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Construir

Contruir moradia - Adjudicar total ou parcial na conjuntura actual/futura

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  1.  # 1

    Bom Dia

    Sou novo por aqui por isso desculpem se salto alguma regra por desconhecimento. Inscrevi-me a pouco mas o tempo não abunda como para todos nestes dias.


    Estou na mesma situação que muitos que estão no processo inicial de construir nesta nova realidade. Apareceu uma oportunidade de um terreno no local que queria e avancei. Estou a questionar-me se será a melhor altura para construir. Isto no que respeita ao custo de materiais e disponibilidade dos empreiteiros.

    Área será a volta de 190 m2, térrea e tem que ser geminada porque já lá está uma assim. Zona margem sul do tejo. Não estou envolvido na construção de nenhuma maneira mas entendo das varias soluções construtivas que vejo por aí e penso (penso eu) conseguir formular uma opinião e decidir baseado nisso o que quero.

    Não tenho nada feito, somente o arquitecto que quero fazer o projecto.

    Pergunto se uma solução de depois de o projecto aprovado, pelo menos de arquitectura que queria o mais rapidamente possível (para começar a ver empreiteiros) se adjudicar a obra por especialidades (ou fases) se assim se pode dizer, não será mais em conta se tivermos dispostos a seguir a obra mais de perto. Principalmente se os materiais não estiverem incluídos e ser comprados por mim.

    Tipo,

    Edificação - Materiais não incluídos - comprados quando necessário pelo plano da obra
    Caixilharias
    Climatização
    Arranjos interiores - acabamentos
    Arranjos exteriores
    ...
    ...
    etc... nem sei se se pode exactamente separar deste modo....

    Em outra área de actividade por exemplo vejo o cobre a oscilar bastante e que os preços variam semana a semana (tipo 10 a 15%) conseguindo-se descontos e por aí conseguir alguma almofada. Imagino que cimentos e tal mais complicado mas é tudo muito volátil que é preocupante para o calculo do custo total derrapar.

    Isto porque acho que quando começar a pedir orçamentos fechados/chave na mão para a totalidade da obra (incluindo materiais e mão de obra para todas a fases) - será daqueles chapa 5 com bastante gordura para absorver as variações como pouca opções de escolha dos materiais possíveis, etc para além de concorrência do mercado. Menos flexibilidade no decorrer da obra, alterações, etc... Se o risco a este nível passa para os donos de obra então imagino que também deveria ter benefícios para o empreiteiros dar um custo mais "real" (entenda-se baixo) porque no final o que fica são horas dos trabalhos a realizar.

    Estou a pensar bem?

    Que opinião nestes casos?
    Orçamento total
    Orçamento Mão de Obra
    Orçamento por fases / especialidades

    obrigado pela leitura e vossa opinião

  2.  # 2

    Colocado por: crossEstou a questionar-me se será a melhor altura para construir.


    É a pior altura.



    Colocado por: crossPrincipalmente se os materiais não estiverem incluídos e ser comprados por mim.


    Portanto vai voçe construir a casa?




    Colocado por: crossEm outra área de actividade por exemplo vejo o cobre a oscilar bastante e que os preços variam semana a semana (tipo 10 a 15%) conseguindo-se descontos e por aí conseguir alguma almofada. Imagino que cimentos e tal mais complicado mas é tudo muito volátil que é preocupante para o calculo do custo total derrapar.


    Portanto , tem uma empresa de construção?

  3.  # 3

    Colocado por: NelhasÉ a pior altura.


    Pois, isso já me estou aperceber. Até a cheias na Alemanha e no resto da Europa vão fazer crescer mais a procura de materiais. Por isso pensar em alternativas.


    Colocado por: NelhasPortanto vai voçe construir a casa?


    Não percebi bem. Não quero ser eu a construir a casa mas quero comprar os materiais directamente eu. Algum problema nisso? Tira o risco do empreiteiro e das eventuais gorduras por esse lado que ele tem que por pelo risco dele. Por isso pedi opinião.


    Colocado por: NelhasPortanto , tem uma empresa de construção?



    Não tenho não. Trabalhei numa multinacional de cablagens para a industria automóvel e as variações do cobre faziam disparar os custo de produção de uma semana para a outra quando estavam cotados directamente ao preço das materias primas. Espero o mesmo dos vendedores de materiais de construção que estão dependentes de mercados externos e procura interna, além da concorrência entre eles.

  4.  # 4

    Colocado por: crossalém da concorrência entre eles

    Olá,
    A procura é tanta que qualquer loja/empresa quase pode pedir o que quer... A questão já se prende mais com a disponibilidade do que com o preço.

    A resposta que pretende só a terá depois de começar a pedir orçamentos. Não se esqueça é de pedir à sua equipa de projecto que lhe façam um mapa de quantidades e proj. de execução se fôr o caso...

  5.  # 5

    Colocado por: NelhasÉ a pior altura.


    Desde há muitos anos que se diz: "agora é a pior altura".

    A "coisa" não melhora... Cada vez vai "piorando" mais... (na perspectiva do DO).
    • RUIOLI
    • 25 julho 2021 editado

     # 6

    Cross, se quiser poupar, tem de ser inteligente na gestão da obra, não pode poupar em tudo, tem de poupar onde o consegue maximizar com o menor esforço da sua parte.

    A começar nos projetos, elabore mapa de quantidades com tudo bem especificado.

    Contrate uma fiscalização que acompanhe a obra de forma regular e que lhe possa ir tirando dúvidas, eventualmente lhe possa sugerir os melhores locais para comprar materiais com descontos e empresas que trabalhem bem e com bom preço.

    Reserve um bom tempo para pedir orçamentos e acompanhar a obra, veja se tem tempo e gosta de fazer esse trabalho.

    Na compra de materiais, ai na margem sul tem empresas que fazem excelentes preços, especialmente nos acabamentos, aproveite, pelo menos consegue 30% em média, sendo que os acabamentos são uma parcela substancial do orçamento total.

    Nos restantes materiais, concentre-se naqueles que têm um custo significativo: aço, betão (mesmo estes tendo subido bastante de preço nos últimos meses, consegui atenuar bastante essa subida ficando com os descontos do meu lado)... não vale a pena andar a comprar sacos de cimento, etc. Eu como sou exigente com a térmica, acústica e impermeabilização, estou a comprar esses materiais à minha conta para que a falta deles em obra não seja desculpa para não serem colocados. Para além disso, consegui descontos muito muito bons, quando disse os preços ao meu empreiteiro, ele pediu-me logo o contacto porque estava a comprar ao dobro, só porque não tem tempo de procurar melhores fornecedores.

    Algo que também pode contratar diretamente e assim faz as escolhas diretamente com o fornecedor (melhorar a relação custo beneficio), e obtém uma poupança significativa, são as especialidades que já vêm pre fabricadas e é só montar em obra: Caixilharia, serralharia, carpintarias, etc. Tudo o que tiver muita mão de obra em obra ou exija muita coordenação, deixe para o empreiteiro.

    Como já viu não é fácil, mas a poupança pode ser significativa, há bons exemplos aqui no FdC. Problemas todas as obras têm, chave na mão ou não, se acompanhar mais de perto a obra vai ter conhecimento de mais.

    Da minha procura, há empreiteiros para todos os gostos, os que vão fugir a 7 pés desta solução, os que lhe vão dar um orçamento de fugir, mas como é tudo uma questão de probabilidades, aumentando a amostra vai encontrar um que encaixa no que pretende. Lembre-se, nem todos somos mercenários, portanto nem todos os empreiteiros são mercenários!

    Não esquecer o cuidado com os adiantamentos, mas se fornecer os materiais mais caros não há grande motivo para grandes adiantamentos.

    Espero ter ajudado, qualquer dúvida disponha!
    Concordam com este comentário: Dav82, jamaral.57, rpmmsantos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sdv08, ricardo.rodrigues, rpmmsantos

  7.  # 7

    Venho deixar o meu testemunho, uma vez que vou iniciar a construção de uma moradia agora em Agosto.

    Falei com diversas pessoas da área da construção civil, para ter uma ideia do valor médio de preços. De uma maneira geral todos me apontavam para uma média de 1.100,00€/m2. Até agora continuo sem saber se já incluem IVA, ou não, neste preço...

    Desde Março-21, que ando a pedir orçamentos. Todos os empreiteiros me dizem que estão cheios de trabalho, e que os orçamentos irão demorar. Uns demoraram mais que outros, mas em média 1 mês.
    Pedi orçamentos do tipo "chave na mão", e pedi-os também parcelados, podendo eu trazer empresas externas para fazer o trabalho.

    Aqui coloca-se a questão. Primeiro, para levantar a licença de construção tem que ter um alvará. Esse alvará será de uma empresa construtora. Mais, tem que apresentar uma série de documentação relativa à situação dos trabalhadores da obra (mapas de segurança social, etc), coisa que eu não tenho, naturalmente.
    Temos então 2 opções. Ir dando os trabalhos a empresas, e ir alterando os documentos na Câmara Municipal, o que só por si é uma loucura administrativa. Ou, negociar com o empreiteiro, o facto de um deles poder deixar o alvará ativo na obra.
    Segundo, temos que ter tempo e paciência em ir gerindo a obra, com todos os intervenientes diferentes, mas cujo trabalho dependerá uns dos outros. Isto é extremamente complexo, até para gerir os timings das diferentes equipas.

    No meu caso, e por uma questão de futura garantia da obra, e até de agilização dos processos de construção, optei por dar tudo a uma só empresa, exceto caixilharia, alguma carpintaria, compra dos materiais para wc's e revestimentos (cerâmicas, etc), alguma serralharia, aparelhos de aquecimento AQS, Ar-condicionado, aparelhagem de piscina.
    Basicamente eles fazem a construção, propriamente dita, mas eu levo os materiais.
    Ainda pensei em ser eu a adquirir o cimento, ferro, blocos, etc...mas deixei-me disso. Seria uma loucura, com a questão de que a empresa disse que assim seria difícil fazer a obra com a agilidade e rapidez desejadas.

    Há ainda um truque de que me apercebi. Como somos particulares, os preços de venda não são os mesmo do que para as empresas. Embora nos façam um desconto, as empresas conseguem sempre melhor. Com exceção de algumas cerâmicas, materiais de wc's, e outros equipamentos. Com a oferta que há ao nível de cerâmicas, por exemplo, se gostar de determinado produto de uma marca, pode o construtor não conseguir ter as mesmas condições que terá noutros produtos.
    Agora, nos produtos/materiais genéricos a empresa terá sempre melhores preços. Ou quase sempre!

    Nunca se esqueça do IVA...são sempre mais 23% em cima dos preços!!!

  8.  # 8

    Aqui no fórum já se disse que os particulares até conseguem melhores descontos, porque pagam a pronto e os profissionais pagam a 90 dias ou mais

  9.  # 9

    Colocado por: PalmixNo meu caso, e por uma questão de futura garantia da obra, e até de agilização dos processos de construção, optei por dar tudo a uma só empresa, exceto caixilharia, alguma carpintaria, compra dos materiais para wc's e revestimentos (cerâmicas, etc), alguma serralharia, aparelhos de aquecimento AQS, Ar-condicionado, aparelhagem de piscina.

    É uma situação bastante equilibrada, mas falta aí a cozinha e eletrodomésticos
    Concordam com este comentário: Palmix

  10.  # 10

    Colocado por: IronManSousaAqui no fórum já se disse

    Tanta coisa que se diz neste fórum !!! não acredite em tudo.
    Isso pode acontecer com empresas com algum risco de incumprimento, mas no geral não é assim.
    Por exemplo o meu fornecedor de ferro faz um desconto de 1,5 % se pagar a pronto, e eu só para chatear pago-lhe a 90 dias, e só depois dele telefonar a pedir o dinheiro. O pessoal pensa que os descontos de PP são 5 ou 10%, já andou por aqui alguém que dizia conseguir isso, mas não é verdade.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: IronManSousa

  11.  # 11

    Como empreiteiro, quando vejo um cliente atrás de mim com os azulejos debaixo do braço fujo logo.

    É o tipo de cliente que não tem dinheiro, aquele que quer fornecer os materiais. Depois lixa-se porque se esquece de comprar os acessórios ou porque tem de transportar e descarregar ou porque o empreiteiro desperdiça 30 % do material.

  12.  # 12

    marteloescopro

    de que região é? tem disponibilidade neste momento para uma obra nova?

  13.  # 13

    Colocado por: Picareta
    É uma situação bastante equilibrada, mas falta aí a cozinha e eletrodomésticos
    Concordam com este comentário:Palmix


    Colocado por: Picareta
    É uma situação bastante equilibrada, mas falta aí a cozinha e eletrodomésticos
    Concordam com este comentário:Palmix


    Precisamente!
    Lapso da minha parte. A cozinha e eletrodomesticos também vão ser à parte.
    Aliás, este empreiteiro disse logo isso...."a cozinha vê-se mais tarde. É sempre uma área muito complexa."

  14.  # 14

    Colocado por: marteloescoproComo empreiteiro, quando vejo um cliente atrás de mim com os azulejos debaixo do braço fujo logo.

    É o tipo de cliente que não tem dinheiro, aquele que quer fornecer os materiais. Depois lixa-se porque se esquece de comprar os acessórios ou porque tem de transportar e descarregar ou porque o empreiteiro desperdiça 30 % do material.


    Mas porque se assume logo que é falta de dinheiro?

    Eu gostaria de propor isso... não pelo tema do dinheiro mas porque a casa é minha e gostaria de ter luz verde para escolher todos os acabamentos.

    Ou posso deixar que o empreiteiro compre os materiais mas eu faço logo a lista do que quero e onde quero que sejam comprados os materiais?

  15.  # 15

    O empreiteiro compra os materiais que o dono de obra quiser, isso está definido à partida, mesmo antes da obraxiniciar... ou não?

  16.  # 16

    Colocado por: IronManSousaO empreiteiro compra os materiais que o dono de obra quiser, isso está definido à partida, mesmo antes da obraxiniciar... ou não?


    não havendo um mapa de quantidades o normal é ficar combinado os máximo, cháo até 15€ o m2, 150€ por porta, etc, etc.

    depois se o preço for superior o DO paga o excedente, se for inferior e o DO tiver cabeça, negoceia com o empreiteiro, poupo aqui para gastar ali, caso contrario é lucro para o empreiteiro.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: IronManSousa

  17.  # 17

    Colocado por: IronManSousaAqui no fórum já se disse que os particulares até conseguem melhores descontos, porque pagam a pronto e os profissionais pagam a 90 dias ou mais
    acredita mesmo nisso?? é que eu tenho a certeza absoluta que nos dias de hoje ninguém aceita receber a 90 dias.

  18.  # 18

    Colocado por: PalmixVenho deixar o meu testemunho,


    Palmix, obrigado pelo seu contributo.

    Afim de melhor entender o seu caso, poderia facultar algum contexto?
    - Que tipologia tem a moradia? Que área tem?
    - Quantos pisos tem?
    - Qual é o concelho/zona?
    - Quando pediu orçamentos o que é que facultou aos empreiteiros?
    - Mero Projecto de Licenciamento (Arq.+Especialidades)?
    - Mapa de Quantidades? Projecto de Execução?
    - Deu alguma indicação do prazo, limitação de tempo para a construção?
    - Terá algum inconveniente com a garantia? Ou nem se falou disso?

    Regra geral, pouco compensa o Dono de Obra "fornecer" os materiais, pois além de pagar mais por eles, ainda se dá a esse trabalho.
    Além dos atrasos/responsabilidades(*) que lhe poderão ser imputados pelo empreiteiro. Se o projecto contemplar a descrição de tudo o que quer, com as devidas referências, ao empreiteiro apenas lhe toca responder e fornecer o que é contratado. Assim de simples. Mesmo para os projectos incompletos e orçamentos "até X€/m2", o Dono de Obra não perde a liberdade de escolher o que bem entender dentro daquele preço ou pagar o excedente se fôr o caso.

    (*) - não parecendo são bastantes as chatices que vejo em obras em que o Dono de Obra "trata de tudo" mas que na hora da verdade não tem poder/mão para forçar a entrega de certos fornecedores... regra geral, não se lembram que um mero atraso provoca por vezes um custo maior no aluguer de certos equipamentos como andaimes, gruas, novas licenças de ocupação de via, deslocações de trabalhadores, etc... Muitas vezes nem se lembram sequer de pedir material a mais, para as peças que se partem ou que são desaproveitadas... Agora vai o eletricista ligar X eletrodomésticos, e depois vai uma 2ª vez, porque da primeira ainda não havia tal aparelho, etc...

    Estes imprevistos podem e devem ser acautelados pelos empreiteiros no momento de orçamentar.
    Creio que uma das maiores razões para os preços que se têm visto é a indefinição do que se quer, projetos incompletos, os "depois vê-se"... Esta incerteza gera um custo. Por vezes, é preciso decidir certo material e nem há consenso entre o casal, é tudo decidido em cima do joelho, remendado depois eventualmente, etc...
    Concordam com este comentário: jamaral.57

  19.  # 19

    A minha obra teve mapa de quantidades (e projeto de execução) e lá estava discriminado todos os materiais, marcas, modelos e como os aplicar.

    Quando pedi orçamentos aos empreiteiros, pedi-lhes com tudo incluído. O empreiteiro vencedor, só não me fornecia os eletrodomésticos e logo na primeira reunião também resolvemos não incluir os tampos (pedras) e o material eletrico. Com o desenvolvimento da obra, devido a alguns atrasos, alterações e maior liberdade nas escolhas, resolvemos retirar-lhe os móveis da cozinha, o equipamento para aquecimento de águas, a aparelhagem eletrica, os apliques e as ventax.

  20.  # 20

    O RuiOli descreveu na perfeição, tudo vai depender de si, se tem disponibilidade e percebe alguma coisa do assunto pode poupar uns trocos se lhe falta alguma das situações nem vale a pena tentar mais vale entregar a um construtor e não se chatear.

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