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DL n.º 10/2024 - Simplex em Licenciamentos no âmbito do urbanismo

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  1.  # 1

    Colocado por: lpetingaImaginemos que no CPCV tenha um prazo de 30 dias para a escritura, o imóvel ainda não tem LU, o banco só faz o empréstimo com a LU, como fica o comprador, pode perder o sinal por não ter realizado a escritura a tempo?


    Será que se consegue inserir naquela habitual cláusula de não conseguir a aprovação (agora devia ser outra palavra mais adequada) de crédito?
    • RUIOLI
    • 17 janeiro 2024 editado

     # 2

    Colocado por: amcsilvaEu fui contactado para agendar dia para escriturar um apartamento sem a licença de utilização. Liguei para o urbanismo da câmara para saber o porquê da licença ainda não ter sido emitida e o que a técnica me disse foi que aquilo estava muito complicado : tinha reprovado na proteção contra incêndios e as escadas não tinham as medidas regulamentares.

    Avisou-me para não assinar escritura nestas condições porque se o fizer a responsabilidade de corrigir estas situações passa do empreiteiro para mim. Disse-me logo que esta nova legislação vai gerar muitos casos em tribunal.


    Peça que lhe seja apresentado o parecer favorável da Proteção Civil. Penso que o facto de não ter de apresentar a LU, não quer dizer que não tenha de reunir os requisitos legais de base para a obter.

    Sendo algo importante, a legislação não devia tratar este assunto com ligeireza, ainda para mais sabendo que a legislação entra em vigor com COCV assinados previamente a esta, isso devia estar acautelado.
    Concordam com este comentário: lpetinga, amcsilva

  3.  # 3

    Colocado por: zedasilvaTransmitiu isso ao empreiteiro/imobiliária?
    O que lhe responderam?


    Disse à imobiliária que não me sentia confortável a fazer a escritura sem a licença de utilização e, pelo menos por enquanto, adiaram.

    Não sei é quanto tempo poderei recusar sem incumprir o contrato promessa visto a licença não ser exigida por lei. E não sei até que ponto posso exigir ao construtor que assine um documento a responsabilizar-se por todas as despesas em regularizar o prédio.

    Para já vou aguardar.



    Colocado por: lpetingaImaginemos que no CPCV tenha um prazo de 30 dias para a escritura, o imóvel ainda não tem LU, o banco só faz o empréstimo com a LU, como fica o comprador, pode perder o sinal por não ter realizado a escritura a tempo?


    A imobiliária quando me ligou disse que para já só estavam a agendar escritura com quem paga a pronto.

    E bem vistas as coisas e fazendo de advogado do diabo, se existe legislação que diz que para se fazer uma escritura não é necessária LU quem é o banco para o exigir ? Estão a ir contra a lei.

  4.  # 4

    Sobre esta coisa dos SIMPLEX
    Lembram-se de em 2023 em Guimarães ter havido uma derrocada das fundações de um conjunto de 10 casas.
    A coisa parece que está só agora em julgamento, a técnico que assinou os projetos e se responsabilizou pela obra afinal não foi ela que fez os projetos nem nunca visitou a obra.
    Na altura era uma simples estagiária no gabinete de um topografo e como ele não podia assinar, assinou ela (de cruz)

    Temo que estes SIMPLEX venham promover ainda mais estras assinaturas de cruz
    Concordam com este comentário: amcsilva

  5.  # 5

    Colocado por: amcsilvaPara já vou aguardar.

    Faz mal, já deveria ter consultado um advogado há muito tempo.

    Eu nunca assinava uma escritura para comprar casa que não pudesse utilizar, e tenho a certeza que ninguém me obrigaria a isso, mas cada um sabe de si.
    • AMG1
    • 17 janeiro 2024

     # 6

    Colocado por:

    E bem vistas as coisas e fazendo de advogado do diabo, se existe legislação que diz que para se fazer uma escritura não é necessária LU quem é o banco para o exigir ? Estão a ir contra a lei.


    O notário até pode não exigir a LU e fazer a escritura, como até já ocorria até agora nalgumas situações, p.e. casas antigas dispensadas da LU e que nalguns casos havia notários que não exigiam sequer a declaração da CM. O problema colocava-se e provavelmente vai continuar a ser assim, é nos empréstimos cuja escritura da transacção é seguida da hipoteca a favor do Banco. Nestes casos os bancos são livres de continuarem a exigirem o que entenderem, se a LU deixar efectivamente de ser emitida, seguramente que as IC vão encontrar uma forma de não aceitarem hipotecas sobre imóveis eventualmente ilegais, o que reduz substancialmente a garantia da mesma.

  7.  # 7

    Este artigo esclarece a questão:
    https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2024/01/17/61073-comprar-casa-sem-apresentar-licenca-tudo-que-muda-no-simplex

    "Isto significa que, a partir de janeiro de 2024, a banca pode decidir se concede créditos habitação sem exigir licença da casa. Mas será que vai deixar efetivamente de pedir esta documentação para conceder um empréstimo para a compra de casa? A mesma fonte do BdP admite a possibilidade de os bancos continuarem a pedir licenças de utilização das casas, para assegurar a garantia dos créditos e minimizar riscos de malparado. “Caso considerem relevante no âmbito desse exercício de diligência prévia, as instituições de crédito podem continuar a solicitar a apresentação da ficha técnica de habitação ou da autorização de utilização do imóvel, podendo condicionar a celebração do contrato à disponibilização desses documentos”, explicam desde o regulador."

    Vai depender de banco para banco... é o que me parece. Julgo que um dos que facilitava nestas questões era a Caixa Agricula.
    Concordam com este comentário: amcsilva
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AMG1

  8.  # 8

    Colocado por: lpetingaImaginemos que no CPCV tenha um prazo de 30 dias para a escritura, o imóvel ainda não tem LU, o banco só faz o empréstimo com a LU, como fica o comprador, pode perder o sinal por não ter realizado a escritura a tempo?


    Eu estou para assinar um CPCV de um apartamento em construção e pedi a inclusão da cláusula:
    "O PROMITENTE COMPRADOR compromete-se a obter e enviar à PROMITENTE VENDEDORA até 10 (dez) dias antes da data marcada para a Escritura, todos os elementos e documentos da sua responsabilidade, legalmente necessários para complementar ou instruir a marcação da mesma, comprometendo-se esta última a fornecer ao PROMITENTE COMPRADOR cópia da correspondente licença de utilização, constituindo a falta de cumprimento desta obrigação motivo de recusa da outorga da Escritura por parte deste."
    O construtor aceitou sem problema.

  9.  # 9

    Colocado por: frpinO construtor aceitou sem problema.

    Como é que ele vai conseguir obter a autorização de utilização, se vão deixar de ser emitidas?

  10.  # 10

    Colocado por: Pickaxe
    Como é que ele vai conseguir obter a autorização de utilização, se vão deixar de ser emitidas?


    E onde é que é dito que vão deixar de ser emitidas?

  11.  # 11

    Colocado por: frpinE onde é que é dito que vão deixar de ser emitidas?

    Decreto Lei 10/2024

  12.  # 12

    Elas são emitidas, não é necessário LU para a venda de imóveis.


    Hoje estivemos a ver essa situação,no caso de habitações nova o terreno só passará de rústico para urbano, com a conclusão da obra e respectiva emissão de licença de utilização. Portanto estado a casa sem licença, está em rústico , logo não ocorre a escritura de uma casa.
    🤔


    Vale o que vale

  13.  # 13

    Colocado por: Pickaxe
    Decreto Lei 10/2024

    Não sei onde leu isso. As Câmaras vão continuar a emitir as licenças de utilização, só não têm de ser apresentadas no momento da escritura. Mas elas têm de existir, pois são o documento que garante legalmente que o imóvel pode ser utilizado. Aliás eu nem concebo a ideia de se fazer uma escritura sem a licença de utilização estar emitida, é um risco tremendo para o comprador.
    Concordam com este comentário: amcsilva

  14.  # 14

    Vejam o artº 62-A e digam-me onde é que falam da licença de utilização para poder utilizar uma casa.

    Diz o seguinte:
    Utilização após operação urbanística sujeita a controlo prévio
    1 — A utilização de edifício ou fração após a realização de operação urbanística sujeita a
    controlo prévio depende da entrega à câmara municipal dos seguintes documentos:
    a) Termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização de
    obra, no qual aqueles devem declarar que a obra está concluída e que foi executada de acordo
    com o projeto;
    b) As telas finais, mas apenas quando tenham existido alterações do projeto, devendo as
    mesmas estar devidamente assinaladas.
    2 — A entrega das telas finais destina -se a:
    a) Dar a conhecer a conclusão da operação urbanística, no todo ou em parte;
    b) Arquivo na câmara municipal.
    3 — O edifício ou suas frações autónomas pode ser utilizado para a finalidade pretendida
    imediatamente após a submissão da documentação prevista no n.º 1.
    4 — A entrega da documentação não pode ser recusada nem indeferida, exceto se os documentos
    previstos no n.º 1 não tiverem sido remetidos, devendo nesse caso, o remetente ser notificado
    para remeter os documentos em falta.

  15.  # 15

    Logo no artº1 do DL 10/2024

    Artº 1º
    Objeto
    ...
    ...
    e) Eliminação da autorização de utilização quando tenha existido obra sujeita a um controlo
    prévio, substituindo -se essa autorização por uma mera entrega de documentos relativos ao projeto,
    os quais não podem ser aprovados ou apreciados;

  16.  # 16

    Colocado por: PickaxeLogo no artº1 do DL 10/2024

    Artº 1º
    Objeto
    ...
    ...
    e)Eliminação da autorização de utilizaçãoquando tenha existido obra sujeita a um controlo
    prévio, substituindo -se essa autorização por uma mera entrega de documentos relativos ao projeto,
    os quais não podem ser aprovados ou apreciados;


    Penso que continua a existir, mas deixa de ser necessária nos processos. É eliminado do leque de documentos obrigatórios.
    Mas lendo duas ou 3 vezes, vendo o contexto, parece que tem razão.

  17.  # 17

    Colocado por: callinas

    Hoje estivemos a ver essa situação,no caso de habitações nova o terreno só passará de rústico para urbano, com a conclusão da obra e respectiva emissão de licença de utilização. Portanto estado a casa sem licença, está em rústico , logo não ocorre a escritura de uma casa.

    Vale o que vale


    É aqui que entra a sugestão do Pickaxe, já questionei noutro tópico, mas seguimos aqui…

    e) Eliminação da autorização de utilização quando tenha existido obra sujeita a um controlo prévio, substituindo -se essa autorização por uma mera entrega de documentos relativos ao projeto,
    os quais não podem ser aprovados ou apreciados    ;

    Que motivo há para não ocorrer a escritura? Se a casa tiver num terreno rústico, mas foi projeto aprovado pela câmara e alvo de vestoria com um documento de conformidade?

    A questão pode passar por o banco emprestar ou não o dinheiro…

  18.  # 18

    Boa tarde,
    Este simplex aplica-se a projetos que entraram na câmara em 2020?o arquiteto disse ser uma remodelação e ampliação de habitação mas o imóvel era um restaurante.Tendo alvará de construção e estando em construção, deixou de ser irregular o pedido de construção Por não corresponder à realidade dos factos?.Nao está a fazer uma remodelação mas está a alterar a finalidade do imóvel.

  19.  # 19

    Mas estamos a falar das coisas simples .

    Então e os projectos sujeitos a parecer de entidades externas?

    E quando as telas finais não são telas finais mas sim projectos de alteração?

    Vai aqui um fado

  20.  # 20

    Colocado por: mr.n0t

    É aqui que entra a sugestão do Pickaxe, já questionei noutro tópico, mas seguimos aqui…

    e)Eliminação da autorização de utilizaçãoquando tenha existido obra sujeita a um controlo prévio, substituindo -se essa autorização por uma mera entrega dedocumentos relativos ao projeto,
    os quais não podem ser aprovados ou apreciados    ;

    Que motivo há para não ocorrer a escritura? Se a casa tiver num terreno rústico, mas foi projeto aprovado pela câmara e alvo de vestoria com um documento de conformidade?

    A questão pode passar por o banco emprestar ou não o dinheiro…


    E quais são esses documentos, onde está lista deles? Essa lista não vai variar em função da especificidade do projecto?
    É o projectista que diz o que quer entregar ou não ?
    É o projectista que diz que uma casa com 8 portas e 2 varandas em vez de 6 janelas são telas finais em vez de uma alteração ao projeto?

    Q

    Quando houver problemas vamos as câmara pedir satisfações onde é grátis? Que vão dizer? Olhe vá para tribunal.

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