Colocado por: Cverapara a 2 tranche vão disponibilizar segundo o mapa que recebi na avaliação mas considerado sempre a avaliação do terreno
Colocado por: Montijo21Portanto, uma boa tranche no inicio é essencial para o avançar da obra sem grandes paragens.
Colocado por: pguilhermemas ter uma boa fracção em capital próprio é a melhor forma da obra não atrasar nem criar chatices com pagamentos.Ou entao se a avaliação e a taxa de esforço permitir pedir mais do que tenciona realmente gastar
Colocado por: DR1982Ou entao se a avaliação e a taxa de esforço permitir pedir mais do que tenciona realmente gastar
Colocado por: DR1982Ou entao se a avaliação e a taxa de esforço permitir pedir mais do que tenciona realmente gastar
Colocado por: pguilhermeEntrega o orçamento que quiser ao banco
A avaliação até pode ser excelente (já agora, como acha que é feita a avaliação?), mas o banco só empresta até 90% do orçamento.
Assim, só se considerar entregar documentação falsa ao banco.
Tal como hoje em dia já não é possível pedir crédito habitação para comprar casa e, por ter uma avaliação muito acima, sobrar dinheiro para outras coisas.
Foi justamente para impedir isso que foram aplicadas as actuais medidas macroprudenciais...
Colocado por: DR1982Entrega o orçamento que quiser ao banco
Colocado por: MS_11É raro quem tendo taxa de esforço e valor à saida que suporte não apresente um orçamento alavancado, para ter mais para a obra ir andando bem como para salvaguardar alguma derrapagem.
Colocado por: pguilhermeE a avaliação, como acha que é feita?Como assim? Claro que nao adianta apresentar um orçamento de 500k e ter uma avaliação de 400k, nesse caso creio que passa a ser a avaliação que conta tal como acontece na compra de uma casa ja construida
Colocado por: DR1982Como assim?
Colocado por: pguilhermeClaro que o melhor é mesmo ter dinheiro disponível.
"Como assim", é que existem vários limites.
Numa avaliação de 400k a um LTV de 80%, o banco só concede até 320k.
Para ter 30% para "derrapagens", o que está previsto gastar (o orçamento real e não o falseado) deverão ser menos de 250k.
Ora, para um custo de construção de 250k conseguir ter uma avaliação de 400k, é bom que o terreno seja bem valioso.
E se apresentar um orçamento de ~355k (porque o banco só empresta até 90% disso) e só pede 250k o banco pode pedir-lhe evidência de ter 100k disponíveis.
Por estas e outras razões digo que o melhor é ter capital próprio para avançar e poder amortecer eventualidades e garantir alguma saúde financeira...
Colocado por: DR1982Ainda assim é possível arranjar sempre margem, é dessa forma que muitos conseguem os 10% que o banco não empresta diretamente.
Colocado por: pguilherme
10% é uma coisa. 40% ou 50% é diferente e forte indicador vermelho.
E nada disso muda o que disse anteriormente relativamente ao peso de cada tranche, que a primeira cai do céu, mas as outras têm de ser justificadas com o que está efectivamente construído.
Estica-se a meter outras soluções mais em conta (face ao orçamento falseado) e o avaliador pode não achar graça.
O que acho contraditório é que normalmente é malta que não tem grande folga orçamental que está mais aberta a correr este tipo de riscos. Se ainda fosse para investimento, mas para habitação própria? E sabendo que os juros irão aumentar? Oh well...
Colocado por: pguilhermeTem de compensar os 10% que o banco não concede, mais "potenciais aumentos" e "alguma derrapagem". Se a diferença for significativa, e não tiver uma posição forte, o mais certo é pedirem-lhe um extracto bancário onde mostre evidência de ter o capital em diferença. E isto, se a avaliação não limitar.
Face às avaliações bancárias, os orçamentos de empreiteiros chave-na-mão não parecem ter grande folga para serem ainda mais inchados...
Depois digam como correu.
Colocado por: DR1982Mas nao se trata de colocar soluções diferentes das previstas em orçamento.
Trata se sim é de apresentar um orçamento para exatamente onque vai aplicar mas mais elevado do que tenciona gastar na realidade.
Numa avaliação de 400k a um LTV de 80%, o banco só concede até 320k.
Para ter 30% para "derrapagens", o que está previsto gastar (o orçamento real e não o falseado) deverão ser menos de 250k.
Ora, para um custo de construção de 250k conseguir ter uma avaliação de 400k, é bom que o terreno seja bem valioso.
E se apresentar um orçamento de ~355k (porque o banco só empresta até 90% disso) e só pede 250k o banco pode pedir-lhe evidência de ter 100k disponíveis.
Colocado por: MS_11a instituição bancária com que trabalho não me limitava a 90% do orçamento e sim a 80% do valor à saida do imóvel
Colocado por: pguilherme
O que é "o valor à saída do imóvel"?
Um dos limites mínimos são justamente os 90% do investimento (escritura ou orçamento, neste caso), mas este é o limite mínimo.
O banco pode aumentar este valor para ter mais segurança/estabilidade e exigir mais capital aos seus clientes.
Em muitos casos, quando o LTV ultrapassa 80%, as condições a crédito tornam-se menos favoráveis.
Mas conseguiu crédito com 80-90% de LTV, é isso?
Colocado por: MS_11O BST faz 90% do valor de orçamento mais terreno. Chega aos 100% de orçamento.
Colocado por: MS_11O meu LTV (o LTV é calculado relativamente ao imóvel pronto) não atinge 50%.
Colocado por: pguilherme
Está errado.
O limite é o valor mais baixo entre:
- 90% do valor do orçamento de construção (que não tem terreno)
- 85% da avaliação (a avaliação é que inclui o valor do próprio terreno)
Como disse, embora seja possível um LTV de 85%, muitas vezes há penalizações acima de 80%.
LTV abaixo de 50%? Isso é óptimo!
Mesmo com um orçamento inchado para suportar a construção e ainda uns extras para eventuais derrapagens?
Parece excelente! Parabéns!