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1. • anacabm
   • 22 abril 2025

    # 1

   Bom dia,
   
   O título já diz tudo, mas aqui está a situação em detalhes.
   
   
   Comprei um apartamento no mês de janeiro e tanto na escritura quanto na planta estão descritas as áreas referentes ao meu apartamento, minha arrecadação e meu espaço no parque de estacionamento. O imóvel pertencia anteriormente a uma pessoa próxima a mim que não conduzia, portanto não tinha interesse no espaço da garagem mesmo tendo-o na escritura e não me entregou a chave nem o comando do parque de estacionamento porque já não os possuía.
   
   
   Como meu esposo e eu temos interesse em parar nosso carro na vaga que possuímos, levantamos a questão na assembleia de condomínio no início deste mês e disseram-nos que quando o prédio foi construído três frações, incluindo a minha, abdicaram de suas garagens para estas serem espaços de manobra em troca de não pagarem a quota do mês de dezembro. Quando insistimos que preferíamos pagar a quota e ter acesso ao nosso espaço disseram-nos várias coisas, dentre elas que não havia espaço para todos os carros e que nós fomos "enganados" por quem nos vendeu.
   
   
   O facto de não pagarmos a quota de dezembro está documentado nas regras do condomínio, porém não existe registo algum deste tal acordo que foi feito entre pessoas que sequer ainda moram no prédio. E como dito anteriormente, o espaço é documentadamente meu.
   
   
   Hoje conseguimos acessar pela primeira vez o parque de estacionamento do prédio com a ajuda de outra moradora e vimos a real situação: nosso espaço existe, é possível parar nosso carro lá e aquele espaço não é usado para manobras. O único problema que nosso carro poderia causar ali seria os moradores terem que dar a volta ao nosso carro para acessarem os elevadores, mas chamar isto de problema é um grande exagero.
   
   
   Agora, temos dúvidas sobre como proceder a respeito desta situação. Por mim bastaria chamar um chaveiro para fazer a chave da porta que dá acesso ao parque e o comando do portão e simplesmente parar no espaço que é meu e, para ser o mais correta possível, notificar o condomínio que estamos a usar nosso espaço e que por isso pagaremos a quota do mês de dezembro a partir deste ano. Desta forma o problema estaria resolvido.
   
   
   Porém, meu esposo tem receio de sofrermos alguma retaliação dos moradores/condomínio, seja pessoal ou judicial, e quer contratar um advogado para lidar com isto.
   
   
   
   Para os que já passaram por uma situação parecida com esta, como resolveram? Acham que minha ideia é arriscada e que realmente devemos contratar um advogado para evitar chateações, ou acham que posso seguir com meu plano e que tudo correrá bem?
2. • Palhava
   • 22 abril 2025

    # 2

   Tem toda a razão.
   
   Mas quem chega depois de os hábitos estarem instituídos e tenta impor ordem, acaba por ser visto como usurpador. O que é paradoxal.
3. • size
   • 22 abril 2025 ^editado

    # 3

   Colocado por: anacabmBom dia,
   
   O título já diz tudo, mas aqui está a situação em detalhes.
   
   
   Comprei um apartamento no mês de janeiro e tanto na escritura quanto na planta estão descritas as áreas referentes ao meu apartamento, minha arrecadação e meu espaço no parque de estacionamento. O imóvel pertencia anteriormente a uma pessoa próxima a mim que não conduzia, portanto não tinha interesse no espaço da garagem mesmo tendo-o na escritura e não me entregou a chave nem o comando do parque de estacionamento porque já não os possuía.
   
   

   
   
   Tem que recorrer à consulta do TCPH (escritura de constituição da propriedade horizontal) para verificar como foram distribuídas as áreas do prédio, quer as frações autónomas, lugares de estacionamento, arrecadações, etc.
4. • Palhava
   • 22 abril 2025

    # 4

   Colocado por: sizeTCPH

   
   Título constitutivo da propriedade horizontal
5. • Palhava
   • 22 abril 2025

    # 5

   O edifício foi construído há quantos anos?
   
   Há alguma empresa a gerir o condomínio?
   Já pediu o livro de actas?
   Essa decisão, mesmo em acta pode ser revogada?
   
   Quantos apartamentos e lugar de garagem são?
6. •  
     happy hippy
   • 22 abril 2025

    # 6

   Colocado por: anacabm
   Para os que já passaram por uma situação parecida com esta, como resolveram? Acham que minha ideia é arriscada e que realmente devemos contratar um advogado para evitar chateações, ou acham que posso seguir com meu plano e que tudo correrá bem?

   
   
   Minha estimada, o acordo feito anteriormente, independentemente de ter sido aprovado por unanimidade, estar lavrado em acta e transposto para o regulamento do condomínio, não tem qualquer valor jurídico, porquanto enferma de nulidade.
   
   Presumindo que tudo foi feito dentro da lei, para todos os efeitos, houve um contrato pelo qual, no limite, proprietário da fracção autónoma, arrendou o seu espaço de parqueamento ao condomínio.
   
   Ora, abdicar de uma parte da fracção autónoma como forma de se eximir do pagamento é ilegal, como resulta do nº 2 do art. 1420º do CC, que estatui que "(...) nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição"
   
   Destarte, este contrato (ou negócio jurídico) enferma de nulidade devido ao citado vício, o qual existente no momento em que foi aquele celebrado, não produzindo portanto os efeitos jurídicos que diz produzir. A nulidade é uma forma de invalidade, contrapondo-se à anulabilidade do art. 1433º do CC, constituindo-se como uma forma de ineficácia, isto é, não produz efeitos, nos termos do regime geral (art. 286º do CC), podendo esta nulidade ser invocada a qualquer momento (isto é, não tem prazo de caducidade) por qualquer interessado.
   
   Pelo exposto, pode e deve usar o seu parqueamento, obtendo para tanto, cópias das chaves e códigos do comando do automatismo. Devem igualmente começar a pagar a comparticipação correspondente ao mês de Dezembro. Importa outrossim verificar se foi emitida a declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
   
   No limite, se a administração/condomínio não reconhecer o seu direito de propriedade, pode fazê-lo valer judicialmente, seja em sede de Julgado de Paz (se o houver no seu Concelho) ou Tribunal, peticionando cumulativamente a condenação do condomínio nas custas.
   
   
   https://apropriedadehorizontal.blogspot.com

   Concordam com este comentário: bettencourt

   Estas pessoas agradeceram este comentário: AlexMontenegro, Palhava
7. • Palhava
   • 23 abril 2025

    # 7

   Colocado por: happy hippyNo limite, se a administração/condomínio não reconhecer o seu direito de propriedade, pode fazê-lo valer judicialmente, seja em sede de Julgado de Paz (se o houver no seu Concelho) ou Tribunal, peticionando cumulativamente a condenação do condomínio nas custas.

   
   
   💯
8. • filipasousa23
   • 21 julho 2025

    # 8

   Olá!
   Venho repescar este tópico porque estou numa situação semelhante.
   Comprei um apartamento onde tenho lugar de garagem e arrecadação em toda a documentação legal e oficial, e na propriedade horizontal. Nas plantas do prédio está lá marcado os espaços. O que acontece é que há 20 anos que toda aquela cave está mal organizada e os meus lugares estão a ser usados por outros, outros que tem os seus espaços utilizados e por aí diante.
   A empresa de gestão de condominio não se quer meter e estamos desde janeiro sem conseguir estacionar no espaço que compramos, porque há 20 anos que é assim e ninguém quer saber. O pior foi o advogado da empresa de condominio sugerir aos vizinhos realizarem o usucapião porque eu tenho o título mas não tenho a posse e por isso nada podemos fazer.
   
   Não sei bem como agir porque nada disto faz sentido e eu pago a permilagem completa.
9. • size
   • 21 julho 2025 ^editado

    # 9

   O vendedor mostrou-lhe essas áreas ? Qual o argumento dele ?
   Sobre as áreas da propriedade horizontal não é aplicável a usucapião.
   Terá que enfrentar essa situação com toda a força. Para tal, recorra à ajuda de um advogado que elucide a a administração do prédio do grave erro que está a cometer por não regular de forma legal as áreas comuns. A administração não pode assobiar para o lado, tem que cumprir as funções previstas na lei do condomínio.
   
   Ao que chegou a ladroagem |
   ---
   Artigo 1436.º - (Funções do administrador)
   
   1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
   
   a) Convocar a assembleia dos condóminos;
   b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
   c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
   d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
   e) Verificar a existência do fundo comum de reserva;
   f) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
   g) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
   h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
   i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
   j) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
   l) Prestar contas à assembleia;
   m) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
   n) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
   o) Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
   p) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
   q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
   r) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.
   
   2 - Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.
   3 - O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.
10. •  
      happy hippy
    • 21 julho 2025 ^editado

     # 10

    Colocado por: filipasousa23 (...) os meus lugares estão a ser usados por outros, outros que tem os seus espaços utilizados e por aí diante.(...)
    Não sei bem como agir (...)

    
    
    Minha estimada, muito simples. Terá que intentar uma acção declarativa de condenação (cfr. art. 10º, nº 3, al. b) do CPC). Para tanto, pode recorrer a um Julgado de Paz (se o houver no seu concelho). Se não o houver, terá que avançar para a via judicial. Em qualquer dos casos, pode peticionar a condenação dos vizinhos para que se abstenham de usar o seu lugar de garagem, cumulando o pedido com a condenação em todas as custas por si suportadas e ainda, para futuro, quem parquear no seu espaço, seja objecto de multa pelo próprio tribunal (atento o facto de estar a desobedecer a uma imposição do próprio tribunal).
    
    Atente que, em termos jurídicos, uma acção declarativa de condenação é um tipo de acção judicial onde o autor pretende obter uma decisão judicial que condene o(s) réu(s) a cumprir(em) uma obrigação específica, seja ela entregar algo, realizar uma acção ou abster-se de algo (que é o caso em apreço).
    
    
    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/

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11. • filipasousa23
    • 21 julho 2025

     # 11

    Os antigos proprietários mostraram lugares, que não pertencem à fração. Após a venda, referiram que realmente existiu uma troca. a troca foi: o construtor trocou alguns lugares e a minha fração nessas trocas e baldrocas ficou sem o devido lugar.
12. • filipasousa23
    • 21 julho 2025

     # 12

    Vou tratar com um advogado porque como vários estão nesta situação pode ser dificil.
13. • Nelsondac
    • 21 julho 2025

     # 13

    Colocado por: filipasousa23Olá!
    Venho repescar este tópico porque estou numa situação semelhante.
    Comprei um apartamento onde tenho lugar de garagem e arrecadação em toda a documentação legal e oficial, e na propriedade horizontal. Nas plantas do prédio está lá marcado os espaços. O que acontece é que há 20 anos que toda aquela cave está mal organizada e os meus lugares estão a ser usados por outros, outros que tem os seus espaços utilizados e por aí diante.
    A empresa de gestão de condominio não se quer meter e estamos desde janeiro sem conseguir estacionar no espaço que compramos, porque há 20 anos que é assim e ninguém quer saber. O pior foi o advogado da empresa de condominio sugerir aos vizinhos realizarem o usucapião porque eu tenho o título mas não tenho a posse e por isso nada podemos fazer.
    
    Não sei bem como agir porque nada disto faz sentido e eu pago a permilagem completa.

    
    
    O que já vi ser feito: juntar umas 10/15 pessoas, levantar o carro e arrastar para outro sítio. Depois usa a sua garagem como quiser.
    
    Vai ver que deixa de ter problemas.... .
    
    Em relação ao criador da discussão, como ficou ?
14. • filipasousa23
    • 22 julho 2025

     # 14

    O que já vi ser feito: juntar umas 10/15 pessoas, levantar o carro e arrastar para outro sítio. Depois usa a sua garagem como quiser.
    
    Vai ver que deixa de ter problemas.... .
    
    Em relação ao criador da discussão, como ficou ?

    
    
    ahaha. Entendo, mas neste caso isso seria até injusto. Porque as trocas são já muito antigas e quem usa o meu lugar não tem culpa, porque também foi trocado. É preciso o condominio agir para que todos cheguem a consenso
15. • BoraBora
    • 22 julho 2025

     # 15

    Colocado por: filipasousa23 - Porque as trocas são já muito antigas e quem usa o meu lugar não tem culpa, porque também foi trocado. É preciso o condominio agir para que todos cheguem a consenso

    
    
    O problema é que o condomínio só pode interferir quando estão em causa as partes comuns, que não é o caso. Quando o que está em causa são partes privadas competirá aos respectivos proprietários gerirem os diferendos que têm e, se necessário, recorrer aos tribunais /Julgados de Paz, como já foi aconselhado.
16. • LrLisboa
    • 22 julho 2025

     # 16

    Colocado por: BoraBoraque não é o caso

    
    
    Garantidamente é o caso. Se fosse uma garagem fechada e/ou independente não se dava o caso. Pela descrição é um lugar delimitado numa cave.
    Sim, cabe à assembleia e consequentemente à administração regular o seu uso. Entretanto sugiro ao OP usar um espaço que esteja disponível até que os lugares voltem aos seus donos sucessivamente. Se tal não for possível, ainda que o vizinho que ocupa o seu lugar não tenha a culpa pois tb tem o dele ocupado, tem que o desocupar e ocupar o dele e assim sucessivamente.
    Uma coisa é não se querer chatear com os vizinhos, outra é inação num caso destes. Bem falado todos compreendem, se houver algum que não queira compreender está encontrado problema.

    Concordam com este comentário: Jorge_Gonçalves
17. • filipasousa23
    • 22 julho 2025

     # 17

    Colocado por: LrLisboa
    
    Garantidamente é o caso. Se fosse uma garagem fechada e/ou independente não se dava o caso. Pela descrição é um lugar delimitado numa cave.
    Sim, cabe à assembleia e consequentemente à administração regular o seu uso. Entretanto sugiro ao OP usar um espaço que esteja disponível até que os lugares voltem aos seus donos sucessivamente. Se tal não for possível, ainda que o vizinho que ocupa o seu lugar não tenha a culpa pois tb tem o dele ocupado, tem que o desocupar e ocupar o dele e assim sucessivamente.
    Uma coisa é não se querer chatear com os vizinhos, outra é inação num caso destes. Bem falado todos compreendem, se houver algum que não queira compreender está encontrado problema.

    Concordam com este comentário:Jorge_Gonçalves

    
    
    
    Sim, já tentamos esse caminho. Existem lugares que são do espaço comum, mas a empresa de gestão de condominio não quis ceder um desses lugares para a nossa fração de forma a colmatar esta falha. Nem a empresa de gestão, nem um vizinho que deixa lá o carro e não permite que utilizem. Solução pacifica já tentamos.
18. • LrLisboa
    • 22 julho 2025

     # 18

    Como assim lugares que são do espaço comum? O que é que diz o documento de propriedade horizontal relativamente ao seu lugar e aos restantes incluindo esses que diz comuns?
19. • filipasousa23
    • 23 julho 2025

     # 19

    Colocado por: LrLisboaComo assim lugares que são do espaço comum? O que é que diz o documento de propriedade horizontal relativamente ao seu lugar e aos restantes incluindo esses que diz comuns?

    
    
    A PH refere que temos lugar de garagem e arrecadação. Os lugares de espaço comum não estão alocados a nenhuma fração
20. • Nelsondac
    • 23 julho 2025

     # 20

    Sendo assim, é procurar ajuda de algum advogado.
    
    Eu proponha regularizar isso perante a lei para deixar de haver dúvidas.
    
    Há de haver algum mecanismo para ir alguém da câmara e atualizar as cadernetas prediais etc.
    
    Se assim for vende a garagem ao condomínio, e deixa de haver dúvidas para si e para os próximos