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Comprar casas e imóveis

Finanças - IRS e mais valias com casa

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  1.  # 1

    Vendi uma casa em 2004 e na semana passada recebi uma carta das finanças com a referência da mesma mas com áreas incorrectas e com valor patrimonial mais alto do que na altura. Dirigi-me a uma repartição de finanças locais onde me disseram que tinha de alterar o meu irs de 2004 e pagar uma mais valia.
    A minha questão é a seguinte:
    Quando vendi em 2004, e chegando a 2005 fiz o IRS declarando a venda assinalei o valor da mesma que tinha incluido na escritura e assinalei também como tinha reenvestido o lucro da casa numa nova nomesmo IRS. Chegando a receber uma carta das finanças onde dizia que estava tudo bem devido ás informações e entrega. Agora passado três anos e a casa já não sendo minha desde essa data será legal obrigarem-me a pagar alguma coisa?, mesmo tendo eu feito tudo correctamente!!

  2.  # 2

    Bem, aborda várias questões. As finanças poderá ter analizado os seus factos, e ter detectado alguma disquerpância. Se as finanças o está a intimar a pagar, prepare-se para pagar mais valias, acrescentadas de juros, durante todo este tempo, mais coima. Eventualmente se acha que tem razão, é reclamar e tentar que lhe anulem a coima.

    Vendeu HABITAÇÃO PROPRIA E PERMANENTE? COMPROU HABITAÇÃO PROPRIA E PERMANENTE?
    Declarou em sede de IRS estas operações?

    As finanças tem 5 anos para reclamar multas ou detectar disquerpâncias. As multas precrevem ao fim de 5 anos.

  3.  # 3

    Sim. vendi permanente e comprei o nova como permanente onde actualmente vivo. Só acho que não devo fazer um IRS porque os senhores das finanças querem, quando ele na realidade foi bem feito e sem ilegalidades. Foi tudo declarado a venda, o credito que devia ao banco já restituido e o lucro aplicado na nova casa.

  4.  # 4

    Se fez tudo correcto, municie-se dessa documentação, e entregue uma copia disso mesmo nas respectivas finanças juntado a sua explicação, por escrito. Faça em duplicado e guarde uma copia carimbada para si. Se for realmente como diz, e isso apenas for erro das finanças, com a prova documental, eles dar-lhe-ão razão.

  5.  # 5

    Tenho tudo guardado e já pensei se a carta que recebi não seria para o actual proprietário em vez de ser para mim.
    O conteudo diz as áreas, fracção, e o valor patrimonial, etc.. ora como já não tenho a casa há 3 anos porquê ser eu a receber a dita carta com toda aquela informação.

  6.  # 6

    Será que a carta não é a avaliação nos termos dos IMI?
    Se foi, vão duas cartas uma para o vendedor e outra para o comprador.
    Se o valor da avaliação foi superior ao da venda então será esse o valor a ser colocado no IRS e para isso tem 30 dias para efectuar a correcção no IRS, sem coima.

  7.  # 7

    Anónimo disse:
    jedmont.
    Vendeu a sua casa em 2004. No entanto, após a venda, a casa é avaliada para efeitos de IMI. Se o valor da avaliação for superior ao constante da escritura, o senhor recebe uma carta das finanças com esse valor para corrigir o IRS (mais-valias) e o comprador outra para pagar a diferença do IMT (ex-sisa). Como o prazo de caducidade é de 4 anos, as finanças têm até ao dia 31/12/2008 para o notificar de uma nova liquidação do IRS/2004. Note que só se considera reinvestimento, se o valor da venda (neste caso o que resultou da avaliação), deduzido da amortização de eventual empréstimo, for utilizado na compra de nova casa. Mas, para além disso, aquela diferença tem d ser no mínimo igual ao valor de compra da nova casa subtraído do empréstimo que tenha solicitado ao banco. José

  8.  # 8

    Colocado por: AnónimoAnónimo disse:
    jedmont.
    Vendeu a sua casa em 2004. No entanto, após a venda, a casa é avaliada para efeitos de IMI. Se o valor da avaliação for superior ao constante da escritura, o senhor recebe uma carta das finanças com esse valor para corrigir o IRS (mais-valias) e o comprador outra para pagar a diferença do IMT (ex-sisa).

    Como o prazo de caducidade é de 4 anos, as finanças têm até ao dia 31/12/2008 para o notificar de uma nova liquidação do IRS/2004. Note que só se considera reinvestimento, se o valor da venda (neste caso o que resultou da avaliação), deduzido da amortização de eventual empréstimo, for utilizado na compra de nova casa. Mas, para além disso, aquela diferença tem d ser no mínimo igual ao valor de compra da nova casa subtraído do empréstimo que tenha solicitado ao banco. José


    Caro, a informação que refere está incorrecta:

    1)É falso o que refere no 1º paragrafo. Se o valor atribuido pelas finanças for superior, recebe uma carta das finanças comunicando esse facto. Disporá de um prazo para comprovar o valor da compra. Se responder, terá que nomear um avaliador do seu lado. As finanças nomeará um de igual modo, e uma 3ª pessoa para desempatar.Poderá ser necessário o levantamento do sigilo bancário.
    Se conseguir provar, o valor que declarou, nada é preciso fazer. Caso contrário, leva multa, correcção, e terá que corrigir o IRS.

    2)As multas das finanças caducam ao fim de 5 anos, e não de 4 como refere. A mais valia só pode ser reinvestida,SE o imovel vendido FOR HABITAÇÃO PROPRIA E PERMANENTE, E A ADQUIRIDA TAMBÉM.E cumprir o prazo, de 1 ano ANTES e 2 anos DEPOIS.

  9.  # 9

    Anónimo disse:
    Caro Parreira,
    Ao contrário do que afirma nada do que foi escrito está errado. Foi utilizada uma linguagem bastante simples para dar uma ideia dos procedimentos adoptados. É evidente que qualquer contribuinte pode reclamar do valor da avaliação (nem 1% adopta esse procedimento), só que esta é efectuada com base em elementos muito objectivos (área, localização, idade do prédio, e outros factores menores), pelo que a eventual alteração dos valores é sempre mínima. Continuando, quero dizer que não parti do pressuposto de haver uma reclamação, pois como referi anteriormente a mesma é baseada em critérios muito técnicos (previstos nos artigos 38º a 45º do Código do IMI), sendo por isso a hipótese de alteração muito reduzida.
    Esquecendo a questão da reclamação da avaliação confirmo o primeiro parágrafo sustentado nos artigos 44º nºs 1 alínea f) e nº 2 do Código do IRS (caso o vendedor seja comerciante, aplica-se o artigo 31º-A do mesmo Código). Por isso se o resultado da avaliação que é feita após a venda (acrescento que esta avaliação só é feita se for a primeira transmissão após 2004) for superior ao da escritura (esta situação é controlada automaticamente pelo fisco), é o mesmo vendedor notificado para desse valor para que o mesmo conste da declaração de IRS (se a tiver já entregue, deve entregar uma de substituição com o valor que lhe foi notificado).
    Para finalizar, deve haver por aí alguma confusão de conceitos jurídicos. No caso em análise não se trata de qualquer multa, mas sim da caducidade do direito à liquidação, pois o fisco tem até ao fim do quarto ano para notificar o contribuinte de qualquer alteração à sua declaração de rendimentos (foi 5 em tempos, só que actualmente é 4) - artigo 45º nº 1 da Lei Geral Tributária).
    Acrescento só que tem razão quando diz que para efeitos de reinvestimento, a casa vendida e comprada tem de ser habitação própria e permanente (e para isso o fisco considera o domicílio fiscal), mas deve-se ter em atenção a questão dos empréstimos que eu referi no comentário anterior.
    Boa noite
    José

  10.  # 10

    O que disse antes, está ainda escrito. E a informação que colocou estava errada. Basta lê-la. O que eu referi, e está correcto, é que a multas fiscais prescrevem ao fim de 5 anos, e nao de 4 como diz atrás.

    Não se dê ao trabalho de colocar artigos e procedimentos. Está a falar com 1 profissional do ramo.

    Cumprimentos

  11.  # 11

    Aqui coloco o email enviado a direcção de IRS e a resposta foi a seguinte:

    - Deve efectuar essa pergunta junto da Instituição bancária ou da Secretaria de estado do Orçamento

    De: jsilva [mailto:[email protected]]
    Enviada: qua 20-02-2008 10:57
    Para: DSIRS-Direcção IRS
    Assunto: JUROS PAGOS

    Exms Srs


    Eu, Joaquim Manuel Ferreira da Silva, com o n.º de contribuinte
    201546965, venho pela presente solicitar a V.Exª. o favor de me
    esclarecer a minha duvida " Em maio de 2006 vendi o meu apartamento que
    tinha adquirido em dez/2001 essa compra foi feita em regime de jovem
    bonificado, quando vendi tive que pagar os juros que tive de
    bonificação.Eu gostava de saber se tenho direito a rever os juros pagos
    uma vez que vou reinvestir na compra de um terreno e na construção de
    uma casa. Aguardo uma resposta.

    Cpts.
    Joaquim Silva
    Gostava que comentasse.

  12.  # 12

    Colocado por: JSilvaAqui coloco o email enviado a direcção de IRS e a resposta foi a seguinte:

    - Deve efectuar essa pergunta junto da Instituição bancária ou da Secretaria de estado do Orçamento

    De: jsilva [mailto:[email protected]]
    Enviada: qua 20-02-2008 10:57
    Para: DSIRS-Direcção IRS
    Assunto: JUROS PAGOS

    Exms Srs


    Eu, Joaquim Manuel Ferreira da Silva, com o n.º de contribuinte
    201546965, venho pela presente solicitar a V.Exª. o favor de me
    esclarecer a minha duvida " Em maio de 2006 vendi o meu apartamento que
    tinha adquirido em dez/2001 essa compra foi feita em regime de jovem
    bonificado, quando vendi tive que pagar os juros que tive de
    bonificação.Eu gostava de saber se tenho direito a rever os juros pagos
    uma vez que vou reinvestir na compra de um terreno e na construção de
    uma casa. Aguardo uma resposta.

    Cpts.
    Joaquim Silva
    Gostava que comentasse.


    A sua questão não é explicita, mas parece-me que a questão é-o no ambito bancário, e não no ambito fiscal. Portanto, só lendo o seu contrato com o banco. Se aí estiver estipulado, que tem que pagar os juros, então estará correcto. Mas só lendo o contrato.

    Se tinha um credito numa habitação propria e permanente; vendeu-a, e reinvestiu noutra igualmente habitação propria e permanente, dentro dos prazos correctos (1 ano antes e 2 depois) então HÁ reinvestimento.

  13.  # 13

    Anónimo disse:
    Caro Parreira,
    Tive o cuidado de lhe indicar as disposições legais que regulam esta matéria, para que não tivesse dúvidas, as quais se encontram disponíveis no site da DGCI. Por isso, se acha que o legislador está errado, bem nesse caso, não sei que dizer.
    Volto a esclarecer que o prazo para o fisco alterar uma declaração de IRS (que não tem nada a ver com multas) de um contribuinte é de 4 anos, ou seja, relativamente aos rendimentos auferidos pelos contribuintes em 2004, o fisco tem até ao fim do corrente ano para o notificar de qualquer alteração que faça à sua declaração de rendimentos, ou caso a não tenha entregue, para lhe fazer uma liquidação oficiosa.
    Mais uma vez saliento que quando se vende a casa e compra outra com recurso ao crédito, se deve ter em atenção que o valor pedido ao banco não é relevante para efeitos de reinvestimento. Apresento o seguinte exemplo: o senhor João vendeu um andar em Coimbra por € 100.000,00 tendo amortizado o empréstimo bancário no valor de € 25.000,00. Para efeitos fiscais (de mais-valias imobiliárias) o valor a reinvestir é de € 75.000,00. Como adquiriu outro andar dentro dos 24 meses seguintes à data da venda do anterior, pelo valor de € 150.000,00 com um empréstimo bancário de € 100.000,00, o fisco considera somente como reinvestimento o valor de € 50.000,00, pelo que pagará imposto proporcional à parte não reinvestida, ou seja, de € 25.000,00.
    No entanto, se ainda dentro dos 24 meses e após a compra, o contribuinte fizer obras na casa adquirida pelo valor de € 25.000,00, o fisco vai considerar todo o valor reinvestido e como tal não haverá qualquer tributação naquela venda. Queria também chamar a atenção para a necessidade de fazer constar nas facturas de materiais a morada do imóvel onde são feitas as obras, sob pena de o fisco não as aceitar como imputáveis àquele reinvestimento.
    Quanto à questão colocada por J.Silva está correcta a resposta que lhe foi dada pelo IRS. De facto, a penalização pela venda de uma habitação adquirida na altura com recurso ao crédito bonificado antes dos 5 anos é a reposição total das bonificações que lhe foram concedidas pelo Estado Português. Tal não acontecia se a venda tivesse sido efectuada por motivos previstos no diploma que regulava o crédito bonificado, por exemplo, por alteração do agregado familiar, deslocação profissional, etc. Esta situação nada tem a ver com qualquer reinvestimento, razão pela qual as importâncias pagas a título de penalização, não serão restituídas.
    josé

  14.  # 14

    Anónimo disse:
    Caro Joaquim Silva,
    Disse na sua intervenção que vai comprar um terreno e construir uma casa. Queria alertá-lo para o facto de que o valor a reinvestir (como referi anteriormente é a diferença positiva entre o valor da venda e a amortização do empréstimo que ainda tinha em dívida) deve ser despendido dentro dos 24 meses seguintes ao dia da escritura de venda do andar, embora não seja necessário que a construção seja efectuada dentro desse prazo (se o não gastar todo, terá somente um reinvestimento parcial e como tal ainda terá de pagar IRS).
    José

  15.  # 15

    Anónimo disse:
    Estou com uma dúvida que me tem atormentado.
    Comprei um apartamento em regime bonificado já há 06 anos e necessito vendê-lo por casusa da mobilidade profissional e pelos estudos da minha filha.Os custos com deslocação tornaram-se muito altos.
    A CGD, diz-me que se eu vender o apartamento que está com regime bonificado para comprar outro em outra cidade perco o crédito bonificado.
    Será que não tenho como dar a volta a essa situação??
    F.Neto

  16.  # 16

    Anónimo disse:
    Efectivamente já não é possível celebrar novos contratos ao abrigo do regime bonificado, pelo que se vender o imóvel e for adquirir outro, já terá que consultar várias entidades bancárias para verificar as melhores opções financeiras.
    Quanto às consequências fiscais que podem advir da venda do seu andar, dê uma olhada ao que foi inserido anteriormente neste tema.

  17.  # 17

    Caros Senhores,
    Não conhecia o site mas já encontrei alguma informação importante.
    A minha dúvida é a seguinte. Tenho uma apartamento e por razões profissionais vou ter que comprar outra. Optei por alugar a primeira e passar e residir na nova.
    A renda pode ser considerado como reenvistimento para pagamento da nova, ou seja, a renda que recebo vou aplicar integralmente nas prestações da nova.
    Isto tem benefícios em termos de IRS ou comprar a casa não serve de nada casa não tenha vendido a outra?

    Obrigado.

  18.  # 18

    gostaria de saber se tenho q declarar ou não as mais valias vendi a casa em outubro e ja me disseram q tenho 2 anos para investir e q nao tenho que as declarar

  19.  # 19

    Agradecendo desde já a quem me possa esclarecer o seguinte:

    1-No caso de ter comprado uma casa pelo mesmo valor de empréstimo requerido ao banco e tendo obtido mais valias com a venda da anterior, haverá alguma hipótese de nos próximos 2 anos ao efectuar obras usar o valor como reinvestimento, reduzindo o imposto sobre as mais valias?
    2-E se a avaliação pelo novo código de IMI for superior ao valor de aquisição, poder-se-á assim efectuar as ditas obras usando o valor como reinvestimento?
    3-E neste caso as finanças cobram o imposto sobre as mais valias relativo a que valor? O da aquisição/empréstimo ou pelo valor da avaliação do IMI?
    4- E se nos próximos 2 anos for feito abatimento extraordinário no empréstimo, é possível usar esse valor como reinvestimento ou o que conta definitivamente é o valor inicial do empréstimo? Ou será que com a avaliação do IMI superior ao empréstimo já será possível?
    5- Por ùltimo, haverá coima (já agora qual o valor?) relativa ao IMT se a nova avaliação de IMI, for superior ao valor de compra?

    Peço desculpa pela extensão das perguntas e por enumerar, mas julgo ser mais fácil para quem responder!
    Grato pela vossa atenção.

  20.  # 20

    Construi uma casa para habitação própria e permanente cujas obras foram concluídas em Agosto de 2003. Mudei de habitação e só consegui vender o apartamento anterior em Março de 2004. Recebi agora uma carta das Finanças com proposta para alteração do anexo G ao IRS de 2004 porque, segundo a interpretação de um qualquer funcionário das Finanças, terei que pagar mais valias da casa que vendi dado que a construção do imóvel é anterior à venda do outro imóvel.
    De facto, a alínea b) do nº5 do artº10º do CIRS refere que são excluídos de tributação os ganhos do valor da realização, deduzido do empréstimo contraído para AQUISIÇÃO do imóvel nos doze meses anteriores, nada referindo acerca da CONSTRUÇÃO, AMPLIAÇÃO E MELHORAMENTO que são referidas na alínea a) do mesmo artigo. Ou seja, se eu tivesse conseguido vender o apartamento ainda em 2003, já não teria que pagar mais valias.
    Parece no entanto óbvio, que o legislador ao omitir nesta alínea b), a palavra CONSTRUÇÃO, não pretendia na realidade excluir esta situação, que está implicita no ESPÍRITO DA LEI. Não sou certamente nenhum construtor civil que tentou omitir os lucros às Finanças.
    Assim, esse qualquer funcionário das Finanças agarra-se à LETRA DA LEI para tentar "esfolar" um contribuinte. ISTO NÃO É A APREGOADA JUSTIÇA FISCAL. As Finanças estão muito parecidas as seguradoras e outras instuições de má fé, nas quais temos de observar com muita atenção às letras miudinhas escritas no rodapé.
    Gostaria de saber se existem outros casos idênticos e se já existem acordãos dos Tribunais sobre esta matéria, com vista a preparar a minha defesa. Obrigado.

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