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  1.  # 1

    Olá a todos.

    Tenho uma questão em relação a reparações em partes comuns do prédio.

    Vivo num RC onde tenho um terraço que é parte comum do prédio mas de uso exclusivo á fração. Por baixo do terraço, existe a garagem do prédio, sendo então um terraço de cobertura.

    A questão é que quando comprei o apartamento, reparei que no terraço existem umas reparações, nomeadamente na tijoleira do chão, feitas pelo antigo dono da fração. Gostava de saber até que ponto serei prejudicada devido ás reparações efetuadas pelo antigo dono, pois pelo que entendi, as alterações e reparações devem ser todas feitas através do condomínio se o terraço for um terraço de cobertura.

    Se eu algum dia tiver algum problema com o terraço e que precise de reparar o chão, ao recorrer ao condomínio, o mesmo pode passar as despesas para mim alegando que o antigo dono mexeu no terraço sem autorização?
    • size
    • 9 janeiro 2022

     # 2

    Colocado por: Carochinha123

    Se eu algum dia tiver algum problema com o terraço e que precise de reparar o chão, ao recorrer ao condomínio,o mesmo pode passar as despesas para mim alegando que o antigo dono mexeu no terraço sem autorização?


    Depende das reparações em causa.

    Se for a reposição de mosaicos ou tijoleiras por terem sido danificadas, compete ao proprietário da fracção proceder và sua reparação. Terá sido o caso do antigo proprietário ?

    Quando se tratar da impermeabilização da placa já compete ao condomínio.
  2.  # 3

    Não foi efetuada a substituição da tijoleira, mas sim a colocação de uma massa nas juntas da mesma. Nessa zona onde foi efetuada a reparação das tijoleiras, cria uma poça de água quando chove muito, pelo que penso que a reparação das juntas foi feita para prevenir infiltrações para as garagens que se encontram abaixo dessa mesma zona. Mas não ficou muito bem feito e foi claramente efetuado por alguém que não é um profissional, pois a massa ficou espalhada na tijoleira em vez de ter sido limpa adequadamente após encherem as juntas de massa.

    O meu maior medo é necessitar da reparação da tijoleira eventualmente e não ter a ajuda do condomínio com os custos, pois o prédio tem mais de 20 anos e nada parece ter sido feito no que toca á manutenção do terraço/telhado, mas é algo que tenho de confirmar.
    • size
    • 9 janeiro 2022

     # 4

    Colocado por: Carochinha123
    Não foi efetuada a substituição da tijoleira, mas sim a colocação de uma massa nas juntas da mesma. Nessa zona onde foi efetuada a reparação das tijoleiras, cria uma poça de água quando chove muito, pelo que penso que a reparação das juntas foi feita para prevenir infiltrações para as garagens que se encontram abaixo dessa mesma zona. Mas não ficou muito bem feito e foi claramente efetuado por alguém que não é um profissional, pois a massa ficou espalhada na tijoleira em vez de ter sido limpa adequadamente após encherem as juntas de massa.

    O meu maior medo é necessitar da reparação da tijoleira eventualmente e não ter a ajuda do condomínio com os custos, pois o prédio tem mais de 20 anos e nada parece ter sido feito no que toca á manutenção do terraço/telhado, mas é algo que tenho de confirmar.


    Tem a certeza que foi o antigo proprietário que teve a preocupação de tentar resolver o problema da suposta infiltração ? Ou foi o condomínio?
    Normalmente, a resolução do problema de infiltrações recai sobre o condomínio.

    ++++++++++++++++++

    Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
    Processo: 0016132

    Nº Convencional: JTRL00011720
    Relator: NUNES RICARDO
    Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
    PARTE COMUM
    TERRAÇOS

    Nº do Documento: RL199706120016132
    Data do Acordão: 12/06/97
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: N
    Privacidade: 1

    Meio Processual: APELAÇÃO.
    Decisão: REVOGADA A DECISÃO.
    Área Temática: DIR CIV - DIR REAIS.
    Legislação Nacional: CCIV66 ART1421 N1 B ART1424 N2.

    Sumário:

    I - O terraço de cobertura de prédio constituido em regime de propriedade horizontal é parte comum, ainda que destinado ao uso de apenas uma fracção.
    II - As obras de impermeabilização do terraço de cobertura têm de ser custeadas por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções, mas as obras de reparação do mesmo terraço só incumbem a quem tem o seu uso exclusivo.
    Concordam com este comentário: Carochinha123
  3.  # 5

    A lei condominial foi alterada recentemente, no final de Dezembro, e a sua entrada em vigor (90 dias) será no final de Março.
    No que ao Artº 1424º se refere e no seu caso concreto a redação passou a ser a seguinte.

    Artigo 1424.º
    […]
    1 – Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e
    fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de
    serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos
    proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo
    por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
    2 – Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao
    pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição
    do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos
    condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a
    cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva
    fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios
    que determinam a sua imputação.
    3
    3 – As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam
    exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se
    servem.
    4 – […].
    5 – […].
    6 – Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do
    artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso das demais partes
    comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso
    exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de
    reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade
    decorrer de facto que lhe seja imputável.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Carochinha123, Carla F
  4.  # 6

    Carochinha123

    A questão é que quando comprei o apartamento, reparei que no terraço existem umas reparações, nomeadamente na tijoleira do chão, feitas pelo antigo dono da fração. Gostava de saber até que ponto serei prejudicada devido ás reparações efetuadas pelo antigo dono, pois pelo que entendi, as alterações e reparações devem ser todas feitas através do condomínio se o terraço for um terraço de cobertura.


    Cara forista:
    até onde tenho visto, é geralmente aceite que quem compra, compra no estado em que está e, desde que se tornou proprietário, não pode um condómino dizer que "foi o anterior proprietário" se se trata de uma zona de uso exclusivo, provávelmente com única entrada pela sua casa.

    Embora cada acórdão seja aplicado ao caso em apreço, esse que lhe enviaram está de acordo com o entendimento habitual.
    Se o prédio tem 20 anos, mais dia menos dia começa a precisar reparações. Se estas tiverem a ver com infiltrações para as garagens que ficam por baixo do seu terraço será o condomínio a pagar.

    Como, ás vezes, há condomínios com meia dúzia de "engenheiros" e "arquitectos" e "mestres de obras" com o hábito de darem palpites sobre o que não sabem, recuse pagar mais do que a sua percentagem a menos que o condomínio tenha uma peritagem a dizer coisa diversa - o que muito duvido - e, se o condomínio tiver um "administrador externo", que é profissão que não existe e não tem regulamento nem regulador, recuse tudo o que não seja decisão votada em Assembleia.

    Quem administra um condomínio é o conjunto de proprietários que tomam todas es decisões e carregam com todas as responsabilidades; um administrador, interno ou externo faz o que lhe mandam, lato sensu.
    Concordam com este comentário: Carochinha123
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Carochinha123
  5.  # 7

    Caros bom dia

    aproveitando este tópico

    Amanha tenho uma reunião de condominio para aprovaçao do orçamento de obras de impermiabilização de garagens + rampa de acesso às garagens + terração do RC que serve de cobertura as garagens (mas q se situa fora do edificio ou seja nao é cobertura ao edificio mas das garagens)


    o que diz a Lei ?

    Artigo 1424.º (Encargos de conservação e fruição)


    1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao
    pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações ....

    3 - As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que
    delas se servem.



    ou seja parece haver uma regra geral que é todos os condóminos suportam as despesas das partes comuns

    mas depois parece haver uma excepção que diz que os custos com partes comuns nao serão suportadas por todos condóminos se forem de uso exclusivo de alguns condóminos caso em que serao suportadas apenas por eles.


    posso estar enganado na minha leitura mas a lei nao me permite concluir de outra forma a nao ser do que está escrito na lei.

    pelo que pergunto onde estao a tirar essa regra que todos os condominios tem que suportar as despesas realizadas nas partes comuns afectas exclusivamente a alguns dos condóminos

    agradecido
  6.  # 8

    Leia também o que diz o ponto 6 do mesmo artigo.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: freewilie
  7.  # 9

    Nesse caso todos contribuem para a causa.
  8.  # 10

    Obrigado

    Vou discordar, mas aceito que posso estar totalmente errado

    Mas olhando para a lei diz isto

    ponto 6 - "Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso
    das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor
    das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja
    imputável"


    A duvida é interpretar partes comuns que "afetem o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio"


    esta expressao "demais" implica que tenha que afectar o edificio como um todo e nao apenas uma parte especifica do edificio - é como eu leio.


    ou seja, no meu caso - fisicamente a cobertura + garagens + rampa de acesso as garagens está fisicamente fora da estrutura habitacional do edificio - poderia ser retirada que nao afectaria as partes comuns que servem as habitaçoes.


    Além de que mesmo que se essas obras de conservação nao forem feitas nao irao prejudicar as fraçoes habitacionais mas sim apenas as garagens.


    Aceito desde já que possa estar errado mas nao faz mesmo sentido quer atendendo ao que a lei diz quer a propria racionalidade das obrigaçoes a que os condóminos tem que assumir


    Desde já agradeço
  9.  # 11

    No meu entender, após ler alguns artigos e de me ter aconselhado com a deco, tudo o que seja para preservação do edifício, deverá ser pago pelo condomínio, conservação de paredes, etc.

    Agora se falarmos que o portão tem de ser reparado ou substituído, o automático de escada da garagem avaria, ai o caso já é outro e quem tem de pagar é apenas quem tem direito a lugar de garagem.

    Aproveito para o questionar no vosso caso quem tem lugar de garagem, paga mais de condomínio ou paga o mesmo dos outros vizinhos com casas idênticas mas sem direito a garagem?
  10.  # 12

    Tem que usar a definição legal de partes comuns:

    Código Civil, Artigo 1421 (Partes comuns do prédio)

    1. São comuns as seguintes partes do edifício:
    a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
    b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
    c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
    d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

    2. Presumem-se ainda comuns:
    a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
    b) Os ascensores;
    c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
    d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
    e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

    3 - O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
  11.  # 13

    A varandas também são área comum de uso exclusivo e caso não tenham marquise, quando o prédio é pintado, também pintam as varandas por dentro, não vai cada proprietário pintar a sua varanda.
  12.  # 14

    Concordo

    e caso fosse uma varanda ou um terração no edificio propriamente dito teria que aceitar

    mas no caso concreto sao garagens e o terraço do rés do chão que serve de coberturas as garagens que fisicamente está fora do edificio (embora ligado) como se fosse a letra "L"

    pela leitura da lei eu nao vejo como é que a degradação nessas partes comuns afectam as demais exactamente porque nao estáo no edificio.

    Se as garagens estivessem por baixo do edificio aí percebi - mas fora do edificio nao consigo entender pela Lei que essa responsabilidade passe para os restantes condóminios.


    Enfim, agradeço e já vi que é uma questaão de interpretação pessoal da Lei e que objectivamente é impossivel haver concordancia

    um abrçao e obrigado
  13.  # 15

    Na sua opinião quem é que devia pagar as obras?
  14.  # 16

    Não é opinião é a própria lei que diz e que parece-me que não é possivel fazer outra interpretação.

    é dificil explicar mas vou tentar simplificar ao máximo


    diz o ponto 6

    "Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso
    das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor
    das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja
    imputáve


    a expressão "afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio" é a parte importante isto porque diz que para haver a obrigação de todos os condóminos pagarem a reparação de uma parte comum de uso exclusivo - é preciso que os vicios dessa parte comum exclusiva afectem as restantes partes comuns - e nao seja um vicio localizado e especifico dessa parte comum exclusiva.

    ou seja no caso dos terraços e coberturas abaixo do terraço considero que sao partes comuns de uso exclusivo mas que os seus vicios afectam as restantes partes habitacionais (isto se estivermos a falar de um prédio normal)




    No meu caso o edificio é uma estrutura em "L" em que a parte vertical é exclusivamente apartamentos (e aqui pela leitura da lei entendo que todas as partes comuns mesmo as de uso exclusivo obrigam a q todos os condóminos tenham q as reparar)

    e as garagens, a rampa para as garagens e a cobertura das garagens é a parte horizonal que embora ligada fisicamente à parte habitacional, ela poderia ser removida q nao afectaria a parte habitacional)

    e sobretudo porque os vicios dessa parte das garagens nao afecta a parte habitacional pois as infiltrações nao passam para a parte habitacional - e nesse sentido nao esta preenchido o que a lei diz "afete o estado de conservação ou o uso
    das demais partes comuns do prédio".

    e portanto apenas os condóminos proprietários das garagens tem a obrigação de reparar essas despesas

    Mas se as garagens fossem na cave por baixo dos apartamentso eu ja entenderia isto de forma diferente pois as partes comuns afectam as restantes partes comuns do edificio


    Acresce ainda que outra solução seria injusta e imoral - o de os condóminios no geral suportarem as despesas de conservação nas garagens das quais nao sao suas e que nao lhe dao qualquer beneficio nem aumentam o valor do seu apartamento - se bem que isto vale o que vale - o que impera é a letra da lei.

    pelo que antes de comprar apartamento importa olhar para o regulamento e como a maioria dos regulamentos sao antigos impor alterações aos regulamentos para evitar situações injustas.


    digo eu


    Abraços
  15.  # 17

    Afinal como correu a assembleia, isso é o que interessa.
  16.  # 18

    Correu mal

    troquei os dias e foi no dia anterior ao que pensava

    Pelo que percebi a decisao das obras foi aprovada

    estou a espera da acta para a poder contestar e se tiver que avançar para tribunal avanço mas vou ter custos que nao queria


    Depois actualizo
    Concordam com este comentário: Varejote
  17.  # 19

    Colocado por: freewilie
    No meu caso o edificio é uma estrutura em "L" em que a parte vertical é exclusivamente apartamentos (e aqui pela leitura da lei entendo que todas as partes comuns mesmo as de uso exclusivo obrigam a q todos os condóminos tenham q as reparar)

    e as garagens, a rampa para as garagens e a cobertura das garagens é a parte horizonal que embora ligada fisicamente à parte habitacional, ela poderia ser removida q nao afectaria a parte habitacional)

    e sobretudo porque os vicios dessa parte das garagens nao afecta a parte habitacional pois as infiltrações nao passam para a parte habitacional - e nesse sentido nao esta preenchido o que a lei diz "afete o estado de conservação ou o uso
    das demais partes comuns do prédio".

    e portanto apenas os condóminos proprietários das garagens tem a obrigação de reparar essas despesas

    Mas se as garagens fossem na cave por baixo dos apartamentso eu ja entenderia isto de forma diferente pois as partes comuns afectam as restantes partes comuns do edificio


    Acresce ainda que outra solução seria injusta e imoral - o de os condóminios no geral suportarem as despesas de conservação nas garagens das quais nao sao suas e que nao lhe dao qualquer beneficio nem aumentam o valor do seu apartamento - se bem que isto vale o que vale - o que impera é a letra da lei.

    pelo que antes de comprar apartamento importa olhar para o regulamento e como a maioria dos regulamentos sao antigos impor alterações aos regulamentos para evitar situações injustas.


    As "demais partes comuns" incluem evidentemente a estrutura do edifício, da qual não pode excluir as paredes, vigas e pilares, as placas entre pisos, etc. Se a garagem fosse um corpo distinto e fisicamente separado do restante, a sua interpretação era correcta.
  18.  # 20

    As partes comuns dum edifício não se distinguem por habitacionais, comerciais ou garagens! São partes comuns, ponto!
    Se o seu terraço funciona como cobertura das garagens, as despesas de reparação dos danos no terraço que estão a causar infiltrações nas garagens são pagas por todos os condóminos.
 
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