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1. • SMAm
   • 20 maio 2022

    # 1

   Bom dia a todos! Estou em processo de compra de casa e após já termos o crédito aprovado e aberto conta no banco, que neste caso foi a CGD, foi feita a avaliação do imóvel. Ora, segundo as regras do banco, para termos financiamento a 90% a avaliação deve ser superior ao valor de venda da casa.
   
   Mas...a avaliação veio pelo valor de venda! A imobiliária com quem estamos a tratar de tudo, aconselhou-nos a pedir numa reavaliação pois tinham pelo menos 2 avaliações do BPI na mesma rua em que o valor por m2 tinha sido bastante superior. A imobiliária inclusive disse ter falado com o avaliador que lhe disse que iria subir em 5% o valor da avaliação, algo que não percebemos (porque não deu logo os +5%?). Depois de ver com atenção a avaliação, em que foi utilizado o método comparativo, verifico que foram escolhidos vários imóveis da zona e todos com valor abaixo do "nosso". Mas mais uma vez se eu fizer uma pesquisa no idealista (que foi o que o avaliador fez) encontro inúmeros imóveis com características semelhantes e com valores de venda muito superiores, dá a ideia de que os imóveis utilizados na avaliação para o método de comparação foram "escolhidos a dedo".
   
   Entretanto pedimos uma reavaliação mas ainda sem resposta. Gostava de saber se isto é comum acontecer? E se optasse por fazer o crédito noutro banco que não a CGD se alguém sabe se a coisa seria mais fácil, porque pelo que me tenho apercebido estes problemas de avaliações estão a acontecer maioritariamente na CGD. Fico com a ideia que a CGD não está interessada em fazer-nos o crédito, mas honestamente nem percebemos bem porquê. Obrigada pela ajuda e desculpem a explicação longa
2. • hangas
   • 20 maio 2022

    # 2

   Colocado por: SMAmEntretanto pedimos uma reavaliação mas ainda sem resposta. Gostava de saber se isto é comum acontecer?

   
   
   Acontece com frequência. E se calhar o metodo do avaliador até está correto e o valor pedido é que é alto (não se esqueça que o vendedor tem uma expectativa de valor para ele, e a imobiliária ainda quer os 5% dela).
   Na volta o vendedor até pediu o valor justo de mercado e a comissão da imobiliária em cima disso é que está a inflacionar o preço.
   No relatório da avaliação deve ter também dois métodos de avaliação diferentes, por isso não é só o método comparativo que manda.
   
   
   Por estas e por outras é que quando se toma a decisão de avançar mesmo, o melhor é fazer uma avaliação independente, ou então pedir logo (e pagar) ao banco para a fazer. Depois usa o relatorio como base negocial.
   
   Depois do CPCV estar assinado só lhe resta uma reavaliação mais favorável. Se trocar de banco e a avaliação vier semelhante, se calhar não está a fazer o melhor negocio.

   Concordam com este comentário: Vítor Magalhães

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3. • SMAm
   • 20 maio 2022

    # 3

   Obrigada pelo esclarecimento. Se a reavaliação vier pelo mesmo valor vamos retirar-nos do negócio. Temos cláusula no CPCV que se o valor de avaliação não chegar para as condições de crédito aprovadas, podemos sair legitimamente e com devolução do valor que já demos ao vendedor.
4. • Lupan
   • 20 maio 2022 ^editado

    # 4

   Pode pedir uma reapreciação da avaliação a custo 0 para si e para o banco.
   Imagine que por exemplo na avaliação faltam detalhes, por exemplo a música ambiente ou aspiração central...
   Isto aconteceu comigo em 2010, mas infelizmente o gestor da sucursal esteve mal e disse que tinha que fazer uma nova avaliação e como ainda assim eram as melhores condições que tinha, optei por pôr a viola no saco...
   Mas no meu caso era uma diferença de 0.3% no spread que iria contratar e por cerca de 6200€ não tive esse spread...
5. • SMAm
   • 20 maio 2022 ^editado

    # 5

   Colocado por: LupanPode pedir uma reapreciação da avaliação a custo 0 para si e para o banco.
   Imagine que por exemplo na avaliação faltam detalhes, por exemplo a música ambiente ou aspiração central...
   Isto aconteceu comigo em 2010, mas infelizmente o gestor da sucursal esteve mal e disse que tinha que fazer uma nova avaliação e como ainda assim eram as melhores condições que tinha, optei por pôr a viola no saco...
   Mas no meu caso era uma diferença de 0.3% no spread que iria contratar e por cerca de 6200€ não tive esse spread...

   
   
   No nosso caso disseram que só iam cobrar a reavaliação se o valor da mesma fosse o mesmo ou inferior, ou seja se houver melhoria na avaliação não nos vai ser cobrada. Mas pronto estamos bastante descontentes com todo este processo, que é tão pouco transparente e cheio de promiscuidade entre imobiliária, banco e avaliadores. Temos todas as condições para comprar a casa, inclusive os 10% de entrada e com estas regras de avaliação não vamos conseguir. Na Holanda, por exemplo, o financiamento é feito a 100% consoante as condições do proponente.

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6. • SMAm
   • 20 maio 2022

    # 6

   Ainda por cima já pedimos reavaliação há 5 dias e ainda sem resposta, é desesperante :(
7. • nfcs
   • 20 maio 2022 ^editado

    # 7

   Essas casas com um valor mais alto há quanto tempo estão no mercado? Pode ser que o valor das mesmas esteja desajustado.
   
   Há muitas condicionantes, mas supostamente os avaliadores são isentos, razão para ser feito por entidades externas. Mas claro que não sendo um processo que segue um método totalmente fixo, há o factor de subjectividade.
   
   Idealmente não conte que o valor da avaliação bata certo com um superior ao da venda, nem vá na conversa das imobiliárias, para eles é tudo um mar de rosas.
   
   Também na CGD, no final do mês passado, recebi a avaliação da que acabei por comprar e até vinha 50.000€ acima do necessário, mas já tinha pedido uma avaliação rápida antes que bateu certo, mais coisa menos coisa.

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8. • SMAm
   • 20 maio 2022

    # 8

   Colocado por: nfcsEssas casas com um valor mais alto há quanto tempo estão no mercado? Pode ser que o valor das mesmas esteja desajustado.
   
   Há muitas condicionantes, mas supostamente os avaliadores são isentos, razão para ser feito por entidades externas. Mas claro que não sendo um processo que segue um método totalmente fixo, há o factor de subjectividade.
   
   Idealmente não conte que o valor da avaliação bata certo com um superior ao da venda, nem vá na conversa das imobiliárias, para eles é tudo um mar de rosas.
   
   Também na CGD, no final do mês passado, recebi a avaliação da que acabei por comprar e até vinha 50.000€ acima do necessário, mas já tinha pedido uma avaliação rápida antes que bateu certo, mais coisa menos coisa.

   Estas pessoas agradeceram este comentário:SMAm

   
   
   As avaliações às casas de valor por m2 superior foram feitas ambas na semana passada. A "nossa" avaliação também foi feita na quinta passada e soubemos resultado na segunda, dia em que pedimos reavaliação, ainda sem resposta. Obrigada
9. • Lupan
   • 20 maio 2022

    # 9

   Tente pedir a reapreciação dessa mesma avaliação e só em caso de não vir como pretende, peça a reavaliação, se ainda for possível... Na checklist da avaliação não falta nada? Teve oportunidade de a consultar?
10. • Varejote
    • 20 maio 2022 ^editado

     # 10

    .
11. • joseduro
    • 20 maio 2022

     # 11

    Algumas vezes os avaliadores têm em conta o ACM que os Consultores Imobiliários fornecem aos proprietários na angariação.
    
    Mas, na minha experiência, sim os valores das avaliações estão um pouco aquém do necessário.
    
    Por outro lado, pode significar que o valor de listagem estar acima do preço de mercado. Ou se trabalha com os preços reais de venda ou com os preços do que está à venda. Há sempre uma % considerável entre estes 2 valores.
    
    O que pode fazer é pedir um re-avaliação ou pedir um avaliador diferente. Isto não é uma ciência exata e um imóvel pode ter um valor para uma pessoa e para outra outro valor.
12. •  
      Vítor Magalhães
    • 20 maio 2022

     # 12

    Colocado por: SMAmA imobiliária inclusive disse ter falado com o avaliador que lhe disse que iria subir em 5% o valor da avaliação

    
    Isto é o primeiro sinal de alerta da imobiliária em questão, o tipico vale tudo para vender o sonho e apanhar a comissão...
    
    

    Colocado por: SMAmDepois de ver com atenção a avaliação, em que foi utilizado o método comparativo, verifico que foram escolhidos vários imóveis da zona e todos com valor abaixo do "nosso". Mas mais uma vez se eu fizer uma pesquisa no idealista (que foi o que o avaliador fez) encontro inúmeros imóveis com características semelhantes e com valores de venda muito superiores, dá a ideia de que os imóveis utilizados na avaliação para o método de comparação foram "escolhidos a dedo".
    

    
    
    Os valores de venda do Idealista valem o que valem, o que importa é o valor pelo qual são/serão vendidos.
13. • hangas
    • 20 maio 2022

     # 13

    Colocado por: Vítor MagalhãesOs valores de venda do Idealista valem o que valem, o que importa é o valor pelo qual são/serão vendidos.

    
    
    De conhecimento direto e numa mesma urbanização o que vejo é que os valores do idealista estão uns bons 10% acima do valor porque são transacionados. Sei porque estou prestes a vender o meu e ando a sondar. :)

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14. •  
      Vítor Magalhães
    • 20 maio 2022

     # 14

    Já vi uma notícia sobre estatísticas referirem 20%.
15. • Jose_BM
    • 20 maio 2022

     # 15

    Se está a ponderar sair do negocio, tente primeiro usar a avaliação para baixar o preço da casa.
    
    Eu quando comprei pedi duas avaliações em dois bancos, e elas estavam ambas acima do valor do negocio, e uma era superior em 25K á outra, depende sempre do avaliador.
16. • ferreiraj125
    • 22 maio 2022

     # 16

    Atenção que se um imovel estiver à venda no Idealista por 250k provavelmente será vendido a 200k.
    
    Valor da avaliação igual ao da venda é o suficiente para ter credito a 90%.
    
    Se esse banco não dá é procurar outro que dê.