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Condomínios e vizinhos

Ausência de Quorum - Assembleia

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1 a 14 de 14   

  1.  

  1.  # 1

    Boa noite,
    Gostaria de ajuda para esclarecer a seguinte dúvida:
    Foi convocada a reunião de assembleia-geral com 30 dias de antecedência (até aqui tudo bem). Na convocatória continha a 1a convocatória às 21h e a 2a convocatória para 30 minutos mais tarde.
    Em 2a convocatória não havia quorum suficiente 25% do total da permilagem.
    Havendo assuntos urgentes relacionados com obras (Substituição da clarabóia) e modernização dos elevadores por estarem ultrapassados, não é possível em 2a convocatória tomar decisões se não se atingir o minimo de 25% a que a lei obriga, certo?
    Pois são obras consideradas de inovação, não é?
    Entretanto a administração marcou uma nova data, mas e se nessa nova data, suceder o mesmo? Não houver quorum nem em 2a convocatória? Continua-se a marcar reuniões na esperança de aparecer gente suficiente?
    O que mais se pode fazer, visto que não se pode obrigar os proprietários a estarem presentes?

    Obrigada desde já

  2.  # 2

    Alguém?

  3.  # 3

    Não comparecem.
    Desliguem os elevadores no dia da assembleia e vai ver que eles comparecem à assembleia, ou na semana anterior desliguem por exemplo duas horas de manhã, duas horas ao fim do dia. para grandes males, grandes remédios.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: aniloracrib3

  4.  # 4

    Havendo assuntos urgentes relacionados com obras (Substituição da clarabóia) e modernização dos elevadores por estarem ultrapassados, não é possível em 2a convocatória tomar decisões se não se atingir o minimo de 25% a que a lei obriga, certo?
    Pois são obras consideradas de inovação, não é?


    Obras de Inovação? A que propósito? Os equipamentos degradam-se e há que repará-los e/ou substitui-los.
    Não precisam do quórum qualificado das Inovações (Artº 1425º) e bastará uma maioria simples.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: aniloracrib3

  5.  # 5

    Obrigada pelas respostas
    Os vizinhos do R/C que não utilizam os elevadores também terão de entrar nas contas?
    A lei não é muito clara...

  6.  # 6

    Colocado por: aniloracrib3Obrigada pelas respostas
    Os vizinhos do R/C que não utilizam os elevadores também terão de entrar nas contas?
    A lei não é muito clara...


    Só se tiverem arrecadações no último piso, se não tem nada, não pagam nada para os elevados, nem manutenções, nem reparações, inovações.

  7.  # 7

    Pois, não é o caso. Mas podem aceder à sala do condomínio no último piso, e ninguém os proíbe de usarem os elevadores para ir a casa de outros vizinhos...
    A empresa de administração externa diz que é sempre dúbio, mas tem apresentado sempre as contas a todos e sempre conseguiram nos outros prédios que todos pagassem, mesmo os do R/C...

    A empresa de elevadores também foi consultada e enviaram o seguinte link: https://www.eninter.com/pt-pt/tenho-de-pagar-o-elevador-se-viver-no-res-do-chao-2/

    A IA diz:
    "Quem paga a substituição ou instalação de um elevador novo?
    Quando se trata de substituir um elevador antigo ou instalar um onde não existia, a lei classifica isto como uma inovação ou obra de conservação extraordinária.
    Regra Geral: Todos os condóminos devem contribuir proporcionalmente ao valor das suas frações (permilagem), incluindo os do rés-do-chão, uma vez que esta obra valoriza o edifício como um todo.
    Exceções: Os condóminos podem ser dispensados de participar se a obra for considerada de "luxo" ou se a sua recusa for judicialmente aceite com base na falta de proveito direto, embora isto seja difícil de provar para substituições necessárias à segurança."

    Entendo que só não pagam se os restantes concordarem e fazem car escrito em ata..

  8.  # 8

    Desculpem, mas alguém conhece algum advogado da área dos condomínios?

    Os vizinhos do R/C não concordam em pagar as obras referentes aos elevadores. A administração externa é neutra,e a maioria dos vizinhos concorda pois é menos um X que eles pagam. Eu moro no 1º andar e não uso elevador, mas sou obrigada a participar. Sinceramente não acho justo os do R/C pagaram se não podem utilizar o elevador para aceder a sua fração...
    Está um bico de obra e ninguém se entende

  9.  # 9

    Colocado por: aniloracrib3Desculpem, mas alguém conhece algum advogado da área dos condomínios?

    Os vizinhos do R/C não concordam em pagar as obras referentes aos elevadores. A administração externa é neutra,e a maioria dos vizinhos concorda pois é menos um X que eles pagam. Eu moro no 1º andar e não uso elevador, mas sou obrigada a participar. Sinceramente não acho justo os do R/C pagaram se não podem utilizar o elevador para aceder a sua fração...
    Está um bico de obra e ninguém se entende


    Se eu fosse do r/c e não acedesse a cave também não concordaria
    Estas pessoas agradeceram este comentário: aniloracrib3

  10.  # 10

    Os vizinhos do R/C não concordam em pagar as obras referentes aos elevadores.

    O artigo 1424.º n.º 4 do Código Civil estabelece que "Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas".
    Assim, uma fração que seja localizada no rés-do-chão pode ficar isenta destas despesas com ascensores, desde que se comprove que não possui qualquer acesso a áreas servidas pelo elevador, nomeadamente garagens ou arrecadações.
    Por exemplo, se o morador do rés-do-chão tiver uma garagem que fica na cave do prédio que é servida pelo ascensor - paga as despesas com ascensores (mesmo que ele argumente que nunca usa o elevador para esse acesso - porque por ex. vai pelas escadas - paga na mesma, porque basta a simples potencialidade de utilização do ascensor).
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, A. Madeira
    Estas pessoas agradeceram este comentário: aniloracrib3

  11.  # 11

    É um prédio apenas com CV onde estão as arrecadações e não há acesso do elevador. E o elevador começa no R/C e vai até ao 5º piso.
    Os vizinhos do R/C só utilizariam o elevador para aceder à sala do condomínio no 6º andar, que é onde também está a Casa das máquinas.
    Mas isso acontece 1x no ano...

    Obrigada

  12.  # 12

    Colocado por: aniloracrib3
    O que mais se pode fazer, visto que não se pode obrigar os proprietários a estarem presentes?


    Minha estimada, caso não se logre o quórum constitutivo em 2ª convocação, o legislador não previu como ultrapassar este constrangimento no regime da PH, porém, encontra-se na lei a necessária solução, porquanto, sendo a AG um órgão de administração das partes comuns (cf. art. 1430º/1), trata-se em bom rigor, de uma assembleia de comproprietários e, portanto, tudo o que não se encontre balizado no regime da PH, sujeita-se às regras do regime da compropriedade, em especial, as do art. 1407º/2 do CC, aplicando-se para este fim, o disposto no art. 1002º do CPC.

    Entende Rui Vieira Miller (in, A propriedade Horizontal, 1998, pág. 274) que “Deste modo, verificada a falta da legal maioria de capital, quer na primeira quer na segunda reunião da assembleia, qualquer dos condóminos poderá recorrer ao tribunal que decidirá, segundo juízos de equidade, o problema que deveria ser objecto de deliberação”. Neste mesmo sentido, vide Pires de Lima & Antunes Varela (in, CC Anotado, 1972, pág. 447) e Henrique Mesquita (in, A Propriedade Horizontal, 1976, pág. 134).

    Colocado por: aniloracrib3Obrigada pelas respostas
    Os vizinhos do R/C que não utilizam os elevadores também terão de entrar nas contas?
    A lei não é muito clara...


    Antes pelo contrário. A lei é perfeitamente inteligível. Dimana do nº 4 do art. 1424º do CC que "Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas". Destarte, o que releva é a possibilidade de uso e não o efectivo uso. Nesta conformidade, contanto hajam áreas de fruição comuns, quer na cave, quer no sótão, todos os condóminos terão obrigatoriamente que contribuir para as despesas havidos com os elevadores ainda que argumentem que são adeptos do exercício físico e optem por usar as escadas.

    Não havendo no prédio áreas de fruição comum na cave ou no sótão, os proprietários das fracções sitas ao nível da via pública ficarão naturalmente isentos de contribuir para as despesas com os elevadores, ainda que os possam usar inopinadamente para visitarem a fracção de um vizinho num dos pisos superiores.

    Colocado por: aniloracrib3
    A IA diz:
    "Quem paga a substituição ou instalação de um elevador novo?
    Quando se trata de substituir um elevador antigo ou instalar um onde não existia, a lei classifica isto como uma inovação ou obra de conservação extraordinária.
    Regra Geral: Todos os condóminos devem contribuir proporcionalmente ao valor das suas frações (permilagem), incluindo os do rés-do-chão, uma vez que esta obra valoriza o edifício como um todo.
    Exceções: Os condóminos podem ser dispensados de participar se a obra for considerada de "luxo" ou se a sua recusa for judicialmente aceite com base na falta de proveito direto, embora isto seja difícil de provar para substituições necessárias à segurança."


    A IA não é propriamente uma fonte credível. Ao contrário do que a IA entende, a substituição do elevador não é uma inovação nem é uma obra de conservação extraordinária. Trata-se de uma benfeitoria (cfr. art. 216º do CC). Mais informação, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/05/capoto-vs-inovacoes.html. Se se tratasse da instalação de um elevador onde este não existia, estaríamos face a uma inovação (cfr. art. 1425º e 1426º do CC).


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
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  13.  # 13

    Agradeço muito a sua explicação!

    Ainda em relação aos espaços comuns,o único que existe é a sala de condomínio localizada no último piso, acessível por elevador. A sala do condomínio, tem chave que só os administradores possuem. Ainda assim, as frações do R/C que tem a sua arrecadação na Cave que não é acessível por elevador, terão de contribuir com as despesas de elevadores?

  14.  # 14

    Colocado por: aniloracrib3Agradeço muito a sua explicação!

    Ainda em relação aos espaços comuns,o único que existe é a sala de condomínio localizada no último piso, acessível por elevador. A sala do condomínio, tem chave que só os administradores possuem. Ainda assim, as frações do R/C que tem a sua arrecadação na Cave que não é acessível por elevador, terão de contribuir com as despesas de elevadores?


    Minha estimada, atento o enquadramento jurídico, dimana do artº 1424º/4 do CC que “Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas". Numa leitura focada na letra da lei, a obrigatoriedade da participação depende de se saber se, no concreto caso para se aceder a determinada fracção autónoma, a partir da via pública e, naturalmente, para sair da mesma, para a via pública, é utilizável o elevador e se para aceder a uma extensão dessa fracção autónoma, como seja uma arrecadação ou uma garagem, a partir da fracção autónoma e, naturalmente, para regressar à mesma, é utilizável o elevador.

    Atentemos primeiramente à doutrina.

    Henrique Mesquita (in A Propriedade Horizontal, em RDES, XXIII, 1976, pág. 130, nota 117), referia que “O que conta, para determinar a participação dos condóminos nas despesas, não é o uso ou fruição que eles fazem das coisas comuns, mas antes o uso ou fruição que podem fazer.”

    Os professores Pires de Lima e Antunes Varela (in CC Anotado, III, 2ª edição revista e actualizada, anotação ao art. 1424º, pág. 432-433), referiam que “O Código português não perfilhou a regra especial adoptada pelo CC italiano (art. 1123º, II), quanto às partes comuns do prédio ou coisas comuns do edifício, destinadas a servir os condóminos em medida diferente. Esse critério (da utilidade, que pode ser abstracta ou concretamente determinada) é o da repartição proporcional ao uso que cada condómino possa fazer. Embora mais justo, o critério do ei cui interest presta-se às maiores dificuldades de aplicação prática, por nem sempre ser fácil determinar a intensidade relativa do uso que cada condómino possa fazer das coisas comuns (dependente do número de familiares de cada ocupante – condómino, arrendatário ou subarrendatário –, do número de visitas ou clientes de cada um deles, da frequência com que entrem ou saiam de casa, da altura a que a fracção se situe em relação ao rés-do-chão, etc.). O que conta para a nossa lei é a destinação objectiva das coisas comuns – é o uso que cada condómino pode fazer dessas coisas, medido em princípio pelo valor relativo da sua fracção, e não o uso que efectivamente faça delas. A responsabilidade pelas despesas de conservação subsistirá mesmo em relação àqueles condóminos que, podendo fazê-lo, não utilizem (por si ou por intermédio de outrem) as respectivas fracções e se não sirvam, por conseguinte, das partes comuns do prédio.”

    E especificamente quanto aos ascensores, referiam: “Quanto aos ascensores, embora também eles percorram diversos lanços ou pavimentos do prédio, não se estabelece nenhuma repartição seccionada de encargos, semelhante à que é adoptada para os diversos lanços da escada. A limitação estabelecida no nº 3 leva apenas a excluir dos encargos de manutenção e conservação dos elevadores os titulares das fracções que não possam ser servidas por eles. A exclusão aproveitará em regra aos condóminos cujas fracções estejam situadas no pavimento donde arranca o ascensor ou em piso inferior. Entre os condóminos que participam nas despesas, o critério de repartição destas é o fixado no n.º 1 (principio da proporcionalidade em função do valor da fracção). Não se atende ao uso mais intensivo dos andares superiores (…), como não toma em conta o uso mais frequente das fracções com maior número de ocupantes, de visitas, de clientes, etc.”.

    Abílio Neto (in Manual da Propriedade Horizontal, 1992, pág. 131), referia que “Nas despesas dos ascensores, salvo estipulação diversa, participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas (…). Também aqui o que releva é a possibilidade de utilização do ascensor, e não o seu uso efectivo. Assim, o condómino cuja fracção se situa ao mesmo nível da parte inferior do percurso do ascensor, não pode utilizá-lo como forma de acesso à respectiva fracção e, daí, estar isento das correspondentes despesas. Outro tanto não sucede em relação ao condómino que não utiliza o ascensor porque não quer (v.g., vive no 1º piso e prefere subir a escadas): tal facto não constitui motivo bastante para não partilhar das inerentes despesas.”

    O juiz Aragão Seia (in Propriedade Horizontal, 2ª edição, Março de 2002, pág. 129) referia que “Quanto aos ascensores já não é possível uma repartição de encargos semelhantes [na proporção da utilização]: apenas ficam isentos de contribuir para as despesas os condóminos cujas fracções não são servidas por eles, como os do rés do chão, a menos que possuam algum arrumo no último piso ou na cave, no caso desta ser também servida por elevador, ou até se houver no último piso um terraço que possa ser usado por todos os condóminos. A repartição das despesas com os ascensores, por quem tiver de as suportar, obedece ao principio estabelecido no n.º 1, ou seja, em proporção do valor das respectivas fracções; mas se o condómino do rés do chão apenas tiver acesso a um arrumo ou ao uso do terraço comum no último piso, deve ser estabelecida outra proporção, que tenha em consideração o uso diminuto dado por ele ao elevador.”

    Na jurisprudência encontraram-se (sem preocupação de exaustão):

    - AcTRP de 11/10/2001 (proc. 0131262) tem o seguinte teor:
    I - A razão de ser da comparticipação dos condóminos nas despesas comuns reside na afectação ou possibilidade de aproveitamento da serventia de certos bens ou serviços ao uso de determinadas fracções do condomínio.
    II - A obrigação de contribuição para as referidas despesas não depende da efectiva utilização, mas, tão só, da possibilidade de utilização dessas coisas comuns ao serviço da utilização da fracção.
    III - Assim, desde que os titulares do gozo de uma fracção autónoma possam utilizar o "ascensor" para a ela aceder ou a partir de qualquer das suas partes componentes aceder a outra parte que faça parte ou esteja incluída na fracção, a obrigação existe.

    - o AcSTJ de 24/02/2005 (proc. 05B094) tem o seguinte teor:
    I. O que releva é o uso que cada condómino pode fazer das partes comuns, medido em princípio pelo valor relativo da sua fracção e não o uso que efectivamente se faça delas; a responsabilidade pelas despesas de conservação subsistirá mesmo em relação àqueles condóminos que, podendo fazê-lo, não utilizem (por si ou por intermédio de outrem) as respectivas fracções e se não sirvam, por conseguinte, das partes comuns do prédio.
    II. Se uma "sala do condomínio" e uma "arrecadação geral" do edifício - partes comuns - se localizam no 11° piso do prédio, apenas aí sendo possível aceder através das escadas comuns e dos ascensores do imóvel - também partes comuns - há que concluir, segundo um critério aferidor de carácter objectivo - o único legalmente definidor da situação - ser manifesta a susceptibilidade (abstracta) de as diversas fracções poderem ser servidas pelas referidas partes e equipamentos comuns.
    III. Não se pode considerar isento de responsabilidade pelos encargos relativos às partes comuns, qualquer condómino cuja fracção esteja objectivamente em condições de ser servida por essas partes ou equipamentos comuns.
    IV. Apenas deverão ficar isentos de contribuir para as despesas de manutenção e conservação dos elevadores os condóminos cujas fracções não são (nem podem ser) servidas por eles como os do rés-do-chão, a menos que possuam algum arrumo no último piso ou na cave (neste incluída uma garagem ou um lugar de aparcamento) no caso desta também ser servida por elevador, ou se houver no último piso um terraço, sala de reuniões ou de convívio que possa ser usada por todos os condóminos.
    V. É possível instituir, por acordo maioritário da assembleia de condóminos, um critério equitativo/proporcional de repartição de despesas distinto do da proporcionalidade (permilagem) do valor das respectivas fracções, quiçá em função da regularidade ou da intensidade da utilização das partes ou equipamentos comuns.

    - o AcTRL de 23/09/2010 (proc. 5879/08.5TBCSC.L1-8) em cujo sumário consta:
    – Os autores, como condóminos donos de uma fracção situada no ... andar do prédio, não estão obrigados ao pagamento das despesas com os elevadores que têm o seu ponto de início exactamente nesse ... andar.
    – Isto porque tais elevadores não servem a fracção dos autores que, obviamente, não os podem utilizar nem para sair nem para entrar no prédio e na fracção.

    - o AcTRL de 06/12/2012 (proc. 4/09.4TJLSB.L1-6) constando do respectivo sumário:
    1. De acordo com o disposto no artigo 1424º nº 4 do Código Civil não participam nas despesas de conservação e reparação dos ascensores os condóminos cujas fracções não sejam por eles servidas;
    2. Situando-se a fracção no ..., no vestíbulo da entrada principal do prédio, e local de onde parte o elevador, os respectivos proprietários não comparticipam nas despesas com o elevador;
    3. É anulável a deliberação tomada em assembleia geral de condóminos na parte em que, contra o voto dos respetivos proprietários, se decidiu que a fracção correspondente ao ... comparticiparia nas despesas de reparação e substituição do elevador.

    - o AcTRE de 15/09/2022 (proc. 2715/19.0T8FAR.E1) em cujo sumário consta:
    1-O critério subjacente à norma constante do n.º 4 do artigo 1424.º do Código Civil relativa à comparticipação de condóminos nas despesas com ascensores, ou elevadores, prende-se essencialmente com a possibilidade de aceder à fracção através da utilização do elevador, independentemente de existir maior ou menor necessidade de tal utilização, ou de esse uso ser ou não efectivo por parte do condómino.
    2-Não resultando em concreto demonstrada a possibilidade de tal acesso impõe-se reconhecer o condómino Apelante como desobrigado de comparticipar em tais despesas.

    Aqui chegados, e atento tudo quanto fui de arrazoar, as fracções do r/c devem contribuir para as despesas havidas com o elevador, contudo, pessoalmente, considero aberrante exigir-se-lhes a participação nestas despesas, quando, só utilizam o elevador uma vez por ano para participarem na reunião plenária do condomínio. Posso aqui partilhar que numa recente consultoria que realizei sugeri - e foi a minha opinião acolhida -, não de isentar os proprietários do r/c, mas de se lhes atribuir uma proporcionalidade inferior. Naquele caso, tratando-se de um prédio com 3 pisos, os proprietário do r/c, que segundo a permilagem seriam responsáveis por cerca de 30% das despesas, viram esse montante reduzido para 10%. Aos do 1º andar foi-lhes atribuído 20%, aos do 2º 30% e aos do 3º 40%.

    Todos conhecem a célebre expressão "DURA LEX, SED LEX", mas é consabido que amiudadas vezes "DURA LEX, SED LatEX". Vela isto por dizer, gracejos à parte, que a lei não se esgota na sua letra. O mesmo seria dizer que "a lei nem sempre é justa, e a justiça nem sempre se faz com a lei"...



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