- Boa tarde,
Vamos dar inicio a uma aventura, sabemos que nos dias que correm esta irá ter os seus desafios ( custo, qualidade, tempo, etc) , logo desde o momento 0 gostariamos de tomar boas opções a nível de contenção de custos pelo gostariamos de poder contar com os vossos comentários.
Nos ultimos dias tenho sido leitor mais frequente do forum onde tenho aprendido com todos vós a ser um D.O mais consciente para as temáticas da construção, grato desde já.
Adquirimos um lote de terreno que actualmente já tem um projecto ( de 2008) mas que queremos substituir com o objectivo de tentar fazer algo mais em conta/compacto.
Eis imagens do terreno e da planta actual.
O lote obriga a que a casa a construir seja de cave + 2 pisos, a informação do lote existente na camara é o seguinte, onde falam em implantação max de 162m2 e área total de 330m2.
Estamos numa fase de escolha de projectista, e as primeiras questões começam a colocar-se são:
1) A distribuição das áreas por piso tem influencia no preço? qual a que fica mais em conta?
a) 90 (cave) + 162 (r/c) + 78 (1º piso)
b) 90 (cave) + 120 (r/c) + 120 (1º piso)
c) que outras boas opções existem?
2) Olhando para as plantas existentes, que alterações podemos ver desde já com objectivo de reduzir custo?
Obrigado desde já.
SérgioAdicionando tb as plantas- N Miguel Oliveira
- 17 fevereiro 2024
Olá,
O projecto que tem, sendo de 2008 precisará de ser instruído à luz da legislação em vigor actualmente, pelo que de pouco serve em efeitos práticos.
Regra geral, as áreas serão máximas, pelo que poderá fazer mais pequeno. Poderá também prescindir de fazer cave e aí poupa uns valentes milhares.
Pode ainda fazer uma alteração ao alvará de loteamento. É um processo simples.
Isto para dizer que, sendo os preços actuais bastante mais elevados que em 2008, talvez faça sentido pensar em algo mais contido, talvez 2 pisos apenas.- N Miguel Oliveira
- 17 fevereiro 2024
Colocado por: silvasm76área total de 330m2.
Comece por definir o orçamento que tem para construir, e apartir daí poderá definir melhor o numero de pisos e áreas. 330m2 é muita coisa.- N Miguel Oliveira
- 17 fevereiro 2024
Colocado por: silvasm76Estamos numa fase de escolha de projectista
Se tiver interesse, partilhe em que zona fica o terreno. Há bastantes profissionais neste fórum também, caso pretenda alguma cotação.Obrigado Nuno,
Em relação ao orçamento apontamos aí para os 260K ( já com iva )
Entendo que não fazer cave poderia poupar $$, no entanto, receio que isso seja uma alteração ás regras de loteamento e por conseguinte já não conseguiria fazer por comunicação prévia e teria de ir por licenciamento o que nos ia consumir mais tempo.
Factor tempo também é importante para nós.
Não entendo como uma cave pode encarecer tanto, a lage já teria de ser feita na mesma, e os acabamentos de uma garagem acabam por ser bem simples.Colocado por: N Miguel OliveiraSe tiver interesse, partilhe em que zona fica o terreno. Há bastantes profissionais neste fórum também, caso pretenda alguma cotação.
Fica na zona de Leiria260k já incluindo IVA para uma área de 330m2A ideia seria ver que casa conseguiria construir, ( RC/Chao + 2 pisos) não fugindo muito desse orçamento.Colocado por: zedasilva260k já incluindo IVA para uma área de 330m2
O melhor é continuar a ler tópicos aqui no fórum.-
Pedro Barradas
- 18 fevereiro 2024
Colocado por: silvasm76Em relação ao orçamento apontamos aí para os 260K ( já com iva )
Se conseguir construir 200m2 de Área Bruta, com esse valor... 330m2, Esqueça.reconheci os lotes dado que também ando a procura de terrenos já loteados.
Entretanto estou a iniciar outra obra... conheço algum pessoal da área (engenheiros, arquitectos, construtures e afins) se quiser alguns contactos deixe seu e-mail para falarmos.
Sua idea seria começar quando? sabe que essa terra em termos de licenciamentos é o terror... se bem que dizem que agora está muito melhor.
Caves nessa zona também é problemático dado o nível freático andar a 1m de profundidade em alguns sítios. Mas pode sempre ir falar com os vizinhos a ver se eles têm problemas.- N Miguel Oliveira
- 18 fevereiro 2024 editado
Colocado por: silvasm76Não entendo como uma cave pode encarecer tanto, a lage já teria de ser feita na mesma, e os acabamentos de uma garagem acabam por ser bem simples.
Para começar, tem uma laje a mais.
Depois tem para fazer o desaterro, mais uns valentes de m2 de parede a mais, parede essa, que fica enterrada, ou seja, é preciso ter bastante cuidado com ela devido às impermeabilizações e drenagem do próprio terreno, a isto junte os muros que suportam a rampa. O mais certo é ter tudo isso enterrado feito em betão. Para concluir, com essa cave como tem desenhada, num lote relativamente generoso, casa de 4 lados e bastante grande, com um piso exclusivo para garagem, não conseguir estacionar dois carros lado a lado, tendo condicionada a ação do carro que entra primeiro, é, a meu ver, no minimo anedotico.
Com 260k€, talvez seja mais sensato nem considerar fazer garagem sequer. Ou se a fizer, é um simples rectangulo com portão largo, logo na frente do lote no rés do chão.
Fazer cave pode não ser obrigatório, depende do que diz o seu alvará de loteamento e como entende a câmara. No pior dos casos, faz alteração ao lotemento, nada demais.
Isto porque para esse tipo de orçamento, e se pretende cumprir com os standard do conforto e legalidade, você deveria considerar sensivelmente metade dessa área. Não se iluda.
Quanto ao tempo e à pressa, pense que construir maior (os tais 330m²) também demora mais que construir 160 ou 180m².-
nunogouveia
- 18 fevereiro 2024
Esse projeto é demasiado fraco. E independentemente do quão possa gostar dessa solução, peça uns 2 estudos adicionais a (outros) arquitetos. Apenas para abrir os horizontes a outras abordagens.Eu faria apenas cave e rc 90+162.- N Miguel Oliveira
- 18 fevereiro 2024 editado
No caso de ter apenas dois pisos, e desconhecendo as caracteristicas do solo e da topografia, preferia que fossem ambos acima do nivel do rés do chão, pois poderia reduzir às quantidades de betão (cave), e permitir aberturas (luz, ventilação) em ambos os pisos. Ou seja, algo tipo 110m² no rés e uns 50m² no andar... ou 120/40, etc... e ter o quarto de casal em baixo por exemplo.
Ou ter uns 80-85m² em cada piso e deixar todos os quartos em cima.
No limte, casa térrea, com um único piso de 160m² (desconhecendo as possibilidades desse loteamemto)... o que dado as dimensões do terreno nem me parece de todo descabido.
Porque em 2024, aventurar-se com 210k€+IVA com 3 pisos, 330m² totais, parece-me bastante arriscado, isto se quer ter alguma liberdade de escolha quanto aos acabamentos. Uma casa, um projecto, é muito mais que uma simples planta. A boa vivência da mesma não se limita à área. Acho que qualquer solução acima de 200-220m² é brincar com o fogo. Verá que com 160-180m² pode conseguir algo bastante generoso, se bem organizado.O Simplex do licenciamento entra em vigor a 4 de março, ou seja apartir desta data os licenciamentos deixam de ter os tempos de espera de acordo com as capacidades e disponiblidade dos tecnicos das autarquias.
Segundo o diploma aprovado, as câmaras vão passar a dispor de um prazo máximo de 120 dias para decidirem sobre os pedidos de licenciamento que lhes sejam apresentados para dimensões até aos 300 m2,
O prazo é contado a partir do momento em que o pedido seja apresentado ao município, pelo que se o mesmo não for cumprido, o projeto avança por deferimento, sem que o município se tenha pronunciado.
E o não cumprimento dos prazos legais “implica o deferimento tácito da decisão”, ou seja, caso as decisões “não tenham sido adotadas nos prazos devidos, o particular poderá realizar o projeto pretendido”, refere ainda o documento. Esta é, aliás, uma das regras que entrou em vigor a 1 de janeiro.
Com este decreto-lei passa, também, a existir um único momento de notificação ao requerente e o Pedido de Informação Prévia (PIP) passa a ter uma duração de dois anos (em vez de um) e desonera, regra geral, o requerente de controlo prévio.
É ainda eliminado o alvará de licença de construção, que é substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas.A solução mais barata e melhor é sempre pisos iguais de forma as paredes seguirem umas em cima das outras.
Se fizer por exemplo cave em metade da area do RC tem de apoiar a outra metade em algum lado, ou seja precisa igualmente de fundações, impermeabilização das mesmas, etc
A menos que essa metade das fundações seja feita as 3 pancadas ou que seja muito duro nesse sitio, pouco lhe adianta andar a fazer “meias caves”.-
nunogouveia
- 23 fevereiro 2024
(...) entra em vigor a 4 de março, ou seja apartir desta data (...) o não cumprimento dos prazos legais “implica o deferimento tácito da decisão”
Cuidado com esssa interpretação. A Câmara mantém a possibilidade de embargar e mandar demolir o que não estiver conforme. O deferimento tácito por der assim um tiro no escuro. Raro será o projeto que não tenha algum ponto discutível à luz das inúmeras leis que temos. Acho que o def. tácito, só deve ser usado quando houver mil e uma certezas que o projeto cumpre tudo e mais alguma coisa.Esta questão do deferimento tácito vai trazer tantos dissabores aos DO que eu nem quero imaginar.
Se até agora as câmara implicavam com a virgula para justificarem a sua inação no acelerar da aprovação dos projetos, agora vão deixar as obras avançar para depois promoverem embargos e até demolições para provarem a necessidade do seu controlo.Colocado por: FTavaresÉ ainda eliminado o alvará de licença de construção, que é substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas.
o que é que muda nesta parte? Deixa de ser necessário afixar o Alvará em obra ?0.0222 seg. NEW
