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Pode o banco cancelar o empréstimo por irregularidades na obra?

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  1.  # 21

    Colocado por: MS_11O que acontece quando ao fim de 24 meses não há LU? Havendo quebra contratual como resolve a existência da divida?


    se o crédito tiver um período de carência, o que é normal num crédito a habitação, começa a abater o capital em divida.

  2.  # 22

    Colocado por: pauloagsantos
    se o crédito tiver um período de carência, o que é normal num crédito a habitação, começa a abater o capital em divida.


    Não respondeu à questão, no final dos 24 ou 36 meses, não há emissão de LU pelo que o crédito não pode passar para crédito habitação, sim no final da obra é visto qual o valor em divida e o crédito passa efetivamente á crédito habitação, o que acontece a essa dívida?

    Passa a crédito pessoal ou faz a amortização total.

    Fator a ter em conta a todos os que constroem, atenção para ter LU antes do final do prazo dado para construção.

  3.  # 23

    Colocado por: MS_11Não respondeu à questão, no final dos 24 ou 36 meses, não há emissão de LU pelo que o crédito não pode passar para crédito habitação, sim no final da obra é visto qual o valor em divida e o crédito passa efetivamente á crédito habitação, o que acontece a essa dívida?

    Passa a crédito pessoal ou faz a amortização total.

    Fator a ter em conta a todos os que constroem, atenção para ter LU antes do final do prazo dado para construção.


    falo na experiencia que tive. tinha um período de carência de 2 anos, ficou um valor residual (2%) para entrega mediante a entrega da LU. Estava a ver que não conseguia entregar a LU a tempo, mas entreguei-a no penúltimo mês. O que o banco me tinha informado é que se não entrega-se a LU que perdia o direito aos 2% que o banco ainda não me tinha dado e que o banco começava a abater o capital em divida.

    mas tb são dois casos extremos, eu no meu já tinha a casa terminada, faltava a questão burocratica da LU. O user em questão nem a meio tem a casa.

  4.  # 24

    Colocado por: pauloagsantoso na experiencia que tive. tinha um período de carência de 2 anos, ficou um valor residual (2%) para entrega mediante a entrega da LU. Estava a ver que não conseguia entregar a LU a tempo, mas entreguei-a no penúltimo mês. O que o banco me tinha informado é que se não entrega-se a LU que perdia o direito aos 2% que o banco ainda não me tinha dado e que o banco começava a abater o capital em divida.


    Só não lhe disseram com que taxa ;). Ainda bem que conseguiu resolver a tempo.

  5.  # 25

    Colocado por: pauloagsantosO que o banco me tinha informado é que se não entrega-se a LU que perdia o direito aos 2% que o banco ainda não me tinha dado e que o banco começava a abater o capital em divida.

    Uma das garantias do banco é que se o DO não pagar o empréstimo o banco pode vender a casa.
    Se o DO não LU em teoria o banco não pode vender a casa, logo a garantia de reaver o seu dinheiro pode estar condicionada.

  6.  # 26

    Colocado por: zedasilvaUma das garantias do banco é que se o DO não pagar o empréstimo o banco pode vender a casa.
    Se o DO não LU em teoria o banco não pode vender a casa, logo a garantia de reaver o seu dinheiro pode estar condicionada.


    Deixa de todo de ser um CH mesmo por esse fator.

  7.  # 27

    Colocado por: AMVPApenas quis salientar que o método construtivo não é indiferente para o Banco. Há uns anos uma colega teve muitas dificuldades para o financiamento de uma casa pré-fabricada, apenas o conseguiu num banco e com um spread nada apetecível.

    Daí que o resto do meu comentário, especialmente a frase que imediatamente se seguia, era importante na resposta.

    A avaliação (valor e risco) depende de cada projecto.
    Se os pressupostos pelas quais o projecto foi avaliado se alteram, o financiamento pode fica condicionado.

    Uma casa pré-fabricada não varia apenas num detalhe do método construtivo, e no mercado estas não têm o mesmo valor que uma construção tradicional. É por esta valorização (e pelo risco) que encontrará condicionantes. É aqui a diferença que me estava a referir.

    Ou seja, se em vez de tijolo, colocar bloco térmico, ou parede dupla, sapata ou ensoleiramento geral, dificilmente terá impacto no valor do imóvel e, como tal, dificilmente condicionará o financiamento. Se na primeira avaliação já estiver a estrutura tapada, provavelmente nem é assunto, mesmo sendo lsf.

    Mas isto é bom e mau. Por ex.: o banco não vai emprestar mais caso queira apostar (gastar mais dinheiro) para aumentar a qualidade construtiva com um aspecto ou outro.

    Colocado por: pauloagsantosO que o banco me tinha informado é que se não entrega-se a LU que perdia o direito aos 2% que o banco ainda não me tinha dado e que o banco começava a abater o capital em divida.

    Evidente.
    Se a avaliação for no fim, o banco adiantou pouco capital e tem pouco risco. Aliás, é uma posição "confortável" para o banco.
    Se forem várias avaliações, o banco ficará a par da situação logo desde cedo e não liberta mais tranches. Não esquecer que existe hipoteca também sobre o terreno.

    No final, o incumprimento dá lugar a negociação. O banco não "passa para crédito pessoal" nem "vende o imóvel". É negociado com o cliente e são exploradas muitas soluções antes de estoirar.

  8.  # 28

    Colocado por: pguilhermeEvidente.
    Se a avaliação for no fim, o banco adiantou pouco capital e tem pouco risco. Aliás, é uma posição "confortável" para o banco.
    Se forem várias avaliações, o banco ficará a par da situação logo desde cedo e não liberta mais tranches. Não esquecer que existe hipoteca também sobre o terreno.

    No final, o incumprimento dá lugar a negociação. O banco não "passa para crédito pessoal" nem "vende o imóvel". É negociado com o cliente e são exploradas muitas soluções antes de estoirar.


    em caso de estoiro, pode até exigir a amortização total.
    • AMVP
    • 13 janeiro 2022

     # 29

    Colocado por: pguilherme
    Daí que o resto do meu comentário, especialmente a frase que imediatamente se seguia, era importante na resposta.

    A avaliação (valor e risco) depende de cada projecto.
    Se os pressupostos pelas quais o projecto foi avaliado se alteram, o financiamento pode fica condicionado.

    Uma casa pré-fabricada não varia apenas num detalhe do método construtivo, e no mercado estas não têm o mesmo valor que uma construção tradicional. É por esta valorização (e pelo risco) que encontrará condicionantes. É aqui a diferença que me estava a referir.

    Ou seja, se em vez de tijolo, colocar bloco térmico, ou parede dupla, sapata ou ensoleiramento geral, dificilmente terá impacto no valor do imóvel e, como tal, dificilmente condicionará o financiamento. Se na primeira avaliação já estiver a estrutura tapada, provavelmente nem é assunto, mesmo sendo lsf.

    Mas isto é bom e mau. Por ex.: o banco não vai emprestar mais caso queira apostar (gastar mais dinheiro) para aumentar a qualidade construtiva com um aspecto ou outro.


    Evidente.
    Se a avaliação for no fim, o banco adiantou pouco capital e tem pouco risco. Aliás, é uma posição "confortável" para o banco.
    Se forem várias avaliações, o banco ficará a par da situação logo desde cedo e não liberta mais tranches. Não esquecer que existe hipoteca também sobre o terreno.

    No final, o incumprimento dá lugar a negociação. O banco não "passa para crédito pessoal" nem "vende o imóvel". É negociado com o cliente e são exploradas muitas soluções antes de estoirar.


    Pois, nem percebo pq questionou o que eu disse, mas pronto lá saberá ou então é só mesmo pq sim. O que escreve é o mesmo que eu disse, o método construtivo influencia o interesse do banco no negócio e como tal nas condições para o financiamento e até mesmo o financiamento. Já agora, não é só a valorização do imóvel no mercado é tb o tempo de "vida" espetável para o mesmo, mas deixe não é relevante.

  10.  # 30

    Colocado por: AMVPvalorização do imóvel no mercado é tb o tempo de "vida" espetável para o mesmo


    já agora isto depende do quê? se for alvenaria dura mais que lsf ou outra coisa?

  11.  # 31

    Colocado por: MS_11em caso de estoiro, pode até exigir a amortização total.

    Amortização de que capital?
    Com as tranches, sejam graduais ou só no final, o banco está protegido. Se contarmos com o terreno, o saldo é sempre positivo para o banco, pelo que "exigir a amortização total" não se traduz efectivamente em nada.

    E mesmo que, num cenário hipotético, tenha de entregar o imóvel ao banco e ainda fique com dívida, esta é negociada e reestruturada. Se tiver que ir para penhora de vencimentos, que seja, mas num cenário destes, no mínimo, diria que é altamente improvável.

    Colocado por: AMVPO que escreve é o mesmo que eu disse, o método construtivo influencia o interesse do banco no negócio e como tal nas condições para o financiamento e até mesmo o financiamento. Já agora, não é só a valorização do imóvel no mercado é tb o tempo de "vida" espetável para o mesmo, mas deixe não é relevante.

    O "tempo de vida" é a depreciação do bem. Numa casa pré-fabricada poderá ser um factor de grande depreciação. Mas uma casa pré-fabricada não é só "um diferente detalhe de construção", certo?

    O que quis dizer foi que: cada projecto é avaliado no seu total. A não ser que o método construtivo altere os pressupostos da avaliação imobiliária, este não terá impacto no financiamento.
    Nesto caso em concreto, a passagem para LSF irá mudar algum dos pressupostos da avaliação? Provavelmente não. E se a estrutura já tiver tapada e estiver tudo de acordo com o projecto que o banco avaliou, o banco não vai explorar nada disso.
    O método construtivo tem tanto impacto no financiamento como tem na valorização de um imóvel para venda. As casas em LSF que estão no mercado são mais baratas ou menos duradouras que casas equivalentes em alvenaria? Esta métrica é que interessa, era isso que queria explicar.

  12.  # 32

    Colocado por: marco1

    já agora isto depende do quê? se for alvenaria dura mais que lsf ou outra coisa?


    Não temos lsf com 100 anos nem 80 para dizer

  13.  # 33

    de acordo mas quem e como isso será quantificado e definido em termos de emprestimo bancário?

  14.  # 34

    Teoricamente, é o que os avaliadores imobiliários determinam como sendo o valor de mercado do imóvel.
    Há vários factores que influenciam esta avaliação e até vários critérios diferentes.

    Em primeira instância, o que o banco precisa é de um número para o "valor de mercado" para calcular o LTV (Loan To Value).

    Se LSF passar a ter um aumento significativo de procura que se reflicta na avaliação das casas, o banco até emprestaria mais. Ou seja, o banco em si não qualifica o método construtivo, apenas o reflexo no mercado.

    Neste caso em concreto, e face à subjectividade da análise, poderá não terá expressão no valor final.
    Digo teoricamente, pois não nos podemos esquecer que o avaliador é contratado pelo banco.

  15.  # 35

    Agradeço a todos a vossa contribuição. Algumas opiniões deixam-me mais preocupado, outras dão-me alguma margem de conforto.
    Apenas acrescento aí cenário o seguinte: o terreno foi adquirido com capitais próprios. O terreno tinha e tem uma estrutura em ruína que era para ser ampliada mas que devido ao grau de degradação vai ter que ser demolida e reconstruida em LSF, sendo esta a contingência a que me referi inicialmente.
    O lsf foi adquirido com capitais próprios mais uma pequena percentagem da primeira tranche pois o banco disponibilizou apenas 10% do total do empréstimo.
    Vou pedir nova tranche e o que o avaliador do banco vai ver é uma laje pronta.
    A próxima tranche será para pagar a mão de obra e essa laje que já está a ser feita mais a construção da estrutura em LSF, não o material, a montagem e o revestimento. A última tranche será para acabamentos. Isto seria o meu plano mas com o que aqui vejo já tenho receio que não se concretize.

  16.  # 36

    Colocado por: Quelas73O terreno tinha e tem uma estrutura em ruína que era para ser ampliada mas que devido ao grau de degradação vai ter que ser demolida e reconstruida em LSF

    Para isso foi acautelado o necessário aval da câmara?
    Não tendo sido, o avaliador pode começar por exigir isso antes de avançar com qualquer outra avaliação

  17.  # 37

    Ainda estamos a tratar dessa parte, depois será feito novo projecto de estabilidade..
    Colocado por: zedasilva
    Para isso foi acautelado o necessário aval da câmara?
    Não tendo sido, o avaliador pode começar por exigir isso antes de avançar com qualquer outra avaliação

  18.  # 38

    Colocado por: Quelas73Ainda estamos a tratar dessa parte

    E tem a certeza que o que pretende fazer é licenciável?
    Em teoria o que está a fazer não pode fazer sem ter o prévio aval da câmara

  19.  # 39

    A empresa de construção e o nosso próprio arquiteto asseguraram-me que sim. A casa vai ficar igualzinha à que estáno projeto apesar de não conseguir aproveitar parte da ruina existente.

    Colocado por: zedasilva
    E tem a certeza que o que pretende fazer é licenciável?
    Em teoria o que está a fazer não pode fazer sem ter o prévio aval da câmara

  20.  # 40

    Mas garantem por escrito? Ou de boca? É que garantias de boca são poucos os casos em que funcionam

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