- Olá a todos.
Mais-valias é um assunto vasto e amplamente discutido por aqui.
Mas cada caso é um caso e não encontrei um semelhante (ou estou a complicar demais!).
Preciso de alguma ajuda para perceber como apurar o valor das mais-valias, e se possível, quanto se traduz isso em imposto a pagar.
Para contexto (alguns valores são estimados):
VENDA IMÓVEL ACTUAL (HPP)
- Aquisição (2009): 180k, recorrendo a crédito (vivemos em união de facto, 50% quota-parte a cada)
- Venda (2023): 310k
- Amortização CH: ~90k
- Comissão Imobiliária: ~20k
- Obtenho: 200k (após pagar imob e liquidar o CH)
COMPRA NOVO IMÓVEL (HPP)
- Valor Aquisição (2023): 220k (invisto os 200k realizados na venda)
- Escritura: ~12k
- Crédito Habitação: ~32k (capital necessário + escritura)
Questões:
1. Haverá lugar a mais-valias, uma vez que estou a reinvestir os 200k que realizei?
2. Estou a colocar bem os valores no simulador de IRS no site das finanças, para obter uma previsão do imposto a pagar?
Anexo G.4:
-- Coloquei as linhas 4001+4002 com metade dos valores acima, porque quota-parte de 50% a cada.
Anexo G.5:
-- Indiquei as linhas 4001+4002;
-- Valor em dívida do empréstimo: 90k;
-- Valor de realização que pretende reinvestir (sem recurso ao crédito): 200k;
-- Após a Alienação > Valor de realização reinvestido no ano da declaração: 200k;
Anexo G.A1:
-- Adicionei Freguesia/Artigo/etc ficticios na mesma zona.
-- Coloquei 100% na quota-parte porque não existe opção de especificar de forma diferente.
Isto resulta num imposto a pagar de ~7.000 Eur.
3. O valor de 7k está em linha com o que se espera para esta operação, ou algo não está correcto?
4. Se eu tirar mais 10k no credito habitação para efectuar algumas intervenções no novo imóvel, devo reduzir na mesma proporção ao valor re-investido, certo? Nesse caso, devo considerar 190k e não 200k?
Muito obrigado desde já a ajuda que puderem prestar :)
Bom ano!Assim de repente parece-me que existem alguns erros nesses cálculos desde o inicio. Se está a fazer/simular o irs em conjunto, mais vale declarar a venda pelo conjunto (com os valores normais). A declarar mais-valias em metades faz mais sentido quando o IRS convém ser em separado.
Seja como for, aqui:Colocado por: lxptriderAnexo G.5:
-- Indiquei as linhas 4001+4002;
-- Valor em dívida do empréstimo: 90k;
-- Valor de realização que pretende reinvestir (sem recurso ao crédito): 200k;
-- Após a Alienação > Valor de realização reinvestido no ano da declaração: 200k;
Anexo G.A1:
-- Adicionei Freguesia/Artigo/etc ficticios na mesma zona.
-- Coloquei 100% na quota-parte porque não existe opção de especificar de forma diferente.
acho que pode estar a declarar o dobro das mais valias sem querer, tanto porque os valores deviam ser em metades, e porque a quota-parte devia ser 50.00.
Uma simulação rápida no Doutorfinancas dá mais ou menos um imposto a pagar por cada um de 1100€ (depende do resto do IRS).Colocado por: lxptriderValor de realização que pretende reinvestir (sem recurso ao crédito): 200k;
Acho também que o valor total de reinvestimento é de 188k (220k-32k) em vez de 200k.O valor a reinvestir com capitais próprios são 220k (320-90). Só assim n apura mais valias a pagar.- Josecunha93
- 3 janeiro 2023
Boas vou vender uma apartamento herdado do meu pai no valor de 150mil quanto tenho de pagarem mais valias ao estado?Ntorion serão 310-90 que dará os 220.Colocado por: rui.fernAssim de repente parece-me que existem alguns erros nesses cálculos desde o inicio. Se está a fazer/simular o irs em conjunto, mais vale declarar a venda pelo conjunto (com os valores normais). A declarar mais-valias em metades faz mais sentido quando o IRS convém ser em separado.
Confirmo, fazemos o IRS em conjunto.
Não sei ao certo como declarar/preencher no IRS a venda pelo conjunto (terei que procurar ajuda no preenchimento para evitar surpresas).Colocado por: rui.fern
... acho que pode estar a declarar o dobro das mais valias sem querer, tanto porque os valores deviam ser em metades, e porque a quota-parte devia ser 50.00.
Uma simulação rápida no Doutorfinancas dá mais ou menos um imposto a pagar por cada um de 1100€ (depende do resto do IRS).
Certo, vou tentar fazer aí uma simulação com metade dos valores.
Mas nesse caso, no IRS devo posteriormente declarar a venda+re-investimento de forma separada, uma declaração para cada NIF (50%), certo?@NTORION
@carlota74
Exacto, foi isso que extraí da documentação que li até agora.
O valor de re-investimento para apuramento de imposto tem que ser sempre (valor total da venda - amortização de CH), caso exista.Colocado por: lxptriderMas nesse caso, no IRS devo posteriormente declarar a venda+re-investimento de forma separada, uma declaração para cada NIF (50%), certo?
Penso que poderá fazer irs em conjunto declarando 100% na quota-parte de forma a simplificar tudo. No entanto, é sempre aconselhável nestes casos pedir a um contabilista para fazer o irs, até para ter alguma segurança sobre que despesas poderá adicionar para reduzir as mais valias.Colocado por: lxptrider@NTORION
@carlota74
Exacto, foi isso que extraí da documentação que li até agora.
O valor de re-investimento para apuramento de imposto tem que ser sempre (valor total da venda - amortização de CH), caso exista.
O que acho queriam dizer é que teria de comprar por 220k sem recurso a credito para conseguir reinvestir todas as mais valias. Como compra por 220k pedindo 32k ao banco só conseguirá reinvestir 188k, pagando mais valias sobre os 32k.Colocado por: rui.fern
O que acho queriam dizer é que teria de comprar por 220k sem recurso a credito para conseguir reinvestir todas as mais valias. Como compra por 220k pedindo 32k ao banco só conseguirá reinvestir 188k, pagando mais valias sobre os 32k.
Correto, por isso referi com 'capitais próprios'.
Se na realidade gasta 220k no total,e 32k são com recurso a crédito é como referiu, só reinveste 188k.Fiz nova simulação tanto no DoutorFinanças como no site das finanças (Simulador IRS), e aplicando os valores pela metade ou na totalidade, desde que indique os 220k como re-investimento obtenho isenção.
Ou seja, fica de acordo com a regra geral "aplicando 100% da realização não há lugar a imposto a cobrar".
No entanto, e olhando aos últimos comentários vou mesmo ter que reinvestir "apenas" 188k.
Usando o exemplo dos valores a metade, para poder comparar com o simulador das Finanças o resultado é este.
Simulador DoutorFinanças: "Mais-valia tributável: €3.069".
Isto é o valor que vou ter que pagar de imposto?
Ou trata-se apenas do valor apurado sobre o qual as Finanças vão calcular o imposto a pagar?
(Estas nomenclaturas induzem em erro...)
Na última linha aparece: "Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) €1.074".
Que já está mais em linha com o resultado do simulador das Finanças (A pagar: €1.040).
Obrigado.Colocado por: lxptriderNo entanto, e olhando aos últimos comentários vou mesmo ter que reinvestir "apenas" 188k.
A parte em que recorre ao crédito não é considerada como reinvestimento.
Apura a mais valia de acordo com as regras, aplica-lhe o coeficiente não reinvestido que é aprox 14,5% (188/220-1).
Depois multiplica por 50% e tem a sua mais valia tributável (assim contas por alto uns 8k para a totalidade),ou seja q soma ao seu rendimento para apurar a TX de IRS aplicávelNo campo "Montante que pretende reinvestir" tem la uma bolinha de informação, aí verá que é suposto excluir o financiamento bancário.Colocado por: lxptriderSimulador DoutorFinanças: "Mais-valia tributável: €3.069".
Isto é o valor que vou ter que pagar de imposto?
Não, é o valor que será adicionado ao seu IRS existente para calcular o escalão/taxas de IRS.
O valor a pagar adicionalmente depende de muitos fatores (rendimentos, deducoes, efatura, etc), mas nao deverá mudar muito.0.0120 seg. NEW