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1. • jafl
   • 27 agosto 2023

    # 1

   Viva,
   
   Pelo que andei a ler, acredito que sei a resposta à seguinte questão mas mesmo assim cá vai para perceber um pouco mais.
   
   Quem pode assinar um contrato de empreitada é um empreiteiro que tem alvará na camâra do concelho onde a obra se realiza e que está devidamente registado no IMPIC?
   
   Pergunto porque hoje em dia as casas feitas com contrato de empreitada chave na mão tem de ter 10 anos de grantia a nível de estrutura e 5 anos do recheio/acabamentos. Não apenas se comprar a pronta/nova.
   Um contrato de empreitada não pode ser feito por uma empresa que não esteja devidamente licenciada, nem com licençsa de mediador imobiliário. O que acontece se uma empresa que não tem licença para o efeito, onde esta subcontrata todas as empresas incluindo o empreiteiro que tem alvará na camâra, e o dono da obra detecta iregulariadades na obra? O dono da obra pode terminar logo o contrato?
2. • jorgealves
   • 27 agosto 2023

    # 2

   Colocado por: jaflO que acontece se uma empresa que não tem licença

   em primeira instancia é fraude ou burla ou outra coisa do mesmo tipo, pois se não possui alvará emitido pelo IMPIC não pode exercer a atividade de construção de imóveis.
   
   as entidades licenciadas podem e devem ser consultadas no IMPIC

   Concordam com este comentário: zedasilva
3. • jafl
   • 31 agosto 2023 ^editado

    # 3

   em primeira instancia é fraude ou burla ou outra coisa do mesmo tipo

   
   Pelo que li um Promotor Imobiliário pode assinar tal contrato e não ter licença no IMPIC ou estou errado?
4. • zedasilva
   • 31 agosto 2023

    # 4

   Colocado por: jaflPelo que li um Promotor Imobiliário pode assinar tal contrato e não ter licença no IMPIC

   
   O promotor assina dois contratos.
   Um entre ele e o empreiteiro geral e outro entre ele o o futuro Dono da obra
5. • jafl
   • 31 agosto 2023

    # 5

   ele o o futuro Dono da obra

   
   Esse contrato também é de empreitada? Ou é algo diferente?
   
   Pelo que li fiquei com a seguinte dúvida, um promotor é que financia a obra, logo o dono da obra (que nem devia de o ser) é o comprador e só deveria de realizar o pagamento e devida escritura no final da obra e não às prestações como se fosse com um empreiteiro. Ou estou a dizer algo errado?
   
   Por exemplo, faz sentido um contrato de empreitada com um promotor quando o "dono da obra" é o proprietario do terreno?
6. • zedasilva
   • 31 agosto 2023

    # 6

   Colocado por: jaflEsse contrato também é de empreitada?

   
   Não!
   No máximo é um CPCV
   
   

   Colocado por: jaflum promotor é que financia a obra, logo o dono da obra (que nem devia de o ser) é o comprador e só deveria de realizar o pagamento e devida escritura no final da obra e não às prestações como se fosse com um empreiteiro. Ou estou a dizer algo errado?

   
   Neste caso o promotor não é promotor é um intermediário. Uma figura que não trás qualquer valor acrescentado à obra. Apenas serve para que o DO tenha que suportar os custos da sua comissão
   
   

   Colocado por: jaflfaz sentido um contrato de empreitada com um promotor quando o "dono da obra" é o proprietario do terreno?

   
   Não!
   Se o DO é dono do terreno faz contrato direto com o empreiteiro e poupa no mino 10% da comissão do pseudopromotor
7. • jafl
   • 31 agosto 2023

    # 7

   Não!
   Se o DO é dono do terreno faz contrato direto com o empreiteiro e poupa no mino 10% da comissão do pseudopromotor

   
   Certo, mas esse pseudopromotor é que subcontrata e "fiscaliza" a obra ainda faz alguma coisa. A minha questão nesta situação é: se essa empresa não se encontra no IMPIC nem como empreiteiro nem como intermediário. Este tipo actividade é legal? Isto porque, como é que a empresa pode dar 10 anos de garantia e estrutura e 5 anos nas outras coisas, como a lei manda, se não esta regulada no IMPIC.
   
   Eu pergunto isto até porque não falta destes casos nos famosos sites de imobiliário de projectos em planta em que o terreno é vendido pelo promotor ao futuro "dono da obra" e quem o vende usa a sua empresa como promotora para a realizar a construção através da subcontratação, tendo assim duas comissões terreno + construção.
8. • zedasilva
   • 31 agosto 2023

    # 8

   Colocado por: jaflCerto, mas esse pseudopromotor é que subcontrata e "fiscaliza" a obra

   
   Para fiscalizar tem que possuir habilitação legal. Não existem empresa com habilitação legal para fiscalizar obras, a fiscalização apenas pode ser assumida por técnicos em nome individual. Assim sendo, a responsabilidade pelos atos de fiscalização apenas pode ser assumida pelo promotor se ele tiver essa habilitação.
   A garantia dos 5 e dos 10m anos nunca é dada pela promotor enquanto empresa nem pelo promotor enquanto técnico em nome individual
   A garantia é sempre dada pela empresa que assume a realização dos trabalhos.
   Nos casos dos famosos sites imobiliários, quase sempre dá fezes.
   O promotor contrata uma série de empresas para a realização da obra, no final nenhuma dessa empresa dá garantia de nada porque tem sempre forma de alegar que a patologia não é resultante do trabalho que executou mas sim do trabalho da empresa anterior ou da seguinte
9. • jafl
   • 31 agosto 2023

    # 9

   Mas então um promotor tirando a parte da fiscalização não precisa de qualquer licença ou alvará para realizar tar actividade? Porque é ele que decide praticamente tudo, quase como se fosse dono da obra, durante a construção. Claro que ele tem de fazer o que está no caderno de encargos mas há tanta coisa e dá para alegar tanta coisa que permite "fugir" ao caderno.
   
   É impressão minha ou isto tudo precisa de uma melhor regulação?
10. • zedasilva
    • 31 agosto 2023

     # 10

    Colocado por: jaflMas então um promotor tirando a parte da fiscalização não precisa de qualquer licença ou alvará para realizar tar actividade?

    
    Só é necessário alvará para as atividades de construção e de imobiliária. Não sei até que ponto as funções desse promotor se podem enquadrar nas atividades imobiliárias. Na verdade ele mais não é que um intermediário entre o DO e os executantes.
    Ele não pode decidir nada pois não é o DO.
    Isto até está bem regulamentado, o problema são os chicos espertos e os vendedores de sonhos
11. • Pickaxe
    • 31 agosto 2023

     # 11

    Os promotores imobiliários tem que estar registados no IMPIC e comunicar semestralmente as transações imobiliárias.
    A garantia da obra é da responsabilidade do empreiteiro que levantar a licença de construção.
    
    https://www.impic.pt/impic/pt-pt/comunicacoes-obrigatorias/comunicacoes-obrigatorias-de-atividades-imobiliarias-lei-no-832017-de-18-de-agosto
12. • zedasilva
    • 31 agosto 2023

     # 12

    Colocado por: PickaxeOs promotores imobiliários tem que estar registados no IMPIC e comunicar semestralmente as transações imobiliárias.

    
    E neste caso, a atividade do promotor é considerada imobiliária?
    O terreno é do DO, o contrato de empreitada é com o Dono de obra. Ele apenas recebe o dinheiro do DO e vai entregar uma parte ao empreiteiro.
13. • Pickaxe
    • 31 agosto 2023

     # 13

    Colocado por: zedasilvaE neste caso, a atividade do promotor é considerada imobiliária?

    
    Não percebi a tua dúvida, mas promoção imobiliária é uma atividade imobiliária.
    
    Também ainda não percebi qual é a dúvida do jafl, não percebi nada do post#1...nem dos restantes :-))
14. • jafl
    • 31 agosto 2023

     # 14

    Peço desculpa se é tudo um bocado vago e não fazer questões muito bem defenidas.
    
    Como não percebo muito do assunto apresentei as minhas questões de forma mais genérica apenas para me salvaguardar do problema que posso ter em mãos. Mas penso já percebi um pouco mais do assunto. Obrigado!
15. • zedasilva
    • 31 agosto 2023

     # 15

    Jafl
    Se quiser particularizar mais o assunto talvez seja mais fácil obter respostas concretas.
    Está é uma área onde há muita burla e por vezes excelentemente montadas.
    Todo o cuidado é pouco
16. •  
      marco1
    • 31 agosto 2023

     # 16

    é ver a reportagem na revista sabado
17. • jafl
    • 31 agosto 2023

     # 17

    é ver a reportagem na revista sabado

    
    Apenas consegui ver o titulo e pouco mais.
    
    Mas no meu caso a casa saiu efectivamente do papel. No entanto, a pessoa/empresa em questão cometeu algumas iregulariadades e várias coisas não foram feitas como era expectavel de acordo com o caderno de encargos. Problema é que esse mesmo caderno não o assinamos porque não fazia a minima ideia. Basicamente fiei-me no fato da pessoa/empresa em questão estar a fazer várias obras e até gostei do que vi na altura.
    
    Posto isso, procedi à comunicação por carta registada com aviso de receção e com um prazo de resposta. Do qual a empresa não respondeu por carta, email ou a pessoa em questão não me ligou dentro desse prazo. Até agora ainda não tive resposta.
    
    Já consultei um advogado e aparentemente fiz um contrato de fezes para citar o zedasilva. Pelo que andei a ler e a pesquisar parece burla ou algo do género. Mas não quero nem posso alegar nesta fase e só vim aqui tentar perceber um pouco mais do assunto.
    
    Claro que já tenho o advogado a trabalhar no caso. O que vale é que ainda falta pagar um percentagem se bem que reduzida da obra. E até acredito que dê para corrigir os problemas detectados com essa percentagem se for eu mesmo a tratar.
    
    O proprio advogado disse que a minha carta era uma verdadeira carta de cavalheiro e se a pessoa em questão fosse uma pessoa de bem que não devia de ter problemas a responder. E que agora ao ele entrar em cena terá umas palavras mais fortes.
    Claro que quero evitar ir para tribunal mas ser for preciso terá do ser...
    
    Apenas tenho mais uma questão, tendo um contrato de empreitada e o terreno no meu nome. Eu preciso de fazer mais alguma escritura com essa mesma empresa após a conclusão da obra? Pelo que vi isso nem faz sentido. Mas sei que tenho de ter a casa legal na conservatória e nas finanças mas supostamente não precisa de escritura. Estou errado?
18. • zedasilva
    • 31 agosto 2023

     # 18

    Tem contrato de empreitada assinado com quem?
    Para conclusão da obra e obter a respectiva autorização de utilização vai necessitar de uma série de documentos que certamente esse promotor irá dificultar.
    Talvez seja melhor ter assessoria de alguém que domine os procedimentos burocráticos para o orientar nos procedimentos a tomar.
    O advogado é ideal para exigir esses documentos mas convém saber a quem quando e como os pedir
19. • jafl
    • 31 agosto 2023

     # 19

    Tem contrato de empreitada assinado com quem?

    
    Com esse tal "promotor".
    
    Já vi que vai ser uma verdadeira saga. :(
20. • zedasilva
    • 31 agosto 2023

     # 20

    Pois, a coisa promete.
    Faça as coisas com pés e cabeça.
    Uma dica, não vale a pena pedir exigir nada a esse tal promotor pois provavelmente vai perder tempo e dinheiro.
    A obra teve um diretor de fiscalização e um diretor técnico.
    É a estes técnicos que deve virar as baterias se quiser a coisa resolvida