- Boa noite foristas,
Estou com um problema de infiltrações que já se arrasta há alguns anos na minha garagem e vem de um terraço interno do prédio.
Já se fizeram remendos mas não resolveram o problema. Muitos vizinhos estão relutantes em fazer as obras necessárias.
Estão sempre a referir que é necessário descobrir onde está o problema (eu já sei, mas enfim).
Para tal acho que tem que ser efectuada uma peritagem técnica de empresas especializadas (se souberem de alguém em Aveiro, podem referir, :-)).
A minha questão aqui é:
1. Se o condomínio tiver saldo, poderá o administrador solicitar a peritagem sem aprovação dos restantes condóminos?
A infiltração é real e está documentada. Nâo é humidade, é como se chovesse lá dentro ... E vem do terraço porque em tempo seco, basta testar o terraço que aparece água na minha fracção
2. Se o condomínio não tiver saldo, podem os condóminos afectados efectuar a peritagem e pedir reembolso ao condomínio?
Aqui a questão é o tempo que se perde com o processo, porque se tivermos que ir a reunião anual de condomínio, votar a peritagem, efectuar a peritagem e só depois marcar uma nova reunião para discutir realizar as obras é mais tempo que a minha fracção fica sem utilização, afectada por infiltração ...Para Aveiro pode enviar nos e-mail com a localização que lhe faremos chegar uma proposta
exatus.eng@gmail.comLocalizafugas. Braga.Colocado por: J.VLocalizafugas. Braga.
Já estou em contacto com eles. parecem 5*Colocado por: arichard
A minha questão aqui é:
1. Se o condomínio tiver saldo, poderá o administrador solicitar a peritagem sem aprovação dos restantes condóminos?
A infiltração é real e está documentada. Nâo é humidade, é como se chovesse lá dentro ... E vem do terraço porque em tempo seco, basta testar o terraço que aparece água na minha fracção
É condição necessária que exista dinheiro para pagar, não só a peritagem, como, obviamente, proceder à obra necessária para isolamento do terraço. É uma obra necessária e urgente. É obrigação do administrador tomar a iniciativa das diligências necessárias para tal efeito, nomeadamente, angariação de orçamentos e convocação de uma assembleia de condóminos.
2. Se o condomínio não tiver saldo, podem os condóminos afectados efectuar a peritagem e pedir reembolso ao condomínio?
Sim. Artigo 1427º do CC.
Não, porque o condomínio não tenha saldo, mas sim por falta de acção do administrador. A situação é sempre resolvida através da necessária quotização aos condóminos. São estes os financiadores para todas as despesas necessárias no prédio. Aplique-se a lei sobre tal situação.
Aqui a questão é o tempo que se perde com o processo, porque se tivermos que ir a reunião anual de condomínio, votar a peritagem, efectuar a peritagem e só depois marcar uma nova reunião para discutir realizar as obras é mais tempo que a minha fracção fica sem utilização, afectada por infiltração ...
Tratando de obra indispensável e urgente, o administrador competente não tem que esperar pela reunião anual,mas sim, colher orçamentos, quer da pesquisa quer das obras e convocar a assembleia para que o problema seja resolvido.
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Artigo 1427.º - (Reparações indispensáveis e urgentes)
1. As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
2. São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.Colocado por: size
É condição necessária que exista dinheiro para pagar, não só a peritagem, como, obviamente, proceder à obra necessária para isolamento do terraço. É uma obra necessária e urgente. É obrigação do administrador tomar a iniciativa das diligências necessárias para tal efeito, nomeadamente, angariação de orçamentos e convocação de uma assembleia de condóminos.
Sim. Artigo 1427º do CC.
Não, porque o condomínio não tenha saldo, mas sim por falta de acção do administrador. A situação é sempre resolvida através da necessária quotização aos condóminos. São estes os financiadores para todas as despesas necessárias no prédio. Aplique-se a lei sobre tal situação.
Tratando de obra indispensável e urgente, o administrador competente não tem que esperar pela reunião anual,mas sim, colher orçamentos, quer da pesquisa quer das obras e convocar a assembleia para que o problema seja resolvido.
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Artigo 1427.º - (Reparações indispensáveis e urgentes)
1. As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
2. São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.
Muito obrigado pela resposta.
Agora quero colocar o seguinte enquadramento ao meu caso.
Este é um prédio com apartamentos e garagens. Os apartamentos têm acesso a um terraço (onde acontece o problema) e as garagens não têm acesso a esta zona comum. O terraço está coberto com tijoleira e já é um prédio com alguns anos.
De acordo com a lei, os condóminos afetados (3 garagens pelo menos) podem proceder as obras de reparação.
Vamos lá as questões:
1. Vamos assumir que em reunião de condomínio não se chega a acordo para efectuar as obras. Que alternativas temos nós os proprietários das fracções afectadas? para além de termos que fazer as obras nós, o que mais podemos fazer? São garagens de investimento e portanto estámos a perder dinheiro porque as mesmas não podem ser alugadas.
2. Vamos assumir (pouco provável) que decidimos fazer obras:
- Do ponto de vista das garagens se nós retirarmos as tijoleiras e efectuarmos o isolamento, a cobertura é o de menos importância para nós, até pode ficar em tela ... Se os condóminos não gostarem bem podem ser eles a aplicar tijoleira ...
- As tijoleiras já não se conseguem encontrar nem parecidas. Aliás até nem podem ser porque a legislação assim não o permite, porque elas têm que ser antiderrapantes
A questão aqui é: O que é que nós temos que cumprir? Temos que deixar o terraço na mesma com tijoleira ou pode ficar tipo tela com acabamento de xisto? Se tivermos que escolher tijoleira e certamente vamos escolher a mais barata, e se os condóminos no final não gostarem? E se devido a isso não quiserem pagar?
- Nós vamos fazer as obras e vamos pedir ser ressarcidos do que gastámos ao condomínio. Que taxa de juro podemos pedir pelo atraso no pagamento?Colocado por: arichard
Muito obrigado pela resposta.
Agora quero colocar o seguinte enquadramento ao meu caso.
Este é um prédio com apartamentos e garagens. Os apartamentos têm acesso a um terraço (onde acontece o problema) e as garagens não têm acesso a esta zona comum. O terraço está coberto com tijoleira e já é um prédio com alguns anos.
De acordo com a lei, os condóminos afetados (3 garagens pelo menos) podem proceder as obras de reparação.
Vamos lá as questões:
1. Vamos assumir que em reunião de condomínio não se chega a acordo para efectuar as obras. Que alternativas temos nós os proprietários das fracções afectadas? para além de termos que fazer as obras nós, o que mais podemos fazer? São garagens de investimento e portanto estámos a perder dinheiro porque as mesmas não podem ser alugadas.
Essas garagens tem como cobertura apenas esse terraço, ou aproveitam também a área de cobertura do próprio prédio ?
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Colham 3 orçamentos para impermeabilização geral e eficaz do terraço, afastem remendos, convoquem uma nova assembleia para os apresentarem aos demais condóminos e se surgir bloqueio será, então oportuno avançar, por vossa iniciativa, à reparação necessária.
Seguidamente, proceder à cobrança da quota parte dos encargos a cada um dos condóminos.
Se os condóminos recusarem participar, justiça com eles. Julgados de Paz se existirem no concelho.
Em alternativa, podem requerer uma vistoria de salubridade e segurança ao prédio, junto do vosso Município, em que o administrador será notificado para proceder às obras necessárias, dentro de determinado prazo, sob pena de ser aplicada uma coima ao condomínio.
2. Vamos assumir (pouco provável) que decidimos fazer obras:
- Do ponto de vista das garagens se nós retirarmos as tijoleiras e efectuarmos o isolamento, a cobertura é o de menos importância para nós, até pode ficar em tela ... Se os condóminos não gostarem bem podem ser eles a aplicar tijoleira ...
- As tijoleiras já não se conseguem encontrar nem parecidas. Aliás até nem podem ser porque a legislação assim não o permite, porque elas têm que ser antiderrapantes
A questão aqui é: O que é que nós temos que cumprir? Temos que deixar o terraço na mesma com tijoleira ou pode ficar tipo tela com acabamento de xisto? Se tivermos que escolher tijoleira e certamente vamos escolher a mais barata, e se os condóminos no final não gostarem? E se devido a isso não quiserem pagar?
Se o terraço é de uso exclusivo de apartamentos, tem que colocar nova tijoleira, o mais semelhante possível. Os condóminos usufrutuários do piso do terraço, cada um por si, não podem exigir padrões/desenhos de tijoleira.
- Nós vamos fazer as obras e vamos pedir ser ressarcidos do que gastámos ao condomínio. Que taxa de juro podemos pedir pelo atraso no pagamento?
Tem que exigir a cada um dos condóminos. Não ao condomínio.
Não tenho a certeza sobre a actual taxa de juro de mora. A exemplo sobre atrasos no pagamento dos os consumos domésticos, ronda os 7%.Colocado por: sizeEssas garagens tem como cobertura apenas esse terraço, ou aproveitam também a área de cobertura do próprio prédio ?
As garagens afectadas são cobertas exactamente pelo terraçõ. Os limites do terraço são os limites da garagem.
Verificámos isso com as plantas.
Uma outra situação que os condóminos afectados requisitámos junto da administradora do condomínio era uma peritagem de infiltração junto de um gabinete isento e que até fornecia um relatório detalhado e tudo o mais.
Apesar de existir um saldo de ~3000€ e a peritagem custar pouco mais de 180€, a administradora do condomínio disse que isso deveria ser feito com autorização em assembleia.
Podem os condóminos afectados proceder à peritagem e apresentar as contas ao condomínio? Temos algum argumento legal que possámos usar?
Eu estou a liderar a obtenção de orçamentos ... e o terraço tem cerca de 120m2 ... é uma obra para uns 15000€ e são pouco mais de 20 condóminos e as garagens como é óbvio têm permilagem muito baixa ... Alguns condóminos de permilagem elevada irão pagar bastante ...
Apesar de 3 fracções estarem a ser afectadas, só 2 condóminos é que estámos agora a pegar no processo para levá-lo a bom porto. E se for para avançar só nós os 2, avançarmos com 15000€ não é pera doce ...
Já agora se recorrermos a crédito pessoal, conseguimos imputar tudo ao condomínio?
Ainda por cima, parece mentira, mas Aveiro capital de distrito não tem julgado de Paz!!!!
Obrigado
PS:Colocado por: arichard
As garagens afectadas são cobertas exactamente pelo terraçõ. Os limites do terraço são os limites da garagem.
Verificámos isso com as plantas.
Oh diabo, tudo à estaca zero...!
Nesse caso, servindo a área do terraço apenas cobertura exclusiva e precisa à área das 3 fracções garagens, inferiores, em que os restantes condóminos do prédio não usufruem em nada, tal situação recai na norma do nº 3 do artigo 1424º. Ou seja, são os 3 proprietários das ditas garagens que tem que custear a reparação do terraço de cobertura.
Artigo 1424.º - (Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
2. Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
6. Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.Colocado por: size
Oh diabo, tudo à estaca zero...!
Nesse caso, servindo a área do terraço apenas cobertura exclusiva e precisa à área das 3 fracções garagens, inferiores, em que os restantes condóminos do prédio não usufruem em nada, tal situação recai na norma do nº 3 do artigo 1424º. Ou seja, são os 3 proprietários das ditas garagens que tem que custear a reparação do terraço de cobertura.
Artigo 1424.º - (Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
2. Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
6. Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.
Não desculpe, expliquei-me mal.
As garagens estão precisamente e exactamente por debaixo do terraço.
Mas este terraço é de uso exclusivo dos proprietários dos apartamentos e que serve de zona de lazer dos mesmos.Boa tarde,
Vamos ver se explico melhor o enquadramento.
Na seguinte imagem podem verificar que no interior do prédio existe um terraço que serve os condóminos que têm apartamentos
Justamente essa área de terraço servem umas 5 garagens que está exactamente situadas nessa disposição.É este o estado em que goteja na minha garagemColocado por: arichard
Já estou em contacto com eles. parecem 5*
são 5 estrelas.Colocado por: arichardBoa tarde,
Vamos ver se explico melhor o enquadramento.
Na seguinte imagem podem verificar que no interior do prédio existe um terraço que serve os condóminos que têm apartamentos
Justamente essa área de terraço servem umas 5 garagens que está exactamente situadas nessa disposição.
Estou a presumir que o terraço em causa apenas serve de cobertura às 5 garagens. Certo ?
O facto de, simultaneamente, o seu piso servir de uso exclusivo de condóminos das habitações confinantes, não interessa para o caso. Uma coisa é ser proprietário de espaço, como são as garagens, coisa diferente é ter uso exclusivo de determinada área comum, como é o terraço.Colocado por: size
Estou a presumir que o terraço em causa apenas serve de cobertura às 5 garagens. Certo ?
O facto de, simultaneamente, o seu piso servir de uso exclusivo de condóminos das habitações confinantes, não interessa para o caso. Uma coisa é ser proprietário de espaço, como são as garagens, coisa diferente é ter uso exclusivo de determinada área comum, como é o terraço.
Agora fiquei completamente perdido.
Isto é uma cave com cerca de 20 garagens.
Por acaso o terraço fica sobreposto exactamente a 5 garagens, mas não sei qual a relevância ... Outras garagens ficam cobertas pelo prédio ...Colocado por: arichard
Agora fiquei completamente perdido.
Isto é uma cave com cerca de 20 garagens.
Por acaso o terraço fica sobreposto exactamente a 5 garagens, mas não sei qual a relevância ... Outras garagens ficam cobertas pelo prédio ...
Isto já é diferente do que acima me respondeu, dizendo que as garagens tinham como cobertura precisa a área do terraço. São situações diferentes relevantes.Colocado por: arichard
As garagens afectadas são cobertas exactamente pelo terraçõ. Os limites do terraço são os limites da garagem.
Verificámos isso com as plantas.
Afinal, trata-se de uma área em cave, com saliência para fora do perímetro do prédio, na qual se encontra um conjunto de garagens, supostamente, fracções autónomas. Ou seja, as garagens estão sob a cobertura do prédio e um terraço de cobertura intermédio/complementar.
Sendo assim, os encargos de reparação recaem sobre todos os condóminos.Colocado por: size
Isto já é diferente do que acima me respondeu, dizendo que as garagens tinham como cobertura precisa a área do terraço. São situações diferentes relevantes.
Afinal, trata-se de uma área em cave, com saliência para fora do perímetro do prédio, na qual se encontra um conjunto de garagens, supostamente, fracções autónomas. Ou seja, as garagens estão sob a cobertura do prédio e um terraço de cobertura intermédio/complementar.
Sendo assim, os encargos de reparação recaem sobre todos os condóminos.
OK. Obrigado por toda a ajuda.
Uma outra situação que os condóminos afectados requisitámos junto da administradora do condomínio era uma peritagem de infiltração junto de um gabinete isento e que até fornecia um relatório detalhado e tudo o mais.
Apesar de existir um saldo de ~3000€ e a peritagem custar pouco mais de 180€, a administradora do condomínio disse que isso deveria ser feito com autorização em assembleia.
Podem os condóminos afectados proceder à peritagem e apresentar as contas ao condomínio? Temos algum argumento legal que possámos usar? Aplica-se o artigo Artigo 1427º do CC?
Eu estou a liderar a obtenção de orçamentos ... e o terraço tem cerca de 120m2 ... é uma obra para uns 17000€ e são pouco mais de 20 condóminos e as garagens como é óbvio têm permilagem muito baixa ... Alguns condóminos de permilagem elevada irão pagar bastante ...
Apesar de 3 fracções estarem a ser afectadas, só 2 condóminos é que estámos agora a pegar no processo para levá-lo a bom porto. E se for para avançar só nós os 2, avançarmos com 17000€ não é pera doce ...
Já agora se recorrermos a crédito pessoal, conseguimos imputar tudo ao condomínio? Custos de processo, juros, amortizações, etc?Colocado por: arichard
OK. Obrigado por toda a ajuda.
Uma outra situação que os condóminos afectados requisitámos junto da administradora do condomínio era uma peritagem de infiltração junto de um gabinete isento e que até fornecia um relatório detalhado e tudo o mais.
Apesar de existir um saldo de ~3000€ e a peritagem custar pouco mais de 180€, a administradora do condomínio disse que isso deveria ser feito com autorização em assembleia.
Verdade.
Se os condóminos recusam aprovar obras no terraço, o administrador não pode utilizar dinheiro que se encontre em saldo para qualquer diligência conexa.
Podem os condóminos afectados proceder à peritagem e apresentar as contas ao condomínio? Temos algum argumento legal que possámos usar? Aplica-se o artigo Artigo 1427º do CC?
Não, desse modo parcelar.
O artigo 1427º versa sobre obra integral de resolução do problema da infiltração.Colocado por: size
Verdade.
Se os condóminos recusam aprovar obras no terraço, o administrador não pode utilizar dinheiro que se encontre em saldo para qualquer diligência conexa.
Não, desse modo parcelar.
O artigo 1427º versa sobre obra integral de resolução do problema da infiltração.
Resumindo.
Se na próxima reunião de condomínio não quiserem fazer peritagem, não quiserem fazer obras, só nos resta arcar com a resolução dos problemas e apresentar a despesa a todos os condóminos?
É algo que certamente não vamos fazer visto ser uma despesa algo avultada. Só mesmo recorrendo a crédito e todos esses custos serem imputados a todos.
Possivelmente vamos pedir essa vistoria de salubridade e segurança. Obviamente essa vistoria vai ter um custo associado. Posso imputar essa despesa ao condomínio?
Por último: As 3 fracções que até agora se manifestaram afectadas, os donos têm as fracções para investimento. Visto que estas infiltrações impedem o aluguer das garagens, podemos pedir uma indemnização ao condomínio?
Obrigado por toda a ajuda0.0263 seg. NEW
