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1. • Condominoaa
   • 10 janeiro 2012

    # 1

   Ola a todos:
   
   Antes de mais quero informar que ja li bastantes topicos e que em muito me ajudaram, mas infelizmente nao encontrei nenhum que me ajude.
   
   O problema é o seguinte:
   Moro num condomínio onde o administrador e alemão e a maior parte das casas pertencem a alemães seus amigos que lhe passam um total de procurações de 54%, ou seja nos os que cá moramos e que comparecemos nas reuniões nada conseguimos fazer para alterar as decisões do mesmo a nível de obras orçamentos etc...
   Sei que e possível regulamentar o uso do direito de representação designadamente para garantir o debate e a colegialidade da assembleia mas gostava de saber como conseguir aprovar isso em R.I. se ao ser proposto em assembleia o administrador reprova por ter a maioria absoluta mesma todos os presentes discordando. É possível para este efeito ser realizada uma assembleia em que só sejam validos os votos dos presentes?
   
   Agradeço desde ja a vossa ajuda
2. • luisvv
   • 11 janeiro 2012

    # 2

   Colocado por: CondominoaaOla a todos:
   
   Antes de mais quero informar que ja li bastantes topicos e que em muito me ajudaram, mas infelizmente nao encontrei nenhum que me ajude.
   
   O problema é o seguinte:
   Moro num condomínio onde o administrador e alemão e a maior parte das casas pertencem a alemães seus amigos que lhe passam um total de procurações de 54%, ou seja nos os que cá moramos e que comparecemos nas reuniões nada conseguimos fazer para alterar as decisões do mesmo a nível de obras orçamentos etc...
   Sei que e possível regulamentar o uso do direito de representação designadamente para garantir o debate e a colegialidade da assembleia mas gostava de saber como conseguir aprovar isso em R.I. se ao ser proposto em assembleia o administrador reprova por ter a maioria absoluta mesma todos os presentes discordando. É possível para este efeito ser realizada uma assembleia em que só sejam validos os votos dos presentes?
   
   Agradeço desde ja a vossa ajuda

   
   
   Portanto, o que pergunta é se pode ignorar a vontade de 54% dos seus vizinhos para poder depois continuar a ignora-los?
3. • eu
   • 11 janeiro 2012

    # 3

   Colocado por: luisvv
   Portanto, o que pergunta é se pode ignorar a vontade de 54% dos seus vizinhos para poder depois continuar a ignora-los?

   
   exakt !
4. • Condominoaa
   • 11 janeiro 2012

    # 4

   Não se trata de ignorar a vontade de ninguém, mas pessoas que inclusive estão no condomínio na altura da reunião e simplesmente passam a procuração ao administrador dizendo que vem cá de ferias e não para se preocuparem o que demonstra logo a partida desinteresse pelo mesmo, e a realidade do problema é que existem trabalhos de melhor qualidade e a metade do preço que não são vistos e muito menos aceites, outro facto e por exemplo em media as empresas de condomínios andam a cobrar 5€ por casa e nos andamos a pagar 10€ por casa. O que esta aqui e precisamente o oposto do que vocês expressam ou seja uma pessoa e que esta a ignorar os restantes 46% que diariamente habitam e preocupam-se com o condomínio pois os proprietarios que passam as procurações não respeitam sequer as varias regras que existem no r.i. nem são repreendidos por tal o que não acontece se for outro dos 46%.
   Alias, a minha pergunta nem visa ignorar a vontade de ninguém pois as pessoas podem passar procurações a outros moradores somente não seja dado o poder todo a uma o que como podem imaginar de nada serve a reunião pois não existe debate mas sim uma tirania numa reunião que se pretende colegial.
5. •  
     Luis K. W.
   • 11 janeiro 2012

    # 5

   Colocado por: Condominoaa...de nada serve a reunião pois não existe debate mas sim uma tirania numa reunião que se pretende colegial.

   Esse «condomínio» mais parece a União Europeia!
   Como é que se chama esse condomínio? Kleine Deutshland ? :-)
   
   Confesso que não faço ideia de como dar a volta a isso.
   Mesmo que conseguissem destituir o Administrador por gestão danosa (o que duvido), ele poderia ser re-eleito com os votos do costume. A não ser que, em tribunal, conseguissem uma sentença em que o inibissem de (directa ou indirectamente) tornar a administrar o condomínio...

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6. •  
     marco1
   • 11 janeiro 2012

    # 6

   54% não basta para fazer tudo. Há decisões que exigem dois terços ou mesmo a unanimidade dos condóminos.

   Concordam com este comentário: Condominoaa

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7. • bitobito
   • 11 janeiro 2012 ^editado

    # 7

   E para mais existe algo no Código Civil que se chama : Conflito de interesses !! pode ver em art. 176.º,n.º 1 e 2 ... exemplo : proibido de votar as própias contas ... pedir orçamentos e decidir sobre o que pede ... etc.
   
   É aqui que a porca torce o rabo , já que muitos fazem dos condomínios coutadas , exemplo : Administradores que sacam por baixo da mesa e só querem o seu interesse .
   
   Leiam a lei !!!
   
   " A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal " , 2ª edição , Almedina : Sandra Passinhas . Página 237,238,239,243,244 e 245 ... etc.
   Não invento nada que não esteja já escrito , para quem gosta de respeitar a lei e não conduzir ao telemóvel .
   
   A Administração de Condomínios está regulado por lei e não se trata de uma Associação de Pesca ou de apanha de Batata , como muitos tentam fazer arranjando conflitos e interesses próprios .
   
   Se for Sócio do Benfica e dever quotas pode votar?
   
   Se for Advogado e não pagar quotas pode votar ?
   
   etc ...
   
   Mas como digo , é lamentável os abusos que acontecem por essas Assembleias de sei lá quê ... ;
   
   Existem muitas leis , SIM :
   
   Para além do disposto no artigo 261.º do Código Civil - Negócio consigo mesmo - poderemos ainda aplicar o disposto no Artigo 176.º do Código Civil, sob a epígrafe "Privação do direito de voto":
   
   "1 - O associado não pode votar, por si ou como representante de outrém, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descentes.
   
   2 - As deliberações tomadas com infracção do disposto no número anterior são anuláveis se o voto do associado impedido for essencial a existência da maioria necessária. ".
   
   Este artigo é aplicável por força do artigo 157.º do Código Civil:
   
   "As disposições do presente capítulo são aplicáveis às associações que não tenham por fim o lucro económico dos associados, às fundações de interesse social, e ainda às sociedades, quando a analogia das situações o justifique. ".
   
   Efectivamente o artigo 176.º do Código Civil é aplicável analogicamente às sociedades civis, por força do disposto no artigo 157.º do Código Civil.
   
   O condomínio é um sujeito jurídico, a que se aplicam, subsidiariamente, em tudo o que não pressuponha a personalidade jurídica *, as normas das associações.
   
   * O condomínio não tem personalidade jurídica; tem somente personalidade judiciária.
   
   Logo, no regime da propriedade horizontal, é defensável a aplicação do impedimento de voto em caso de conflito de interesses. (cfr. art.º 176.º do Código Civil).
   
   Tal impedimento de voto tem implícita a proibição de representação, isto é, dito de outro modo, o condómino impedido de votar não pode conceder a um suposto procurador ou representante um poder - o direito de
   voto - que não tem.
   
   
   Será aceitável um condómino com quotizações em atraso votar plenamente nas reuniões da assembleia de condómino?
   
   Pode haver naturais suspeitas sobre a imparcialidade e intencionalidade do voto do condómino (devedor relapso), pelo possível conflito de interesses em relação ao objecto da discussão e deliberação.
   
   Dito de outro modo: parecendo notório o conflito de interesses entre os interesses do condomínio (cobrar as receitas comuns) e os interesses dos condóminos devedores (continuarem a incumprir, não pagando), estes devem ser impedidos de votar as deliberações em que sejam visados, isto é, se a assembleia dos condóminos quiser deliberar sobre o procedimento a adoptar para cobrança das dívidas de condóminos relapsos, estes não deverão votar, não deverão influenciar com os seus votos, a desaprovação de tal deliberação.
   
   Assim, parece-me legítimo que a assembleia salvaguarde algumas limitações legais ao direito de voto, privações excepcionais de voto dos condóminos, se preferirem.
   
   Efectivamente, não podemos olvidar as situações em que haja conflito ou colisão de interesses, caso em que o condómino deve ser impedido de votar (v. g. aprovação das suas próprias contas, propor uma acção judicial contra si próprio (aprovar a instauração de uma acção executiva para cobrança das quantias devidas ao condomínio), nomeação e/ou exoneração do administrador (não será razoável o condómino votar a sua própria exoneração das funções de administrador!), aprovar um contrato de prestação de serviços ao condomínio sendo ele o próprio prestador...).
   
   Se algum condómino votar favoravelmente um determinado assunto em que tenha interesse pessoal e directo (v. g. os anteriormente referidos - aprovação das suas próprias contas, propor uma acção judicial contra si próprio, nomeação e/ou exoneração do administrador, aprovar um contrato de prestação de serviços ao condomínio sendo ele o prestador...), seja legítimo ou não, e o seu voto for determinante para a aprovação, tal deliberação é anulável.
   
   O impedimento de voto, nos termos preconizados, justifica-se plenamente, em situação extrema, para impedir que a minoria cumpridora possa tornar-se refém da maioria incumpridora.
   
   Noutro exemplo:
   
   Seria absurdo ou caricato um condómino devedor assumir as funções de administrador do condomínio - tendo o seu voto sido determinante para a eleição - sem que previamente regularizasse as contas com o condomínio, colocando-se assim numa situação algo caricata (de escusa, suspeição ou mesmo incompatibilidade) de, no exacto cumprimento das suas funções, poder ter de mover uma acção judicial a si próprio para cobrança de quotas em atraso...

   Estas pessoas agradeceram este comentário: JOCOR
8. •  
     Luis K. W.
   • 11 janeiro 2012

    # 8

   bitobito,.
   A questão é precisamente que o Condominoaa não apontou nada de ILEGAL na actuação do Administrador do Condomínio (tirando a adjudicação de trabalhos a quem NÃO apresentou os orçamentos mais baratos... o que poderá ter as suas razões.)
9. • bitobito
   • 11 janeiro 2012

    # 9

   Ilegal , anulável e dentros dos prazos pela Impugnação da Assembleia , esse fato é importante , já que votar orçamentos que ele mesmo pediu deixa dúvidas . Mas é claro que após impugnação o Administrador não vai convocar nova Assembleia ... os prazos passam e a deliberação torna-se definitiva , a não ser que dentro dos prazos o condómino lesado recorra a um julgado de paz ou a advogado para "meter" uma providência cautelar a suspender a deliberação ... custos e mais custos , se bem quem perde : Paga. Se ainda por cima for um administrador que nada cumpre e faz assembleias por prazer , uam vez por mes ... pela lentidão da justiça ... imagine-se a quantidade de impugnações a entrarem no tribunal ou julgado e paz . É sempre bom logo na primeira vez meter travão ...
   Recorrrer para a assembleia neste caso e convocar nova assembleia , tb não dá .
   Mas pelo sim pelo não é sempre melhor levar um ou dois orçamentos sobre o assunto para confrontar o administrador e guardar junto da impugnação .
10. • luisvv
    • 11 janeiro 2012

     # 10

    Não se trata de ignorar a vontade de ninguém, mas pessoas que inclusive estão no condomínio na altura da reunião e simplesmente passam a procuração ao administrador dizendo que vem cá de ferias e não para se preocuparem o que demonstra logo a partida desinteresse pelo mesmo,

    
    
    Esta é a sua opinião. Se quiser ser imparcial, verá que na resposta que lhe deram está implícita a confiança e aprovação da actuação do administrador.
    
    

    e a realidade do problema é que existem trabalhos de melhor qualidade e a metade do preço que não são vistos e muito menos aceites, outro facto e por exemplo em media as empresas de condomínios andam a cobrar 5€ por casa e nos andamos a pagar 10€ por casa.

    
    Mas nada obriga ninguém a optar pela proposta mais barata, ou a ponderar médias disto ou daquilo. Se eu estou satisfeito com o merceeiro da minha rua, mesmo sabendo que é um pouco mais caro, porque hei-de ir ao Pingo Doce?
    
    

    O que esta aqui e precisamente o oposto do que vocês expressam ou seja uma pessoa e que esta a ignorar os restantes 46% que diariamente habitam e preocupam-se com o condomínio pois os proprietarios que passam as procurações não respeitam sequer as varias regras que existem no r.i. nem são repreendidos por tal o que não acontece se for outro dos 46%.

    
    Desculpe, mas na verdade o que está a sugerir é criar uma espécie de condóminos de segunda. Os que não habitam são tão condóminos como os restantes, e para todos os efeitos a sua vontade é tão respeitável como a do condominoaa.
    Isto não significa que, caso a caso, deliberações ou actos ilegais não possam ser contestados e anulados.
    
    

    Alias, a minha pergunta nem visa ignorar a vontade de ninguém pois as pessoas podem passar procurações a outros moradores somente não seja dado o poder todo a uma o que como podem imaginar de nada serve a reunião pois não existe debate mas sim uma tirania numa reunião que se pretende colegial.

    
    Mas na medida em que pretendem impedir um condómino de se fazer representar por quem bem entende, estão de facto a desvalorizar a sua opinião. O caminho é persuadir os ditos condóminos através de argumentos...
11. • luisvv
    • 11 janeiro 2012

     # 11

    E para mais existe algo no Código Civil que se chama : Conflito de interesses !! pode ver em art. 176.º,n.º 1 e 2 ... exemplo : proibido de votar as própias contas ... pedir orçamentos e decidir sobre o que pede ... etc.

    
    
    Nada do que refere parece aplicar-se aqui. Não se trata de um condómino aprovar as suas contas ou de celebrar negócios consigo mesmo: trata-se de condóminos delegarem o seu voto no administrador (não condómino, ao que depreendo).
12. • bitobito
    • 11 janeiro 2012

     # 12

    Então , o que entende negócio consigo mesmo ?
    
    Eu sou Administrador ... sonhando é claro , delegam-me várias procurações para representar mais de 50%. Entretanto esfrego as mãos , vou contatar um empreiteiro que conheço e peço orçamento , entre outros , mas o mais baixo que vou aprovar , é ainda alto . Alto porque disse ao empreiteiro , meu amigo de infância , "Pá ! Sou eu que aprovo , carrega mais 10.ooo euros , 5.ooo para mim ... 5.ooo para ti" .
    
    Administrar condomínios é muitoooo complicado ... UIIII , doi a quem não tem olho aberto .
    
    Tal como os políticos que arrumaram Portugal no caixote do lixo com negócios parecidos .
    
    Mas cada qual faz como entende , comigo estava feito ao BIFE!
13. • simples
    • 11 janeiro 2012

     # 13

    Enquanto são alemães a gerir está tudo bem. Eles não optam pelo orçamento mais barato porque sabem que isso dá mau resultado. Ao fazer, preferem fazer logo bem.
    
    Não deixem é os portugueses tomar conta disso senão daqui a pouco estão falidos. Escolhem o orçamento mais barato e passado uns meses estão a pedir mais dinheiro para obras porque a solução não resultou.
    
    ;-)

    Concordam com este comentário: Luis K. W., noves fora, J.C
14. • luisvv
    • 12 janeiro 2012

     # 14

    Então , o que entende negócio consigo mesmo ?

    
    
    O negócio consigo mesmo pressupõe que os representados não autorizaram o sentido de voto, ou que o própria natureza do negócio exclua o conflito de interesses.
    
    Ora, sendo a representação válida para uma Assembleia de Condóminos com uma agenda previamente determinada e conhecida, é no mínimo bizarro supor que alguém delega o seu voto no administrador se não aprovar a sua conduta e/ou propostas.
    
    Repare que se trata aqui de um acto de representação voluntária, passível de cessação a qualquer momento pelo representado, e não de uma representação legal (como a tutoria, p.ex).
15. • bitobito
    • 12 janeiro 2012

     # 15

    Já reparei que para muitas pessoas é normal e legal o Dr. Passos Coelho passar procuração ao Eng. Sócrates ... e gerir Portugal lá da França .
    
    Código Civil, artigo 221º, A s estipulações verbais acessórias anteriores ao documento legalmente exigido para a declaração negocial, ou contemporêneas dele são nulas, salvo quando a razão determinante da orma lhes não aplicável e se prove que corresponde à vontade do autor da declaração.
    
    Código Civil artigo 238º, Nos negócios formais, não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínino de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
    
    Código Civil artigoº 261º É anulável o negócio celebrado consigo mesmo, seja em nome próprio, seja em representação de terceiro, a não ser que o representado ESPECIFICAMENTE consentido na celebração, ou que o negócio exclua por sua natureza a possibilidade de UM CONFLITOS DE INTERESSES.
    
    Conclusão: Havendo por norma conflitos de interesse nas assembleias de codóminos, as procurações passadas aos administradores externos ao condomínio são ilegais.
    
    E de acordo com o acórdão do TRL, de 7/5/2009, relator Octávia Viegas.
    
    No sumário no seu ponto 4, informa o seguinte:
    
    A procuração para representar o condómino em assembleia de condóminos, pode ser outurgada a membro da mesa da assembleia, que exerce o direito de voto, de acordo com as instruções que lhe são conferidas pelo representado no âmbito da relação de mandato que entre ambos se estabelece.
    
    O Administrador externo não tem direito a exercer voto.
    
    Agora se quer votar : Vote ... muitos não param ao STOP e não são multados.
16. •  
      Luis K. W.
    • 12 janeiro 2012

     # 16

    Colocado por: simplesEnquanto são alemães a gerir está tudo bem. Eles não optam pelo orçamento mais barato porque sabem que isso dá mau resultado. Ao fazer, preferem fazer logo bem.

    É uma questão de tradição e cultura....
    
    Não sei como é agora, mas há uns anos, por lei, um dos critérios pelos quais o estado alemão escolhia a quem adjudicava as obras era pondo em primeiro lugar a empresa que apresentava o preço mais próximo do VALOR MÉDIO apresentado pelos concorrentes - excluindo, à partida, os mais baratos e os mais caros (em Portugal seria, excluindo os ridiculamente baixos e os absurdamente altos).
17. • luisvv
    • 12 janeiro 2012

     # 17

    É pena o bitobito nem se ter dado ao trabalho de ler o acordao cujo sumario colou, e que contraria a sua posição.. Bastava alias ter lido o sumario...
18. • bitobito
    • 13 janeiro 2012

     # 18

    Não vou aqui meter mais nada , porque já reparei que existem aqui administradores que gostam do Simplex ; a lei existe , muito se escreve ... mas aplicam a mesma conforme lhes dá geito . Eu paro sempre so STOP e nõa falo ao telele quando conduzo . Portanto , deixem lá os Administradores votarem em paz , já que na esteira da situação qualquer dia temos os administradores a passarem procuração a outros ... e lá por ser mais caro não quer dizer : melhor .É muito complicado administrar condomínios , quanto mais tipos externos que não lhes custa a sair do bolso e fazem fortunas sem pagarem impostos , muitos abriram empresas saídos da prisão , são cadastrados e autenticos ladrões disfarçados por tras de um pc e um programa de software . Por todo o lado existem relatos de contas que ficam a zero , empresas que desaparecem e depois aparecem com outros nomes ... faz falta a lei que domine esses tipos . O Português é um povo que gosta de ser enganado , sempre foi e reza a história assim .
19. • luisvv
    • 13 janeiro 2012

     # 19

    a lei existe , muito se escreve ... mas aplicam a mesma conforme lhes dá geito

    
    
    De facto, não vale a pena insistir. Leia o referido acórdão, e seguramente ficará mais esclarecido:
    
    

    Conforme consta da ordem de trabalhos a reunião da assembleia de condóminos foi convocada para decidir várias questões entre elas uma proposta da administração do condomínio (ponto nº5 da ordem de trabalhos) quanto a adaptações e alterações no aproveitamento que vinha sendo feito das partes comuns. Em nenhuma destas questões a submeter à decisão da assembleia de condóminos estava em causa a apreciação de algum interesse ou actuação da administração ou de algum dos seus membros.
    De qualquer forma os poderes de representação são exercidos no âmbito de uma relação jurídica de mandato (arts.1157 e 1161 do Cód. Civil ) que se estabelece entre o representante e o representado, pelo que aquele exerce o direito de voto do condómino que representa, de acordo com as instruções que lhe são conferidas pelo representado. Não se verifica, por isso, qualquer conflito de interesses.
20. • bitobito
    • 13 janeiro 2012

     # 20

    Entenda que um Administrador externo não tem poder de voto : JÁ QUE NUNCA É , FOI OU VIRÁ A SER CONDÓMINO !!!!
    
    Procuração para se fazer representar na Assembleia
    Os condóminos que não possam estar presentes na assembleia devem fazer-se representar por procuração, viabilizando desta forma a sua participação na mesma.
    
    A procuração não carece de aceitação formal pelo procurador para que a representação seja eficaz. Por isso se diz que é a expressão de uma vontade unilateral que produz efeitos na esfera jurídica do representado.
    
    É um documento particular que deve ser reduzido a escrito, onde se nomeia e identifica o procurador e descriminam os poderes conferidos.
    
    Na assembleia do condomínio, o procurador intervém em nome do representado, devendo manifestar-se de acordo com as instruções ou linhas de orientação que lhe tenham sido transmitidas para concretizar os interesses do mesmo. Desta forma, o condómino que não possa estar presente na assembleia deverá fazer-se representar por quem lhe mereça confiança para deliberar em seu nome.
    
    O procurador tanto pode ser um condómino, como um terceiro, incluindo o próprio administrador. Caso extravase os limites do poder de representação, viole o sentido ou vontade expressa pelo representado nas deliberações, considerar-se-á que age em abuso de representação.
    
    Neste caso, o negócio é ineficaz em relação ao representado se este o não ratificar, ou seja, se o representado não aceitar na sua esfera jurídica os efeitos das deliberações de quem o representou.
    
    A procuração para representação em assembleia de condóminos extingue-se, regra geral, depois de realizada a assembleia que lhe serviu de base.
    
    Desde que não haja conflito de interesses, nada impede que a mesma pessoa possa representar mais de um condómino.
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