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Administrador não residente

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  1.  

  1.  # 1

    Caros,
    necessito de alguns esclarecimentos:

    A minha esposa possui um apartamento no qual nunca foi residente e que desde a sua aquisicao esteve sempre alugado (cerca de 20 anos). Durante este periodo a administracao do predio tem sido efectuado pelos outros condominos num sistema de rotacao, sendo que, em virtude de nunca la ter habitado, a minha esposa nunca foi administradora do mesmo.

    Agora, recebemos uma carta assinada pelo administrador em exercicio a informar que a minha esposa tinha sido eleita para administradora do predio para o proximo bienio.

    Convem mencionar tambem que nao recebemos qualquer acta dessa mesma reuniao e que a informacao de que a mesma iria ocorrer tinha sido apenas fornecida por telefone sem grande certezas de datas da ocorrencia da mesma

    A acrescentar a este procedimento estranho e irregular, ao facto de nunca termos sido residentes em tal apartamento e de morarmos a uma consideravel distancia do mesmo (no minimo 3 h de viagem de carro), pretendemos recusar a suposta determinacao da assembleia.

    Qual a melhor forma para o efectuar?

    Agradeco antecipadamente qualquer esclarecimento fornecido.

    Melhores cumprimentos.
    • naar
    • 16 janeiro 2010

     # 2

    Também estou muito interessado nesta resposta :)

    Já somos dois a aguardar! :)

  3.  # 3

    E eu. Já somos três.

  4.  # 4

    Utilizar a lei (ver os 2 artigos em baixo) para impugnar as decisões da Assembleia, servirá apenas para adiar o problema.

    No Regulamento do meu prédio está estipulado que a Administração será sempre feita por condóminos, e caso aquele a quem couber a vez não puder exercer o cargo, poderá fazer-se substituir por outra pessoa ou empresa, à sua escolha e À SUA CUSTA..


    -------------------------------------------------------------------
    Artigo 1432.° - Convocação e funcionamento da assembleia
    1- * A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

    2- * A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

    3- As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.


    4- * Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

    5- * As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

    6- * As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

    7- * Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

    8- * O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.

    9- * Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

    * Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
    V. art.º 1.º (Deliberação da Assembleia de condóminos) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;

    Artigo 1433.° - Impugnação das deliberações
    1- As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

    2- * No prazo de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

    3- * No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.

    4- * O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

    5- Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

    6- A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

    * Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
    V. artº. 396.º a 398.º do Cód. Proc. Civil (Suspensão da deliberação).
    • naar
    • 16 janeiro 2010

     # 5

    Colocado por: Luis K. W.
    No Regulamento do meu prédio está estipulado que a Administração será sempre feita por condóminos, e caso aquele a quem couber a vez não puder exercer o cargo, poderá fazer-se substituir por outra pessoa ou empresa, à sua escolha e À SUA CUSTA..


    Quanto pode cobrar (aprox.) uma empresa por um ano de administração de um prédio com 10 anos de 12 inquilinos em Lisboa?

  6.  # 6

    Caro Luis,

    muito obrigado pelo esclarecimento. Pelo que percebi da sua resposta, os artigos que apresenta são referentes ao regulamento do seu prédio. Sinceramente não sei o que está presente no regulamento do prédio que mencionei na minha questão pois, ao longo deste tempo todo, nunca tivemos acesso ao regulamento. Nisso também faço "mea culpa", pois nunca o solicitámos. A nossa participação no condominio tem sido até à data cumprir apenas com todos os pagamento que nos têm solicitado.

    Mas, a minha pergunta é mais genérica que isso, ou seja: alguém sabe se existe alguma obrigatoriedade legal para nós termos que assumir o condominio? Em especial sendo nós condómos não residentes.

    As minhas investigações levaram-me a concluir que a lei é um pouco vaga neste ponto...

    Melhores cumprimentos.

  7.  # 7

    Boas

    ao facto de nunca termos sido residentes em tal apartamento e de morarmos a uma consideravel distancia do mesmo (no minimo 3 h de viagem de carro), pretendemos recusar a suposta determinacao da assembleia.

    Ponto de parte o aspecto legal da questão, diga-me uma coisa: acha mesmo que o facto de morar longe concede a alguém o direito de se negar a cumprir a determinação? E durante 20 anos, enquanto os outros condóminos faziam a gestão do condomínio, nunca se preocupou com isso? Ou seja, enquanto os outros fizeram o trabalho, tudo estava bem; agora que lhe toca a si já está mal ? Se não pode porque mora longe (os outros condóminos não têm culpa disso) é simples: pague a alguém para fazer isso. E, já agora, aproveite para agradecer o facto de durante 20 anos terem feito o trabalho por si sem o terem incomodado com isso.

    PS: é por estas e por outras como estas que a vida em condomínio não é fácil - há quem ache que só tem direitos, nunca deveres.

    cumps
    José cardoso

  8.  # 8

    Caro J Cardoso,
    obrigado pelo comentário adicional, mas a questão centra-se mais na efectividade da administração do prédio.

    Até agora nunca fomos administradores do prédio porque todos os condominos residentes consideraram que a nossa ausência não era benéfica para a sua administração. Agora as coisas mudaram porque o actual administrador é um condomino novo (chegou à cerca de 2-3 anos ao prédio).
    Obviamente que agradeço o facto dessa administração ter sido efectuada pelos outros condominos, e também por isso tenho aceitado todas as suas decisões e tenho efectuado todos os pagamentos requeridos sem levantar qualquer tipo de questões...
    O que a meu ver não é nada proveitoso é ter o responsável longe e sem ter qualquer tipo de conhecimento histórico do prédio nem das suas reais necessidades. Mesmo que avance por arranjar alguem local (empresa ou outro) que faça esse serviço, o responsável pela administração, em última instância, seremos sempre nós (até porque legalmente a actividade das empresas de administração de condominio ainda não está presente na lei). Além disso, em caso de necessidade de trabalhos de média/grande dimensão não me deixa nada confortável: ex.: acaso o prédio necessite de obras de manutenção profundas, como terei possibilidade de acompanhar as mesmas para garantir que os trabalhos são efectuados correctamente e sem zelo para o prédio e condominio? Como saberei se relamente essas obras são necessárias ou apenas algum "capricho" de algum condomino?

    Este tipo de questões é que me preocupa... É estar a assumir algo do qual não tenho qualquer tipo de conhecimento e no qual serei o 1º responsável... Você ficaria confortável com tal situação?

  9.  # 9

    RASilva
    Colocado por: RASilvaPelo que percebi da sua resposta, os artigos que apresenta são referentes ao regulamento do seu prédio.
    Não.
    Os artigos que apresentei em cima são os «da lei»(código civil) que rege a propriedade horizontal, e que lhe indicavam por onde «pegar» para não aceitar, e impugnar a decisão de o terem eleito administrador.

    Mas, na minha opinião, isso seria uma guerra inútil porque só lhe vai adiar o problema de um dia ter de assumir a administração do condomínio (e arranjar-lhe ódios no condomínio).

    Confesso que simpatizo com a sua posição, que é a de muitos proprietários de 2ª casas (apartamentos) no Algarve. Mas o trabalho (=tempo =dinheiro) não pode nem deve estar sempre em cima dos mesmos.

    Quanto à tomada de decisões pelo Administrador, esteja descansado porque o Condomínio é uma «organização» em que a Assembleia é soberana e o Administrador limita-se a executar o que emana da Assembleia (em geral, limita-se a cumprir o orçamento).

    Mas, se está mesmo assim tão longe, tente contratar alguém que faça o trabalho por si (p. ex.: um outro condómino).

  10.  # 10

    Caro Luis,

    obrigado pelos esclarecimentos adicionais. Serão úteis para tomar uma decisão de como agir.

    Entretanto também descobri esta discussão aqui neste mesmo forum: https://forumdacasa.com/discussion/575
    que me parece ser útil para esclarecer/complementar este tópico.

    Caso mais alguem tenha comentários/sugestões/críticas: são todos bem vindos!

    Melhores cumprimentos.

  11.  # 11

    Colocado por: naar

    Quanto pode cobrar (aprox.) uma empresa por um ano de administração de um prédio com 10 anos de 12 inquilinos em Lisboa?



    Em media cobram 5€ + IVA pela gestão ( por condómino). Algumas cobram um valor fixo.

    Mas convem ler bem o contrato para nao ter surpresas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: naar
    • naar
    • 18 janeiro 2010

     # 12

    Normalmente estas questões de administração pelos condóminos geram sempre conflitos por uma ou outra razão.

    No prédio dos meus pais, há uns anos decidiram que quem fosse administrador ficava isento do pagamento de quotizações desse ano, depois disso nunca mais houve problema em ter administrador :)

    Acham a ideia muito descabida? ilegal? ou será comum em muitos condomínios?

  13.  # 13

    Colocado por: naarAcham a ideia muito descabida? ilegal? ou será comum em muitos condomínios?
    É legal, e frequente.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: naar

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