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1. • cyphron
   • 21 fevereiro 2010 ^editado

    # 1

   Olá a Todos
   
   Gostaria de colocar 3 questões relacionadas com o processo de selecção de empresa de construção para uma moradia :
   
   1 - Pretendo entregar a construção de uma moradia a uma unica empresa de construção, deixando de fora do orçamento
   (baseado num caderno de encargos e mapa de quantidades) alguns pormenores, a descriminar em contrato, de forma a que não tenha de
   ficar limitado a determinadas escolhas logo à partida.
   Gostaria de saber se as empresas aceitam normalmente trabalhar numa lógica de 3 ou 4 pagamentos faseados a combinar, em que os mesmos são
   efectuados apenas APÓS completa a construção de cada uma das fases. Não pretendo entregar dinheiro para o arranque da obra.
   
   2 - Para uma obra de 220m2 de area útil com orçamentos entre os 160.000€ e os 210.000€ a escolha recairá provavelmente sobre
   um orçamento situado num valor aproximado à media destes dois. Para uma obra deste tipo e com estes valores qual o prazo minimo de construção
   aceitável e execuível que devo solicitar e/ou aceitar ? Pretendo o minimo prazo de construção possivel.
   
   3 - É habitualmente aceite a estipulação de penalizações por incumprimento de prazos ou de pormenores construtivos de forma a salvaguardar
   eventuais prejuizos do dono de obra ?
   Normamente não cumprir os prazos estipulados acarreta prejuizo ao dono de obra na medida em que terá de pagar mais juros e eventuais prolongamentos
   de licensas, assim como pormenores construtivos errados que necessitem de remodelação/reconstrução obrigam a mão de obra adicional e consequentemente
   mais tempo de execução.
   
   Obrigado a todos e parabéns pelos bons conteúdos informativos deste forum.
   Cumprimentos.
2. •  
     bhp | arq
   • 21 fevereiro 2010 ^editado

    # 2

   Olá
   
   Para não me estar a alongar muito, vou tentar ser suscita.
   
   1.1 - Mesmo que fique descriminado em contrato alguns trabalhos, (este deve ter sempre como anexo o mapa de medições e caderno de encargos), normalmente as empresas de construção aceitam mudar materiais e acabamentos durante a fase de construção, existindo neste sentido, um ajuste de orçamento e novos pormenores a orçamentar.
   1.2 -
   Normalmente poderá ficar definido em contrato que os pagamentos faseados poderão ser mensais após a medição dos trabalhos efectuados até ao final do mês e a serem pagos no inicio do mês pelo dono de obra. Assim fica garantido que só paga após "boa cobrança" da construção de cada uma das fases é que o dono de obra faz o pagamento.
   Agora normalmente poderá negociar a adjudicação, (o tal pagamento no inicio da obra sem esta ter começado), uma percentagem mínima (menor que 10%) ou o valor do trabalho apenas para a limpeza e vedação do terreno e/ou estaleiro...
   Exemplo de cláusula para contrato: "...O remanescente do preço será efectuado segundo os autos de medição elaborados por mútuo acordo, assinados por ambas as partes, até ao dia 25 de cada mês. Estes autos darão origem à emissão das correspondentes facturas, com data do último dia do mês em que foram emitidas e só devem ser incluídos serviços efectivamente realizados..." ..."As facturas devem ser sempre acompanhadas de autos de medição, aprovados por ambas as partes, sem os quais não poderão ser conferidas e aceites..." ..."O Primeiro Outorgante compromete-se a pagar as facturas recebidas nos termos supra expostos, até dia cinco do mês a que respeitam. O Segundo Outorgante só poderá ceder a sua posição contratual mediante autorização expressa do Primeiro Outorgante..."
   
   2 - O prazo de construção máximo para a empreitada deverá ficar desde já definido em contrato para ambos os outorgantes. Se após esse prazo a empresa falhar (excepto por motivos totalmente exteriores como desastres naturais etc...) poderá penaliza-los por cada dia de atraso.
   Exemplo de clausula de contrato: ..."Caso o prazo de execução da obra estipulado na Cláusula 4ª não seja cumprido, por facto imputável exclusivamente ao Segundo Outorgante, o Segundo Outorgante ficará obrigado ao pagamento de uma sanção pecuniária compulsória que se computa em € X por cada dia de atraso..."
   
   3 - Perfeitamente possível assinar um contrato nesses termos, de boa fé, para ambos os outorgantes
   
   Cumprts
   
   BHP | arq
3. •  
     Luis K. W.
   • 22 fevereiro 2010

    # 3

   Concordo com a bhp.
   
   1. Os pagamentos deverão ser mensais, de acordo com o Auto de medição de obra executada, conforme a descriminação e medição detalhada da obra fornecida pelo Arquitecto.
   
   Isso de dividir a obra por fases muito compartimentadas irá levar a um aumento do prazo de execução.
   
   No caso de não haver adiantamento, o empreiteiro poderá ter uma parcela relativa a montagem de estaleiro, deslocação e utilização de equipamento, implementação de plano de segurança, etc., que normalmente são distribuídas por TODAS as parcelas do orçamento, de forma a aumentar a facturação do primeiro auto. O que, diga-se de passagem, me parece perceitamente correcto - e deverá dar quase no mesmo.
   
   2. Sem saber pormenores sobre a arquitectura, volume de escavações, trabalhos exteriores, etc., é difícil de dizer.
   Eu apontaria para cerca de 10meses EXCLUINDO ligações de infraestruturas (da competência das empresas concessionárias), vistorias, e licenças.
   
   Portanto, se já todos os materiais (MARCAS E MODELOS de louças, torneiras, azulejos, mosaicos, portas, caixilharia, puxadores, dobradiças, armários, armários de cozinha, pavimento, aparelhagem eléctrica, etc.), quantidades, etc. estão perfeitamente definidos, eu diria que um prazo razoável sem multas seria de +20%, isto é, de 12meses.
   
   3. Claro que esta cláusula do prazo deixará de ser válida se houver uma qualquer alteração ao projecto original (nem que seja de um parafuso...).
   E o "normal" é as coisas não estarem suficientemente bem definidas e irem sendo feitos ajustamentos durante a execução da obra. Por isso, isto do prazo tem de ser feito com algum cuidado.
   Por exemplo, no caso de haver alguma alteração solicitada pelo dono-de-obra, o construtor deverá sempre indicar o novo preço E o novo prazo (caso se aplique).
4. •  
     FD
   • 22 fevereiro 2010

    # 4

   Como escolher um empreiteiro - aqui também encontra alguma dicas úteis, não deve escolher só pelo preço!
   Minuta de contrato de empreitada - é muito importante que faça um contrato com o empreiteiro
   Como pagar ao empreiteiro - pondere muito bem se deve adiantar mais do que está feito e tente sempre pagar em muitas parcelas
   
   Tudo com links aqui.
5. • cyphron
   • 23 fevereiro 2010

    # 5

   Colocado por: Luis K. W.Concordo com a bhp.
   
   1. Os pagamentos deverão ser mensais, de acordo com o Auto de medição de obra executada, conforme a descriminação e medição detalhada da obra fornecida pelo Arquitecto.
   
   Isso de dividir a obra por fases muito compartimentadas irá levar a um aumento do prazo de execução.
   
   No caso de não haver adiantamento, o empreiteiro poderá ter uma parcela relativa a montagem de estaleiro, deslocação e utilização de equipamento, implementação de plano de segurança, etc., que normalmente são distribuídas por TODAS as parcelas do orçamento, de forma a aumentar a facturação do primeiro auto. O que, diga-se de passagem, me parece perceitamente correcto - e deverá dar quase no mesmo.
   
   2. Sem saber pormenores sobre a arquitectura, volume de escavações, trabalhos exteriores, etc., é difícil de dizer.
   Eu apontaria para cerca de 10meses EXCLUINDO ligações de infraestruturas (da competência das empresas concessionárias), vistorias, e licenças.
   
   Portanto, se já todos os materiais (MARCAS E MODELOS de louças, torneiras, azulejos, mosaicos, portas, caixilharia, puxadores, dobradiças, armários, armários de cozinha, pavimento, aparelhagem eléctrica, etc.), quantidades, etc. estão perfeitamente definidos, eu diria que um prazo razoável sem multas seria de +20%, isto é, de 12meses.
   
   3. Claro que esta cláusula do prazo deixará de ser válida se houver uma qualquer alteração ao projecto original (nem que seja de um parafuso...).
   E o "normal" é as coisas não estarem suficientemente bem definidas e irem sendo feitos ajustamentos durante a execução da obra. Por isso, isto do prazo tem de ser feito com algum cuidado.
   Por exemplo, no caso de haver alguma alteração solicitada pelo dono-de-obra, o construtor deverá sempre indicar o novo preço E o novo prazo (caso se aplique).

   
   
   
   Serão, na generalidade, os empreiteiros mais pequenos capazes de trabalhar com base em Autos de Medição ?
   
   Mas antes ainda ... Serão os empreiteiros mais pequenos, na generalidade, capazes tecnicamente de responder a cadernos de encargos / mapa de quantidades e trabalhos bem feitos de forma a elaborarem um orçamento mais rigososo ?
   
   Parece-me que o mais vulgar é trabalhar-se com base em planos de pagamentos faseados, por exemplo, 10% adjudicação, 20% apos
   super-estrutura e alvenarias, etc, e nestes casos as coisas funcionam sempre acreditanto um pouco na 'boa fé' do empreiteiro, à medida que vai
   solicitando dinheiro para as várias fases. Se correr mal em alguma das fases ... O Cliente já pagou normalmente uma boa parte adiantada ...
6. •  
     Luis K. W.
   • 23 fevereiro 2010

    # 6

   Colocado por: cyphronSerão, na generalidade, os empreiteiros mais pequenos capazes de trabalhar com base em Autos de Medição ?

   Isso é como dizer que os merceeiros não sabem fazer contas...
   
   

   Parece-me que o mais vulgar é trabalhar-se com base em planos de pagamentos faseados, por exemplo, 10% adjudicação, 20% apos
   super-estrutura e alvenarias, etc, e nestes casos as coisas funcionam sempre acreditanto um pouco na 'boa fé' do empreiteiro, à medida que vai
   solicitando dinheiro para as várias fases.

   Concordo, mas... «boa fé» nada! :-)
   O dono-de-obra tem de contratar um Fiscal que terá o dever de fiscalizar se as coisas estão mesmo devidamente executadas.