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  1.  # 1

    Bom dia,
    Adquiri recentemente uma casa em fase de acabamentos.
    Para fazer um enquadramento de forma a perceberem todo o contexto, a casa foi adquirida pelo montante de 115 mil euros.
    Foi feito um crédito de construção na CGD de 153.5 mil euros pois a casa não se encontra com licença de utilização, portanto o objetivo do crédito era pagar a aquisição e as obras.
    No momento da primeira avaliação, foi estimado que a casa se encontrava 70% acabada e avaliada em 170.6 mil euros no estado em que se encontra e depois de acabada em 230 mil euros.

    Foi libertada uma tranche de 103.5 mil euros na data da escritura para cobrir os 90% dos 115 mil euros.
    Do meu bolso foi adiantado 11.5 mil euros, 8 mil em cheque no momento da assinatura do CPCV na imobiliária, e os restantes 3.5 mil euros no momento da escritura.
    Até aqui tudo bem, o meu problema começa agora.

    Solicitei na semana passada a libertação de uma nova tranche para começar a executar as obras, sendo que para a casa ficar finalizada falta:
    - pintar por dentro;
    - aparelhagens elétricas
    - louças WCs;
    - revestimento e pavimento, roupeiros;
    - carpintaria (portas, roupeiros, rodapés e escadas);
    - instalação de sistema de aquecimento de águas sanitárias e aquecimento da casa (bomba de calor, depósito de 300L e radiadores)

    Hoje recebi a tranche, e para meu espanto apenas libertaram 3950€...
    Tenho por exemplo orçamentos de carpintaria de 18 mil euros, e só para a cozinha, sem eletrodomésticos tenho orçamentos a rondar os 6800€...

    Para quem é mais entendido na matéria que eu, e já passou por situação semelhante, qual a melhor forma de tentar negociar com eles a libertação de mais capital?

    Obrigado
  2.  # 2

    Colocado por: DiogoJ1992Para quem é mais entendido na matéria que eu, e já passou por situação semelhante, qual a melhor forma de tentar negociar com eles a libertação de mais capital?
    Fazer as obras e andar com o dinheiro seu à frente, ou então os profissionais aceitarem esperar pela libertação da tranche após fazerem o trabalho.

    O Banco só vai libertar as tranches após a obra feita e nunca ao contrário, é a garantia deles.

    Ou seja esses 3950 correspondem à avaliação que fazem da casa no estado actual e tendo em conta que já lhe tinham adiantado 103 500 eur.
  3.  # 3

    A minha situação não é semelhante mas também estou a construir e as regras são iguais por isso sei como funciona a coisa.
    Neste caso alguém do banco te devia (ou pelo menos podia) ter informado que o capital só é libertado mediante a % de construção efetivamente concluída.
    Se neste caso o banco avaliou que a % de obra concluída equivale aos 103.5k + 3950, só vão libertar mais capital quando houver mais obra feita.
    O dono de obra tem sempre de ter capital para andar à frente na obra, pedir avaliação e respetiva libertação de capital. Aqui vejo 3 soluções possíveis:
    - Falar com o banco para tentar libertar capital antes da obra feita (acho difícil)
    - Falar com o empreiteiro para adiantar o possivel antes de receber pagamento (é preciso sorte)
    - Pedir um crédito pessoal para andar com a obra e liquidar o Crédito com o crédito construção posteriormente (pode ou não ser difícil consoante a taxa de esforço associada já com o crédito construção)
  4.  # 4

    Colocado por: DiogoJ1992Foi feito um crédito de construção na CGD de 153.5 mil euros pois a casa não se encontra com licença de utilização, portanto o objetivo do crédito era pagar a aquisição e as obras.
    No momento da primeira avaliação, foi estimado que a casa se encontrava 70% acabada e avaliada em 170.6 mil euros no estado em que se encontra e depois de acabada em 230 mil euros.


    o que importa aqui é o valor do crédito 153500€ e os 70% os outros valores interessam apenas ao banco.

    70% de 153500€ dá 107450€, uma vez que o banco já lhe tinha dado 103500€ a diferença dá os 3950€ que o banco lhe deu agora.

    devia ter averiguado melhor as coisas antes de avançar e não se ter descapitalizado na compra, porque iria precisar de capital seu para as obras, capital seu não para pagar, mas para andar à frente.

    é mesmo assim que as coisas funcionam, primeiro as obras são feitas e depois é que o banco liberta a respectiva tranche.

    soluções mágicas não existem, e o dalmonio no post#3, já explica as opções que tem.

    o banco muito dificilmente vai lhe adiantar mais dinheiro. imagine que o banco lhe liberta 30.000€ para as obras e você vai comprar um carro. que garantia tem o banco que o dinheiro vai efetivamente para a obra.

    não sei se a obra vai ser feita por um único empreiteiro, ou se vai entregar os trabalhos um a um, mas geralmente todos eles pedem uma percentagem inicial para adjudicarem os trabalhos.

    resta-lhe a opção do crédito pessoal, caso tenha capacidade de endividamento. no entanto vai ter os custos dos juros e das comissões iniciais de mais um crédito.

    outra opção é esperar até ter alguma folga financeira para fazer o resto da obra.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: DiogoJ1992
  5.  # 5

    Colocado por: pauloagsantos

    o que importa aqui é o valor do crédito 153500€ e os 70% os outros valores interessam apenas ao banco.

    70% de 153500€ dá 107450€, uma vez que o banco já lhe tinha dado 103500€ a diferença dá os 3950€ que o banco lhe deu agora.

    devia ter averiguado melhor as coisas antes de avançar e não se ter descapitalizado na compra, porque iria precisar de capital seu para as obras, capital seu não para pagar, mas para andar à frente.

    é mesmo assim que as coisas funcionam, primeiro as obras são feitas e depois é que o banco liberta a respectiva tranche.

    soluções mágicas não existem, e o dalmonio no post#3, já explica as opções que tem.

    o banco muito dificilmente vai lhe adiantar mais dinheiro. imagine que o banco lhe liberta 30.000€ para as obras e você vai comprar um carro. que garantia tem o banco que o dinheiro vai efetivamente para a obra.

    não sei se a obra vai ser feita por um único empreiteiro, ou se vai entregar os trabalhos um a um, mas geralmente todos eles pedem uma percentagem inicial para adjudicarem os trabalhos.

    resta-lhe a opção do crédito pessoal, caso tenha capacidade de endividamento. no entanto vai ter os custos dos juros e das comissões iniciais de mais um crédito.

    outra opção é esperar até ter alguma folga financeira para fazer o resto da obra.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:DiogoJ1992


    Desculpem mas eu não compreendo nem concordo. Se eu estou a ir ao banco é porque preciso de dinheiro para fazer as obras, correto?
    O banco empresta 90% do custo, que neste caso era de cerca de 170.5 mil euros.
    Segundo as minhas contas:
    90% de 170500€ é 153450€
    Ou seja eu teria de ter de capital próprio pelo menos 17050€.
    Dado que adiantei 11500€, à data de hoje teria de ter de capital próprio para avançar com a obra 5550€.
    Somando os 5550€ ao que foi libertado pelo banco dá 9500€.
    9500€ não dá nem para dar de entrada ao carpinteiro que vai tratar das madeiras, e ainda tenho cerâmica para comprar e outras coisas.
    Compreendo que é libertado capital conforme vai avançando a obra, mas o banco não pode exigir que o cliente tenha de capitais próprios mais que 10% do valor necessário ainda para mais tendo em conta a fase em que a obra se encontra.
    Já lá gastei algum dinheiro, tive que pagar ao eletricista para colocar as aparelhagens elétricas e também ao canalizador para me fazer a instalação da canalização...
  6.  # 6

    Colocado por: DiogoJ1992Desculpem mas eu não compreendo nem concordo. Se eu estou a ir ao banco é porque preciso de dinheiro para fazer as obras, correto?


    Colocado por: DiogoJ1992o banco não pode exigir


    Se não concorda está no seu direito, se não compreende o problema já é maior porque o banco empresta o dinheiro por isso pode colocar as condições que bem entender. O problema é do cliente que não leu o que assinou ou não compreendeu o que lhe foi explicado. Se não aceita as regras do jogo vai ter um problema porque o banco dificilmente lhe vai abrir excepções.


    O capital próprio no crédito construção é suposto ser utilizado para pagar a construção e não a aquisição, que é o seu caso e foi aí que correu mal.
    Esses 17k que fala é o "fundo de maneio" que devia ter para ir avançando com a obra. Depois de feito, o banco ia avaliar, libertava-lhe o valor correspondente (idealmente os 17k utilizados) e repetia até ter a obra feita. Diz que adiantou 11500 mas se não fez obra nenhuma adiantou para quê? O banco vai lá à obra e vê tudo na mesma, claro que não lhe vai libertar dinheiro.
  7.  # 7

    Colocado por: DiogoJ1992Desculpem mas eu não compreendo nem concordo
    Pois mas isso para o banco de pouco lhe serve.
    é mesmo assim... o banco liberta em função da avaliação sobre o que está feito. "reembolsa-o" se quiser pôr noutros termos.
  8.  # 8

    Colocado por: DiogoJ1992O banco empresta 90% do custo, que neste caso era de cerca de 170.5 mil euros.


    primeira gralha... 170.5 mil euros é o valor da avaliação. o banco não empresta 90% da avaliação, mas 90% entre o menor valor da aquisição ou da compra.

    por isso é que na compra você teve que colocar algum dinheiro do seu bolso, porque o banco só libertou 90% do valor da compra.

    depois as obras. diz que o banco avaliou a casa em 230 mil euros depois das obras feitas. ou seja o banco irá emprestar potencialmente até 90% de 230 mil euros, subtraindo o valor da compra. ou seja em números redondos o banco poderá emprestar-lhe mais 90mil euros para as obras

    mas agora nesta fase alguem tem que fazer as obras para o banco pagar.

    as pessoas acham que se conseguem pagar uma prestação de uma casa de 200 mil euros, então podem construir uma casa de 200 mil euros. É errado pensar assim, porque uma coisa é comprar feito, outra é construir. para construir uma casa de 200 mil euros é preciso andar se calhar com 50 mil euros do nosso dinheiro a frente para a obra ir avançado. claro que no fim da obra feita, o valor da prestação é o mesmo, mas é preciso uma maior disponibilidade de capital
  9.  # 9

    E há uma percentagem do capital que é retida até que obtenha a licença de habitação. Não sei quanto será no seu caso, mas há uma fatia do bolo que só verá depois de ter a casa pronta a habitar.
  10.  # 10

    Colocado por: DiogoJ1992mas o banco não pode exigir que o cliente tenha de capitais próprios mais que 10% do valor necessário ainda para mais tendo em conta a fase em que a obra se encontra.
    Mas o banco não lhe está a exigir nada, apenas está a cumprir com o contrato que assinaram.

    O DiogoJ1992 por inexperiência provavelmente é que não compreendeu o que estava a contratualizar. Óbvio que num crédito para obras, o dinheiro só vem após as obras efectuadas. Repare que o DiogoJ1992 hipoteca a casa como garantia do empréstimo, logo o banco nunca lhe vai emprestar mais de 90% só que aquilo que ela vale a dado momento.

    Eu compreendo que é daquelas constatações difíceis de aceitar, mas não tem grande alternativa, tem de pensar nas soluções que lhe indicaram acima.
  11.  # 11

    Colocado por: pauloagsantos

    primeira gralha... 170.5 mil euros é o valor da avaliação. o banco não empresta 90% da avaliação, mas 90% entre o menor valor da aquisição ou da compra.

    170 mil é o valor da avaliação no estado que ela está atualmente, 170.5 mil é o valor total da aquisição + orçamento de obras.
  12.  # 12

    Colocado por: alexandrapinheiroE há uma percentagem do capital que é retida até que obtenha a licença de habitação. Não sei quanto será no seu caso, mas há uma fatia do bolo que só verá depois de ter a casa pronta a habitar.

    é 10% que apenas é libertado após a licença de utilização.
    O orçamento que me foi dado já é com uma margem grande, foi inflacionado precisamente para que apesar do banco so emprestar 90%, esse valor ser suficiente para cobrir todos os custos da obra.
  13.  # 13

    A questão é que o perito avalia percentagem de obra feita. Se pedir o último relatório vai verificar qual a percentagem de obra concluída e verá que corresponde exatamente ao dinheiro que já tem do seu lado.
  14.  # 14

    Colocado por: DiogoJ1992é 10% que apenas é libertado após a licença de utilização.
    O orçamento que me foi dado já é com uma margem grande, foi inflacionado precisamente para que apesar do banco so emprestar 90%, esse valor ser suficiente para cobrir todos os custos da obra.
    Se o banco retém 10% até à licença de utilização quer dizer que até lá lhe empresta 90% dos 153000 do empréstimo, não tem nada a ver com o valor da avaliação.

    Neste momento a casa está 70% acabada, o banco emprestou-lhe 70% de 153000.

    Quando estiver 80% acabada empresta-lhe mais 10%, ou seja mais 15000 euros

    E assim por diante até perfazer os 153000 pedidos
    Concordam com este comentário: dalmonio
  15.  # 15

    Colocado por: dalmonioA minha situação não é semelhante mas também estou a construir e as regras são iguais por isso sei como funciona a coisa.
    Neste caso alguém do banco te devia (ou pelo menos podia) ter informado que o capital só é libertado mediante a % de construção efetivamente concluída.
    Se neste caso o banco avaliou que a % de obra concluída equivale aos 103.5k + 3950, só vão libertar mais capital quando houver mais obra feita.
    O dono de obra tem sempre de ter capital para andar à frente na obra, pedir avaliação e respetiva libertação de capital. Aqui vejo 3 soluções possíveis:
    - Falar com o banco para tentar libertar capital antes da obra feita (acho difícil)
    - Falar com o empreiteiro para adiantar o possivel antes de receber pagamento (é preciso sorte)
    - Pedir um crédito pessoal para andar com a obra e liquidar o Crédito com o crédito construção posteriormente (pode ou não ser difícil consoante a taxa de esforço associada já com o crédito construção)

    Outra solução passa por pedir a algum familiar proximo para lhe emprestarem dinheiro e quando receber a tranche do banco paga á pessoa que lhe emprestou o dinheiro.
  16.  # 16

    Para os bancos libertarem dinheiro, tem de haver obra realizada. O que importa ter orcamentos. Ou as partes avançam com os trabalhos e recebem depois, ou vai ter de arranjar a massa antes.
    Num credito à construcao pressupoe capitais proprios.
  17.  # 17

    Aproveitando o tópico alguém tem algum exemplo de como os bancos calculam a % de obra feita? Isto ajudaria bastante a fazer uma boa gestão financeira da obra.
  18.  # 18

    Colocado por: LX_2509como os bancos calculam a % de obra feita?

    Concordam com este comentário: Bragas V
  19.  # 19

    Só mesmo o Gil para me fazer rir hoje :))
    Estas pessoas agradeceram este comentário: gil.alves
  20.  # 20

    Colocado por: LX_2509Aproveitando o tópico alguém tem algum exemplo de como os bancos calculam a % de obra feita? Isto ajudaria bastante a fazer uma boa gestão financeira da obra.


    Quem faz a comunicação da obra feita ao banco é o avaliador que vai a obra, espero ter ajudado :)
    Concordam com este comentário: marco1
    Estas pessoas agradeceram este comentário: N.Pires, diouf_matos
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