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Passar Prédio em Prop. Total para Prop. Horizontal/Condomínio

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde a Todos.
    Sou comproprietário de um Prédio em Prop. Total sem Andares nem Div. Susc. de Utiliz. Independente. O Edifício, uma moradia unifamiliar, está inserido numa área total de de cerca de 1100 m2.
    Pretendia construir novo edifício no terreno (a moradia existente está construída num dos lados do terreno e a nova construção seria no lado oposto sem ser geminada).
    É possível passar o mesmo para prop. horizontal/condomínio, efetuar a construção, para depois eu ficar com a Fracção B (nova construção) e o outro comproprietário ficar com a Fracção A (o edifício que já existe).
    Já pensei num destaque, mas pelo que vi, com os afastamentos necessário não seria a melhor solução para a nova construção.
    Obrigado pela ajuda.

  2.  # 2

    Parece-me viável em termos urbanísticos... Desde que tenha a certeza que tem ainda disponivel area para edificação nova.
    MAS
    Veja as consequências em termos de registos, mais valias, impostos...
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  3.  # 3

    Colocado por: JorgeCamposJá pensei num destaque, mas pelo que vi, com os afastamentos necessário não seria a melhor solução para a nova construção.

    Atenção que mesmo a nova edificação (fracção), se pretender isolada, há que respeitar com afastamentos também.
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  4.  # 4

    Muito obrigado pela ajuda.
    A nível de afastamentos por algumas informações que reuni o que me disseram é que a vantagem de ser em prop. Horizontal/condomínio é que ficaria mais "à vontade" em relação ao lado que confina com o edifício já existente.
    Mas também já tive uma informação contraditória que não poderia passar prop. total para horizontal pois como ainda só existe um edifício não há ainda fracções para dividir.
    Por isso a confusão em que me encontro neste momento.
    Mais uma vez muito obrigado pela ajuda.

  5.  # 5

    Colocado por: JorgeCamposMas também já tive uma informação contraditória que não poderia passar prop. total para horizontal pois como ainda só existe um edifício não há ainda fracções para dividir.


    Projectos> obra> conclusão > propriedade horizontal.
    REuna com um arquitecto. Mas não se esqueça das questões fiscais... e tem de ter a anuência do outro comproprietário.
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  6.  # 6

    atenção que muitas Câmaras consideram (e parece-me lógico) que é necessário a existência de partes comuns (e não apenas um jardim) para se efetivar uma PH.
    Quanto aos afastamentos, a interpretação mais corrente é que os 10metros de afastamento entre vãos de espaços habitáveis se mantêm; mas aí talvez dê para jogar com a geometria das casas.
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  7.  # 7

    Estou num processo semelhante.
    Nao existia largura na entrada para fazer destaque de parcela.
    A solução foi apresentar projeto de arquitetura para alargamento da casa existente. No meu município exigem união entre os edifícios com parte comum ao "condomínio".
    Depois do projeto aprovado basta tratar das papeladas para constituir propriedade horizontal.

    edit: assim que estiver constituida a PH pode fazer a escritura da nova fração (ainda que apenas em projeto)
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  8.  # 8

    Acho que devia também consultar com um arquiteto ou gabinete de desenho para que o projeto que der entrada cumpra com os requisitos para a propriedade horizontal e tente agendar uma reunião com gabinete da câmara e levar um rascunho para perceber a viabilidade da coisa. é mais fácil assim para nao andar a perder tempo e dinheiro.
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  9.  # 9

    Colocado por: nunogouveiaatenção que muitas Câmaras consideram (e parece-me lógico) que é necessário a existência de partes comuns (e não apenas um jardim) para se efetivar uma PH.

    Um espaço exterior, desde que seja comum, é condição suficiente para constituição de PH. Nuno, não percebi o teu comentário ;) nem entendo as exigencias dessas camaras. Mas tem isso nalgum regulamento especifico, ou é daqueles casos.. " aqui nós fazemos assim"
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  10.  # 10

    A ideia é ter um espaço comum (cerca de 50 m2), por onde será feita a saída de cada uma das frações (cada uma com o seu portão) com o devido acesso à via pública através dessa zona (por um portão comum).

    Muito obrigado pela ajuda de todos. Assim já temos um ponto de partida.

    Em suma, será uma questão de projetar tendo em conta a viabilidade de construção que o terreno permita e a questão do registo da Prop. Horizontal, tratar das questões fiscais e burocráticas e iniciar a obra.

    E pelo que percebo para tratar da divisão das frações terei de esperar a conclusão da obra ou até será possível tratar da escritura da nova fração mesmo que ainda só exista em projeto?

    Obrigado.

  11.  # 11

    (...) Mas tem isso nalgum regulamento especifico, ou é daqueles casos.. " aqui nós fazemos assim"

    O código civil fala em edifício contíguo. Pelo que se presume , e eu concordo, que tenhamos de ter um edifício "ligado". E no fundo, é esse o espírito legal da constituição da PH. Caso contrário estaremos a criar "condomínios fechados" à americana, que me parecem sempre formas de isolamento de grupos sociais.
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  12.  # 12

    Olha que não.


    Código Civil Português – Regime Jurídico da Propriedade Horizontal
    (com a redacção dada pelo Decreto-lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
    Secção I - Disposições Gerais
    Artigo 1414.º - Princípio Geral
    As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários
    diversos em regime de propriedade horizontal.

    Artigo 1415.º - Objecto
    Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam
    distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.


    Sendo que o "prédio" é comummente aceite com sendo além das edificações o terreno onde se constituem as mesmas. Mas isto dos pareceres é como os "gostos", é para todos os gostos...
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  13.  # 13

    Colocado por: JorgeCamposA ideia é ter um espaço comum (cerca de 50 m2), por onde será feita a saída de cada uma das frações (cada uma com o seu portão) com o devido acesso à via pública através dessa zona (por um portão comum).

    Muito obrigado pela ajuda de todos. Assim já temos um ponto de partida.

    Em suma, será uma questão de projetar tendo em conta a viabilidade de construção que o terreno permita e a questão do registo da Prop. Horizontal, tratar das questões fiscais e burocráticas e iniciar a obra.

    E pelo que percebo para tratar da divisão das frações terei de esperar a conclusão da obra ou até será possível tratar da escritura da nova fração mesmo que ainda só exista em projeto?

    Obrigado.


    Apenas com projeto aprovado é possível constituir propriedade horizontal desde que cumpra com os requisitos. E depois faz a escritura para o novo proprietário da nova fração mesmo estando so em projeto. Dessa forma o proprietário da nova fração terá como fazer um eventual empréstimo para obras se for o caso.
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  14.  # 14

    Entendo Pedro, mas aqui diz edifício e não prédio: "As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal."
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  15.  # 15

    Então neste momento o primeiro passo será mesmo arranjar um Arquiteto para elabora o projeto.

    Só para deixar um contributo para a troca de ideias entre o Pedro e o Nuno, será que já não temos hoje em dia condomínios fechados (conheço alguns) em que as frações no seu interior estão completamente separadas umas das outras? Não estão neste caso em prop. Horizontal? Será que estão classificados de alguma outra forma?

  16.  # 16

    Normalmente estão em PH, ainda que haja quem discorde desse tipo de aglomerado. Isso coloca ainda questões de acesso a bombeiros, definição de espaço público e espaço privado, etc.
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  17.  # 17

    Colocado por: nunogouveiaIsso coloca ainda questões de acesso a bombeiros, definição de espaço público e espaço privado, etc.

    Nuno não tem de colocar qq tipo de questão. pode e deve ser cumprido os regulamentos, nomeadamente no caso de Acessibilidades aos meios de socorro e SCIE.
    Espaço publico, normalmente não têm. Os espaços comuns, inlcuindo todas as infraestruturas no interior do lote são privativos, pertença e responsabilidade do condomínio.
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