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Comprar casas e imóveis

Um crédito habitação nos dias de hoje

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  1.  # 1

    Boa tarde.

    Inicio-me hoje neste fórum com uma questão que anda a "assombrar" a minha actualidade.

    Eu (23 anos) e a minha namorada (21 anos) tomámos a decisão de comprar uma casa. É uma decisão importante, etc, mas mais importante agora é as condições para o conseguir fazer.

    Passo a apresentar os detalhes "técnicos" da questão:

    Pessoais:
    - Consegui agora um novo emprego onde irei ganhar um valor razoável com entrada directa para os quadros da empresa, sendo esta alignea uma das razões que nos levou a tomar este passo
    - O nosso IRS do ano passado é baixo, visto que ambos estávamos empregos em locais de baixo rendimento
    - O nosso rendimento mensal conjunto (declarado) neste momento é de cerca de 1700€
    - Tanto eu como ela temos uma prestação de cerca de 200€ mensais sobre um empréstimo para a faculdade
    - Temos, através dos meus pais, possibilidade de fiador com uma casa da parte deles

    Imóvel:
    - O valor a que nos vai ser vendido será 130.000€ (um T2 com grandes áreas, terraço, arrecadação e parqueamento) - Valor inicial 137.500€
    - Foi-nos dito pelo agente imobiliário que o banco deverá avaliar a casa entre 145.000€ a 150.000€

    Como já sabemos, raros são os bancos neste momento que vêem de bons olhos um crédito habitação. Emprestam entre 80% a 90%, spreads altos e uma grande dificuldade em aprovar o crédito. Nós precisamos de algo perto de 100%, visto que não temos muitas economias de lado, e claro que algum extra para mobilar a casa é sempre uma grande ajuda. Posto isto...

    As perguntas:
    - Quais os bancos neste momento que oferecem o empréstimo mais alto? (não será este o termo técnico, estou a perguntar pela questão dos 80%-90%-100%)
    - Visto que o nosso IRS do ano passado é baixo e, os bancos exigem os últimos 3 recibos de vencimento, até que ponto o IRS irá prejudicar apresentando recibos de vencimento mais altos?
    - Temos, felizmente, a hipótese de dar uma casa como hipoteca em fiador (2ª habitação dos meus pais), até que ponto isto também irá ajudar na aprovação?
    - Com os valores que apresentei, quais as probabilidades de ter o crédito aprovado e com que %? Visto que temos 21 e 23 anos, o crédito jovem será certamente uma possibilidade.
    - O meu contrato, apesar de ser sem termo (directo para os quadros), tem um periodo experimental de 6 meses. Até que ponto isto prejudica a aprovação?

    Sei que é um texto extenso e com bastante perguntas, pelo qual desde já peço desculpa, tentei estrutura-lo da melhor maneira possível para que seja mais simples para todos o compreenderem.

    Queremos a casa, neste momento temos as condições para isso, mas não percebemos muito de empréstimos, e contamos com a vossa ajuda / opiniões / dicas para podermos passar a este novo passo na nossa vida.

    Um muito obrigado pelo vosso tempo,
    José Martins

  2.  # 2

    Viva,

    Se quiser os 130.000€ (100%) a avaliação terá que ser no minimo 145.000€ (se derem 90% = 130.500€) ou 150.000€ (se derem 80% = 130.000€) .
    Ter bom fiador(es) ajuda bastante, visto ambos terem menos de 25 anos. Ao que sei os bancos pedem sempre os últimos 3 recibos de vencimento para qualquer tipo de crédito. E parece-me que também pedem os últimos extractos bancários.
    A questão dos 6 meses de período experimental é pertinente, mas provavelmente no fim de todo este processo já terá passado esse tempo e deixará de ser um problema.

    Posto isto não me parece que irá ter muitos problemas, desde que os vossos gastos mensais (contando com o crédito habitação) seja até 1/3 do vosso rendimento mensal .

    Boa sorte.

  3.  # 3

    Colocado por: vmontalvaoViva,


    Posto isto não me parece que irá ter muitos problemas, desde que os vossos gastos mensais (contando com o crédito habitação) seja até 1/3 do vosso rendimento mensal .

    Boa sorte.


    Com esse critério ninguém teria créditos habitação, por outro lado se quem tem crédito habitação cumpre esse critério, a taxa de poupança dos portugueses deve ser das mais altas do mundo.

  4.  # 4

    O que eu disse é que se eles estiverem dentro desses parâmetros que não iriam ter problemas em ter o crédito. Não quer dizer que pessoas que não estejam dentro do critério que mencionei não consigam crédito (principalmente se tiverem bons fiadores).

    Mesmo assim o critério não me parece assim tão dificil de ser alcançado como pensa:
    - Para um agregado familiar que receba 1800€ mensais, só precisa de um crédito até 600€ mensais (1/3 do rendimento mensal) caso não tenha mais gastos mensais. Ainda por cima os bancos contam os ganhos anuais a dividir por 12 meses (se receberem 14 meses por ano, ficam com um valor médio mensal superior ao que realmente ganham).

  5.  # 5

    Colocado por: KarlithusBoa tarde.

    As perguntas:
    - Quais os bancos neste momento que oferecem o empréstimo mais alto? (não será este o termo técnico, estou a perguntar pela questão dos 80%-90%-100%)
    - Visto que o nosso IRS do ano passado é baixo e, os bancos exigem os últimos 3 recibos de vencimento, até que ponto o IRS irá prejudicar apresentando recibos de vencimento mais altos?
    - Temos, felizmente, a hipótese de dar uma casa como hipoteca em fiador (2ª habitação dos meus pais), até que ponto isto também irá ajudar na aprovação?
    - Com os valores que apresentei, quais as probabilidades de ter o crédito aprovado e com que %? Visto que temos 21 e 23 anos, o crédito jovem será certamente uma possibilidade.
    - O meu contrato, apesar de ser sem termo (directo para os quadros), tem um periodo experimental de 6 meses. Até que ponto isto prejudica a aprovação?

    Sei que é um texto extenso e com bastante perguntas, pelo qual desde já peço desculpa, tentei estrutura-lo da melhor maneira possível para que seja mais simples para todos o compreenderem.

    Queremos a casa, neste momento temos as condições para isso, mas não percebemos muito de empréstimos, e contamos com a vossa ajuda / opiniões / dicas para podermos passar a este novo passo na nossa vida.

    Um muito obrigado pelo vosso tempo,
    José Martins


    Olá José,

    Desde já muito boa sorte!!!

    Em relação às questões colocadas, a grande maioria dos bancos permite ir até aos 90%. Se obtarem pelos 100% muito provavelmente vai subir a direcção geral e vai acarretar um spread elevadíssimo! Ainda hoje, para 90% me falaram em valores de spread na ordem dos 2,3% (sendo o meu actual spread de 0,9). Portanto se puderem o ideal é darem algum de entrada, até porque mesmo que mais tarde pretendam fazer amortizações antecipadas vão pagar 0,5% sobre esse valor (dependendo do contrato).

    Quanto a fiadores são sempre uma mais valia, ajuda a diminuir o risco para o banco do vosso crédito. O período experimental não é problema, uma vez que tens fiadores. Alias quando comprei a casa estava precisamente nessa situação (ainda não tinha passado os 6 meses de experiência) e os meus pais tiveram que entrar como fiadores (e tb tinha 22 anos). Posto isto, como tens fiadores não deve ser problema.

    Uma questão penalizadora nem é o irs, (o que interessa é o vosso vencimento, o irs serve para efeitos de historial de estabilidade), é se tiverem outro tipo de créditos, nomeadamente crédito ao consumo / automóvel. Se o tiverem, pensem em amortiza-lo rapidamente.
    Os bancos vão calcular a taxa de esforço, ou seja, a prestação da casa / (o vosso rendimento líquido mensal somado) não deve exceder os 30%. Essa taxa vai ter um grande peso no cálculo do spread.

    O facto de serem bastante jovens significa que podem esticar o prazo até mais tarde (podem ir no máximo até aos 50 anos, porque a vossa idade no final do contrato não ultrapassa os 75). No entanto apesar de esta alternativa baixar a taxa de esforço, implica juros maiores. O conselho é que revejam logo a partida com o banco se depois podem negociar o vosso contrato, mostrando as vossas novas condições económicas. No caso de alteração do prazo, basta apenas uma adenda à vossa escritura, logo o custo de actualização é baixo.

    Espero ter ajudado, boa sorte!

  6.  # 6

    Colocado por: vmontalvaoO que eu disse é que se eles estiverem dentro desses parâmetros que não iriam ter problemas em ter o crédito. Não quer dizer que pessoas que não estejam dentro do critério que mencionei não consigam crédito (principalmente se tiverem bons fiadores).

    Mesmo assim o critério não me parece assim tão dificil de ser alcançado como pensa:
    - Para um agregado familiar que receba 1800€ mensais, só precisa de um crédito até 600€ mensais (1/3 do rendimento mensal) caso não tenha mais gastos mensais. Ainda por cima os bancos contam os ganhos anuais a dividir por 12 meses (se receberem 14 meses por ano, ficam com um valor médio mensal superior ao que realmente ganham).


    Alimentação, água, luz, gás, roupa, transportes, seguros, internet, etc, não são gastos?

  7.  # 7

    Colocado por: rjmsilva

    Com esse critério ninguém teria créditos habitação, por outro lado se quem tem crédito habitação cumpre esse critério, a taxa de poupança dos portugueses deve ser das mais altas do mundo.


    Chama-se a isso taxa de esforço e nenhum banco vai além dos 40% do rendimento (conjunto) líquido do(s) proponente(s). O ideal é o casal estipular-se a não exceder os 30%, dada a conjuntura do(s) mercado(s).

    Saudações.

  8.  # 8

    boas um conselho de amigo
    eu estou na mesma situação que vc so nao comprei vou consrtuir e nao tenho creditos nenhum do resto tudo semelhante

    pedi um credito de 170000€ no BBVA e eles foram impecaveis nenhum obstaculo mas tem um pequena diferença a casa foi avaliada em 290000€ mas eu no seu caso iria ao banco e logo ve o que lhe dizem a mim disseram-me que tinha boas hipoteses do credito ser aprovado mas na altura que fui la demos um valor ficticio a avalição de 200000€

    va la

    um abraço

  9.  # 9

    Caro Rui Silva,

    a sua pergunta é pertinente, mas a culpa foi minha pq não me expliquei bem. O que queria dizer com "gastos mensais" era só para outros créditos que tivessem a amortizar (créditos pessoais, automóvel, obras, ...) .
    Estas pessoas agradeceram este comentário: rjmsilva

  10.  # 10

    Va à Caixa Geral de Depósitos. Um banco sério para assuntos sérios (eu que o diga).

  11.  # 11

    só uma pequena pergunta visto que o resto das perguntas já foram de uma forma ou de outra respondidas por outros...
    Não é suposto a imobiliária ter feito uma qualificação financeira de voces para saber até que valor poderão ir?
    Não é suposto também a imobiliária em questão vos ajudar com a questão do crédito e vos aconselhar da melhor forma??
    Epah fico parvo quando vejo tanta gente nas imobiliárias que não quer ganhar dinheiro...

  12.  # 12

    Já agora, uma qualificação financeira rápida...

    Rendimentos Mensais: 1700€
    Encargos: 400€
    Rendimento disponivel: 1300€

    Prestação pretendida: 500€
    Prazo: 30Anos.
    Taxa de esforço: 38%

    Taxa Euribor 3m : 1.122%
    Spread: 2%
    Taxa total: 3.122%

    Montante máximo: 100% (179.157€) ( Este é o valor pelo qual o imóvel deveria de ser avaliado)
    Montante Máximo: 80% (143.326€) (Este é o valor máximo que poderão obter de crédito no banco)


    (Isto de trabalhar numa imobiliária a sério, até tem algumas vantagens, não? ) ;)

  13.  # 13

    Agradeço, bastante, todas as respostas dadas até ao momento.

    Espero que a discussão continue, pois pode-se sempre tocar em novos pontos durante a discussão que ainda não foram tocados, e que podem ser de uma utilidade extrema.

    A casa a comprar há-de ser daqui a cerca de 4 meses, alguma previsão se o mercado estará melhor ou pior? :)

    Mais uma vez, muito obrigado e continuem a discussão se possível.
    • almv
    • 26 agosto 2010

     # 14

    Mesmo ontem vi um crédito habitação de um familiar, com spread de 5% para 85% do valor da casa e um crédito adicional (não sei nome técnico mas serve para cobrir o restante do valor da casa) com spread de 6%.

    até fiquei de olhos em bico visto que tenho da minha casa spread de 0.5%!!

  15.  # 15

    Karlithus aqui vão os meus conselhos.

    Se queres mesmo comprar, e não queres perder o negócio pq o achas muito bom, faz a simulação em vários bancos. Posso-te dizer que fiz um empréstimo à pouco tempo, e que os bancos que estavam a dar a melhor resposta para a minha situação eram: Banco Popular e BBVA. Já não fui a tempo, mas o Deutsche Bank parecia uma solução muito interessante também. Tenta nos 3. Infelizmente, os nosso bancos nacionais não estão a ajudar em nada, nomeadamente a quem não tem uma boa avaliação ou capital a dar de entrada.

    Opção não comprar: Se tivesse na tua situação e não me importasse de não ficar com essa casa(há muitas para venda..), faria o seguinte: Alugava durante 1 ano outra qualquer, amortizava o empréstimo que ainda tens, usufruía de um melhor IRS e passava a efectivo. Além de todas estas alterações, ainda usufrui deste ano à experiencia com a namorada ;) (é uma experiência bem diferente de viver com os pais).

    Não querendo lançar a discussão sobre compra vs arrendamento, considero ainda que em certos casos como o teu(posso não estar a ver bem a tua realidade), o arrendamento é uma boa opção pelo que descrevi no paragrafo anterior. Convém termos algumas certezas na compra de casa, porque se algo correr mal entretanto, e quisermos vender, esta é uma altura complicada, e por norma penso que se perde dinheiro. No teu caso, nomeadamente, em que possivelmente vais pedir um empréstimo por um período muito dilatado de tempo, uns 50 anos possivelmente, nem se coloca a vantagem de ao estares a comprar, o dinheiro servir para algo "teu" isto pq a maioria é juros.

    Desculpem se me alonguei, e não pretendo dissuadir-te de comprar. Mas para mim, o importante é a experiência juntos, e numa casa alugada dá sempre para "fugir" se tivermos fartos dela(da casa), algo que também acontece..

  16.  # 16

    Olá Maker,

    Bom, um pouco off-topic, o viver com a namorada não é problema, visto que vivemos juntos à cerca de um ano mas em casa dos pais, que sendo uma vivenda de dois andares faziamos a nossa vida quase que sozinhos. Mas, chegou a altura de partirmos para algo realmente nosso. De qualquer maneira, agradeço o conselho ;)

    Relativamente à opção de compra vs alugar. Apesar de Spreads etc, a prestação que se fica a pagar mensalmente por um emprestimo é praticamente semelhante ao de um aluguer de uma casa com condições muito inferiores. Ainda não consegui encontrar um T2 para alugar por 500€ que tivesse umas condições minimamente "normais" para dois jovens, daí termos partido para a ideia de comprar casa.

    Obrigado

  17.  # 17

    Colocado por: almvMesmo ontem vi um crédito habitação de um familiar, com spread de 5% para 85% do valor da casa e um crédito adicional (não sei nome técnico mas serve para cobrir o restante do valor da casa) com spread de 6%.

    até fiquei de olhos em bico visto que tenho da minha casa spread de 0.5%!!


    Natural, quanto maior for a percentagem de financiamento maior é o Sread. :)
    • almv
    • 26 agosto 2010

     # 18

    Neste caso não será por causa disso...mas não é relevante.. :) é culpa do risco que corre o banco com este crédito (acabei de descobrir) :)

  19.  # 19

    Colocado por: almvNeste caso não será por causa disso...mas não é relevante.. :) é culpa do risco que corre o banco com este crédito (acabei de descobrir) :)


    Exactamente, neste caso, quanto menos dinheiro o comprador tiver para dar de entrada, maior o risco (teoricamente claro)
    Logo há que cobrar mais para cobrir esse risco :)
    • SFS
    • 26 agosto 2010

     # 20

    E já agora, aconselham taxa fixa ou taxa variável? É porque já ouvi gente a jurar a pés juntos que taxa variavel é do pior k pode haver, porque no fim do emprestimo paga-se imenso.
    O que é facto é que a tendencia é que a partir de agora a taxa de juro suba...
    Também estou a pensar comprar casa, mas cada vez perco mais a vontade ao ver tanta burocracia que muita pouca gente percebe...

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