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Vender casas e imóveis

Mais Valias - isenção ou não?

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  1.  # 21

    Colocado por: RCFPortanto, a casa que comprou em janeiro, não deveria ter ficado registada como HPP até vender a que está a vender agora (penso eu)


    Julgo que tem que o ser no prazo de 6 meses.
    • hangas
    • 22 setembro 2021 editado

     # 22

    Colocado por: MajinMas já tendo efetuado um novo empréstimo para HPP e se nao é possível abater nesse novo emprestimo. Não há como reinvestir.


    Já investiu quando comprou a nova HPP antes, a mais-valia da venda do anterior abate retro-activamente.
    Ou seja adiantou dinheiro do seu bolso/CH para comprar uma HPP nova, o lucro da velha da anterior, desde que dentro dos prazos não é excluído de tributação e poderá amortizar no credito da nova HPP ou ficar com a liquidez.

    Ou seja.. é possivel abater nesse CH.. não é esse abatimento em si que exclui a mais-valia, mas sim a aquisição venda nos prazos definidos.

    Edit: A benece anterior relativamente ao CH, era que na simples venda de um imóvel único, poderia abater as mais-valias no credito do próprio. Era uma medida para ajudar o pessoal a livrar-se de encargos com imóveis que não podia suportar.
    Pois caso contrario, alguém com a corda na garganta, podia vender o imóvel e abater o CH mesmo à justa, e depois ficava à rasca para pagar mais-valias no IRS em Junho.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Majin
    • RCF
    • 22 setembro 2021

     # 23

    Colocado por: hangas

    Julgo que tem que o ser no prazo de 6 meses.

    6 meses será o tempo mínimo pelo qual uma casa tem de ser HPP para que assim possa ser considerada para efeitos de mais valias.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: hangas
    • hangas
    • 22 setembro 2021 editado

     # 24

    Colocado por: RCF6 meses será o tempo mínimo pelo qual uma casa tem de ser HPP para que assim possa ser considerada para efeitos de mais valias.


    Mas, não será também para afectação da HPP nova?.. isto do site da AT que postei acima.

    A exclusão de tributação depende ainda:

    · Da afetação do imóvel adquirido à habitação permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efetuado;

  5.  # 25

    Claro q se mantém, o que terminou foi outra coisa, caso n houvesse o reenvestimento, mas apenas o abatimento do crédito.

    5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

  6.  # 26

    Para complementar, após efectuar a mesma questão no portal das finanças, obtive a seguinte resposta:

    A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) agradece o seu contacto.

    Informa-se que nos termos do nº 5 do artº 10º do CIRS: São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado
    O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização

    Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
    a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
    b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
    Com os melhores cumprimentos
    AT- Autoridade Tributária e Aduaneira
    • RCF
    • 22 setembro 2021 editado

     # 27

    Colocado por: nuclesodieoPara complementar, após efectuar a mesma questão no portal das finanças, obtive a seguinte resposta:

    A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) agradece o seu contacto.

    Informa-se que nos termos do nº 5 do artº 10º do CIRS: São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado
    O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização

    Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
    a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
    b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
    Com os melhores cumprimentos
    AT- Autoridade Tributária e Aduaneira

    Não sei como colocou a questão às Finanças mas, a verdade é que não me parece que essa resposta seja suficientemente esclarecedora.
    Mas, veja que tudo assenta no pressuposto da venda de uma habitação que é HPP. E no seu caso concreto, a habitação que está a vender não é a sua HPP. Já foi, até janeiro, mas não o é à data da venda. Ora, não se verificando o pressuposto de ser HPP, tudo o resto cai por terra.
    Se quiser, volte a questionar as Finanças, de forma mais objetiva, para que a resposta deles também o seja

  8.  # 28

    Colocado por: RCFSe quiser, volte a questionar as Finanças, de forma mais objetiva, para que a resposta deles também o seja

    Nunca vai ser, resposta objetiva só com pedido de informação. Assim só leva com a legislação aplicável.

  9.  # 29

    Colocado por: RCFMas, veja que tudo assenta no pressuposto da venda de uma habitação que é HPP. E no seu caso concreto, a habitação que está a vender não é a sua HPP.


    Percebo a interpretação e eu próprio tive essa dúvida. Mas pelo no que está sumariado no Dr. Finanças, DECO e outros portais, usam a expressão "O imóvel vendido era HPP;"

    O que faz sentido; senão o período dos 24 meses anteriores era irrelevante, apenas os 36 para a frente.

    Mas por outro lado, a clausula onde diz que tem 12 meses para o afectar a HPP, também pode sugerir que teria que comprar o novo como habitação secundaria, tem um ano vender o anterior como HPP ainda, e só depois afetar o novo a HPP.

    Mas acho que obrigar a esta ordem de acontecimentos seria descabido.

  10.  # 30

    Na prática, quando comprei a minha actual habitação, comprei-a como habitação secundária (aliás, até as condições de financiamento bancário tiveram esse pressuposto, facto que me "obrigou" a entrar com maior valor de capital próprio). De seguida, tendo em conta que passei a "viver" na nova casa e decidi vender a minha casa antiga (HPP), achei por bem alterar a morada fiscal para a actual (factor que a fez passar automaticamente para HPP).

    Ou seja, em Janeiro comprei uma habitação secundária, que passei a própria permanente quando tomei a decisão de vender a anterior. Como o tempo para a venda da casa é variável (processos bancários, avaliações, certificações etc...) só agora no final do mês a vou alienar, sendo que só agora poderei "terminar" o processo para que o valor decorrente da venda da casa antiga possa ser usado para (não só liquidar a hipoteca da própria com a entidade bancária) como para usar o valor da mais valia para deduzir à divida contraída com a compra da casa nova (actual HPP). Entre Janeiro e Setembro decorreram 9 meses... (pela minha interpretação dentro do período dos 24 meses antecedentes à venda).

    Obrigado

  11.  # 31

    Não me parece q se safe, deve vender enquanto hpp. Dps de vender então afeta à habitação q adquirou.
    Vai depender do SF e provavelmente acabar em tribunal.
    • RCF
    • 23 setembro 2021

     # 32

    Colocado por: hangasPercebo a interpretação e eu próprio tive essa dúvida. Mas pelo no que está sumariado no Dr. Finanças, DECO e outros portais, usam a expressão "O imóvel vendidoeraHPP;"

    Era HPP porque, se foi vendida, já não é. Será essa a interpretação.

    Colocado por: hangasMas por outro lado, a clausula onde diz que tem 12 meses para o afectar a HPP, também pode sugerir que teria que comprar o novo como habitação secundaria, tem um ano vender o anterior como HPP ainda, e só depois afetar o novo a HPP.

    Exato.
    O que deveria ter feito seria comprar a nova casa e mantê-la como habitação secundária até vender a outra. Quando vendesse a outra, então alterava a HPP para a que tinha comprado.
    Eu fiz isso há uns anos atrás.
    • RCF
    • 23 setembro 2021

     # 33

    Colocado por: nuclesodieoNa prática, quando comprei a minha actual habitação, comprei-a como habitação secundária (aliás, até as condições de financiamento bancário tiveram esse pressuposto, facto que me "obrigou" a entrar com maior valor de capital próprio). De seguida, tendo em conta que passei a "viver" na nova casa e decidi vender a minha casa antiga (HPP), achei por bem alterar a morada fiscal para a actual (factor que a fez passar automaticamente para HPP).

    Ou seja, em Janeiro comprei uma habitação secundária, que passei a própria permanente quando tomei a decisão de vender a anterior. Como o tempo para a venda da casa é variável (processos bancários, avaliações, certificações etc...) só agora no final do mês a vou alienar, sendo que só agora poderei "terminar" o processo para que o valor decorrente da venda da casa antiga possa ser usado para (não só liquidar a hipoteca da própria com a entidade bancária) como para usar o valor da mais valia para deduzir à divida contraída com a compra da casa nova (actual HPP). Entre Janeiro e Setembro decorreram 9 meses... (pela minha interpretação dentro do período dos 24 meses antecedentes à venda).

    Obrigado

    Boa sorte mas, pelos motivo que expus, não creio que consiga...
    Ainda assim, tente. Eu faria isso. Quando entregar o IRS, coloque o reinvestimento. Pode ser que passe, até porque as Finanças não olham para todas as declarações de IRS e muitas são aceites sem verificação.

  14.  # 34

    Vou ser franco, eu próprio estou a ficar confuso com o que está aqui escrito.

    Recapitulando e colocando a minha questão em concreto:

    - Em julho do corrente ano comprei nova habitação para HPP.

    - Em outubro está marcada a escritura daquela que foi a minha HPP durante 15 anos.

    - No início de setembro mudei-me para a nova habitação e alterei a morada do Cartão de Cidadão (suponho que seja este procedimento que conta como alteração da morada fiscal)

    Questão:
    Deveria ter mantido a minha morada fiscal antiga até vender a minha habitação apesar de não residir lá?

    ou

    O meu procedimento está correto ao abrigo da legislação vigente e tenho direito à isenção de mais-valias?
    • RCF
    • 23 setembro 2021

     # 35

    Colocado por: taunusQuestão:
    Deveria ter mantido a minha morada fiscal antiga até vender a minha habitação apesar de não residir lá?

    entendo que sim, que deveria manter a sua residência nessa casa até à sua venda.
    •  
      taunus
    • 23 setembro 2021 editado

     # 36

    Colocado por: RCF
    entendo que sim, que deveria manter a sua residência nessa casa até à sua venda.


    Para que não existam dúvidas, até para os restantes presentes que vêm aqui com a mesma questão, o seu entendimento não está correto, e ainda bem que temos este forum para trocar as nossas experiências e conhecimentos.

    Acabei de ligar para o atendimento da AT, colocando sucintamente e factualmente esta questão e a resposta foi peremptória:

    A morada fiscal pode ser alterada assim que se pretender para a nova habitação. O prazo máximo para se alienar a antiga HPP é de 36 meses. Assim, não existe obrigatoriedade de se manter a morada fiscal na anterior HPP até à sua alienação (nem se deve). Alias que sentido faria manter uma morada fiscal num local onde não se reside??
    Estas pessoas agradeceram este comentário: hangas
    •  
      taunus
    • 23 setembro 2021 editado

     # 37

    .

  18.  # 38

    Colocado por: taunus

    Para que não existam dúvidas, até para os restantes presentes que vêm aqui com a mesma questão, o seu entendimento não está correto, e ainda bem que temos este forum para trocar as nossas experiências e conhecimentos.

    Acabei de ligar para o atendimento da AT, colocando sucintamente e factualmente esta questão e a resposta foi peremptória:

    A morada fiscal pode ser alterada assim que se pretender para a nova habitação. O prazo máximo para se alienar a antiga HPP é de 36 meses. Assim, não existe obrigatoriedade de se manter a morada fiscal na anterior HPP até à sua alienação (nem se deve).Alias que sentido faria manter uma morada fiscal num local onde não se reside??
    Estas pessoas agradeceram este comentário:hangas


    Resposta essa que não é vinculativa. Não digo que esteja errada, atenção.
    •  
      NTORION
    • 23 setembro 2021 editado

     # 39

    Colocado por: taunusO prazo máximo para se alienar a antiga HPP é de 36 meses

    Quando muito 24meses...

    Veja lá se colocou o caso de forma clara o suficiente.
    •  
      taunus
    • 23 setembro 2021 editado

     # 40

    Colocado por: rjmsilva

    Resposta essa que não é vinculativa. Não digo que esteja errada, atenção.


    Certo, mas vai em linha com o que está dito em mais sítios.

    Colocado por: NTORION
    Quando muito 24meses...

    Veja lá se colocou o caso de forma clara o suficiente.


    Sim, 24 meses antes da venda ou 36 após.

    A questão foi colocada de forma muito clara.

    Até porque, e analisando a situação por uma perspetiva mais formal, o prazo máximo para se alterar a morada fiscal é de 60 dias após a sua efetivação ( artº 19º da Lei Geral Tributária) o que se tornaria incompatível se tivéssemos de esperar até 24 meses para vender a HPP e mudar a respetiva morada.

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