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Construção de Moradia Norte - chave na mão ou por fases?
- Para 180 000 já com arranjos exteriores remova a cave e baixe o nível de acabamentos. Ou então faça como Eu, venda e ganhe uns euros.
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Pedro Azevedo78
- 13 maio 2018 editado
Colocado por: PicaretaMas não existem milagres, mesmo otimizando o mapa de quantidades e o projeto, o custo final será sempre perto de 240 mil….sem reduzir áreas.
Rancuca, Eu não disse que tinha de "encolher" o projecto?
Para uma diferença tão grande iria ter de passar por isso.Colocado por: emadDepois de ler a analise do picareta e de ler o que foi dito por aqui pelo DO chego a seguinte conclusao.
O rancuca contratou um arquitecto que nao era para si.
O mal é a malta andar a ver casas de 500k e depois querem uma coisa do "genero" mas por 180k.
Quando os engenheiros voltarem a assinar projectos nao vao faltar casas de 100k.
Vou contratar este arquitecto para fazer uma casa de 100k.
Emad quando não conheces os arquitectos e pedes vários valores para honorários concentras-te nos valores dos honorários, obras executadas, no que se propõe a realizar e na reunião que tivemos...em que me foi dito claramente que era possível executar a casa pelos valores que dispunha... Além do mais tinha referências pessoais. Olhando para a escolha do arq. lembro-me que recebi orçamento de um arquitecto a trabalhar na Soares da Costa bastante mais caro que este. Este propunha-se a realizar mais por menos €€€ com a particularidade de os projectos se enquadrarem no que eu pretendia. Não foi uma escolha do arquitecto por revista!Colocado por: emadO mal é a malta andar a ver casas de 500k e depois querem uma coisa do "genero" mas por 180k.
O que percebi é que o RANCUCA pediu ao arquitecto uma casa até 180k. Normal o RANCUCA ficar deslumbrado com algo que na realidade custa o dobro. Ele não culpa!
O RANCUCA tem de ter consciência que neste momento tem de rever o projecto.
Alguém que viu o projecto diz:Colocado por: PicaretaMas não existem milagres, mesmo otimizando o mapa de quantidades e o projeto, o custo final será sempre perto de 240 mil….sem reduzir áreas.
Caro RANCUCA, desejo-le boa sorte neste processo!Colocado por: Pedro Azevedo78
Rancuca, Eu não disse que tinha de "encolher" o projecto?
Para uma diferença tão grande iria ter de passar por isso.
Ha muros exteriores em betão armado no mapa de quantidades que não serão necessários agora que conhecidas as cotas da cave do vizinho. Será agora um simples muro de blocos. O orçamento para esses muros de betão é da ordem dos 40 mil euros. Por isso é possível manter o "desenho" exterior da casa. Como já disse antes, há folga orçamental para amparar alguma derrapagem mas não para 100k.Colocado por: GANDAREZ
O que percebi é que o RANCUCA pediu ao arquitecto uma casaaté180k. Normal o RANCUCA ficar deslumbrado com algo que na realidade custa o dobro. Ele não culpa!
O RANCUCA tem de ter consciência que neste momento tem de rever o projecto.
Alguém que viu o projecto diz:
Caro RANCUCA, desejo-le boa sorte neste processo!
Obrigado.Colocado por: jorgferrPara 180 000 já com arranjos exteriores remova a cave e baixe o nível de acabamentos. Ou então faça como Eu, venda e ganhe uns euros.
Vender o terreno é uma ideia, até porque hoje vale o dobro do que paguei. Mas eu sou teimoso, naquele terreno vai nascer uma casa minha!- enf.magalhaes
- 13 maio 2018
A minha tem 210 m2 úteis e 300 m2 brutos e fica por menos desses 360 mil euros ... como disse o picareta ou usa esse projecto e contrata alguém para reduzir para os prováveis 240 mil euros ou começa tudo de novo com outro arquitecto , está visto que esse arquitecto se está a ****.... para siColocado por: ****
Todos nós na vida fazemos escolhas , a sua é decidir se quer uma casa de revista ou uma casa , dentro da sua carteira !
É no interior que o projecto vai encolher na qualidade dos acabamentos de forma a ser realizável e o picareta veio dar razão às minhas expectativas. Em vários momentos disse ao arquitecto que não precisava de luxos, até porque ele sugeria piso radiante e eu pus logo fora de hipótese na nossa primeira reunião. Pedi uma casa confortável não uma casa de revista.Colocado por: rancuca
É no interior que o projecto vai encolher na qualidade dos acabamentos de forma a ser realizável e o picareta veio dar razão às minhas expectativas. Em vários momentos disse ao arquitecto que não precisava de luxos, até porque ele sugeria piso radiante e eu pus logo fora de hipótese na nossa primeira reunião. Pedi uma casa confortável não uma casa de revista.
Rancuca luxo é diferente de conforto.
Andam muitas casas por aqui com piso radiante e nao sao de revista.
Você precisa mesmo de aconselhamento para o ajudar a conseguir reduzir esse orçamento.- Cristiano silva 89
- 13 maio 2018
Desculpem la a minha duvida aqui so se falam em discutir materiais com arquitetos? Mas entao porque é que estive a falar com um empreiteiro e este me disse que normalmente passa 4 a 5 horas a discutir os materias todos com os clientes. Supostamente isso ja nao foi tudo feito com o arquiteto ou deveria ser pelo menos?Colocado por: PicaretaDepois da análise ao projeto (apenas as plantas), e aos orçamentos, parei no capítulo 8, dos mais de 30 que fazem parte do mapa de quantidades, não vale a pena continuar porque o objetivo era perceber o motivo pelo qual uma casa com 190m2 + 60m2 de garagem custa 300 mil euros.
O custo elevado deve-se essencialmente aos pormenores do projeto, e nitidamente o projetista não teve nenhum cuidado com a contenção de custos. Só tive acesso às plantas, mas mesmo assim nota-se que este é mais um projeto para publicar numa revista, e para o candidatar a mais um prémio de arquitetura, para juntar aos que já tem. O cliente que pague.
A escolha dos empreiteiros também não foi a mais acertada, são de muito longe, um a cerca de 65km (por autoestrada) e outro a cerca de 100km (por autoestrada), e talvez por isso apresentem preços que no geral, eu acho um pouco altos, mesmo para as atuais condições do mercado. Para a construção de uma moradia, o empreiteiro geral tem que ser da zona, máx 40 a 50km, sem autoestrada. Pode-se contratar um subempreiteiro de lisboa, ou mais longe ainda, para fazer uma obra no Porto, mas o empreiteiro geral tem que estar sempre presente, ou por perto. A não ser que estejam a executar outras obras por perto, são para excluir. Procure obter 3 orçamentos de empresas aí da zona, mas antes de pedir os orçamentos, procure obter referências das empresas, e saber a sua situação financeira, peça a IES aqui:http://bde.portaldocidadao.pt/CVE/IES/ServicosIES.aspxnão perca tempo a pedir orçamentos a empresas, sem as conhecer primeiro.
Da análise que fiz:
1. Existem várias soluções construtivas que podem ser otimizadas, por exemplo a colocação de betão de limpeza para executar a laje térrea é dispensável.
2. Não percebo porque é que o piso da cave tem que levar uma camada de betão leve com leca.
3. As portas pivotantes da zona técnica e lavandaria da cave, são para rir. 9 portas interiores, 10 mil num orçamento e 7 mil no outro!!!
4. Tela betuminosa com betume SBS para enterrar atrás dos muros da cave é um desperdício, uma APP serve muito bem. Pode não poupar muito, mas fazendo isto para todo o orçamento consegue poupar muito dinheiro.
5. Não precisa de rebocar as paredes e tetos exteriores, para aplicar o etics.
6. Se pretende reduzir custos, pode retirar os estores com lâminas orientáveis, e colocar estores de rolo.
7. Se faz as paredes interiores em tijolo, aplique um revestimento com estuque projetado, revesti-las com placas de gesso sobre perfis de 45mm, é um desperdício de dinheiro, mas se quer gastar dinheiro ao menos faça a coisa como deve ser e aplique placa dupla. Um perfil de 45mm, mais a placa de gesso, vai retirar muita área à casa, e ainda por cima parece-me que no mapa de quantidades as divisórias interiores são com tijolo de 15cm.
8. Um dos concorrentes tem o etics com 6cm de eps a 45€ e o outro a 32€. É óbvio que o preço de 45€ não está correto, até porque ele faz o mesmo trabalho para os tetos a 32.5€. Este tipo de problemas resolvem-se bem numa reunião com o concorrente, muitas vezes em várias reuniões.
9. Precisa de gastar 1000€ por um banco em betão para o exterior, quando o pode fazer depois quando tiver a carteira mais desafogada?
10. Os quartos tem apenas duas paredes, a da cabeceira da cama e a oposta, do lado exterior é tudo em vidro, 3m de vidro para quartos com 11m2 !!!, e do lado do corredor tem o roupeiro e a porta pivotante. As costas do roupeiro serão do mesmo material da porta, e ficará tudo no mesmo plano….Fica um lindo corredor, haja €€€€€. O maior problema é que todos estes pormenores assustam os empreiteiros, que se defendem aumentando um pouco a sua margem habitual. Tem que ponderar se quer reduzir a dimensão dos vãos exteriores, para reduzir custos, não pode ser inflexível quanto ao aspeto exterior da casa.
11. Existem outros materiais que vai ter que esquecer, se quer reduzir custos, nem os vou referir para não expor mais o projeto.
Todo o mapa de trabalhos tem que ser melhorado, e isso deveria ser feito pelo arquiteto, após verificar que os preços estavam muito longe do objetivo, mas já que ele não está disponível para isso, siga o conselho do zedasilva e contrate já o fiscal da obra, para ser ele a fazer consigo este trabalho, e a fazer consigo as reuniões com os empreiteiros. É possível fazer todo este trabalho mantendo o projeto de licenciamento atual, mas o projeto de execução é para ir para o lixo. Caso pretenda reduzir custos alterando o exterior, por exemplo os vãos, (era o que eu faria) aí deverá contratar também um arquiteto, mas para isso pode ser um arquiteto sem grande experiência, até porque os mais experientes não aceitariam esse trabalho.
Mas não existem milagres, mesmo otimizando o mapa de quantidades e o projeto, o custo final será sempre perto de 240 mil….sem reduzir áreas.
No post inicial o renruca perguntou: “Da vossa experiência, qual a melhor solução para reduzir ao custo final sem perder qualidade de materiais e acabamentos?” Esqueça, se quer milagres, passe amanhã por Fátima :-)) ... a não ser que reduza as áreas, mas também já disse que não é isso que pretende.
Eu enviava uma email ao arquiteto com os orçamentos que tinha recebido, e pedia-lhe que fizesse as alterações necessárias para que os orçamentos baixassem para o valor combinado aquando da adjudicação do projeto. 180.000€. Se ele se recusasse procurava outro arquiteto, e um fiscal para iniciar a execução de um novo mapa de quantidades.
O meu obrigado ao picareta pelo tempo que dispensou a analisar o projecto e o mapa de quantidades.
Quero voltar a referir que não tive qualquer intervenção na escolha dos materiais dos acabamentos, limitei-me a receber o Mapa de Quantidades e fazer seguir para os empreiteiros. Pelo que sim, creio que há enormes desperdícios na execução e pequenos pormenores caríssimos como as portas pivotantes e outros que não vale a pena mencionar.
O objectivo do meu tópico era chegar até aqui e perceber o caminho a seguir para tornar exequível o projecto. Torna-se claro que terei que refazer todo o projecto de execução de forma a encaixar no orçamento, contratando um profissional que se sente comigo e me explique cada ponto onde há desperdício e pormenores que não aumentam ao conforto mas são puramente estéticos.
Quanto aos empreiteiros, recolhi 4 orçamentos, sendo que os que o picareta viu são os mais distantes mas o que eu conheço melhor e tenho referências, sendo que apesar de longe têm vários trabalhos em curso próximos da minha obra e foram os mais baratos. O orçamento mais caro que recebi de 360k é precisamente de um que construtor cujo estaleiro fica a 5km.Rancuca, basicamente o arquiteto achou que você com ou sem esforço conseguia pagar isso e que ia na onda por ter a casa como quer...
Com esse tipo de escolhas, descrito pelo Picareta, portas interiores pivotantes, caixilharia e portas à cota do pé direito, brisas solares, PRH, negativos na placa para cortinados, sem rodapé (piso a entrar na parede) etc, etc, tenho um orçamento de boca de um empreiteiro que me disse ficar entre os 300 e os 350k. É que a casa fica fantástica, sem dúvida, ele mostrou-me a dele toda com estes pormenores.
O meu objetivo são os 200k, portanto não tenho em mente nada destes extras, única coisa é o recuperador de face dupla, e mesmo assim o arquiteto já me disse que 200k não chega para cerca de 217m2, que se traduzem em +ou- 170 habitação e 50 garagem.
Quanto ao Picareta, é incrível, ando por aqui há uns 6 meses (você deve andar há muitos anos), mas nunca lhe vi, esta capacidade critica, ajuda, e mesmo inteligência que demonstrou, anda sempre ali a tentar apanhar os DO na curva e... com os comentários em que só pretende por um bocado de gasolina na coisa (no meu caso pessoal não tenho nada a apontar, esclareço)... Ainda bem que apareceu este arquiteto que o fez revelar-se! Ou então sou eu que tinha uma opinião completamente errada, e desde já lhe peço desculpa.Colocado por: rancuca
Até pode nascer mas é garantido que não é essa e muito menos com esse arquitecto
Vender o terreno é uma ideia, até porque hoje vale o dobro do que paguei. Mas eu sou teimoso, naquele terreno vai nascer uma casa minha!Colocado por: jorgferrAté pode nascer mas é garantido que não é essa e muito menos com esse arquitecto
Não seja assim, vai ser esta casa mas com outros materiais.-
Pedro Azevedo78
- 14 maio 2018 editado
Colocado por: rancuca
Não seja assim, vai ser esta casa mas com outros materiais.
Ainda iludido?
Pense bem no que vai fazer...
Vale muito mais uma casa com Arquitectura mais banal e com apostas fortes no conforto (prh, isolamento, e alguns materiais mais nobres) do que o oposto. Acredite.
Uma casa com "esqueleto" XPTO mas sem carne nenhuma nos ossos... Pense bem- jorgealves
- 14 maio 2018
uma das coisas que me faz mais confusão é investir em grandes áreas e localizações privilegiadas e depois não ter €€€uros para ter um minimo de confortoColocado por: rancuca
Não se esqueça de ir dando actualizações para ficarmos a saber por quanto ficou a casa no final.
Não seja assim, vai ser esta casa mas com outros materiais.Colocado por: Pedro Azevedo78
Ainda iludido?
Pense bem no que vai fazer...
Vale muito mais uma casa com Arquitectura mais banal e com apostas fortes no conforto (prh, isolamento, e alguns materiais mais nobres) do que o oposto. Acredite.
Uma casa com "esqueleto" XPTO mas sem carne nenhuma nos ossos... Pense bem
Felizmente sou muito ponderado e por isso ja comprei, vendi e remodelei varias casas, pelo que ando tudo menos iludido. Sei bem que a construção da casa me tirará anos de vida mas quando me propus a isto sabia ao que ia. Quanto aos valores não são o que quero mas ajuste daqui e dali há-de chegar-se a bom porto e não será a retirar áreas ou qualidade mas paneleirices que nem me aquecem a casa nem me relaxam os pés. Mas também lhe digo, se fosse preciso também se fazia a casa de revista, não dava era para meter o Mercedes na garagem.
Quando me propus a abrir este tópico foi para me ajudarem a perceber o caminho a seguir nesta situação e desculpem mas só o picareta e o zedasilva entre outros a espaços quiseram realmente ajudar. Se a casa estivesse em estrutura alguns ainda mandavam deitar tudo a baixo e começar.-
Pedro Azevedo78
- 14 maio 2018
Colocado por: rancucaMas também lhe digo, se fosse preciso também se fazia a casa de revista,
Ainda bem!Colocado por: rancucaQuando me propus a abrir este tópico foi para me ajudarem a perceber o caminho a seguir nesta situação
Já lhe disseram o mesmo mil vezes e volta sempre ao mesmo de querer continuar com o arquitecto...Colocado por: rancucasó o picareta e o zedasilva entre outros a espaços quiseram realmente ajudar.
Se até já tópicos onde facto de fala muito é se ajuda pouco, este até não acho. Mas se assim vê as coisas, quem sou eu...Colocado por: rancucaja comprei, vendi e remodelei varias casas,
Pelos vistos afinal até nem precisava de grande ajuda...0.0268 seg. NEW
