

    A obra já foi feita à alguns anos e o vendedor afirma que está legal, mas a verdade é que ainda não me apresentou nenhuma prova disso.

    Se efectivamente a quiser legalizar que documentos necessito e devo legaliza-la onde? Na Câmara e depois nas finanças?

    Obrigada.
  5.  # 7

    Há vários níveis de "legalidade": Câmara, Finanças e Justiça.
    Para «estar tudo légáu» tem de o estar em todo o lado (e, aparentemente, não está).

    Para começar a legalização, tem de ver o que está na Câmara. É só pedir uma cópia das plantas NA CÂMARA.

    Como disse o arq.MarcoCarriço, estando tudo em cave, em princípio NÃO corre o risco de ordenarem a demolição. :-)
    (as Câmaras até deviam ficar agradecidas por se colocar os automóveis dentro das propriedades, em vez de estacionadas ao longo das ruas).

    Portanto, à partida, caso seja necessário, o processo de legalização SERÁ aprovado.
    Poderá ter de pagar alguma taxa, mas as áreas em cave pagam (ou melhor, PAGAVAM até muito recentemente!) pouco.

    É melhor informar-se primeiro na Câmara.
  6.  # 8

    Obrigada Luís K. W,

    mas segundo diz existem vários níveis de legalidade, é possível estar legar nas finanças e não estar na câmara, por exemplo?

    obrigada.
  7.  # 9

    Colocado por: Silmar_77é possível estar legar nas finanças e não estar na câmara, por exemplo?
    Pode, mas é pouco provável. A não ser que, na última reavaliação, o avaliador das Finanças tenha ido ao local (CREIO que geralmente avaliam baseados nas plantas).

    Repare que ISSO até é um caso frequente. Lembra-se de, há uns anos, haver uma enormidade de pessoas que se queixava por lhes irem demolir as casinhas de férias nas dunas-não-sei-de-onde, apesar de terem os "impostos" (Finanças) todos pagos?
  8.  # 10

    Eu conheço um prédio onde se paga contribuição autárquica/IMI, há q'anos, de um espaço que legalmente não existe - um vão do telhado transformado em atelier. Só para as Finanças e para o inquilino é que aquela coisa existe.
  9.  # 11

    Bem!!! As coisas que se passam por aí, quer dizer que não importa se não está legal o que importa é que se paguem os impostos e mais nada! E se mesmo depois de pagar os impostos a câmara mandar deitar as casas a baixo o problema é das pessoas e as finanças nada têm a dizer.

    Não me parece muito bem.

    Obrigada Luis K W e luisvv pelos vossos contributos.
  10.  # 12

    Ah, já me esquecia: conheço outro, onde uma entidade estatal construiu, em 195? um andar a mais num terraço, sob compromisso de demolição no final do arrendamento.
    O arrendamento acabou, o prédio foi herdado, passou a PH e alguém achou que a melhor forma de resolver era ... incluir na descrição de uma outra fracção o "uso exclusivo do terraço".
    Agora, o "terraço", que na realidade é um belíssimo escritório com vista para Lisboa quase inteira, faz parte da fracção para efeito de pagamento de IMI (upa, upa!!) - mas é fonte inesgotável de complicações (litígios sobre responsabilidade de infiltrações e reparação de danos, p.ex) e pura e simplesmente não pode ser vendido... (nem vai poder, porque agora já é virtualmente impossível obter o acordo de todos para tentar legalizar uma coisa daquelas...)
  11.  # 13

    Já não sei se ria se chore!!!!

    Obrigada a todos.
  12.  # 14

    Pois é! Está confirmado!

    A garagem não está legal.

    E agora? Será que posso fazer a escritura da casa sem ter a garagem legal? Ou comprometer-me de alguma forma que a vou legalizar?

    Não posso esquecer que vou pedir um empréstimo a uma entidade bancária, que problemas posso vir a ter?

    Desculpem tantas questões mas gostava mesmo de comprar a casa e não sei de que forma contornar este problema da garagem não estar legalizada.

    Obrigada.
  13.  # 15

    Se vai pedir um empréstimo bancário, o mais certo é o avaliador não considerar a construção clandestina na cave (uma vez que não aparece nas telas finais da câmara). E esperemos que seja só isso.

    Se o banco não levantar problemas, nada a impede de fazer a escritura. O notário, o pessoal das finanças e o conservador não irão ver a casa.

    Como disse o FD, há sempre a hipótese de nunca acontecer "nada".

    MAS LEMBRE-SE QUE no dia em que Você quiser vender a casa, os seus potenciais compradores podem ter as mesmas dúvidas que você tem agora, se isso não estiver devidamente legalizado.
  14.  # 16

    Obrigada Luis K W
  15.  # 17

    Olá novamente,

    Perante o facto da garagem estar mesmo clandestina e uma vez que o processo de legalização junto da camara de Sintra poderá demorar anos o processo de compra e venda com a propriedade totalmente legalizada é inviável (Nem eu posso esperar 2 ou 3 anos para comprar a casa nem o vendedor quer esperar para vender - seja a quem for...).

    Posto isto, o vendedor está a propor um desconto no preço da casa no valor que seja equivalente aos custos que terei com a legalização. Por outras palavras, compro a propriedade com a garagem ilegal a um preço mais baixo, mas o que "poupo" com esse desconto irá ser aplicado no processo de legalização.

    A questão agora é de ter um valor realista de quanto é que me custará legalizar a dita garagem. Obviamente que o vendedor vai tentar minimizar os custos porque depois da casa vendida, a "batata quente" vai estar do meu lado.

    De acordo com o vendedor, os custos na camera são os seguintes (os nomes das taxas poderão não ser os mais correctos):
    - Taxa variável de legalização - 1€/M2 (60M2 --> 60€)
    - Taxa fixa de legalização - 53€
    - Taxa de dossier 2 x 2,5€ --> 5€
    - Emissão da licença - "à volta de 500€"
    - multa (entre 500€ e os 5000€).

    Disto resultam valores que poderão ir desde os 1028€ até aos 5618€. (Isto sem considerar os custos de projecto, que me disse que poderão rondar os 400/500€). Ele já me disse que apenas pretende cobrir o valor mínimo da multa, por isso tenho receio que caso seja multada no máximo que fique prejudicada em 4500€ :( .

    Posto isto, gostava de perguntar:
    1) Alguém sabe se os valores acima mencionados correspondem à realidade?
    2) Haverá mais algum custo/Taxa que que não esteja a ser considerado?
    3) Quanto custará em média a realização de um projecto?
    4) E quanto a custos de legalização nas finanças e registo predial? São desta ordem de grandeza?

    Desculpem a enchente de perguntas e obrigada,
    Silmar_77
  16.  # 18

    Olá a todos,

    ninguém me consegue ajudar com estas questões?

    Já tentei falar com a câmara e o registo predial mas ninguém me atende. Se me puderem ajudar agradeço.

    Desejo a todos um excelente 2010.

    Silmar
  17.  # 19

    Casa está inserida em loteamento ? Quais os índices de construção ? A construção cumpre a legislação relativamente a sua envolvente ? Caso sejam ultrapassadas estas questões deverão efectuar um projecto de legalização/ampliação.

    Relativamente aos números confirmo a multa [ 10x valor licença construção]

    cumps
  18.  # 20

    os valores variam de camara para camara, o melhor é deslocar-se á secção de obras particulares e perguntar quais os valores exactos
 
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