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1. • Jaimão
   • 11 julho 2022

    # 1

   Comprei um apartamento há muitos anos atrás que tinha um anexo (quarto) que não constava da caderneta predial. O anexo só tem acesso pelo meu apartamento e não tem acesso por parte do condominio (está literalmente dentro do meu apartamento).
   
   Quando comprei o apartamento já tinha reparado que havia um quarto que não estava na caderneta predial, e até agora nunca ninguem tinha levantado problema nenhum com isso.
   
   Nos ultimos tempos o vizinho que é o Administrador do Condomínio (a empresa que gere o condomínio é dele) começou a ameaçar-me, a dizer que com a nova lei dos condominios eu só podia vender o meu apartamento com a autorização dele (a declarar que não tinha dividas) e que como eu tinha um anexo "ilegal" na casa tinha de lhe pagar por fora para ele dar autorização e não levantar ondas.
   
   A conversa azedou e recentemente este Administrador do Condomínio enviou um mail para todos os vizinhos a dizer que eu estou a ter uso de uma área comum (mentira) e que pago menos condominio do que devia porque tenho mais permilagem do que aquela que está declarada. Fez retroativos à data que eu comprei a casa e diz agora que eu estou em incumprimento de pagamentos ao condominio de mais de 1000 euros.
   
   Sempre paguei o valor do condominio associado à minha permilagem. Nunca paguei o valor do condominio associado ao quarto extra que não consta da propriedade horizontal.
   
   Pergunta: Se eu tentar vender a casa vou estar sujeito à autorização desde Administrador do condominio para vender a mesma? Como eu nao lhe tenciono pagar por fora nem sofrer extorsão, conseguirá ele congelar todos os processos de venda do apartamento? Basta ele dizer que eu devo 1000 e tal euros ao condominio (mesmo que nao tenha fundamento legal para isso) para congelar o processo?
   
   Ajuda sff
2. • Varejote
   • 11 julho 2022 ^editado

    # 2

   A permilagem é feita na TCPH (propriedade horizontal), não na caderneta predial.
   Para fazer nova TPCH o "quarto" tinha de estar legal e isso não é com duas cantigas.
   
   Esse anexo foi feito onde, certamente que o prédio não cresceu, o mais certo é ter feito esse anexo no "terraço/logradouro".
3. • nielsky
   • 11 julho 2022

    # 3

   Para que se preocupar?
   As contas são aprovadas anualmente e se não mencionar nada não há problemas.
   
   Agora na próxima reunião peça para ver todas as facturas ... só ver se as levam para a reunião.
4. • size
   • 11 julho 2022

    # 4

   Caro Jaimão:
   
   Esse quarto ´fantasma´ situa-se por cima de quê, relativamente à fração inferior ? Tem janela ? Explique melhor
   Como pode ser possível essa história desse quarto ´fantasma´ dentro da sua fracção autónoma, quando os outros vizinhos estão a reclamar ?
   Sabe com exatidão quais são os limites das paredes da sua fração, constantes no projecto do prédio ?
   Quem lhe vendeu a habitação não terá procedido a qualquer intervenção ilegal sobre uma área comum ? Não abriu, por aí, um buraco/porta ?
   
   Não constando na caderneta predial, indica, à partida, algo de anormal, mas pouco relevante neste documento. Tem sim, que consultar o registo na Conservatória e, principalmente a escritura da constituição da propriedade horizontal desse prédio, mas com escassa possibilidade de encontrar o que pretende.
   
   Confira bem a situação. Se calhar, será mesmo melhor fechar isso....

   Concordam com este comentário: desofiapedro
5. • pagoncalves
   • 11 julho 2022

    # 5

   Quando o administrador refere que precisa de uma declaração do condominio para vender a casa, com base na nova Lei n.º 8/2022, é verdade. A não ser que o novo proprietário assuma as dividas, caso elas existam.
   Mas essa história está confusa.
   Há quanto tempo é que essa empresa está na administração? Só agora é que o administrador se apercebeu que a permilagem não estava correta? essa responsabilidade compete administração e não ao proprietário.
   Tem ido às reuniões de condominio? Quanto aos retroactivos, não funciona assim, pois pelo que percebi sempre pagou de acordo com o que estava estipulado em acta. Poderá tambem pedir para consultar o livro de actas e verificar se em algum momento essa construção foi mencionada.
   Tem alguma prova de que o administrador queria receber por fora? se sim, apresente na próxima reunião, e no limite pode pedir a exoneração do administrador.

   Concordam com este comentário: desofiapedro
6. • Jaimão
   • 11 julho 2022

    # 6

   Obrigado a todos pelos comentários.
   
   O quarto/anexo em causa não consta na caderneta predial nem em lado nenhum. Na prática o que acho que deve ter acontecido é que o construtor aproveitou um canto que sobrava e que talvez devesse ser um pátio ou uma varanda e decidiu fechar aquilo (e meter duas janelas) sem nunca ter licenciado. Quando comprei a casa já era assim.
   
   Já tentei informar-me sobre a legalização do anexo/quarto, mas tal não é possível porque não tem as dimensões apropriadas (altura do tecto, área e configuração do espaço). O que me disseram é que se tentasse legalizar o anexo o processo ia ficar parado porque nem sequer é viável a legalização nem a demolição daquele espaço.
   
   O vizinho que é Administrador do Condomínio (e dono da empresa que gere o condóminio) sempre soube desta situação mas nem ele nem nenhum outro vizinho levantou problemas ao longo dos anos.
   
   Na prática o que aconteceu é que com a mudança da lei dos condomínios, este vizinho resolveu-me pedir dinheiro para não levantar ondas ou não me prejudicar no futuro.
   
   Como eu me recusei a pagar-lhe ele deve ter imaginado que o anexo tinha 10 ou 20m2 (nunca lá foi medir nem há registos), fez uns cálculos em que chegou à conclusão que isso representava mais X euros por mês em pagamentos. Fez retroativos a vários anos e decidiu enviar um mail a todos os condóminos a dizer que eu estava a dever 1000 e tal euros e que por isso tinha uma dívida.
   
   
   Não tenciono pagar-lhe o que quer que seja para além das minhas obrigações. Tenho é receio de quando quiser vender o apartamento que ele passe uma declaração infundada a dizer que eu tenho dívidas e que o processo fique bloqueado (e que basicamente se ria na minha cara e me diga que ou lhe pago por fora, ou diz que tenho dívidas..)
7. • N3RO
   • 12 julho 2022

    # 7

   E que tal, pedir-lhe desde já a dita declaração?
   
   Se a dívida for zero hoje, será zero no dia em que precisar de outra nova declaração (salvo se não regularizar as quotizações a que está obrigado pelo orçamento, de acordo com a permilagem de cada fração).
8. • size
   • 12 julho 2022 ^editado

    # 8

   Colocado por: N3ROE que tal, pedir-lhe desde já a dita declaração?
   
   Se a dívida for zero hoje, será zero no dia em que precisar de outra nova declaração (salvo se não regularizar as quotizações a que está obrigado pelo orçamento, de acordo com a permilagem de cada fração).

   
   
   Como assim ? Uma declaração com uma antiguidade de anos pode ter alguma eficácia perante o Notário ?
   
   O que o dito administrador tuga imagina e argumenta não tem qualquer validade legal de aplicação. Um problema poderá surgir, é se ele não colaborar na emissão da declaração na altura própria da escritura da possível venda da fração.
   Dita a lei que o administrador tem 10 dias para emitir a declaração, mas se não cumprir, será necessário recorrer ao Tribunal,..pior a emenda que o soneto
9. • RCF
   • 12 julho 2022

    # 9

   Colocado por: JaimãoO quarto/anexo em causa não consta na caderneta predial nem em lado nenhum. Na prática o que acho que deve ter acontecido é que o construtor aproveitou um canto que sobrava e que talvez devesse ser um pátio ou uma varanda e decidiu fechar aquilo (e meter duas janelas) sem nunca ter licenciado. Quando comprei a casa já era assim.

   
   Sei de um apartamento, propriedade de um amigo, exatamente assim, igual ao seu.
   Normalmente, estas situações resultam de espaços sobrantes, que não podem integrar zonas privadas, quer porque esse limite já está atingido, quer porque não tem condições para tal (pela baixa altura do pé direito, por exemplo), mas que o construtor "aproveitou" para valorizar um apartamento. E, provavelmente, a distribuição da permilagem até pode já refletir essa mais valia nesse apartamento...
   Seja com for, sendo a história como conta, entendo que não deve ceder a essa chantagem do administrador de condomínio. Faça o pedido por escrito. Se ele não responder em tempo razoável, faça insistência, também por escrito. Caso responda com as exigências dele, faça contra resposta e, em qualquer caso, faça-o ver que, se o prejudicar, lhe exigirá ressarcimento pelo valor do prejuízo.
   Quanto à possível alteração da permilagem, não é nada simples e muito menos lhe pode ser imposta pelo condomínio. A permilagem apenas pode ser alterada por acordo de todos os proprietários ou por imposição do Tribunal. E, no final, a soma da permilagem de um prédio terá sempre de ser 1000. Portanto, se aumentarem a permilagem do seu apartamento, terão de refletir esse aumento com a redução da permilagem de outros apartamento.
10. • tviegas
    • 12 julho 2022

     # 10

    tente legalizar isso como arrumos ou lavandaria
11. • RCF
    • 12 julho 2022

     # 11

    Colocado por: tviegastente legalizar isso como arrumos ou lavandaria

    
    Não conseguirá.
    Se pudesse ficar afeta a um apartamento, com certeza, o empreiteiro tê-lo-ia feito.
12. • snob
    • 12 julho 2022

     # 12

    No prédio onde habito, há apartamentos que têm acesso a terraços por cima de frações (lojas). Na escritura da propriedade horizontal são considerados espaços comuns de acesso privado àqueles condóminos. A área dos terraços não integra a área dos apartamentos, nem é contemplada na permilagem.
    Julgo que é semelhante ao seu caso, é um espaço comum do prédio mas de acesso privado a si. A sua área não entra na sua permilagem, contudo se houver um problema de infiltrações no prédio, terá de permitir o acesso para efeitos de manutenção / intervenção.
13. • RCF
    • 12 julho 2022

     # 13

    Colocado por: snobNo prédio onde habito, há apartamentos que têm acesso a terraços por cima de frações (lojas). Na escritura da propriedade horizontal são considerados espaços comuns de acesso privado àqueles condóminos. A área dos terraços não integra a área dos apartamentos, nem é contemplada na permilagem.
    Julgo que é semelhante ao seu caso, é um espaço comum do prédio mas de acesso privado a si. A sua área não entra na sua permilagem, contudo se houver um problema de infiltrações no prédio, terá de permitir o acesso para efeitos de manutenção / intervenção.

    
    Não deve ser o caso. Pelo menos no caso que eu conheço, não é assim. Esse tal espaço deve, teoricamente, ser um espaço comum e de uso comum, como um pátio ou hall de entrada, só que o empreiteiro/construtor, fechou-o e fez uma ligação a um apartamento.
14. • size
    • 12 julho 2022

     # 14

    Colocado por: snobNo prédio onde habito, há apartamentos que têm acesso a terraços por cima de frações (lojas). Na escritura da propriedade horizontal são considerados espaços comuns de acesso privado àqueles condóminos. A área dos terraços não integra a área dos apartamentos, nem é contemplada na permilagem.
    Julgo que é semelhante ao seu caso, é um espaço comum do prédio mas de acesso privado a si. A sua área não entra na sua permilagem, contudo se houver um problema de infiltrações no prédio, terá de permitir o acesso para efeitos de manutenção / intervenção.

    
    
    Não.
    Quando espaços comuns de uso exclusivo a determinadas fracções, isso é descrito na escritura de constituição da PH e no registo na Conservatória, que não é o caso.
    Será uma situação como já referiu RCF,... clandestina.
15. • snob
    • 12 julho 2022

     # 15

    Colocado por: sizeNão.
    Quando espaços comuns de uso exclusivo a determinadas fracções, isso é descrito na escritura de constituição da PH e no registo na Conservatória, que não é o caso.
    Será uma situação como já referiu RCF,... clandestina.

    
    
    Concordo, mas não é motivo para o administrador pedir rendas ao condómino que não tem culpa de ter acesso a um espaço comum clandestino. A solução é manter as coisas como estão ...
16. • tviegas
    • 12 julho 2022

     # 16

    Colocado por: RCF
    Não conseguirá.
    Se pudesse ficar afeta a um apartamento, com certeza, o empreiteiro tê-lo-ia feito.

    
    
    afeto já está, se ele diz q esta incluído no apartamento, era legalizar como zona nao habitavel
17. • DuarteM
    • 12 julho 2022

     # 17

    Que complicação onde não é necessária.
    
    Diga que aquilo não um quarto é apenas um espaço onde guarda coisas, sem cama não é quarto. FIM
18. • luisvv
    • 12 julho 2022

     # 18

    Colocado por: Jaimão
    
    Nos ultimos tempos o vizinho que é o Administrador do Condomínio (a empresa que gere o condomínio é dele) começou a ameaçar-me, a dizer que com a nova lei dos condominios eu só podia vender o meu apartamento com a autorização dele (a declarar que não tinha dividas) e que como eu tinha um anexo "ilegal" na casa tinha de lhe pagar por fora para ele dar autorização e não levantar ondas.
    

    
    
    
    Nada na lei obriga a não ter dívidas para vender. A lei obriga a apresentar a declaração com :
    1) Encargos anuais
    2) Menção da existência de dívida e respectivos valores discriminados.
    
    
    

    
    Pergunta: Se eu tentar vender a casa vou estar sujeito à autorização desde Administrador do condominio para vender a mesma? Como eu nao lhe tenciono pagar por fora nem sofrer extorsão, conseguirá ele congelar todos os processos de venda do apartamento? Basta ele dizer que eu devo 1000 e tal euros ao condominio (mesmo que nao tenha fundamento legal para isso) para congelar o processo?
    

    
    
    Ele tem a obrigação de emitir a declaração no prazo de 10 dias, mencionando as dívidas que existam. A existência de dívida em nada impede a venda, apenas regista que a administração lhe imputa uma dívida (que quando tentarem cobrar poderá impugnar).
    
    Na posse da declaração com valores falsos (porque diferentes dos aprovados em AG) avalie com o seu advogado a possibilidade de ele estar a cometer um crime de falsificação de documento.
    
    Nada do acima exposto altera o facto de sendo o anexo ilegal poder vir a ter problemas com o comprador no processo de crédito, claro.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: argo
19. • size
    • 12 julho 2022

     # 19

    Colocado por: tviegas
    
    afeto já está, se ele diz q esta incluído no apartamento, era legalizar como zona nao habitavel

    
    Quando se fala em afectação de determinada área num prédio em PH é quando no TCPH isso está descrito.
    Não é pelo facto de forma clandestina se abrir uma porta para o lado, diferente daquilo que consta no projecto, que se obtém uma legal afectação.
    Como já lhe foi dito na Câmara Municipal, não existe possibilidade de legalização.

    Concordam com este comentário: RCF
20. • RCF
    • 12 julho 2022

     # 20

    Colocado por: luisvvNada na lei obriga a não ter dívidas para vender. A lei obriga a apresentar a declaração com :
    1) Encargos anuais
    2) Menção da existência de dívida e respectivos valores discriminados.

    
    

    Colocado por: luisvvA existência de dívida em nada impede a venda,

    
    Verdade. Mas, quem é que compra um apartamento, aceitando uma dívida de mais de mil euros ao condomínio...? No mínimo, quererá negociar a diminuição desse valor ao preço da venda. E, mais do que isso, irá querer saber o porquê dessa dívida. Ora, sabendo que é relativo à tal arrecadação e que existe um diferendo com a administração do condomínio sobre essa mesma arrecadação, é mais um passo para um potencial comprador desistir de comprar... afinal, quem é que irá aceitar meter-se em problemas...
    
    

    Colocado por: luisvvNa posse da declaração com valores falsos (porque diferentes dos aprovados em AG) avalie com o seu advogado a possibilidade de ele estar a cometer um crime de falsificação de documento.

    
    Verdade.
    Mais um argumento que o Jaimão pode usar, preventivamente, contra o administrador do condomínio. Tal prática, também não deverá fugir ao crime de abuso de poder. Sendo uma questão suscitada e decidida pelo administrador de condomínio, sem discussão e aprovação em assembleia de condomínio, entendo poder ser passível de configurar a prática de abuso de poder.