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Condomínios e vizinhos

Como montar um condomínio sem o mínimo de 25% das cotas

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia,

    Somos um grupo de 7 proprietários num edifício de 34 frações; no qual 27 frações são de propriedade do IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana). Não representamos o mínimo de 25% que a lei pede para iniciar um condomínio (representamos 20%). O IHRU não quer fazer nada e não responde, nem mesmo às nossas cartas registradas ... Há obras que precisam ser feitas.

    O que podemos fazer, quais são os nossos direitos?

    Obrigado,
    Sergio P

  2.  # 2

    O condomínio existe e, aparentemente, não está organizado. O IHRU, tendo a maioria, até deveria ser o administrador.
    Existe Julgado de paz no concelho? É uma hipótese.


    Outra, será pedir uma vistoria camarária. Se estiver mesmo a precisar de obras talvez a câmara dê uma ajuda.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sergio p
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    • 13 novembro 2020 editado

     # 3

    Estão perante o grande problema de terem como condómino maioritário o medonho IHRU, que nada resolve e será uma tarefa muito difícil obterem da parte dessa entidade publica o cumprimento do pagamento, antecipado, da sua quota-parte nos encargos para as obras necessárias. Este, será o maior problema.
    Colocado por: sergio pComo montar um condomínio sem o mínimo de 25% das cotas

    A legislação da PH permite que qualquer um dos condóminos desse grupo de 7, pode voluntariar-se a assumir o cargo de administrador provisório e implementar/iniciar a necessária gestão do condomínio, sem necessidade de terem que obter qualquer votação para o efeito.

    E, assim, tentarem colocar em andamento os vossos objectivos sobre o prédio.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sergio p

  4.  # 4

    Colocado por: sergio pBom dia,

    Somos um grupo de 7 proprietários num edifício de 34 frações; no qual 27 frações são de propriedade do IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana). Não representamos o mínimo de 25% que a lei pede para iniciar um condomínio (representamos 20%). O IHRU não quer fazer nada e não responde, nem mesmo às nossas cartas registradas ... Há obras que precisam ser feitas.

    O que podemos fazer, quais são os nossos direitos?


    De experiência própria: o IHRU por norma não se opõe a nada. Demoram a responder, demoram a pagar (mas quando pagam é tudo de uma vez), não se fazem representar nas AG, mas não se oporão a nada, desde que as deliberações não sejam flagrantemente contra a lei.

    Dado que sem a presença deles não reunirão quorum nem para 2ª convocatória, o bom senso manda que tentem o contacto telefónico com alguém que acompanhe (ou tenha acesso a quem o faça) as fracções deles. A partir daí, tentar perceber como podem funcionar, sendo certo que a questão do quorum será sempre problemática.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BoraBora, sergio p

  5.  # 5

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    Este, será o maior problema.

    A legislação da PH permite quequalquerum dos condóminos desse grupo de 7, pode voluntariar-se a assumir o cargo de administrador provisório e implementar/iniciar a necessária gestão do condomínio, sem necessidade de terem que obter qualquer votação para o efeito.

    E, assim, tentarem colocar em andamento os vossos objectivos sobre o prédio.


    O maior problema será outro: sem o IHRU nem assembleias pode haver.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sergio p
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    • 13 novembro 2020

     # 6

    Colocado por: luisvv

    O maior problema será outro:sem o IHRU nem assembleias pode haver.


    Pois, não temos informação de que tipo de obras estão em causa...

    - Se forem obras inadiáveis e urgentes, o tal administrador provisório pode diligenciar a sua execução, sem necessidade de nenhuma assembleia.. Terá o problema (ou talvez não) de recolher a quota-parte do IHRU para custo da obra.

    -Se forem obras necessárias à devida manutenção/conservação do prédio, o administrador provisório pode solicitar, junto do Município, uma vistoria de salubridade ao prédio, donde resultará uma notificação ao condomínio para que sejam efectuadas.
    Perante tal notificação, o administrador tem que cumprir com ela, sem necessidade de um sim ou não da assembleia. Terá, igualmente, o problema do financiamento prévio. Mas, perante todo este processo de vistoria e obrigatoriedade de execução das obras de conservação, será que o IHRU não se disponha a cumprir com a sua quota-parte ?

    E, para tudo isto, tem existir um administrador
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sergio p

  7.  # 7

    Colocado por: size

    - Se forem obras inadiáveis e urgentes, o tal administrador provisório pode diligenciar a sua execução, sem necessidade de nenhuma assembleia.. Terá o problema (ou talvez não) de recolher a quota-parte do IHRU para custo da obra.

    -Se forem obras necessárias à devida manutenção/conservação do prédio, o administrador provisório pode solicitar, junto do Município, uma vistoria de salubridade ao prédio, donde resultará uma notificação ao condomínio para que sejam efectuadas.
    Perante tal notificação, o administrador tem que cumprir com ela, sem necessidade de um sim ou não da assembleia. Terá, igualmente, o problema do financiamento prévio. Mas, perante todo este processo de vistoria e obrigatoriedade de execução das obras de conservação, será que o IHRU não se disponha a cumprir com a sua quota-parte ?

    E, para tudo isto, tem existir um administrador


    A política do IHRU, como de outras entidades públicas, é não estar presente nas AGs, cumprindo depois as deliberações legais, claro. Tudo o que saia disso é complicado.
    É crucial chegar à fala com alguém para o/a sensibilizar e perceber qual a forma de lidar com o assunto sem vir a chocar com a burocracia do IHRU.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sergio p

  8.  # 8

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    E, para tudo isto, tem existir um administrador


    O administrador provisório é por definição o IHRU. Mas isso não vai acontecer. E mesmo que sigam com AG's sem quorum, estão sujeitos a percalços como chegar ao banco e recusarem abertura de conta, p.ex (porque os serviços centrais de alguns bancos validam essas minudências).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sergio p
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    • 13 novembro 2020

     # 9

    Colocado por: luisvv

    O administrador provisório é por definição o IHRU. Mas isso não vai acontecer. E mesmo que sigam com AG's sem quorum, estão sujeitos a percalços como chegar ao banco e recusarem abertura de conta, p.ex (porque os serviços centrais de alguns bancos validam essas minudências).


    Depende, se o IHRU assumiu, ou não, esse cargo de administrador provisório e, se está a cumprir, devidamente, com essa sua função que, não parece ser o caso.
    Nesta última circunstância, qualquer condómino pode assumir essa função sem necessidade de assembleia.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sergio p

  10.  # 10


    A legislação da PH permite quequalquerum dos condóminos desse grupo de 7, pode voluntariar-se a assumir o cargo de administrador provisório e implementar/iniciar a necessária gestão do condomínio, sem necessidade de terem que obter qualquer votação para o efeito.



    Obrigado a todos por suas respostas!

    O condomínio ainda não existe, nós
    acabei de enviar a carta registrada ao IHRU para fazer uma assembleia, não obtivemos resposta, eles não atendem o telefone e recusam qualquer reunião presencial com aquela pandemia.

    Então, vou tentar eu mesmo (como administrador provisório) o inquérito ao RNPC para abrir o condomínio, sem perguntar a ninguém.

    O RNPC pede apenas o seu Modelo 2 (Registo Nacional Pessoas Colectivas) preenchido pela administradora (da qual serei o administrador provisório) e a certidao predial (que já recebi).

    Em seguida, tente novamente organizar uma montagem com IHRU, então, possivelmente, vá para
    o Julgado de paz, e peça uma visita para salubridade à Câmara Municipal (152 €) ...

    Os trabalhos:
    -Refeição da porta de entrada do prédio (não fecha há 15 anos, pois a ferrugem incha o aço)
    -Instalar luz nas escadas
    - Limpeza quinzenal (pelo menos) das escadas
    -Logo ou mais tarde: isolamento externo, pintura, reparação onde algum metal enferrujado da armadura de concreto está quebrando.
    Um monte de prédios como este estão enfrentando os mesmos problemas, naquele bairro; vemos muito bairro social a ser recuperado (estamos no Porto), é bom, mas quantas décadas vai demorar para hipoteticamente fazer algumas obras aqui ...

  11.  # 11

    Colocado por: size
    Depende, se o IHRU assumiu, ou não, esse cargo de administrador provisório e, se está a cumprir, devidamente, com essa sua função que, não parece ser o caso.
    Nesta última circunstância, qualquer condómino pode assumir essa função sem necessidade de assembleia.


    O IHRU não assume nada. Acontece que mesmo essa figura do administrador provisório choca com as burocracias bancárias, por exemplo. Não há forma de mostrar a um banco que se é administrador provisório, por exemplo. Ou, para todos os efeitos, de representar o condomínio perante entidades públicas.

    Na prática, é possível que a acta sem quorum passe despercebido ao banco (não a todos - o Millennium costuma ser muito picuinhas, p.ex; a CGD também já me pregou partidas..) e que o IHRU aceite deliberações com 20% de quorum - mas dificilmente o fará sem um contacto prévio, porque isso significa que alguém estará a colocar o pescoço no cepo.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sergio p

  12.  # 12

    Colocado por: sergio p
    Então, vou tentar eu mesmo (como administrador provisório) o inquérito ao RNPC para abrir o condomínio, sem perguntar a ninguém.
    O RNPC pede apenas o seu Modelo 2 (Registo Nacional Pessoas Colectivas) preenchido pela administradora (da qual serei o administrador provisório) e a certidao predial (que já recebi).


    O condomínio existe a partir do momento em que há 2 proprietários. Não está inscrito no RNPC e não funciona, mas isso é outra coisa.

    No RNPC online é possível que lhe peçam uma acta, mas creio que nem sequer verificam o teor. Quando era presencial, ficavam com cópia para anexar ao processo, suponho que online mantenham a linha.


    Os trabalhos:
    -Refeição da porta de entrada do prédio (não fecha há 15 anos, pois a ferrugem incha o aço)
    -Instalar luz nas escadas
    - Limpeza quinzenal (pelo menos) das escadas
    -Logo ou mais tarde: isolamento externo, pintura, reparação onde algum metal enferrujado da armadura de concreto está quebrando.
    Um monte de prédios como este estão enfrentando os mesmos problemas, naquele bairro; vemos muito bairro social a ser recuperado (estamos no Porto), é bom, mas quantas décadas vai demorar para hipoteticamente fazer algumas obras aqui ...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sergio p

  13.  # 13

    Colocado por: sergio p (...) Não representamos o mínimo de 25% que a lei pede para iniciar um condomínio (representamos 20%). O IHRU não quer fazer nada e não responde (...)


    Meu estimado, sem prejuízo de outros considerandos que pudessem ter-se aqui explanados, vou-me debruçar sobre a temática que ressalvei do seu escrito: como ultrapassar a falta de quórum constitutivo. E neste concreto, hão dois possíveis caminhos, o primeiro, mais moroso e dispendioso; o segundo, porventura mais célere mas sujeito a outros constrangimentos que vos obriguem a recorrer à primeira solução.

    1º caminho: a via legal.

    Dimana do nº 4 do art. 14332º do CC que "Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio."

    Frustradas ambas as convocações, a primeira (que exige a presença de metade + um voto do valor total do prédio) e a segunda (que exige apenas a presença de 25% dos votos representativos do valor total do prédio), e não podendo o condomínio permanecer nesse impasse, resta aos condóminos socorrerem-se de uma 3ª via: o constante recurso a um Julgado de Paz (se o houver no concelho) ou ao Tribunal (se não se houver o concelho servido por um JdP). Para tanto, qualquer condómino pode fazê-lo (cfr. nº 2 art. 1407º do CC por força do art. 10º também do CC). O processo em si tem-se fixado no CPC que não importa agora abordar.

    Assim, e face às ordens de trabalhos primitivamente apresentadas em ambas frustradas convocações, o juiz sobre as referidas e substituindo-se aos condóminos, decidirá segundos juízos de equidade, e das suas decisões, lavrar-se-ão actas, das quais, posteriormente deverão ser enviadas cópias aos ausentes, dando cumprimento ao preceituado no nº 6 do art. 1432º do CC.

    2º caminho: assembleia impugnáveis

    Independentemente do quórum constitutivo logrado (convocam a assembleia nos termos do nº 1 e 2 do art. 1432º do CC), realizam a reunião plenária em primeira convocação (sendo impugnável não necessitam de avançar para a segunda convocação) e deliberam sobre os diversos assuntos constantes na ordem de trabalhos, após a qual, enviam cópia da acta para os ausentes nos termos do nº 6 do art. 1432º do CC.

    Estes poderão então suscitar a anulabilidade das deliberações por a mesmas enfermarem de vício no acto de convocação (cfr. nº 1 art. 1433º do CC). Se tal ocorrer não carecerão de efectuar nova convocatória para operar a revogação das deliberações inválidas porquanto não lograrão o necessário quórum constitutivo. Nesta contingência, resta recorrer à via legal abordada supra, repetindo-se a primitiva convocação.

    No entanto, se decorridos 60 dias (prazo máximo fixado no art. 1433º do CC para se suscitar a anulabilidade), contados, não da data do envio ou da recepção da carta registada com aviso de recepção enviada com cópia da acta, têm-se os vícios de que enfermas as deliberações lavradas na acta sanadas por falta de tempestiva oposição, tornando-se outrossim vinculativas para todos os condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas (cfr. art. 1º, nº 2 do DL 268/94 de 25/10).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria, reginamar, LrLisboa, sergio p

  14.  # 14

    Caros,

    Só para lhes dar uma atualização sobre o assunto e agradecer a todos pela ajuda.
    Solicitei uma mediação no Julgado do Paz. IHRU chegou à mediação com vontade de colaborar para a constituição de um condomínio.

    Resolvido, obrigado novamente
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ADROatelier

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