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Vender casas e imóveis

Dúvida sobre venda de casa nova

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde a todos os colaboradores e participantes do fórum,

    Surgiu-me uma dúvida que gostaria que alguém mais entendido na matéria me pudesse ajudar. Vendi um apartamento em 2020 e adquiri um terreno para iniciar uma moradia. A moradia está neste momento em fase de construção. No entanto, como não estamos a gostar do resultado final, uma das hipóteses levantadas será a de vender no final da sua conclusão.
    Ora aqui entra a minha dúvida. Em termos de finanças e fiscalidade, terei algum problema com alguma questão relacionada com as finanças que eu desconheça? Ou seja, poderei vender a moradia logo após a sua conclusão e, à semelhança do que aconteceu com o nosso apartamento previamente vendido, saldar o valor do crédito construção ao banco e aplicar o dinheiro noutra casa, isto sem qualquer contrapartida ou problema?
    Primo por ter sempre a legalidade em dia

    Não sei se fui suficientemente claro na exposição da minha dúvida?

    Antecipadamente grato a todos os que me puderem elucidar.

    Att,

    Marco Pires

  2.  # 2

    Não sou fiscalista nem nada semelhante, mas a não ser que tenha uma cláusula no contrato de crédito com o banco, nada o impede de vender uma casa que é sua. Vender quando quiser.

    Mas não é possível tornar a casa agradável e ao vosso gosto? Fazendo alterações? É que a ideia de passar pelo processo de estar a construir uma coisa de que não se gosta...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Marco_Pires

  3.  # 3

    Julgo ter lido algures que tem de ficar com a casa seis meses a um ano por causa das mais valias. Isto considerando que tanto o apartamento como a moradia será para hpp.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Marco_Pires

  4.  # 4

    Bom dia Casa da Horta e bluthunder82,

    Ora aí estão duas opiniões um pouco diferentes!! E é aí que residem e se mantêm as minhas dúvidas. De facto, não tenho bem a certeza se o processo de venda da moradia nova é assim tão Linear!! Mas espero que seja!!

    Neste momento estamos apreensivos relativamente ao resultado final, uma vez que houve necessidade de algumas alterações ao projecto inicial. No entanto, o resultado não é o mesmo que tinha sido projetado, o que leva ao nosso descontentamento e à vontade de vender a casa no final do ainda terminada!

    Se houver mais alguma opinião sobre o assunto, estou totalmente recetivo e agradecido!!

    Obrigado.
    • zed
    • 22 abril 2023 editado

     # 5

    Em alterações recentes o governo aperta o acesso à isenção de IRS sobre mais valias mobiliárias.

    Na proposta de lei do pacote ‘Mais Habitação’, com as medidas para responder à crise habitacional que foi publicado na sexta-feira passada em Diário da República, há alterações às regras que excetuam a tributação. Assim, de acordo com as alterações que o Executivo quer introduzir, o imóvel que for alienado tem que ter sido morada de família, com o respetivo domicílio fiscal declarado nas Finanças, nos dois anos antes da venda. E há outra condicionante: a exclusão só é válida se este regime não tiver beneficiado os contribuintes no ano dos ganhos e nos três anos anteriores.

    https://expresso.pt/economia/2023-03-06-Isencao-sobre-mais-valias-imobiliarias-vender-casa-e-reinvestir-em-habitacao-propria-permanente-fica-mais-limitado-fa8b3086
    Concordam com este comentário: rui.fern
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Marco_Pires

  6.  # 6

    Caro Zed,

    Agradeço imenso este seu contributo.

    A minha preocupação nem sequer se prende com a tributação de IRS das mais valias, uma vez que o valor conseguido da venda será para aquisição de HPP.

    Se de facto a única condição for essa questão que o Zed coloca, fico mais tranquilo!!

    Vou aguardar por outras sábias opiniões agradecendo, desde já, os comentários recebidos.

    Obrigado.

  7.  # 7

    Penso que deverá ter mais cuidado com as mais valias sim, e com o que o forista zed lhe adiantou.
    Não sei ao certo se as medidas do artigo já entraram ou quando entram e quem afetam (a partir de que ano), mas pode afeta-lo e bastante. Se não fizer do imóvel a sua morada fiscal durante os tais 2 anos, as tais medidas podem faze-lo pagar mais valias da venda por ficar excluído do reinvestimento.
    As mais valias numa autoconstrução penso que poderá ser a totalidade do valor da venda menos talvez o valor do terreno, segundo o artigo 10 ponto 4 alínea a (https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs10.aspx).
    Resumindo, se as tais medidas do programa Mais Habitação foram/forem para a frente, o imposto a pagar poderá ser uns 20% do valor de venda, ao vender sem fazer os tais 2 anos...

    Teve mais valias na venda do apartamento em 2020? É que se sim, parece que também por aí não consegue ter acesso ao reinvestimento em 2023 ainda (segundo o programa Mais Habitação).

  8.  # 8

    Boa noite Caro rui.fern,

    Portanto se bem entendi, só será conveniente vender a casa pelo menos dois anos após a sua conclusão, por forma a poder consolidar a aplicação das mais valias aplicadas na construção, as quais foram obtidas da venda prévia do apartamento?

    Relativamente a 2020, as mais valias obtidas estão investidas nesta construção: na aquisição do terreno e em parte da construção.

    Obrigado

  9.  # 9

    Na verdade convém tentar esclarecer melhor. Eu não encontro nenhum documento oficial com essas alterações mas penso que o programa Mais Habitação também ainda não saiu em diário da republica, apesar de se encontrar outros artigos na mesma linha (https://www.montepio.org/ei/pessoal/impostos/isencao-de-mais-valias-imobiliarias-saiba-se-esta-abrangido/).
    Segundo as tais regras, sim, teria de ter a morada do imóvel como morada fiscal durante 2 anos, e tem "sorte" por a venda do apartamento ter sido em 2020. Pelas minhas contas, se a venda tivesse sido em 2021, com essas tais novas regras, só podia vender em 2026 para escapar às mais valias.

  10.  # 10

    Caro rui.fern,

    Agradeço mais uma vez o seu contributo.

    A questão das mais valias não me preocupa muito! Pretendo mesmo reinvestir a totalidade do eventual lucro na aquisição de HPP.

    A minha dúvida é se, no caso de uma eventual venda da moradia logo a seguir à sua construção, haverá algum constrangimento relativamente à questão da aplicação das mais valias obtidas através da venda prévia do apartamento. É que essas mais valias foram aplicadas na aquisição do terreno e na construção atualmente em vigor!!

    Obrigado.

  11.  # 11

    Boa tarde,

    Mais alguma opinião formada sobre a minha dúvida?

    Antecipadamente agradecido!

    Att,
    Marco Pires

  12.  # 12

    Boas. Pode vender a casa quando quiser. Até a pode vender agora enquanto ainda não está acabada.
    Em relação as mais valias, como essa nunca chegou a ser a sua morada fiscal é certinho que vai pagar (há de funcionar mais-ou-menos como as regras de uma segunda habitação), mas as mais valias serão consideradas sobre o valor total de venda deduzindo o valor do terreno (caso tenha sido comprado) e o valor que gastou na construção, ou seja, vai pagar mais valias sobre o lucro.

  13.  # 13

    Boa noite Caro Dantas,

    Obrigado pela sua resposta.

    Mas eu posso sempre reaplicar essas mais valias noutra Habitação, ou não? Ou, por nunca ter sido a minha morada fiscal não o poderei fazer?

    Obrigado.

  14.  # 14

    Colocado por: Marco_PiresBoa noite Caro Dantas,

    Obrigado pela sua resposta.

    Mas eu posso sempre reaplicar essas mais valias noutra Habitação, ou não? Ou, por nunca ter sido a minha morada fiscal não o poderei fazer?

    Obrigado.

    Se o terreno está em seu nome, tanto quanto sei tem até 3 anos para aplicar a totalidade do valor da venda na sua HPP para ficar isento do pagamento de mais valias, no entanto esses prazos podem alterar com todas essas alterações que o governo está a implementar.

  15.  # 15

    Boa tarde ao grupo,

    Na eventualidade de vender de vez a minha obra que está em fase de acabamentos, ao rescindir com o empreiteiro terei de obter, da parte dele, alguma documentação relativa à obra feita ou, por se tratar de uma obra inacabada, poderei vender apenas com a documentação relativa ao terreno?

    Obrigado.

  16.  # 16

    Marco, vais ter sempre de pagar mais valias.
    Assim que o programa mais habitacao entrar em vigor ( a alinea referente as mais valias)ira certamente pagar. Conte com 25% do lucro(valor de venda menos o valor patrimonial das financas ou o conjunto das despesas que teve com a construcao e aquisicao do terreno conta o valor maior.)
    Mesmo que a lei nao mude ate a venda tera de fazer a mesma conta infelizmente para construção a amortizacao do credito nao conta como despesa/investimento. Mas nesse caso ja tera reducao da mais valias na proporção do valor que reinvestir. Ou seja gasto 300k vendeu a 700k tera de pagar (contas redondas) 100k de mais valias se reinvestir 350k noutra HPP so pagara 50k pois fez um reinvestimento de 50% do valor total da venda. Infelizmente o abater o credito nao conta para nada.

  17.  # 17

    Isto se depois de a fazer mudar para a sua morada e a lei ate la nao se alterar..

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