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Construir com ou sem chave na mão...?

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  1.  # 41

    Colocado por: aprendiz2
    Colocado por: Princesa_Se existirem muitos profissionais que contrato para fazer a obra, naturalmente que será depois mais complicado provar por exemplo, que a instalação electrica avariou por causa da fuga de água do canalizador, pois este dirá que o que se passou foi tudo culpa do pedreiro e por ai adiante..


    esse é o velho argumento...não pega


    Mas é um argumento! Queira por favor apresentar os seus...

    E pegar ou não não é o meu objectivo. O meu objectivo foi o de transmitir como se passa tudo sob o ponto de vista jurídico... é mais fácil imputar responsabilidades quando é tudo entregue à mesma pessoa. Que existem vantagens do outro método não tenho qualquer dúvida, é desde logo mais barato. Estou a dar opinião do método mais simples no que respeita à garantia da obra tão só e quanto a isto dificilmente me poderão dizer que o método de adjudicação parcial tem as mesmas garantias em termos processuais e de prova no que respeita ao nexo de causalidade necessária à responsabilidade civil.

  2.  # 42

    Boas

    Mais uma:
    Sabem o que os técnicos da ACT costumam exigir quando aparecem nas obras (entre outras coisas)? A apresentação dos contratos elaborados entre o empreiteiro geral e os subempreiteiros: são obrigatórios.

    cumps
    José Cardoso

  3.  # 43

    Colocado por: j cardoso
    Acha que ainda há empreiteiros que executamtodasas artes? Desiluda-se: subcontratam e aplicam uma margem de lucro.


    Não disse o contrário! Mas uma coisa é trabalhar com os nossos sub-empreiteiros habituais. Outra é trabalharmos comn alguém por imposição do cliente. Mas tudo se faz, obviamente. Pode é ter mais custos. Se você for ao seu padeiro dizer que quer que ele compre a farinha num determinado local, e que use um tipo especifico de forno, decerto não vai pagar o pão ao preço que o paga actualmente!



    Colocado por: j cardoso
    Numa obra de 150000 €, e se considerarmos que cerca de 1/3 são de subempreitadas - 50 000 € - verifica-se um acréscimo de 1500 €, ou seja, 1% do valor global da obra. Este 1% assegura três coisas:

    - responsabilidade total do empreiteiro.
    - garantia da obra durante o prazo legal
    - ausência de possíveis problemas com as finanças.
    Acha caro? Eu acho barato.


    Se tiver um subempreiteiro que lhe aplique uma margem de 1% em relação ao preço final dos subempreiteiros e que assegure tudo aquilo que enumerou, estime-o bem! Mas abra o olho, porque possivelmente pode estar a perder noutra coisa qualquer. É que é normalmente essas margens que servem para pagar os custos indirectos, que muita gente se esquece, mas que sem eles as obras não se fazem, etc!


    Colocado por: j cardosotempo de adaptação? Não sei o que isso é. Se forem profissionais competentes esta questão não se põe. Se não forem competentes? Será o menor dos problemas.


    Se eu adjudicar um determinado trabalho de caixilharia de alumínios a um subempreiteiro habitual, mando-o ir à obra executar o trabalho e só preciso de lá ir confirmar uma vez, no final, se ficou como habitual. Se for um subempreiteiro novo, tendo em conta a rapidez com que aparecem e desaparecem essas empresas, tenho de a fiscalizar mais do que o normal, porque não a conheço! Tenho de assegurar que são profissionais, trabalham com qualidade, a tempo e horas, porque logo a seguir tenho outro subempreiteiro para as caixas de estore (que também posso conhecer ou não).

    Claro que tudo se faz, e em vez de fazer uma obra obra em 8 meses pode ser que demore 14! E é aí que entra o tal "custo"!

    Para muitos, acredito que seja essa a única forma de trabalhar. Mas para outros, que tentam optimizar todos os processos, de modo a realizar um trabalho com qualidade, quanto mais se aperta o cerco, pior é.

  4.  # 44

    Para concluir:

    O facto do dono de obra exigir a escolha dos subempreiteiros não altera a qualidade(como se pode pensar da minha última frase). Pode é alterar o custo final(para cima), sem que isso signifique necessariamente um aumento do qualidade.

  5.  # 45

    Caso não se opte pela chave na mão, há que ter atenção a vários factores:

    - O tempo despendido, telefonemas, combinações e descombinações de inicio de trabalhos
    - Fulano a dizer que está na obra e não pode trabalhar, mas que vai debitar a deslocação e encargos
    - Ter os azulejos\portas\pavimento ou pinturas efectuadas e aparecem partidos\riscados\esquinas quinadas e não saber quem foi
    - Depois vai aparecer trabalho estragado por outros que acham não ter culpa. Depois vai querer debitar custos a um ou outro e chateiam-se
    - Vão aparecer seguramente fissuras nos primeiros anos, de quem vai ser a culpa, do empreiteiro das movimentações de terras, de quem fez a estrutura, de quem assentou tijolo, de quem fez o estuque ou reboco?

    Apesar de existir soluções para tudo o que referi, é necessário estar sempre em cima, perder ainda mais tempo e chatisses, porque lidamos com mais pessoas e,como tl, com ideias diferentes (Com a chave na mão só nos chateiamos com um. :) ) e ter algum conhecimento de obras.

    Deste modo, para quem não está à vontade com estas coisas, aconselho a chave na mão e jamais deixa de ser o dono de obra, pq é quem dá a empreitada, quem lidera o processo, aprovação de materiais e sub-empriteiros, se quiser. As regras deverão é ser acordadas no inicio.

    Como já dizia alguém: " Gerir obras, é gerir um conjunto de incertezas" ;)

  6.  # 46

    Colocado por: aprendiz2
    Colocado por: O.MartinsNão disse o contrário! Mas uma coisa é trabalhar com os nossos sub-empreiteiros habituais. Outra é trabalharmos comn alguém por imposição do cliente.

    isso acaba por se tornar um circulo vicioso e manipulador...

    Depende... Isso já varia de empreiteiro para empreiteiro. O facto de se fazer adjudicações a sub-empereiteiros que já nos deram provas não é sinónimo de ter uma venda nos olhos para as ofertas do mercado.

  7.  # 47

    Eu tenho o meu arquitecto, com muitos anos de experiência, a recomendar-me fazer por empreitada sendo ele a fazer a coordenação e fiscalização da obra.

  8.  # 48

    Colocado por: LuisPereiraEu tenho o meu arquitecto, com muitos anos de experiência, a recomendar-me fazer por empreitada sendo ele a fazer a coordenação e fiscalização da obra.


    E quando o picheleiro qua já está a prometer hà 2 semanas não aparecer na obra? È ele que vai obriga-lo a vir para a obra?

  9.  # 49

    Colocado por: zedasilva
    Colocado por: LuisPereiraEu tenho o meu arquitecto, com muitos anos de experiência, a recomendar-me fazer por empreitada sendo ele a fazer a coordenação e fiscalização da obra.


    E quando o picheleiro qua já está a prometer hà 2 semanas não aparecer na obra? È ele que vai obriga-lo a vir para a obra?


    Com certeza que nos muitos anos de actividade e das diversas casas que já construiu essas situações e outras situações já ocorreram.
    Como faz um empreiteiro que subcontrata um picheleiro quando ele promete realizar a obra e ele não aparece?

  10.  # 50

    Colocado por: aprendiz2este tópico vai ser mais um jogo de ping pong...


    nem mais!!!

  11.  # 51

    Entregam tudo ao mesmo construtor ou a varios por especialidade, ele(s) constroi e depois, o contabilista diz-lhe, que o melhor é fechar aquela e abrir outra, ou a idade já é avançada e decide encerrar a empresa, quem vai reparar as anomalias....

    Existem vantagens e desvantagens nas 2 formas, acho que para quem tem mais disponibilidade inicial €€€€€€, poderá optar por adjudicar por especialidades, se não houver disponibilidade optar por chave na mão pode ser mais barato(talvez menos cabelos barancos e chatices) que por adjudicação por especialidades, mesmo na altura das vistorias por parte do banco, o empreiteiro já sabe que só recebe depois de isto ou aquilo estar pronto ou então tem plena confiança nas empresas contratadas e que nenhuma vai fujir porque tem uma obra que irá ter mais ganho e que irão cumprir os contratos.

  12.  # 52

    Colocado por: LuisPereiraComo faz um empreiteiro que subcontrata um picheleiro quando ele promete realizar a obra e ele não aparece?
    Diz-lhe assim:
    «Olha pá! Lembras-te das 287 obras que já te adjudiquei e à conta das quais sustentaste a tua família nos últimos 10 anos? Pois olha... acabou.»

    E o arquitecto-coordenador, dirá o quê? «Ou você aparece amanhã, ou ali o sr Manuel não lhe paga» ?? :-)

  13.  # 53

    Existem contratos próprios para quem escolhemos para vigiar a obra (Engº/Arqº/outro; à parte do contrato do empreiteiro geral)?

  14.  # 54

    Boas,

    Já vi aqui que as vossas opiniões na discussão "empreitada" versus "chave na mão" anda tudo a volta do mesmo:
    Chave na mão:
    Prós:
    - Garantia de 5 anos após a casa estar construida - só se chateia uma pessoa
    - Garantia que durante a construção também só se chateia o empreiteiro geral que, sub contrata outros empreiteiros, se eles se atrasarem, ele é que tem de se orientar e não o dono da obra.

    Contras:
    - Provavelmente o preço será algo mais elevado

    Empreitada:
    Prós:
    - Provável preço mais baixo
    - Podermos ser nós a contratar os sub-empreiteiros, ou mesmo um empreiteiro para cada tipo de especialidade (aqui funciona claro, caso de amigos e conhecidos que tenham empresas que nos interessam.

    Contras:
    - Os cabelos brancos (leia-se chatices e dores de cabeça) que eventualmente irão aparecer durante a obra
    - A grande probabilidade de os nossos empreiteiros falharem o inicio da obra e logo aumentarem o tempo de construção da Moradia
    - Também a grande probabilidade de quem pouco ou nada percebe, deixar a obra derrapar para um valor demasiado elevado, correndo o risco de poder parar a obra.

    Agora depois de colocar os prós e contras, que eu acho serem os pontos mais fulcrais desta discussão, e porque sei que o português normalmente mesmo sem saber de nada, vai sempre pelo mais barato se não tiver dinheiro, ou se julgar que tem vai sempre pelo mais fácil.

    Imaginando que teremos um orçamento de 160.000€ s/Iva para a construção de uma moradia simples, em que os acabamentos (azuleijos, pav. flutuante e mosaicos) não passem dos 15€ m2, depois disso teremos os Aluminios, electricidade e telecomunicações, estuque, pinturas e arranjos exteriores, AQS e afins, quanto é que dando á empreitada se pode poupar?? Esta pergunta é claro para os defensores das obras por empreitadas.

    Cumprimentos

  15.  # 55

    Não se esquecam "chave na mão" o empreiteiro geral levanta a licença e é responsavel pela obra.

    Empreitadas: o empreiteiro levanta a licença faz o alvoramento e poderá retirar ou não a responsabilidade sobre a obra (hoje em dia começa-se a tirar pois as responsabilidades dos acidentes são grandes e o trabalho é pouco temos que proteger quem anda legal.

    houve tempos em que as empresas levantavam a licença e nem conhecia a obra moradia era a trouco de 500€ hoje penso que não é assim tão facil.

  16.  # 56

    Bom dia,

    Optando pela solução chave na mão, será que fará sentido o dono (eu) ir pedir orçamentos para janelas, portas exterior, interiores e portões, revestimentos (pedras madeiras), escadas, cozinha, estores, domotica, etc? para ter uma ideia do que escolher?

    Ou basta especificar através do mapa de acabamentos o que se pretende ao empreiteiro geral?
    O empreiteiro provavelmente poderá obter preços mais interessantes que um particular.

  17.  # 57

    Colocado por: bino2010
    Optando pela solução chave na mão, será que fará sentido o dono (eu) ir pedir orçamentos para janelas, portas exterior, interiores e portões, revestimentos (pedras madeiras), escadas, cozinha, estores, domotica, etc? para ter uma ideia do que escolher?

    Ou basta especificar através do mapa de acabamentos o que se pretende ao empreiteiro geral?
    O empreiteiro provavelmente poderá obter preços mais interessantes que um particular.


    Já foi dito neste tópico que é de todo o interesse ter um mapa de quantidades e uma caderno de encargos bem elaborado e definido antes do início do trabalhos. Se estiver à espera de decidir os acabamentos todos depois de já ter feito um contrato com um empreiteiro geral pode ser um desastre!

    Porquê?

    Porque deveria ser precisamente o conjunto de preços unitários apresentados por esse empreiteiro, devidamente analisados e confrontados com outros que permitiriam que você escolhesse esse empreiteiro geral e não outro qualquer!

    O ideal é ter tudo (nunca chega aos 100%) definido antes do início da obra, quer decida por empreitada ou não! Isto, na minha opinião, é mais importante do que o modo como vai depois fazer a obra. Tudo bem que depois possa alterar alguns aspectos e detalhes, mas já vai com o preço do empreiteiro. Esse já ninguém lhe tira.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bino_

  18.  # 58

    Abro aqui uma vez mais as hostilidades :-)

    - entregar a obra em 3 empreitadas distintas:
    1) Pedreiro
    2) trolha, picheleiro, carpintaria, etc
    3) Caixilharia, piscina, AVAC, etc

    A ideia seria pedir orçamentos para a primeira fase e entregar a um empreiteiro, pedir orçamentos para a segunda fase e entregar a um empreiteiro (podendo vir a ser o mesmo, ou não da primeira) e pedir orçamentos para a terceira fase entregando aos diversos empreiteiros.
    Acham boa ideia ou nem por isso?

  19.  # 59

    Boas

    Acho pior a ementa que o sorvete:

    Não tem lógica nenhuma juntar trabalhos tão diferentes na mesma empreitada a não ser "chave na mão". Embora não seja apologista, até porque não é rigorosamente legal, ainda posso admitir que considerem dividir a empreitada geral nas suas várias componentes. Agora juntar carpintaria e trolha, piscina com AVAC, serralheiro com picheleiro? Parece-me despropositado.

    Editado: além disso tem sempre que garantir um empreiteiro geral com alvará apropriado.

    cumps
    José Cardoso

  20.  # 60

    Talvez não me tenha explicado melhor :-(

    A ideia seria Pedir orçamentos para pedreiro e entregar à melhor proposta. Depois pedir orçamentos para o restante excluindo Caixilharia, AVAC, alarme e CCTV (estas últimas especialidades seriam todas em separado, trabalho a trabalho).
    Não sei se me fiz entender?

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