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  1.  # 1

    Muitas pessoas me têm perguntado como escolher um empreiteiro de confiança. Mas escolher um empreiteiro é como escolher a nossa mulher, cedo ou tarde arrepender-nos-emos. Não existe fórmula nenhuma, mas existem alguns cuidados que podemos e devemos ter em atenção na sua escolha (do empreiteiro, não da mulher). Estes são alguns desses cuidados

    1- Adiantamentos e pagamentos
    Se a empresa exigir um adiantamento, sem o qual, não faz a obra, desconfiem. Pode bem significar que está numa situação desesperada e precisa do vosso dinheiro para pagar dívidas antigas ou terminar trabalhos antigos. E irá precisar do dinheiro do próximo para pagar o vosso. O problema é se não existir próximo. Esquema D. Branca, lembram-se?

    Qualquer empresa têm crédito nos fornecedores a 30 ou 60 dias, pelo que a desculpa de o dinhero servir para comprar materiais, não serve. Um sistema de pagamento justo para ambas as partes, evitando que vocês adiantem dinheiro ou que o empreiteiro financie os vossos sonhos é o seguinte: Ao dia 20, faz-se o auto de medição (cálculo dos trabalhos já executados) e paga-se ao empreiteiro no dia 25, para ele poder pagar ao pessoal no dia 30.

    Nunca, mas nunca, em caso algum, se paga mais do que está executado. Uma forma fácil de controlar o que está executado é colocando percentagens artigo a artigo, no orçamento que vos foi entregue pelo empreiteiro. Se o orçamento teve por base um mapa de quantidades, consegue-se controlar a obra na perfeição.

    2 – Sede fisica
    Qualquer empresa digna desse nome, deve ter um escritório fisico algures, onde possam ir bater á porta. Empresas cujo contacto seja um telemóvel, são sempre de desconfiar, porque desaparecem rapidamente (com o vosso dinheiro)

    3 – Capacidade técnica
    Uma das maneiras de avaliar-mos a capacidade técnica, é enviar-mos um mapa de quantidades para ser orçamentado. Se não forem capazes de dar preços artigo a artigo, é um claro sinal de falta de capacidade técnica da sua estrutura. Além de ser preocupante quando surgirem as alterações em obra. Os trabalhos a retirar terão sempre preços baixos e os novos trabalhos terão sempre preços altos.

    4 – Alvará
    Uma empresa com alvará activo, têm pelo menos os impostos do ano anterior regularizados e embora não signifique que a sua situação financeira seja estável, dá mais garantias de que uma que tenha o alvará caducado ou nem o tenha. Podem consultar em qualquer altura a situação do alvará em: http://www.inci.pt/Portugues/Construcao/consultaemp/Paginas/Alvara.aspx

    Preferencialmente deverá ter a categoria de Empreiteiro Geral ou Construtor Geral de Edifícios de Construção Tradicional de classe 2 ou superior. Esta classe 2, permite fazer obras de valor até 320.000€

    5 – Amigo do meu amigo, meu inimigo será
    Um velho ditado alemão diz: “Confiança é bom, mas controle é melhor”

    Um dos erros mais frequentes, é confiarmos no amigo, do amigo, que é um gajo porreiro e da máxima confiança, um trabalho da mais altissima qualidade e que ainda por cima, me vai fazer um preço magnifico e dar-me os números do Euromilhões em semana de jackpot.. Mas como dizia um amigo meu, “se eu não enganar os amigos, engano quem? Os inimigos não me deixam!!!”.

    Ele até pode ser isso tudo, mas peçam preços a outros. Se o preço dele for assim tão bom, ganha sempre, se não for, evitam ser enganados. Trabalhar com amigos ou amigos de amigos é sempre constragedor, porque estamos sempre com problemas em criticar ou exigir e acabamos sempre mal servidos.

    6 – Precipitações
    Muitas vezes, derivado da situação anterior, apenas se pede um orçamento ou adjudicam ao primeiro que vos aparece. È o erro que mais dinheiro vos custa. Menos de 3 orçamentos é loucura, 5 orçamentos é razoável, dai para cima, quantos mais melhor. Com a crise que ai está, não é difícil de conseguir.

    7 – Ter fé (de que tudo irá correr mal)
    Encontro muita gente que deseja tanto construir um sonho, que confunde desejos com realidades e me diz, que acredita que tudo irá correr bem, que conseguirão encontrar um preço impossível, que irão conseguir. Mas não é com fé que se consegue, é com tudo bem definido antes de começar.

    8 – Referências
    Geralmente tem-se confiança num empreiteiro porque ele já fez muitos trabalhos no passado, muita gente o conhece, sendo por isso de confiança. Bom, mas antes de enganarem o primeiro, são todos de confiança. A pior história que conheço, teve origem numa situação destas.Peçam referências de outros trabalhos já realizados pelo empreiteiro e telefones de contacto para poderem falar com esses clientes. Se ele não quiser dar, desconfiem. São essas pessoas que vos podem dar as melhores referências sobre o trabalho desse empreiteiro

    9 – Preços (altos e baixos)
    O empreiteiro que vos der o preço mais baixo está a enganar-vos, o que der o preço mais alto está a roubar-vos. O primeiro consegue o preço baixo excluindo trabalhos da proposta, o segundo quer ganhar tudo de uma vez. Eliminem-nos.

    10 – Garantias
    Enquanto dono de obra, pretendo ter a garantia que o empreiteiro executa um trabalho com qualidade e que em caso de se detectarem deficiências, ele irá corrigi-las durante o período de garantia, assim de como terminará a obra. Para isso, o dono de obra, retêm 5 ou 10% do dinheiro de cada factura que o empreiteiro deveria receber, valor esse que lhe será pago, no final do prazo de garantia de 5 anos, aquando da recepção definitiva da obra.

    O problema é que estas condições são leoninas e muito penalizantes para o empreiteiro, porque implica que o lucro dele, fica retido durante 5 anos, o que na prática significava que o preço iria subir estes 10%. Para evitar isso, estas retenções podem ser substituídas por uma garantia bancária, em que o banco serve de fiador, e caso o empreiteiro não acabe a obra ou não corrija deficiências durante a garantia, o dono de obra manda corrigi-las e vai ao banco pedir o valor, até ao limite do 10%.

    Os bancos só as passam a quem sabem que não vai dar problemas e isto é a grande utilidade, porque é uma forma de sabermos a "real" situação do empreiteiro. e caso o empreiteiro não seja capaz de apresentar uma garantia bancária, é mau sinal, porque o banco é o segundo a saber das desgraças. Simplificando é uma forma de se seleccionar empreiteiros com capacidade financeira.

    Agora vamos aos truques:
    O empreiteiro que não consegue apresentar uma, diz que aquilo é muito caro, bla, bla etc. Nós (dono de obra) respondemos que não há problema.que assumimos esse custo e que o pagamos mensalmente e até directamente ao banco. Deixa-o sem argumentos e ou é capaz de a apresentar ou não. No final, até podemos prescindir dela, porque a ideia é avaliar a capacidade dele. Despista muito artista.

    Voltando a falar como empreiteiro, nós aceitamos sem probema, mas em contrapartida exigimos uma garantia de bom pagamento, que é a mesma coisa, mas ao contrário. Se o dono de obra, não pagar, vamos ao banco pedir o dinheiro.
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  3.  # 2

    Muito bom tópico.
    Ajuda muito a quem anda à procura de empreiteiros.
    Mais uma vez obrigado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Joao Dias
  4.  # 3

    Embora seja a primeira vez que o diga em relação ao PauloCorreia, já o pensei muitas vezes: - Excelente!

  5.  # 4

    Óptimo Tópico.

    Parabéns Sr Paulo Correia, mais uma vez isto é verdadeiro serviço público.
    Muito obrigado.
  6.  # 5

    ola boa noite

    parabems paulo, fizestes um bom comentario, todos os contrutores ou empreiteiros que nao estiver em condições com os topicos que nomeastes e so para estragar o mercado e deixar ficar mal os contrutores ou entidades patronais relacionadas com a contrução ...

    So não concordo com um pequeno aspecto...
    É o facto de os preços mais altos querer ganhar tudo de uma vez ... E porque ?

    Eu como entidade patronal e enpresarial tenho preços altos en relação a alguma concorrencia mas tudo isso tem um seguinificado ...

    1º TUDO O QUE MARCO NO CONTRATO È APLICADO EM OBRA, NÃO SE ALDRABA NADA
    2º TERMINO A OBRA SEMPRE UMA SEMANA EN ANTES DA DATA ESTABELICIDA NO CONTRATO
    3º PARA ALEM DA GARANTIA EXIGIDA OR LEI TENHO A GARANTIA DA MINHA ENPRESA EM CONTRATO
    4º SEJA NO QUE FOR ASSISTENCIA, REPARAÇÃO E SENPRE PRESTADA NOS HRARIOS ESTABELICIDOS PELO CLIENTE E INICIA-SE NO PRZO MAXIMO DENTRO DE 24 HORAS CONFORME AS CONDIÇÕES PARA AS EFECTUAR, CODIÇÕES ESSAS EX:( CCLIMA, AUTORIZAÇÃO DE OUTROS, ETC).

    so por esses aspectos e que não concordo, porque sei que para ter um seviço assim traz determinaedos custos ...
    e estes custos são para o bem do cliente por isso tem de pagar um pouco mais ...
  7.  # 6

    Paulo, excelente... mas tenho a adiantar, que conheço boas empresas com alvarás classe I (obras até 160 000€)... embora, realmente, não tenham capacidade técnica para responder a uma mapa de trabalhos... artigo a artigo.
  8.  # 7

    Colocado por: sandroÉ o facto de os preços mais altos querer ganhar tudo de uma vez ... E porque ?


    Como em tudo, existe um preço justo para tudo, e tenho dificuldades em aceitar essa justificação para um preço alto. O que indicou são as obrigações de qualquer empreiteiro, embora saibamos que raramente se passa. Se me disser que um preço mais alto, deriva dos custos de estrutura da empresa, aceito, mas isso no limite justifica, +10% do valor

    A forma mais justa de adjudicação que conheço é a seguinte:
    - Eliminam-se as propostas com o valor mais baixo e mais alto
    - Faz-se a média aritmética dos restantes concorrentes e fica em primeiro lugar a proposta que mais se aproximar doo valor médio.

    Essa fórmula, depende obviamente de ter várias propostas para comparar, no mínimo 5, se não não resulta.

    Colocado por: Pedro BarradasPaulo, excelente... mas tenho a adiantar, que conheço boas empresas com alvarás classe I (obras até 160 000€)... embora, realmente, não tenham capacidade técnica para responder a uma mapa de trabalhos... artigo a artigo.


    Esse é o problemas das generalizações, há sempre situações injustas ou excepções.

    Quando fiz isto, foi sempre com o objectivo de ajudar a escolher um empreiteiro para uma vivenda, que é a grande maioria das situações aqui debatidas. Ai um empreiteiro de classe 1, em principio, está fora da corrida, porque nem consegue levantar a licença de construção na câmara, porque por 160.000, dificilmente se constrói algo.

    Outra questão que esteve presente nesse ponto, é a seguinte: alvará classe 1, praticamente só não têm, quem não quer ou não pode. Dai para cima, é necessário alguma ambição por parte da empresa, algum querer melhorar e alguma estrutura por detrás.

    Sem ser em obras deste volume de trabalhos, obviamente que um mapa de quantidades não se justifica, não vou fazer um para uma casa de banho.

    Cumps
  9.  # 8

    O Sr.Paulo, de uma forma generalizada (porque cada caso é um caso) tem toda a razão. O facto de por vezes existir preços tão diferentes, pode ser justificado de mil e uma maneiras; os preços dos materiais e respectivos descontos, as sub-empreitadas, equipamento próprio ou alugado, equipa técnica permanente em obra, etc. Um exemplo prático: Basta ter um encarregado a tempo inteiro e uma grua, para ter logo "desvantagem" em relação a um habilidoso.
    Aproveitando a deixa, gostaria de expôr uma situação peculiar e simultãneamente solicitar a todos Vós possiveis forma de defesa.
    Comprei casa no papel, através de uma imobiliária. A casa já deveria tar pronta á 16 uns meses (sim eu disse dezasseis). Lá está, imobiliária do amigo do amigo, fartaram-se de elogiar a construtora, nem me preocupei a verificar antecedentes. Quando dei por mim, reparei: Nem vedações, nem contentores, nem encarregado...foi do tipo...vai-se começar as alvenarias...contrata-se uma equipa de 4 e já está!, agora são estes que estão a dirigir a obra. Fui pesquisar..uuuiii..alvará classe 1 (estamos a falar de doze moradias em banda)...obras feitas???..ainda não vi nenhuma...o "sr.Eng." montado no seu 320 dá ares de ser dono do mundo...pesquisando mais fundo..é empresas de arcondicionado, de importação de pedra, até de restauração.
    Bem...resumindo e concluindo, já lá estou a morar, embora sem escritura, ainda andam trabalhando nos outros fogos e no exterior (foi aqui que percebi verdadeiramente o conceito de "equipas de um").
    Sim..sim..meus amigos...não estou a ver...mas imagino as Vossas caras.
    Bem..o que eu quero saber é o seguinte: Será que não existe nenhuma lei ou base legal que possa me ajudar para fazer uma coisa do tipo; na altura da escritura, reter 5% do valor para garantia de reparações?..É que estou mesmo a vêr...assim que se apanhar com o resto do "carcanhol"...nunca mais lhe meto a vista em cima.
  10.  # 9

    Com que então arrependem-se da mulher que escolheram para casar, hein?... lolol

    Pelo que li (e que é uma grande ajuda, como todas as intervenções do Paulo Correia), só chamo à atenção para uma contradiçaõzita... entre o ponto 8 e o ponto 10... no primeiro diz que o histórico não conta, no outro diz para pedirmos referencias... em que ficamos? hehe
  11.  # 10

    Colocado por: deinhacPelo que li (e que é uma grande ajuda, como todas as intervenções do Paulo Correia), só chamo à atenção para uma contradiçaõzita... entre o ponto 8 e o ponto 10... no primeiro diz que o histórico não conta, no outro diz para pedirmos referencias... em que ficamos? hehe

    Há uma diferença entre mostrarem-lhe 20 moradias já construidas e ir falar com os clientes que já trabalharam com esse empreiteiro.

    No primeiro caso, apenas lhe diz que esse empreiteiro fez esses trabalhos, mas isso não é garantia de ser capaz de terminar um novo trabalho, No segundo caso, destina-se a aferir qual foi a relação entre oo empreiteiro e o dono de obra, se andava sempre a pedir trabalhos a mais, se a diferença entre o orçamento inicial e o valor final foi grande, qual a receptividade desse empreiteiro para correcções de problemas após o términus de obra, no fundo, saber se é um empreiteiro com o qual se pode trabalhar ou se nos estaremos a meter num pequeno inferno

    Colocado por: deinhacCom que então arrependem-se da mulher que escolheram para casar, hein?... lolol

    O contrário também é válido, não é?
    Colocado por: Diogo MartinsBem..o que eu quero saber é o seguinte: Será que não existe nenhuma lei ou base legal que possa me ajudar para fazer uma coisa do tipo; na altura da escritura, reter 5% do valor para garantia de reparações?..É que estou mesmo a vêr...assim que se apanhar com o resto do "carcanhol"...nunca mais lhe meto a vista em cima.


    De certeza absoluta que isso se vai passar.

    O que pode e deve fazer, é fazer um levantamento exaustivo a todos os defeitos que encontre, fotografando-os e enviar uma carta registada com aviso de recepção à empresa, solicitando esssas reparações. Nessa carta deve ir uma listagem numerada com todos os defeitos e por detrás, então a fotografia com uma descrição pormenorizada.

    A ideia é criar um auto de recepção provisória entre si e a enpresa, e sem a resolução desses problemas, você não faz a escritura. Ao atrasar a escritura e estando a entrar no Inverno, após as primeiras chuvas, faça vistorias semanais á casa. Caso detecte mais alguma coisa, adiciona á primeira lista e reenvia. No fundo, ao ganhar tempo, dá tempo para que os problemas aparecam. Julgo ser o mais acertado que pode fazer, porque reter 5%, só se estivesse no contracto inicial.

    Enquanto empreiteiro, os donos de obra públicos, retem-me 10% durante um ano (substituivel por garantia bancária) e eu retenho 10% aos nossos subempreiteiros, por causa dessas situações.
  12.  # 11

    Há alguma forma de podermos averiguar a liquidez do empreiteiro?
  13.  # 12

    Colocado por: dominioHá alguma forma de podermos averiguar a liquidez do empreiteiro?

    Outra forma é perguntar quais os fornecedores habituais e telefonar para lá e pedir informações dele. Quando queremos abrir crédito numa empresa ou eles querem fazer seguros de crédito, são essas informações que nos pedem.
    Julgo que empresas como a Dun& Bradstreet dão esse tipo de informações ou pelo menos o risco da empresa. Se conhecer alguém num banco, maravilha.
  14.  # 13

    Sem duvida, uma vez mais fantástico Paulo :-)

    Muitissimo obrigado pelas dicas.
  15.  # 14

    parabens !

    fiquei esclarecida.
    só uma pergunta:
    é legal o empreiteiro que pretende fazer obras no meu prédio ser ao mesmo tempo morador do mesmo ??????
    obrigado.
  16.  # 15

    Colocado por: joana cpmé legal o empreiteiro que pretende fazer obras no meu prédio ser ao mesmo tempo morador do mesmo ??????

    Legal é, nada me impede de fazer obras no meu prédio. Agora se é ético, já é outra questão, porque ele pode sempre aproveitar para fazer umas obras em casa
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  18.  # 16

    Sr.Paulo Correia
    Sou um dos muitos frequentadores deste fórum. Tambem eu, tenho o sonho de vir a construir a minha casa. Os seus comentários e esclarecimentos têm contribuido em muito, para tirar dúvidas e esclarecer todos nós que pretendemos vir a construir a nossa própria casa. Por isso não quero deixar de lhe agradecer o seu trabalho em beneficio de todos nós. Bem haja, e mais uma vez o meu obrigado pelo tempo que tem dispensado a todos os frequentadores deste fórum.
    • zeus
    • 8 Outubro 2008

     # 17

    Faço minhas as palavras do c.manuel. é uma mais valia para este forum, (não descuidando a participação dos outros intervenientes mais activos)!!
  19.  # 18

    Sabem, mandam as boas regras de etiqueta, que quando se copia algo feito por outrém, se coloque a referência

    http://fazseassim.blogspot.com/2008/10/como-escolher-empreiteiro.html
  20.  # 19

    Tem toda a razão...
  21.  # 20

    Colocado por: PauloCorreiaSabem, mandam as boas regras de etiqueta, que quando se copia algo feito por outrém, se coloque a referência

    http://fazseassim.blogspot.com/2008/10/como-escolher-empreiteiro.html


    Nem mais Paulo, partilhar informação na Internet é uma coisa, "colocar" essa informação como sendo sua é uma coisa completamente diferente.
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