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  1.  # 1

    Boa tarde;

    Consulto este forum que muito instrui, e desde já agradeço.

    Estou à procura de informação sobre o seguinte:

    Vi um conjunto de moradias que nunca forma terminadas, nomeadamente os acabamentos. São 4 moradias geminadas, em linha, onde no anúncio refere que estão organizadas em condomínio.

    Estão as 4 para venda, e averiguando, percebi o que se passou. De facto era um empreendimento para condomínio fechado, mas o construtor teve que entregar ao banco, que por sua vez vendeu a um fundo imobiliário.

    Estaria interessado numa moradia da ponta, mas não queria estar num condomínio, com todas as chatices que isso implica.

    A questão, seria propôr o destaque da parcela de terreno da ponta seguindo os limites confinantes e a parede partilhada, tornando o terreno autónomo, e desvinculando assim da PH.

    Na imagem abaixo está a ideia.

    A azul é o terreno da PH.
    A vermelho é o caminho para as garagens e portas.
    A verde, seria a parcela que propunha que fizessem o destaque e me vendessem como parcela autónoma.

    Essa moradia está desnivelada das demais (podem notar pela sombra) praticamente em cerca de 2,5 metros, acima. Note-se que entre os telhados existem uns terraços, pelo que pode parecer que são quintais, mas também são coberturas do 1.º andar.

    Isto será exequível de se propôr?

    Destaque
  2.  # 2

    Em condomínio existe este Artº CC

    Artigo 1420.º - Direitos dos condóminos
    1- Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

    2- O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.


    Mas, por decisão unânime da Assembleia de condóminos talvez seja ultrapassável esta limitação. Talvez o maior problema será acordarem na divisão das partes comuns.
  3.  # 3

    Por onde é que se acede? Ou seja, onde está a ligação à via pública? Não está feito o acesso?
  4.  # 4

    Bom dia;

    Obrigado pelas respostas.

    Como elas nunca foram terminadas, logo, nunca vendidas, penso que "apesar de referir no anuncio que estão organizadas em condomínio", este não deverá ter sido efectivamente constituído. Ou esse Art.º aplica-se a todas as PH, indepedentemente de o condomínio ter sido ou não constituído?

    Também não há proprietários, ou melhor dizendo, há um único, o fundo.

    Na imagem abaixo, está o esquema de acesso.
    A propriedade é toda murada, mas a verde destaquei para se ver melhor como estão os muros de suporte das terras junto à entrada e caminho de acesso às garagens (mal se nota, porque nunca foi usado) e portas de entrada, a azul o portão que lá está:

    Entrada


    O portão e a localização dos contadores de água:

    Portão

    A ideia era propôr o destaque (a verde), do resto (a azul) e cedência ao domínio público, ou a título de serventia (a vermelho):

    Áreas

    Se calhar, é uma ideia estapafúrdia, mas gostava de perceber se tem viabilidade, e para tal, antes de fazer uma proposta concreta, gostava de estar preparado para tal.

    Mas, já agora, a título académico, esse N.º 2 do Art.º 1420.º do CC, não diz respeito apenas à impossibilidade de individualmente tentar alienar, apenas, a sua quota-parte das partes comuns (ou no limite, a contrário, alienar a fracção mantendo a QP das partes comuns)? Isto é, os condomínios não podem, em conjunto por maioria ou unanimidade, alienar partes comuns tais como terrenos ou anexos, ou até mesmo a casa da porteira?

    Obrigado pela ajuda.
  5.  # 5

    Mas, já agora, a título académico, esse N.º 2 do Art.º 1420.º do CC, não diz respeito apenas à impossibilidade de individualmente tentar alienar, apenas, a sua quota-parte das partes comuns (ou no limite, a contrário, alienar a fracção mantendo a QP das partes comuns)? Isto é, os condomínios não podem, em conjunto por maioria ou unanimidade, alienar partes comuns tais como terrenos ou anexos, ou até mesmo a casa da porteira?


    De facto a primeira interpretação poderá ser essa que diz e que, geralmente, é a mais discutida na prática. Mas também é um facto que a alienação de partes comuns exige a unanimidade.

    Para o vendedor citar a existência de condomínio é porque este já consta da descrição predial. Existe de facto. Não estará organizado com a existência de um administrador.

    A área que está a verde consta da descrição da sua propriedade?
  6.  # 6

    A área que está a verde consta da descrição da sua propriedade?


    Desculpe, não percebi bem a pergunta.

    A descrição só refere moradias em condomínio, não refere nada em relação aos terrenos comuns ou se parte deles se destinam a uso exclusivo das fracções. Mas tal não me parece dado que não há qualquer tipo de divisórias, nem que sejam estéticas. Inclusivamente há uma piscina no extremo oposto (imagem no primeiro post) que refere ser do condomínio, pelo que toda a área circundante às moradias, presumo não estar afecta a nenhum uso exclusivo.

    Não sei se era essa a questão.


    Obrigado
  7.  # 7

    Colocado por: Miguel Almeida

    Desculpe, não percebi bem a pergunta.

    A descrição só refere moradias em condomínio, não refere nada em relação aos terrenos comuns ou se parte deles se destinam a uso exclusivo das fracções. Mas tal não me parece dado que não há qualquer tipo de divisórias, nem que sejam estéticas. Inclusivamente há uma piscina no extremo oposto (imagem no primeiro post) que refere ser do condomínio, pelo que toda a área circundante às moradias, presumo não estar afecta a nenhum uso exclusivo.

    Não sei se era essa a questão.


    Obrigado


    Se assim é significa que toda a área circundante das residências é comum. Presumo que você estaria interessado agregar à sua moradia uma parcela dessa área comum. No mínimo terão de estar de acordo e acertarem no preço a pagar. Mas um notário talvez o esclareça melhor.
  8.  # 8

    Antes de comprar seria útil que o Miguel Almeida peça para ver:
    - Certidão predial
    - Caderneta predial
    - Consultar o processo camarário

    Com estes documentos já existirá mais rigor na análise. Já existem licenças?
    Como estão realizadas as infra-estruturas?

    Impossível não é, mas é extremamente improvável que consiga. Envolve bastante despesas. Poderá haver outros terrenos que sirvam melhor a sua pretensão.
  9.  # 9

    Obrigado pelas respostas.

    BoraBora, sim, o que propus foi venderem-me essa moradia e o terreno a verde, após destaque.

    ADROatelier, pensei nesta ideia, pelo potencial (pelo menos aparente, pois posso estar a ver mal), de ter uma casa com um tamanho jeitoso e muito perto da cidade, a um preço bem mais baixo que a média dos imóveis circundantes, de áreas e proximidade similares (já a contar com obras, admitindo que não haverá outros problemas o que só se poderá ver ao vistoriar a casa).

    Uma espécie de trade-off pelo facto de não estar pronto. E pelo historial, pensei que sendo um fundo, e já estando assim há alguns anos, o facto de normalmente os fundos pretenderem liquidez, e não sendo pessoas físicas nem futuros proprietários (quando e se conseguirem vender), não lhes interessará a propriamente se vendem as fracções em PH ou não.

    Os custos dessa operação se não forem mesmo muito exagerados (por exemplo até 5.000 eur), podia propor adicionar ao preço de venda).

    Entretanto já mandei o barro à parede, mas as imobiliárias que contactei que têm os anúncios ainda não me responderam. Infelizmente não sei como descobrir que fundo é, senão teria tentado chegar à fala directamente.

    Como referi, é uma ideia, por isso queria me instruir melhor sobre o que está em jogo para quando chegar (e se) chegar a hora poder ter uma conversa esclarecida. Não há nada pior do que estar a falar sem saber do que se está a falar.

    Realmente a questão das infra-estrutura pode inviabilizar se passarem pelo terreno, só vendo.
    • size
    • 16 janeiro 2022

     # 10

    Colocado por: Miguel Almeida
    Estão as 4 para venda, e averiguando, percebi o que se passou. De facto era um empreendimento para condomínio fechado, mas o construtor teve que entregar ao banco, que por sua vez vendeu a um fundo imobiliário.

    Estaria interessado numa moradia da ponta, mas não queria estar num condomínio, com todas as chatices que isso implica.

    A questão, seria propôr o destaque da parcela de terreno da ponta seguindo os limites confinantes e a parede partilhada, tornando o terreno autónomo, e desvinculando assim da PH.


    À partida, é de presumir que o que pretende não terá qualquer hipótese de viabilidade:

    . Trata-se de um lote de terreno licenciado, especificamente, para as 4 moradias. Não me parece que dali posse ser viável qualquer destaque de uma nova parcela.
    . A ser possível, acredita que o Banco iria encetar essa operação de divisão, para que fosse possível a transacção da moradia inacabada que pretende ?
    . A construção da urbanização está por concluir, dado a falência do promotor e, consequentemente, nem sequer terá sido formalizada a escritura da PH. Ia adquirir o quê ?
  10.  # 11

    Obrigado pelas respostas.

    A ser possível, acredita que o Banco iria encetar essa operação de divisão, para que fosse possível a transacção da moradia inacabada que pretende ?


    As frações não são do Banco, são de um fundo imobiliário.

    A construção da urbanização está por concluir, dado a falência do promotor e, consequentemente, nem sequer terá sido formalizada a escritura da PH. Ia adquirir o quê ?


    Só faltam os acabamentos. O que me proponha era adquirir, se fosse possível o destaque, a moradia e terreno (a verde), e finalizar esses acabamentos.

    nem sequer terá sido formalizada a escritura da PH.


    Elas estiveram listadas para venda individualmente, a agência imobiliária disse-me que não tendo aparecido ninguém, também puderam à venda em lote. Pelo que presumo que deva estar formalizada a PH. Não estarei a pensar bem?
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    • 16 janeiro 2022 editado

     # 12

    Colocado por: Miguel Almeida
    Obrigado pelas respostas.
    As frações não são do Banco, são de um fundo imobiliário.

    OK. Vai dar ao mesmo. Será que o Fundo estará disposto a proceder à divisão que pretende, caso seja possível ?

    Só faltam os acabamentos. O que me proponha era adquirir, se fosse possível o destaque, a moradia e terreno (a verde), e finalizar esses acabamentos.

    OK. Só que, para fazer isso tem que adquirir a moradia isolada da suposta PH. Será que o Fundo estará disposto a propor e legalizar esse suposto destaque ? Há que abordar este problema com imobiliária.

    Elas estiveram listadas para venda individualmente, a agência imobiliária disse-me que não tendo aparecido ninguém, também puderam à venda em lote. Pelo que presumo que deva estar formalizada a PH.

    Tem que se inteirar junto da imobiliária se está ou não formalizada a escritura da PH.
    Se estiver, nada impede de poder adquirir essa fracção autónoma e proceder depois às obras de que necessita. Supostamente, nessa escritura, estará a afectação (uso exclusivo) a cada moradia a parcela de terreno que se encontra à frente.

    Entretanto, conforme referiu foi abandonada a oferta de venda isolada por fracções, na expectativa de encontrarem um empreiteiro que conclua as obras. Outra questão a apurar com a imobiliária.
 
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