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1. • Ferraz Oliveira
   • 31 agosto 2017 ^editado

    # 1

   Caros
   
   boas tardes.
   Tenho um imovel arrendado em Portugal desde Outubro de 2014.
   Ha mais de um ano contactei o inquilino e informei-o de que iria por o imovel a venda.
   
   Ele comecou por dizer que possivelmente o irmao da mulher dele estaria interessado, etc, etc...
   
   Resumindo e concluindo...nao se chegou a acordo e, em Junho deste ano, com mais de 120 dias de antecedencia informei-os de que iria por a casa a venda e que, como tal, me opunha formalmente a renovacao automatica do contrato (que diga-se de passagem nao sofreu actualizacoes na renda deste 2014).
   
   Ora, nessa carta em que o informei que iria por a casa a venda tambem disse que, possivelmente, se nao conseguisse encontrar comprador ate 15 de Agosto, se eles estivessem interessados, passariamos a contratos de 4 meses. E ate era uma coisa que eu estaria disponivel a fazer para que eles pudessem estar o maximo tempo possivel la.
   
   Acontece que eles tem sido bastante inflexiveis em termos de horarios para visitas para mostrar a casa (inclusive eu nao dei a chave a agencia imobiliaria por causa disso). Fui flexivel - mais que flexivel - mas tenho perdido visitas e potenciais negocios porque eles os horarios a que eles estao disponiveis sao muito complicados para quase toda a gente, incluindo os agentes.
   
   Eles foram de ferias em Agosto e entraram em contacto comigo relativamente a possiblidade de efectivamente se passar para contratos rolantes de 4 meses. Eu respondi no dia 12 a dizer-lhes que nao porque era complicado vender uma casa alugada, e os horarios das visitas estavam a atrasar o processo mostra a interessados. Mencionei que compreendia a parte deles e apontei para o facto de que eles tambem deveriam compreender a minha posicao.
   
   Hoje a agente imobiliaria recebe um mail deles a dizer que so viram o mail que lhes enviei no dia 12 ontem dia 30 (mas tiveram a falar comigo ha pouco mais de uma semana via messenger no iphone) e, ao que me parece, estao a preparar-se para dificultar ainda mais as visitas. Ou seja...cheira-me que so poderei mostrar a casa a interessados quando eles sairem.
   
   Como senhorio quais sao os meus direitos? Tentei procurar no codigo civil mas nao e claro.
   
   - como se processam as visitas? Eles tem que estar la presentes? Ou pode ser com informacao antecipada, digamos de 48 horas, e depois paciencia? E que me parece que eles vao dificultar ao maximo ate sairem daqui a 6 semanas.
   - alguem sabe quais os artigos que eu devo consultar?
   
   Grato por eventuais esclarecimentos.
   
   Ricardo
2. • RCF
   • 31 agosto 2017

    # 2

   Colocado por: Ferraz OliveiraTenho um imovel arrendado em Portugal desde Outubro de 2014.

   
   É necessário ter em conta que, a partir do momento em que fizer 3 anos como arrendatário, o inquilino passará a ter direito de preferência na compra do imóvel.
   
   

   Colocado por: Ferraz Oliveiraem Junho deste ano, com mais de 120 dias de antecedencia informei-os de que iria por a casa a venda e que, como tal, me opunha formalmente a renovacao automatica do contrato

   
   É conveniente ter em conta o que diz o contrato, primeiro sobre a sua validade e depois sobre a sua renovação automática.
   
   Quanto a ele permitir ou não visitas, estando o contrato de arrendamento válido, apenas ele dispõe do imóvel, tendo o direito a ser inflexível...
3. • Ferraz Oliveira
   • 31 agosto 2017

    # 3

   Ola RCF
   
   obrigado pela sua resposta.
   
   

   É necessário ter em conta que, a partir do momento em que fizer 3 anos como arrendatário, o inquilino passará a ter direito de preferência na compra do imóvel.

   
   
   O contrato ainda nao tem 3 anos.
   Eu ja alertei o inquilino para o facto de que ele teria, a partir dos 3 anos, direito de preferencia. Mas pelo valor que eu estipular para venda e nao pelo valor pelo qual ele pretende comprar. Ele entende que a casa vale 85 mill e, naquela zona, o preco medio esta entre 110 e 115 mil. Alem disso, eu ainda devo ao banco mais que 85mil.
   
   

   É conveniente ter em conta o que diz o contrato, primeiro sobre a sua validade e depois sobre a sua renovação automática.

   
   A validade do contrato e de um ano com renovacao automatica se nao houver oposicao de nenhuma das partes. Houve...de mim!
   
   

   Quanto a ele permitir ou não visitas, estando o contrato de arrendamento válido, apenas ele dispõe do imóvel, tendo o direito a ser inflexível...

   
   Nao conheco a lei a fundo, dai o ter recorrido ao forum. Mas...nao acredito, sinceramente, que o inquilino possa fazer o que quer e lhe apetece e que nao haja, na lei, alguma clausula sobre visitas ao imovel quando este e posto a venda. Nao acredito que o legislador nao tenha previsto situacoes como esta. Se assim fosse entao so se podia (potencialmente) vender imoveis devolutos...
   
   Cumps

   Estas pessoas agradeceram este comentário: RCF
4. • Ferraz Oliveira
   • 31 agosto 2017 ^editado

    # 4

   Caro RCF
   
   encontrei isto
   
   

   Artigo 1081.o
   Efeitos da cessação
   1—A cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário.
   2—Com antecedência não superior a três meses sobre a obrigação de desocupação do local, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quando correspondam aos usos da terra.
   3—O arrendatário deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem o pretender tomar de arrendamento durante os três meses anteriores à desocupação, em horário acordado com o senhorio.
   4—Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horas e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.

   
   
   aqui
5. • RCF
   • 31 agosto 2017

    # 5

   Colocado por: Ferraz OliveiraMas pelo valor que eu estipular para venda e nao pelo valor pelo qual ele pretende comprar.

   
   Eu direi que nem por um nem por outro, mas sim pelo real valor de venda, isto é, pelo valor que outro interessado oferecer.
   Quanto à possibilidade de visitas, de acordo com o artigo que apresentou (agradeço, pois desconhecia), não há dúvidas. Por isso em prática é que pode ser mais complicado...
6. • Joao Carlos
   • 31 agosto 2017

    # 6

   Posso estar enganado mas nao ha uma opcao qualquer que diz que se o arrendatario exercer o direito de compra as rendas vencidas servem para equaçao do preço de venda? Tipo x% das rendas ja pagas equivalem a um "desconto" ou depende do contrato? Ou isso e so invençao da minha cabeça?
7. • amartins
   • 31 agosto 2017

    # 7

   Colocado por: Joao CarlosPosso estar enganado mas nao ha uma opcao qualquer que diz que se o arrendatario exercer o direito de compra as rendas vencidas servem para equaçao do preço de venda? Tipo x% das rendas ja pagas equivalem a um "desconto" ou depende do contrato? Ou isso e so invençao da minha cabeça?

   
   
   Só se isso estiver no contrato

   Concordam com este comentário: JPN761
8. • ramos1999
   • 31 agosto 2017

    # 8

   Colocado por: Joao CarlosPosso estar enganado mas nao ha uma opcao qualquer que diz que se o arrendatario exercer o direito de compra as rendas vencidas servem para equaçao do preço de venda? Tipo x% das rendas ja pagas equivalem a um "desconto" ou depende do contrato? Ou isso e so invençao da minha cabeça?

   
   assim estava cozido ja 15 anos a alugar vendia por 20 mil euros
9. • Joao Carlos
   • 31 agosto 2017

    # 9

   Ok tive a googlar tem de ser contrato de arrendamento com promessa de venda
10. • Ferraz Oliveira
    • 1 setembro 2017

     # 10

    Obrigado a todos.
    
    

    Eu direi que nem por um nem por outro, mas sim pelo real valor de venda, isto é, pelo valor que outro interessado oferecer.

    
    
    Segundo sei, quem fixa o preco e o dono da casa e nao o comprador. Se o eventual comprador disser que oferece 50000 isso nao quer dizer que eu a venda e muito menos que seja "obrigado" a que seja esse o ponto de partida para a venda. Segundo consegui perceber, e de acordo com a lei, o senhorio, no caso de existir direito a preferencia de venda, deve informar o inquilino das condicoes de venda. O inquilino ou aceita ou nao aceita. A lei e omissa em relacao aos valores.
    
    

    Quanto à possibilidade de visitas, de acordo com o artigo que apresentou (agradeço, pois desconhecia), não há dúvidas. Por isso em prática é que pode ser mais complicado..

    
    
    Nao sera assim tao dificil suponho. Uma cartita/email a avisar que vou exercer esse direito de acordo com a lei e assegurar-me que as visitas sao anunciadas com o minimo de 48 horas de antecedencia. Ah...e enviar uma das copias da chave ao agente imobiliario.
    
    

    Posso estar enganado mas nao ha uma opcao qualquer que diz que se o arrendatario exercer o direito de compra as rendas vencidas servem para equaçao do preço de venda? Tipo x% das rendas ja pagas equivalem a um "desconto" ou depende do contrato? Ou isso e so invençao da minha cabeça?

    
    No meu contrato nao existe nada disso. O me contrato e "Contrato de arrendamento para habitacao com prazo certo". E o contrato ja nao vai ser renovado. Por isso eles nao chegam a ser meus inquilinos mais que 3 anos logo o direito de preferencia nao existe. De qualquer maneira o preco quem o fixa sou eu e nao o inquilino e mais os seus descontos. O senhorio, numa venda desse genero, nunca pode sair prejudicado.
    
    Ricardo
11. • RCF
    • 1 setembro 2017

     # 11

    Colocado por: Ferraz OliveiraSegundo sei, quem fixa o preco e o dono da casa e nao o comprador. Se o eventual comprador disser que oferece 50000 isso nao quer dizer que eu a venda e muito menos que seja "obrigado" a que seja esse o ponto de partida para a venda. Segundo consegui perceber, e de acordo com a lei, o senhorio, no caso de existir direito a preferencia de venda, deve informar o inquilino das condicoes de venda. O inquilino ou aceita ou nao aceita. A lei e omissa em relacao aos valores.

    
    O que eu quero dizer é que, o direito de preferência é também sobre o valor que alguém oferecer e que o vendedor aceitar vender. Claro que não é o inquilino que estabelece o valor, mas também não pode informar o inquilino que o valor de venda é 100 e depois vender a outra pessoa por 80. Se estiver para vender a outra pessoa por 80, o inquilino tem o direito de ficar com a casa por esses 80 - isto é o direito de preferência.
    
    

    Colocado por: Ferraz OliveiraNao sera assim tao dificil suponho. Uma cartita/email a avisar que vou exercer esse direito de acordo com a lei e assegurar-me que as visitas sao anunciadas com o minimo de 48 horas de antecedencia. Ah...e enviar uma das copias da chave ao agente imobiliario.
    

    
    Pois, na prática isto pode não ser bem assim. Esse direito do senhorio, não se poderá sobrepor ao direito à inviolabilidade de domicilio detido pelo inquilino. Para além disso, na prática, imagine que o inquilino mudou a fechadura... não vai arrombar a porta ou vai?
12. • Ferraz Oliveira
    • 1 setembro 2017 ^editado

     # 12

    Eu sei que o inquilino tem direito de preferencia RCF. E eu ja os tinha informado de qual era o valor pelo qual eu pretendia vender a casa. Dei-lhes quase 8 meses para pensarem e a resposta deles foi sempre so temos 85 mil. Bem abaixo do que eu devo banco. Por isso nao foi por falta de oportunidades. Inclusive, no dia em que levei os agentes imobiliarios la a casa, os inquilinos vieram outra vez com o choradinho a dizer que nao tinham isto e aquilo. Nao tenho nada a ver com as financas deles. So com as minhas. Mais uma vez, nao foi por falta de oportunidade.
    
    Inclusive ela perguntou aos agentes por quanto e que a casa iria ser promovida porque tinha a certeza que o valor de mercado era superior ao que eles querem dar.
    
    O que a lei diz e bastante clara. Em caso de falta de acordo os dias e horarios sao "estes".
    Se eles mudaram a fechadura, suponho que nao. De qualquer maneira, nao tenho a certeza que eles possam mudar a fechadura (confesso que nao li a lei relativamente a isso) sem me informarem. edit: parece que sim, que podem mudar a fechadura e no fim tem que me entregar as chaves. De qualquer maneira, so se mudaram a fechadura nos ultimos 2 meses porque em Junho eles expressaram preocupacao em relacao ao facto de os agentes poderem ter uma chave o que me leva a crer que nao o fizeram. Eu tenho sido flexivel...mais que flexivel diria eu...e nao posso ser prejudicado quando a lei me confere, expressamente, o direito a mostrar a casa a potenciais interessados nos utlimos 3 meses do contrato.
    
    Eles estao, parece-me, a fazer birra porque eu nao lhes vendo a casa pelo preco que eles entendem. E isso esta a prejudicar-me. De certeza que existem maneiras de ver os meus direitos assegurados tal como existem maneiras de ver os direitos deles assegurados.
    
    Inviolabilidade seria se eu aparecesse quando quisesse e me apetecesse, nao anunciado e entrasse por ali adentro a que horas fosse. Nao e o caso. Estamos a falar de visitas marcadas com bastante antecedencia para que eles possam planear a vida deles.
    
    Grato
13. • enf.magalhaes
    • 1 setembro 2017

     # 13

    E se eles não estiverem em casa ? Também entra lá para mostrar o apartamento?
14. • Ferraz Oliveira
    • 1 setembro 2017

     # 14

    Nao estou a dizer que vou entrar. Estou a dizer que tem que haver um mecanismo que me permita ver assegurados os meus direitos. Pura e simples. Tal como eu fiz questao de ver os direitos deles assegurados e informei a agencia que apenas a visitas que fossem mesmo necessarias deveriam ser realizadas e sempre com 48 horas (nunca menos que isso) de antecedencia.
    
    O que me parece, mais uma vez, e que e uma birra deles. "Nao me vendes a casa pelo preco que eu quero? Ai e? Entao so a vendes quando eu sair daqui!".
15. • RCF
    • 1 setembro 2017

     # 15

    Colocado por: Ferraz OliveiraDe certeza que existem maneiras de ver os meus direitos assegurados tal como existem maneiras de ver os direitos deles assegurados.

    
    Na teoria existe. Em Portugal, temos Leis para tudo. O difícil, por vezes, é pô-las em prática.
    E qualquer Tribunal, se for o caso, lhe dará razão. Resta saber é quando...
    Sinceramente, recomendo algum bom jogo de cintura e conseguirá o que pretende. Boa sorte!

    Concordam com este comentário: Diogo999
16. • Ferraz Oliveira
    • 1 setembro 2017

     # 16

    Colocado por: RCF
    Na teoria existe. Em Portugal, temos Leis para tudo. O difícil, por vezes, é pô-las em prática.
    E qualquer Tribunal, se for o caso, lhe dará razão. Resta saber é quando...
    Sinceramente, recomendo algum bom jogo de cintura e conseguirá o que pretende. Boa sorte!

    
    
    Eu tambem esperaria que sim...mas nao me parece que bom senso seja algo que impere do lado de la da trincheira. Sendo realista, nao me parece que as coisas se vao desenrolar de forma normal. Wishful thinking diz-me que poderia esperar isso dado sempre ter sido um senhorio flexivel, nunca aumentei a renda e inclusive paguei algumas das despesas que eles tiveram para melhorar o conforto deles.
    
    Obrigado na mesma. Se as coisas nao se desenrolarem de forma pacifica sempre posso fazer uma comunicacao oficial a mencionar os artigos legais e esperar para ver a reaccao.
    
    Gracias

    Concordam com este comentário: RCF
17. • LuisPereira
    • 1 setembro 2017

     # 17

    O melhor a fazer é terminar o arrendamento e ficar com a casa livre para visitas.
    
    Ter visitas para comprar a casa e ela estar ocupada, provavelmente desarrumada, gente por lá a passear, etc nao vai ajudar a vender.

    Concordam com este comentário: AssistentePT
18. • Ferraz Oliveira
    • 1 setembro 2017

     # 18

    Colocado por: LuisPereiraO melhor a fazer é terminar o arrendamento e ficar com a casa livre para visitas.
    
    Ter visitas para comprar a casa e ela estar ocupada, provavelmente desarrumada, gente por lá a passear, etc nao vai ajudar a vender.

    
    Ja terminei o contrato Luis. Tenho que esperar mais umas 6 semanas... :-S
19. • Ferraz Oliveira
    • 1 setembro 2017

     # 19

    Another topic...
    Cheira-me a mais uma coisa tambem...o contrato termina a 15 de Outubro. Tenho um feeling que e possivel que eles digam que em Outubro nao pagam a renda e que metade da caucao fica como pagamento da renda. O contrato diz o contrario. Diz que a caucao nao pode ser usada como pagamento da renda.
    Sera que aqui - caso se verifique - ao menos tenho maneira de fazer com que cumpram o contrato, ou sera que terei que, depois, retirar a correspondente multa por atraso de pagamento da devolucao da caucao?
20. • AssistentePT
    • 1 setembro 2017

     # 20

    Se oferecer 10 euros por cada visita, eles aceitam abrir a porta...