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Licença de habitação: necessária ou não?

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,

    Gostaria de consultar os entendidos na matéria sobre a seguinte situação. Estou em processo de aquisição de um imóvel em propriedade horizontal, com capitais próprios. O artigo original é anterior a 1951, pelo que me indicam na agência que o imóvel está isento da licença de habitação. Nessa altura não existia propriedade horizontal. Ora foram já feitos dois averbamentos posteriores, segundo me informaram. Com efeito, pela certidão de teor em vigor, posso verificar que nos anos 80 foi realizado um averbamento de criação de propriedade horizontal.

    Tendo sido realizado este averbamento nos anos 80, tendo-se procedido portanto ao registo de propriedade horizontal e tendo a fracção autónoma sofrido as correspondentes actualizações, não deveria haver licença de habitação? Na imobiliária indicam-me que a escritura tem por base o artigo original, anterior a 1951.

    Ora eu temo que se venha a concluir posteriormente, quando já for eu o proprietário do imóvel, que a licença é necessária, nomeadamente caso queira vender o imóvel mais tarde, ou caso queira colocá-lo no mercado de arrendamento.

    Sou bastante leigo nestas matérias e gostaria de saber exactamente quais os documentos e registos que devo solicitar à imobiliária para esclarecer esta situação.

    A documentação de que disponho é a caderneta predial, uma certidão das Finanças indicando que o prédio está registado como sendo anterior a 1951 e a ceridão de teor que indica a inscrição de propriedade horizotnal em 1985 e a última escritura realizada em 2011.

    Caso adquira a moradia com base nesse registo anterior a 1951, portanto sem licença de habitação, mesmo considerando as posteriores alterações, posso ter problemas em futuras transações (venda, arrendamento?)

    A informação que tenho dos atuais proprietários é que o imóvel sofreu alterações não estruturais, de modernização no interior, preservando as áreas originais.

    Obrigado pelos esclarecimentos!
    • argo
    • 10 julho 2023

     # 2

    Os proprietários que apresentem a declaração da câmara actualizada. Algo que um notário irá pedir no acto da escritura. Agora há muito notario com artefactos usando declarações desactualizadas e escrituras anteriores.
    Concordam com este comentário: JMHouse, rjmpires

  3.  # 3

    Colocado por: argoOs proprietários que apresentem a declaração da câmara actualizada. Algo que um notário irá pedir no acto da escritura. Agora há muito notario com artefactos usando declarações desactualizadas e escrituras anteriores.
    Concordam com este comentário:JMHouse


    Ainda assim tem sempre de existir declaração do vendedor em como não existiram alterações. Facto que não corresponde à realidade mas haverá muitos que não se importam de arriscar um crime de falsas declarações.
    No seu caso, eu mandaria a imobiliária dar uma volta... (sim, porque recebida a comissão, eles desaparecem 😎)

  4.  # 4

    Colocado por: argoOs proprietários que apresentem a declaração da câmara actualizada. Algo que um notário irá pedir no acto da escritura. Agora há muito notario com artefactos usando declarações desactualizadas e escrituras anteriores.
    Concordam com este comentário:JMHouse


    Pois, é o que me parece mais prudente. Da imobiliária dizem-me que falaram com a notária e que com a certidão emitida pelas Finanças se faz a escritura. Porém, não quero correr o risco de mais tarde pretender vender a casa e, quando o comprador pedir a certidão de isenção da câmara para efeitos de crédito, não ma emitirem por encontrarem alterações posteriores a 1951, com a consequente necessidade de solicitar projectos, licenciamentos, eventuais multas tudo a correr por minha conta...

  5.  # 5

    Colocado por: JMHouse

    Ainda assim tem sempre de existir declaração do vendedor em como não existiram alterações. Facto que não corresponde à realidade mas haverá muitos que não se importam de arriscar um crime de falsas declarações.
    No seu caso, eu mandaria a imobiliária dar uma volta... (sim, porque recebida a comissão, eles desaparecem 😎)


    Essa declaração seria feita no acto da escritura?

  6.  # 6

    Colocado por: argoOs proprietários que apresentem a declaração da câmara actualizada. Algo que um notário irá pedir no acto da escritura. Agora há muito notario com artefactos usando declarações desactualizadas e escrituras anteriores.
    Concordam com este comentário:JMHouse

    É pedir o papelinho da camara actualizado como diz aqui o argo, não se deixe enrolar.

  7.  # 7

    Vá à Câmara consultar o processo de PH. Leve um técnico consigo.

  8.  # 8

    Agradeço muito as recomendações. Entretanto, indicam-me que a Câmara não encontra o imóvel nos seus registos e que por isso não pôde emitir a declaração de isenção. Segundo eles, é por ser um imóvel antigo e na altura não ser obrigatória proceder ao registo na câmara. Por isso mesmo insistem em que isto não obsta ao negócio, já que com a Certidão das Finanças, indicando o historial de artigos matriciais associados à fracção, se comprova que é anterior a 1951. O Registo Predial aceita esta certidão para fins de atualização e manutenção da Certidão de Teor e a notária também a aceita para fins de escritura. A verdade é que toda a documentação parece em ordem, coincidindo em termos de áreas e descrições, mas não fico confortável com o facto de não haver uma de duas coisas: 1) licença de utilização/habitabilidade; 2) certidão de isenção por parte da câmara.

    Será efectivamente possível que não haja nenhum problema em a casa não estar registada na câmara e que a certidão emitidade pelas finanças seja suficiente? Ou é imprescindível ter a certidão de isenção da câmara?

    Caso pretenda vender o imóvel daqui a uns anos, para fins de Crédito do comprador, haverá problemas?

    De facto a casa foi adquirida pelos actuais proprietários com recurso a crédito, conforme indicado na Certidão de Teor.

    O prédio é anterior a 1951 e este é o 3º artigo matricial que lhe está associado, desde 1985, quando se constituiu Propriedade Horizontal, conforme se vê na Certidão de Teor e na Caderneta Predial. Aquando da constituição da Propriedade Horizontal não teria de ter havido obrigatoriamente licenciamento?

    Agradeço a vossa paciência. Esta situação apanhou-me completamente de surpresa e com os dados que tenho e as coisas que encontro na Internet estou a tentar esclarecer a situação e os procedimentos atendíveis.

    Devo tentar consultar a própria Câmara?

    Obrigado!

  9.  # 9

    Colocado por: mochila

    Essa declaração seria feita no acto da escritura?


    Sim. Mas vale o que vale...

  10.  # 10

    ESSA CASA PRECISA DE LICENÇA DE UTILIZAÇÃO.

    Escrevi em maiúsculas para que não tenha dúvidas. E não sou nenhum expert, mas não é preciso ser para o saber.

    Só conseguirá adquirir esse imóvel em tempo útil se declarar na escritura (ou consentir, com o seu silêncio, que seja declarado pelo vendedor) que o mesmo não tem alterações, e se encontra tal como em 1951. Ou seja, tem pelo menos que omitir um facto conhecido.

    Isso pode até não trazer problemas no imediato, mas no futuro (se quiser vender/alugar) trará.

    Digo que omitir esse facto é a única maneira de "adquirir em tempo útil" porque a alternativa é fazer a escritura depois do imóvel licenciado, mas isso pode demorar anos (implica projectos, vistorias, multas e taxas na CM, etc etc).

    Resumindo, se já tem conhecimento formal por parte do vendedor ou da imobiliária de que o imóvel tem alterações não licenciadas, conte com que fiquem à sua responsabilidade todas as alterações ao imóvel, e multas/encargos que daí resultarem.

    Negoceie um desconto no preço.

    Não tome como verdade absoluta nada que lhe digam da imobiliária! Confirme sempre!
    • marq
    • 12 julho 2023 editado

     # 11

    Colocado por: mochilaAgradeço muito as recomendações. Entretanto, indicam-me que a Câmara não encontra o imóvel nos seus registos e que por isso não pôde emitir a declaração de isenção. Segundo eles, é por ser um imóvel antigo e na altura não ser obrigatória proceder ao registo na câmara. Por isso mesmo insistem em que isto não obsta ao negócio, já que com a Certidão das Finanças, indicando o historial de artigos matriciais associados à fracção, se comprova que é anterior a 1951. O Registo Predial aceita esta certidão para fins de atualização e manutenção da Certidão de Teor e a notária também a aceita para fins de escritura. A verdade é que toda a documentação parece em ordem, coincidindo em termos de áreas e descrições, mas não fico confortável com o facto de não haver uma de duas coisas: 1) licença de utilização/habitabilidade; 2) certidão de isenção por parte da câmara.

    Será efectivamente possível que não haja nenhum problema em a casa não estar registada na câmara e que a certidão emitidade pelas finanças seja suficiente? Ou é imprescindível ter a certidão de isenção da câmara?

    Caso pretenda vender o imóvel daqui a uns anos, para fins de Crédito do comprador, haverá problemas?

    De facto a casa foi adquirida pelos actuais proprietários com recurso a crédito, conforme indicado na Certidão de Teor.

    O prédio é anterior a 1951 e este é o 3º artigo matricial que lhe está associado, desde 1985, quando se constituiu Propriedade Horizontal, conforme se vê na Certidão de Teor e na Caderneta Predial. Aquando da constituição da Propriedade Horizontal não teria de ter havido obrigatoriamente licenciamento?

    Agradeço a vossa paciência. Esta situação apanhou-me completamente de surpresa e com os dados que tenho e as coisas que encontro na Internet estou a tentar esclarecer a situação e os procedimentos atendíveis.

    Devo tentar consultar a própria Câmara?

    Obrigado!


    Apesar do que lhe dizem, a câmara municipal têm que emitir uma certidão de isenção de licença de utilização, como não têm dados que confirmem a existência ou não de projeto, coisa que existe porque foi constituída a propriedade horizontal, logo a câmara tem conhecimento do assunto.
    A câmara só emite a isenção perante declaração de técnico devidamente habilitado e posterior vistoria do imóvel para não incorrem em falsas declarações.
    Que lhe apresentem a declaração da câmara municipal, se esse documento não constar na documentação da escritura NÃO compra.
    Atenção, apesar de os atuais proprietários terem adquirido o imóvel com recurso bancário não demonstra que a documentação esteja legal, a 10/20 anos atras as coisas eram feitas com outras facilidades que atualmente não existem.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas

  12.  # 12

    Agradeço muito os esclarecimentos! Não vou avançar com o negócio.

  13.  # 13

    Colocado por: mochilaAgradeço muito os esclarecimentos! Não vou avançar com o negócio.


    Uma curiosidade se quiser responder, a casa fica em que zona?

    Obrigado

  14.  # 14

    Boa tarde,
    Num imóvel anterior a 1951,a Câmara certifica que não foi localizado nenhum processo de construção não se encontrando abrangido pelo regime de licenciamento,incluindo o licenciamento de utilização.

    Acontece que em 1997 esse imóvel passou de residência a restaurante existindo o respetivo alvará sanitário na Câmara e Governo Civil.Em 2007 esse restaurante,fechou em 2015,sofreu obras e até existe uma planta na Câmara de como ficou o restaurante após as obras.
    Em 2015 foram retirados os frigoríficos, material de cozinha, mesas e cadeiras ficando tudo o resto como na planta que figura na Câmara. A partir do encerramento do restaurnte nunca mais o imóvel foi utilizado.Nas finanças e no registo predial aparece como casa com 1 piso... mas nunca é referido o restaurante que aí funcionou. Nunca houve alteração da fachada, as obras foram interiores e no logradouro.
    A questão é: poderá esse imóvel ser adquirido como habitação própria e permanente por ser anterior a 1951 e não necessitar de licença de utilização, sendo a certificação da câmara aceite pelo solicitador para registar a aquisição do imóvel como habitação própria e permanente na plataforma casa pronta ,ou a partir do momento em que funcionou o restaurante deixou de ser habitação e terá de ser adquirido como restaurante e pagar o IMT como tal?
    Agradeço desde já as vossas respostas.

  15.  # 15

    O meu palpite é que essas obras precisam de licenciamento (e projectos, etc)...

    Dito isto, pode fazer uma escritura onde é declarado que o imóvel é isento de licença de utilização por ser anterior a 1951... Tudo depende das pessoas à frente do processo, parece-me...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: diasmaria

  16.  # 16

    Colocado por: jorgemlflorenciopode fazer uma escritura onde é declarado que o imóvel é isento de licença de utilização por ser anterior a 1951.
    ... se o imóvel nunca sofreu obras. .. a minha casa é do século XI e nao está isenta.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: diasmaria
    • marq
    • 5 setembro 2023

     # 17

    Caro diasmaria, se você diz que já viu o projeto na câmara municipal do restaurante, o edifício têm que ter licença de utilização, NÃO ESTA ISENTA por construção Anterior a 1951, a câmara municipal têm elementos que não lhe permitem passar a declaração de construção anterior a 1951, eles têm elementos de uma mudança de utilização do edifício que sofreu obras para cumprir com a legislação sanitária vigor na altura da sua passagem a restaurante.
    Se na caderneta predial (Finanças) constar que se trata de restaurante, ao comprar irá ter que pagar IMT em função do restaurante. Se tiver disposto a esperar pode pedir ao vendedor para pedir a mudança de utilização para habitação, podendo ser necessário realizar obras.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: diasmaria

  18.  # 18

    Foi feita uma comunicação prévia à Câmara em 2007 quando o restaurante sofreu obras. Na caderneta predial não consta que é restaurante. Houve pagamento de impostos às finanças até o restaurante fechar,por isso, questiono se será possível fazer escritura do imóvel como habitação quando a última utilização do imóvel foi restaurante.

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