- Boa tarde caros foristas,
Primeiro algum contexto:
Vou começar promoção imobiliária, tentando criar mais alguma oferta de imóveis naquilo que é um dos principais problemas que o país enfrenta neste momento.
Como método construtivo vou recorrer a painéis sanduíche de betão, com isolamento no meio. O pressuposto é que pré-fabricação será o futuro, com a falta de mão de obra que tenderá a aumentar.
Todas as casas vão ser certificadas passivhaus.
Quero portanto entregar um produto de elevada qualidade (mas sem luxos nos acabamentos), e ao mesmo tempo combater a tendência de só se construir para a classe alta.
Identifiquei um terreno para fazer um primeiro loteamento, de 7 casas em banda, para o qual assinei CPCV, condicionado à aprovação do PIP na câmara.
O objectivo seria dar a opção ao cliente se quer construir um T2 térreo ou um T4 com mais um piso. O anexo não seria para construir mas aprovar no loteamento, para quem quiser tem area suficiente até para um escritório. Implantação prevista seria um rectângulo de 7.7x12m, embora na planta esteja contemplada uma profundidade de 15m já a considerar palas
Tendo em conta que quero passivhaus, usar este método construtivo, e uma planta e construção simples, bem como chegar ao mercado com preços muito competitivos, não queria ter garagem, e deixar os carros estacionados à porta "à americana". Nada na lei ou PDM diz que não é possível, sendo apenas necessário garantir dois lugares na parcela.
A câmara rejeitou o PIP, passo a citar:
"- A solução de estacionamento ao ar livre na frente dos lotes não contribui para a qualificação do espaço urbano, pelo que deve prever lugares de estaciomanento dentro dos edificios."
Mesmo após reunião com a Arqª responsável, houve uma total inflexibilidade quanto a este tema.
Imagem do loteamento:
A única alternativa em cima da mesa é a seguinte, que acho uma solução muito muito inferior (loteamento mais caro, quintais muito menores e com menos privacidade, algumas manobras difíceis, etc...)
1- Tenho algum recurso? Já pensei tentar falar com a Vereadora responsável, tentar sensibilizar que precisamos de casas para as pessoas e não para os carros, e que a situação que enfrentamos em termos de preços requer esforços de todos os intervenientes;
2- Há algum desenho do loteamento que eu não esteja a ver mas que simultaneamente "esconda os carros" e não escale os custos nem prejudique muito os lotes?
Obrigado a todos.
P.S.: Norte é para cima, o que é um dos fatores que mais me atraiu neste terrenoesqueça a segunda imagem é uma aberração
o que tem a fazer é em cada lote um carro atras de outro e na frente do lote uma passagem/entrada apenas de carros
claro que um dos lugares iria ficar dentro da mancha de implantação mas ainda assim ficaria com área suficiente no piso terreo.
a sua solução da 1ªimagem tambem não me parece nada bem pois os dois carros paralelos iriam obstaculizar a abertura de vãos da casa para a frente e em edificação em banda isso é fundamental ter aberturas de "luz" para a frente e trás visto que para os lados não tem.Acho que não pode usar passivhaus e preços competitivos na mesma frase. Só o custo de certificar as casas estoira isso tudo.-
Gabinete OP
- 22 maio 2024
Fazer um loteamento sem estacionamento público ? Até em propriedade horizontal já nos obrigaram a prever 1 estacionamento público por cada fogo numa câmara a sul do Tejo, numa outra não obrigam...
Se quer reduzir custos porque não pensa em fazer um destaque e depois faz 4 fogos numa parcela e 3 na outra ( veja as áreas para não ter uma "operação urbanística com impacto semelhante a loteamento"? Até pode ser que apenas peçam estacionamento no interior das parcelas mas quem submeteu o PIP do loteamento já deveria saber isso.Pois, onde é que está o estacionamento público?pelos vistos a camara apenas pede estacionamento dentro dos lotesTambém há um estudo com 3-4 lugares de estacionamento público, mas a câmara não obrigava portanto submetemos sem (mas na reunião ficou claro que preferiam com).Colocado por: marco1a sua solução da 1ªimagem tambem não me parece nada bem pois os dois carros paralelos iriam obstaculizar a abertura de vãos da casa para a frente e em edificação em banda isso é fundamental ter aberturas de "luz" para a frente e trás visto que para os lados não tem.
Sim, está previsto um quarto a norte, mas há algo que impeça de colocar uma janela para um lugar de estacionamento?Colocado por: Gabinete OPSe quer reduzir custos porque não pensa em fazer um destaque e depois faz 4 fogos numa parcela e 3 na outra ( veja as áreas para não ter uma "operação urbanística com impacto semelhante a loteamento"? Até pode ser que apenas peçam estacionamento no interior das parcelas mas quem submeteu o PIP do loteamento já deveria saber isso.
Como é que faço 4 fogos numa parcela? De qualquer maneira não resolvo o problema, terei sempre que colocar os carros em garagem segundo a câmara. E no fundo sou na mesma obrigado a fazer os passeios e passar as infraestruturas, portanto os custos não reduzem assim tanto certo?
P.S. tenho orçamento preliminar de 103k€ para o loteamento da opção 1, e 27k para o arruamento extra da opção 2.Colocado por: marco1o que tem a fazer é em cada lote um carro atras de outro e na frente do lote uma passagem/entrada apenas de carros
claro que um dos lugares iria ficar dentro da mancha de implantação mas ainda assim ficaria com área suficiente no piso terreo.
Falámos de um carro à frente do outro, a câmara também não quer. A opção de T2 térreo já tem a área muito contida, e por razões de simplificar a construção gostaria de manter a planta um rectângulo...
É que eu nem acho o argumento da câmara nada razoável, quem passar de carro na rua (pouca gente passa ali a pé) mal vê os carros porque ficam escondidos pelas divisórias entre lotes.-
Gabinete OP
- 22 maio 2024
Colocado por: durielComo é que faço 4 fogos numa parcela?
Com um destaque. Após o destaque fica com 2 parcelas de terreno. Numa das parcelas faria 4 fogos em propriedade horizontal ( PH ) e na outra parcela faria 3 fogos.
Veja este caso de 7 moradias em Cabanas - Palmela. ( no street view ainda não aparecem )
https://www.google.com/maps/@38.5581781,-8.9795042,87m/data=!3m1!1e3?entry=ttu
Foi feito um destaque, 3 moradias numa parcela e 4 na outra e estacionamento públco em frente.
Aqui outro exemplo em Azeitão:
Terreno em que já foram feitas 3 moradias num terreno e temos o projecto para mais 5 aprovado atrás.
https://www.google.com/maps/@38.5430855,-9.0314934,87m/data=!3m1!1e3?entry=ttu
Boa sorte.duriel
já não estou a entender nada, afinal a camara não quer dois carros em paralelo á frente do lote mas tambem não quer apenas um e com outro em fila dentro do lote, ou seja o que é que a camara quer afinal? dois lugares na parte posterior do lote?
em todo o caso deixe-me dizer-lhe que essas moradias em banda apenas com cerca de 7 m de frente e de RC não me cheira muito, mais valia fazer 1ºandarColocado por: marco1
Não quer ver os carros estacionados dentro dos lotes quando passa na rua; quer garagem ou os carros nas traseiras. (O que acho ridículo, quantas pessoas não deixam o carro em frente à garagem...)
Concordo que as moradias com 7.7m de frente ficam pelos mínimos; mas o objectivo era vender chave na mão:
T2 - 200k
T4 - 290k
a 10m de carro do centro de uma cidade em que um apartamento T1 novo são 220k+, T4 500k+
O primeiro estudo das plantas, com melhorias já identificadas (redução dos quartos no R/C e área técnica, para aumentar um pouco a zona social.
Na solução com 2 pisos, a escada está pensada ir e vir no "espelho" da IS do R/C, permitindo a cozinha encostar à parede poente e o quarto a sul virar suite com closet.
Colocado por: Gabinete OP
Com um destaque. Após o destaque fica com 2 parcelas de terreno. Numa das parcelas faria 4 fogos em propriedade horizontal ( PH ) e na outra parcela faria 3 fogos.
Veja este caso de 7 moradias em Cabanas - Palmela. ( no street view ainda não aparecem )
Sim, percebo que reduza alguns custos mas não me vai resolver a principal questão, que é a câmara aprovar o estacionamento dentro do lote em frente da casa.Colocado por: durielmas não me vai resolver a principal questão, que é a câmara aprovar o estacionamento dentro do lote em frente da casa.
Colocado por: durielSim, percebo que reduza alguns custos
Reduz os custos, mas também reduz o valor comercial das moradias.Colocado por: durielNão quer ver os carros estacionados dentro dos lotes quando passa na rua; quer garagem ou os carros nas traseiras.
Os técnicos da câmara tem que se basear nos regulamentos. Se não apresentaram fundamentação para isso, volta a entregar o PIP na câmara, e justifica que não está a incumprir nenhuma lei.duriel
essas escadas com jeitinho ficava melhor em dois lances, mesmo que tivesse que fazer degraus na diagonal, pois iria ganhar espaço util no 1ºandar em vez de ter ali aquela circulação para nada e tambem que ter a bancada da cozinha no esconso da escada não é nada famoso.
portanto podia um o quarto da frente ter wc privadaColocado por: durielP.S. tenho orçamento preliminar de 103k€ para o loteamento da opção 1
Este valor inclui o quê?Colocado por: marco1duriel
essas escadas com jeitinho ficava melhor em dois lances, mesmo que tivesse que fazer degraus na diagonal, pois iria ganhar espaço util no 1ºandar em vez de ter ali aquela circulação para nada e tambem que ter a bancada da cozinha no esconso da escada não é nada famoso.
portanto podia um o quarto da frente ter wc privada
Sim, concordo, pode não ter sido claro mas foi uma das alterações que descrevi no post. Até por questões estruturais do método construtivo, visto que está previsto usar laje alveolar.Colocado por: Pickaxe
Este valor inclui o quê?
Puxar o gás que se encontra a 20m, bem como todas as infraestruturas, ramais, passeios etc... basicamente deixar os lotes prontos a construirPara mim, a melhor forma de viabilizar estacionamento no interior do lote, é partir para uma cave (ou semi-cave) comum com rampa de acesso pela extremidade nascente do terreno. Com dois muros de suporte corridos e boxes na projecção dos lotes. E no final uma propriedade horizontal para os acessos comuns. Um motor de portão com painel solar. E já está. Vai ver que vale o investimento.
Espero que ajude.Porque o um T2 obriga a ter 2 lugares de estacionamento?
Fazendo cave para o estacionamento a CM já aprovaria? Que percentagem de aumento teria no custo total?
Não me apercebi de que zona se situa este loteamento, mas considero excelente a aposta neste tipo de produto dentro desta gama de preço, já que existe pouca oferta, teria rapidamente o retorno do investimento, sem grandes riscos, já que disponibiliza um produto que apanha determinada classe média.
Tenho a percepção que a construção nova de produtos para valores entre os 400K e 500K, a oferta que existe está com menos procura, já a construção para a classe alta não tem estado a aumentar além de ser pouco representativa.
Concordo que as moradias com 7.7m de frente ficam pelos mínimos; mas o objectivo era vender chave na mão:
T2 - 200k
T4 - 290k
Esta questão que deixo é para certos foristas comentarem !
Moradias novas T4 a 290K (com terreno incluído) afinal é possível ou é vender sonhos, ou então estamos perante uma construção de muito má qualidade?O PDM obriga a 2 lugares por fogo dentro da parcela, para habitação unifamiliar. Fazendo cave para o estacionamento a CM aprovaria sim.
Não faço ideia da percentagem do aumento no custo total, mas é uma pena porque o terreno já é plano e ligeiramente acima da cota da estrada.
A cave comum é de facto uma hipótese mas não vejo a coisa a ficar por menos de 100k. Como seriam os acessos pedonais?
Situa-se na zona de Aveiro.
Não quero de todo construção de má qualidade, aliás um dos objectivos de certificar passivhaus é para dar precisamente um "selo de qualidade" e tirar as dúvidas ao comprador.
Logicamente não vão ter piso de madeira, mas um bom flutuante.
Começo a ter dúvidas se será possível atingir os valores que tenho em mente; principalmente quando a câmara me obriga a esconder os carros sem fundamento legal, e está muito em cima da mesa a hipótese de desistir deste terreno em concreto por não arranjar boa solução para os carros.
A minha tese assenta no facto de que para ter bom e barato é preciso mudar a forma de pensar a construção.
- É preciso plantas simples, com um projecto muito detalhado, que de preferência seja repetido -> Isto não só trás ganhos no projecto mas dá confiança e eficiência ao empreiteiro e trabalhadores.
- Pré-fabricação ao máximo, zero rossos em obra -> neste projecto quero as paredes interiores em pladur, e a estrutura vem toda de fábrica, com paredes acabadas (betão liso à vista, que pode posteriormente ser pintado ou levar outro material por cima se o cliente quiser muito e pagar por isso). Vou tentar até a casa de banho em "pod"
- Escolher acabamentos vai ser um luxo no futuro, portanto haverá muito pouca customização por parte do cliente (e na planta não mexe).
Deixo ainda a pergunta: se eu comprar um terreno num loteamento já aprovado, que aprova determinada area máxima de construção, mas não deixa explícito onde ficam os carros, posso lá construir sem garagem e com o carro à porta? Ou a câmara pode embargar por dizer que não gosta de ver o carro à porta?Ainda estou a pensar no estacionamento público, de certeza que o pdm não exige estacionamento público no loteamento.
O projeto é feito pela empresa que vai pré fabricar a estrutura?0.0226 seg. NEW