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Condomínios e vizinhos

Reparações em partes comuns do prédio

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  1.  # 21

    Já agora, uma questão:

    Todos os condóminos têm garagem? As despesas de manutenção (luz, água, limpeza) da parte do edifício afeta ás garagens, como é paga? Por todos os condóminos?

  2.  # 22

    Viva, bom dia

    o argumento final do "ponto" ou "pronto" nao me parece ser o melhor pois nao contraria o que está escrito na Lei que é o que interessa para todos ficarem clarificados.


    é uma questão de interpretação da Lei e aceito conclusões diferentes sobretudo porque o conceito de partes comuns tem tradicionalmente essa intepretação que é a dividir por todos.



    ou seja

    concordo que as partes comuns nao se dintinguem pela sua finalidade como diz e bem

    mas

    é a própria lei que distingue partes comuns de uso colectivo e partes comuns de uso exclusivo.

    é a própria lei que distingue nas partes comuns de uso exclusivo os vicios q afectem "o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio" ou em sentido contrário que nao afectem ""o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio"


    logo de acordo com a lei a leitura única que posso fazer é que o pagamento de obras de conservação para uma rampa de acesso as garagens e as obras de conservação da cobertura da garagens (que ficam fora da componente habitacional do edificio e como tal nao afectam as restantes partes comuns) sao obras a suportar exclusivamente por quem tem o uso exclusivo dessas partes comuns

    depois actualizo

  3.  # 23

    Colocado por: freewilieViva, bom dia

    o argumento final do "ponto" ou "pronto" nao me parece ser o melhor pois nao contraria o que está escrito na Lei que é o que interessa para todos ficarem clarificados.


    é uma questão de interpretação da Lei e aceito conclusões diferentes sobretudo porque o conceito de partes comuns tem tradicionalmente essa intepretação que é a dividir por todos.



    ou seja

    concordo que as partes comuns nao se dintinguem pela sua finalidade como diz e bem

    mas

    é a própria lei que distingue partes comuns de uso colectivo e partes comuns de uso exclusivo.

    é a própria lei que distingue nas partes comuns de uso exclusivo os vicios q afectem "o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio" ou em sentido contrário que nao afectem ""o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio"


    logo de acordo com a lei a leitura única que posso fazer é que o pagamento de obras de conservação para uma rampa de acesso as garagens e as obras de conservação da cobertura da garagens (que ficam fora da componente habitacional do edificio e como tal nao afectam as restantes partes comuns) sao obras a suportar exclusivamente por quem tem o uso exclusivo dessas partes comuns


    O seu erro está em atribuir um inexistente uso exclusivo a essa cobertura.

  4.  # 24

    Colocado por: freewilie
    é a própria lei que distingue partes comuns de uso colectivo e partes comuns de uso exclusivo.

    é a própria lei que distingue nas partes comuns de uso exclusivo os vicios q afectem "o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio" ou em sentido contrário que nao afectem ""o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio"

    Por baixo dessa cobertura não está só uma fracção.

  5.  # 25

    Todos os condóminos têm direito a garagem?

  6.  # 26

    Colocado por: laglemosPor todos os condóm

  7.  # 27

    Colocado por: luisvv
    O seu erro está em atribuir um inexistente uso exclusivo a essa cobertura.


      Viva - nao percebi o erro

      é a letra da lei (e nao eu) que usa como condição para que todos os condóminios fiquem obrigados a suportar obras de conservaçção de partes comuns de uso eclusivo "se afectar as demais partes comuns"


      essa expressão está lá - se nao estivesse entao sim seria uma obrigação generalizada

      se está a expressao "obrigados se o vicio afectar as restantes partes comuns" - que outra forma possivel é possivel intepretar esta expressão.

    •  # 28

      Colocado por: luisvv
      Por baixo dessa cobertura não está só uma fracção.



      Correcto

      por baixo dessa cobertura estao garagens de uso exclusivo por parte de um sétimo dos condóminos


      se demolisse a cobertura + garagens + rampa de acesso as garagens - nao haveria dano para a parte habitacional do edificio - "nao afectaria as restantes partes comuns"


      diferente sreia se as garagens estivessem na cave por baixo das habitaçoes e essa parte comum afectasse as habitaçoes de cima - nesse caso estaria preenchido o pressuposto da lei "afectar as restantes partes comuns"

    •  # 29

      Colocado por: ibytTodos os condóminos têm direito a garagem?


      não - só 1 sétimo dos condóminos tem direito e acesso à área das garagems


      as garagens estao construidas fora da parte habitacional do edificio (situadas no logradouro e nao na cave do edificio) sao acedidas através de uma rampa de acesso lateral ao edificio - logo o seu acesso é exclusivo a quem é proprietário das garagens - assim como a cobertura das garagens apenas cobre as garagens e nunhuma fração habitacional.

      literalmente toda a area das garagens + rampa + cobertura pode ser removida sem que isso afecte a área habitacional do edificio - ficaria apenas um logradouro


      Acresce q nenhum dos condóminos nao proprietários das garagens - nao tem acesso, nao pode certificar-se se está a ser feito um uso correcto da garagens + se estao a ser tomadas medida de conservação preventivas para evitar o agravamento dos defeitos.



      Mas atenção, eu entendo que posso ter a obrigação de fazer obra de reparação nessas garagens no caso de (conforme diz a lei) o vicio das garagens afectar as demais partes comuns (partes comuns da zona habitacional) do condominio - se bem q eu nao vejo que vicio possa ser

    •  # 30

      ACTUALIZO A SITUAÇÃO


      contactei o condominio uma vez que nao pude estar na assembleia e a deliberação foi aprovada por maioria dos condóminos representados que eram na sua maioria os proprietários das garagens.


      Recebi a acta da assembleia ontem, e impugnar por escrito com base na lei e sugerir uma mediação uma mediação barata, simples e rapida.


      Solicitei também uam reunião presencial com a administração para tentar resolver isto de forma amigável.



      Depois actualizo

    •  # 31

      Colocado por: freewilie<

      Viva - nao percebi o erro

      é a letra da lei (e nao eu) que usa como condição para que todos os condóminios fiquem obrigados a suportar obras de conservaçção de partes comuns de uso eclusivo "se afectar as demais partes comuns"


      Exacto. E por baixo não está apenas uma fracção, estão partes comuns: fachada, pilares, vigas e outros elementos estruturais, p.ex.

    •  # 32

      Colocado por: freewilieCaros bom dia

      aproveitando este tópico

      Amanha tenho uma reunião de condominio para aprovaçao do orçamento de obras de impermiabilização de garagens + rampa de acesso às garagens + terração do RC que serve de cobertura as garagens (mas q se situa fora do edificio ou seja nao é cobertura ao edificio mas das garagens)


      o que diz a Lei ?

      Artigo 1424.º (Encargos de conservação e fruição)


      1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao
      pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações ....

      3 - As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que
      delas se servem.


      ou seja parece haver uma regra geral que é todos os condóminos suportam as despesas das partes comuns

      mas depois parece haver uma excepção que diz que os custos com partes comuns nao serão suportadas por todos condóminos se forem de uso exclusivo de alguns condóminos caso em que serao suportadas apenas por eles.


      posso estar enganado na minha leitura mas a lei nao me permite concluir de outra forma a nao ser do que está escrito na lei.

      pelo que pergunto onde estao a tirar essa regra que todos os condominios tem que suportar as despesas realizadas nas partes comuns afectas exclusivamente a alguns dos condóminos

      agradecido


      Meu estimado, sobre a interpretação do nº 3 do art. 1424º do CC (cujo novo nº 6 nada vem alterar, tão somente clarificar), vide aqui um competente escrito da minha lavra: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/02/interpretacao-do-n-3-art-1424-cc.html

      Atento o que fica dito naquele escrito, os terraços, todos eles, sejam os que sirvam de cobertura ao edifício, sejam os intermédios, por força da fixada jurisprudência do nosso STJ, são imperativamente comuns, ainda que, uns (cobertura) ou outros (panorâmicos), se tenham afectos ao uso exclusivo de alguns dos condóminos.

      Quanto às despesas relativamente às partes comuns afectas ao uso exclusivo de alguns condóminos, as de conservação (leia-se, estruturais), serão sempre da responsabilidade de todos os condóminos, sem excepção (cfr. art. 1420º, nº 2 CC), excepto se se provar que as desconformidades se devem a um uso indevido dessas partes comuns (cfr. art. 342º CC). Todas as demais, as de manutenção ordinária, serão da responsabilidade dos condóminos que delas usufruem...


      https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
      Concordam com este comentário: Varejote, ibyt

    •  # 33


      Quanto às despesas relativamente às partes comuns afectas ao uso exclusivo de alguns condóminos, as de conservação (leia-se, estruturais), serão sempre da responsabilidade de todos os condóminos, sem excepção (cfr. art. 1420º, nº 2 CC), excepto se se provar que as desconformidades se devem a um uso indevido dessas partes comuns (cfr. art. 342º CC). Todas as demais, as de manutenção ordinária, serão da responsabilidade dos condóminos que delas usufruem...




      Viva agradecido, preciso ler isto com + calma logo a noite - obrigado


      Mas entao das duas uma, ou o paragrafo 6 esta mal escrito, ou nao está em concordancia com as regras q se aplicam e isto fica uma confusao generalizada


      uma coisa é o paragrafo 6 ter sido escrito sem as partes q eu rausurei em baixo :

      "6 - Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.


      completamente diferente é o que está escrito nesse paragrafo 6 com as partes rasuradas


      ou seja as partes rasuradas foram pressupostos que precisam estar preenchidos para se poder aplicar esse paragrafo 6; pelo que se nao estiverem preenhidos essa regra nao funciona

      o pressuposto é Caso ... afete as demais partes comuns .... "


      logo se os vicios das partes comuns de uso exclusivo nao afectarem as partes comuns de uso exclusivo ??? só posso concluir pela letra da lei que lendo esse paragrafo 6 sem as partes rasuradas que a obrigação é exclusiva dos condóminos beneficiários desses direitos exclusivos


      E ainda ficoa mais convencido que se a regra fosse só que todos pagam sem excepção, entao nem faria sentido existir este paragrafo 6 q parece criar uma excepção a regra geral - dizia-se só que pagavam todos independentemente da situação (excepto casos de culpa) e nao se referia se os vicios afectam ou nao afectam as restantes partes comuns

      um abraço

    •  # 34

      peço desculpas pelos erros mas escrever isto por telemovel é complicado

    •  # 35

      Enquanto ninguém lhe disser o que gostaria de ler, o tópico vai andar nisto, o melhor será contratar um advogado que tenha a interpretação que deseja.
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      • 26 maio 2022 editado

       # 36

      Colocado por: freewilie

      Viva agradecido, preciso ler isto com + calma logo a noite - obrigado

      Mas entao das duas uma, ou o paragrafo 6 esta mal escrito, ou nao está em concordancia com as regras q se aplicam e isto fica uma confusao generalizada

      uma coisa é o paragrafo 6 ter sido escrito sem as partes q eu rausurei em baixo :

      Há que reconsiderar a especificidade das despesas em causa, para as poder enquadrar no nº 3, ou no nº 6.

      "6 -Casoo estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.ºafete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.

      completamente diferente é o que está escrito nesse paragrafo 6 com as partes rasuradas

      ou seja as partes rasuradas foram pressupostos que precisam estar preenchidos para se poder aplicar esse paragrafo 6; pelo que se nao estiverem preenhidos essa regra nao funciona

      o pressuposto éCaso ... afete as demais partes comuns ...."

      logo se os vicios das partes comuns de uso exclusivo nao afectarem as partes comuns de uso exclusivo ??? só posso concluir pela letra da lei que lendo esse paragrafo 6 sem as partes rasuradas que a obrigação é exclusiva dos condóminos beneficiários desses direitos exclusivos

      E ainda ficoa mais convencido que se a regra fosse só que todos pagam sem excepção, entao nem faria sentido existir este paragrafo 6 q parece criar uma excepção a regra geral - dizia-se só que pagavam todos independentemente da situação (excepto casos de culpa) e nao se referia se os vicios afectam ou nao afectam as restantes partes comuns

      um abraço



      A disposição do nº 6 está bem escrita. Determina, naquele caso, a responsabilidade de TODOS os condóminos.

      Para a perceber tem que ter em consideração a especificidade das despesas em causa, numa lógica de utilizador pagador, ou seja;

      a) - Despesas com a reparação de defeitos estruturais das áreas comuns, mesmo que de uso exclusivo, são sempre da responsabilidade de TODOS os condóminos, conforme expresso nº 6 do artigo 1414º. É o caso de uma impermeabilização de um terraço de cobertura que, provoque infiltrações para áreas inferiores.

      b)- Despesas de reparação que resultem do uso exclusivo do terraço por determinado condómino, como desgaste ou danificação de mosaicos/pavimento ou paredes, são da responsabilidade do condómino usufrutuário. Nº 3 do mesmo artigo 1424º

      Há que reconsiderar a especificidade das despesas em causa, para as poder enquadrar no nº 3, ou no nº 6.
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    •  # 37

      Colocado por: freewilie

      Mas entao das duas uma, ou o paragrafo 6 esta mal escrito, ou nao está em concordancia com as regras q se aplicam e isto fica uma confusao generalizada



      Meu estimado, a redacção do novo nº 6 do art. 1424º do CC não esbarra em nenhum lapsus calami ou de interpretação contrária ao que dimana do nº 3. Este último estatui que «As despesas (fruição, onde se incluirão, grosso modo, as de manutenção ordinária)) relativas às partes comuns (i.e. terraços) do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem", entre parêntesis, observações minhas.

      Para evitar confusões aos mais desavisados, o legislador introduziu o nº 6, cuja solução já era de tradução e aplicação pacífica. Diz-nos este preceito que, «Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no nº 3 do artigo 1421º (as partes afectadas ao uso exclusivo de alguns condóminos) afecte o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio (portanto, aqui excluem-se as despesas de fruição e manutenção ordinária, que ficam necessariamente a cargo dos que delas fruem), o condómino a favor de quem está afecto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respectivas despesas de reparação na proporção indicada no nº 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável (i.e, o condómino suporta a parte que lhe couber na sua permilagem, excepto se se provar que foi ele o responsável pelos danos), entre parêntesis, observações minhas.

      Melhor esclarecendo:

      i) Os terraços, sejam eles de cobertura do prédio ou intermédios (com uma função cumulativa de cobertura e panorâmica), são imperativamente comuns;

      ii) As despesas de fruição e manutenção ordinária dos terraços ficam a cargo dos que deles fruem em exclusivo (cfr. nº 3 art. 1424º CC);

      iii) Pese embora afectos em exclusivo, são partes comuns, logo, estão sob a alçada do administrador/assembleia (cfr. nº 1 art. 1430º CC);

      iv) Pelo que, os condóminos têm um direito de uso pleno (exclusivo), mas não absoluto (não podem usar como melhor lhes aprouver);

      v) Não obstante a afectação, as despesas de conservação (na estrutura) são da responsabilidade de todos os condóminos;

      vi) Os condóminos podem furtar-se ao pagamento das obras de conservação se se provar que os danos foram provocados pelo uso indevido daquelas partes;

      vii) Quais as obras de manutenção, quais as de conservação, ter-se-à que aferir casuisticamente...

      viii) A substituição de uma ou várias tijoleiras quebradas no pavimento, será da responsabilidade do condómino que tem a afectação exclusiva;

      xix) A reparação de uma infiltração será necessariamente da responsabilidade de todos os condóminos...;

      x) ...só assim não será se se provar que a mesma se deveu a uma tijoleira quebrada e não reparada ou ao entupimento do escoamento das águas, etc...



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    •  # 38

      A disposição do nº 6 está bem escrita. Determina, naquele caso, a responsabilidade de TODOS os condóminos.


      Concordo, mas o problema é que a letra da lei fala em 2 casos com 2 obrigações diferentes e essa diferenciação está na expressao "caso afectar as demais restantes partes comuns"

      assim existem 2 casos consoante (a) afectem as restantes partes comuns e (b) nao afectem as restantes partes comuns - e se portanto há 2 casos tem que haver 2 tipos de responsabilidade (individual e colectiva) - a pergunta é qual é a responsabilidade quando esses vicios nao afectem as demais partes comuns (de uso colectivo)



      Para a perceber tem que ter em consideração a especificidade das despesas em causa, numa lógica de utilizador pagador, ou seja;

      a) - Despesas com a reparação de defeitos estruturais das áreas comuns, mesmo que de uso exclusivo, são sempre da responsabilidade de TODOS os condóminos, conforme expresso nº 6 do artigo 1414º. É o caso de uma impermeabilização de um terraço de cobertura que, provoque infiltrações para áreas inferiores.



      e concordo os vicios nos terraços (zonas de uso exclusivo) afectam as partes comuns de uso colectivo - portanto preenchem o pressuposto do n.º 6

      mas no caso de uma rampa de acesso a garagens do edificio (que nao se situam na cave mas sim no logradouro) e a cobertura dessas garagnes (que nao é terraçõ habitacional - eu nao concebo como é que essas partes comusn de uso exclusivo afectem as restantes partes comuns colectivas do edificio

      eu literalmente poderia remover as garagens, a rampa e esse terraço que o edificio (parte habitacional e demais areas comuns de uso coelctivo) ficariam completamente funcionais e sem qualquer limitação.

      Abraços
      e obrigado

    •  # 39

      Colocado por: freewilie
      mas no caso de uma rampa de acesso a garagens do edificio (que nao se situam na cave mas sim no logradouro) e a cobertura dessas garagnes (que nao é terraçõ habitacional - eu nao concebo como é que essas partes comusn de uso exclusivo afectem as restantes partes comuns colectivas do edificio

      eu literalmente poderia remover as garagens, a rampa e esse terraço que o edificio (parte habitacional e demais areas comuns de uso coelctivo) ficariam completamente funcionais e sem qualquer limitação.


      Já o disse e repito: por baixo dessa cobertura estão partes comuns.
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